怎么樣買二手房?購買二手房應該注意哪些問題?整個流程是怎樣的?

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• 134****4865

  購買二手房，要注意以下問題：
  
  1、了解房屋歷史：
  
  首先要對自己買的房子做側面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；
  
  2、考察市政配套：
  
  **好能夠實際考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。
  
  3、了解往后居住的費用：
  
  包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。
  
  4、房屋手續(xù)是否齊全 ：
  
  查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；
  
  5、房屋是否合法 ：
  
  不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；
  
  6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  
  7、中介公司是否違規(guī) ：

  查看全文↓ 2019-01-17 14:20:00
• 135****6046

  買二手房流程分為買方按揭貸款付款和買方全款購房兩種情況，具體流程如下：
  一、買方按揭貸款購房
  1、銀行征信調查（去人民銀行查買方的征信情況）；
  2、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）；
  3、向賣方支付定金并預留房屋尾款；
  4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件；
  5、銀行發(fā)放貸款到賣方賬戶；
  6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  7、向賣方支付尾款。
  二、買方全款購房
  1、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）；
  2、買方支付賣方定金；
  3、雙方共同去做房屋過戶；
  4、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  5、買方全款付清給賣方。
  在二手房買賣時，應注意以下幾點：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產(chǎn)權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）；
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖正規(guī)品牌中介機構如：風光地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)辦理，避免黑心中介吃差價等）；
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。

  查看全文↓ 2019-01-17 14:19:55
• 136****4772

  一、貸款買二手房過戶流程
  1、二手房買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款并約定**款及貸款的比例。在這個環(huán)節(jié)，買方一般應在現(xiàn)場看房的同時查驗賣方的《房屋產(chǎn)權證》，水電氣費記錄等憑證。有時賣方會要求買方繳納一定的定金；
  2、二手房買賣雙方到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)場打印《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（協(xié)議上應明確注明房屋價款的支付方式，如X萬元作為**款,其余資金申請貸款等）并且同時由買賣雙方到當?shù)胤抗芫脂F(xiàn)場簽訂《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》用以明確交易資金代收代付的委托關系；
  3、二手房買方持《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》到貸款銀行交存**款，并取得交存**款的證明，同時可向該銀行申請二手房貸款并提交全部貸款申請資料；
  4、銀行審核通過后買方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付；
  5、銀行收到抵押證明后放款，貸款發(fā)放完畢買方人向房管部門領取新的房產(chǎn)證。
  貸款買二手房過戶流程 需要注意哪些問題
  二、需要注意什么
  1、購房者在選擇銀行的時候，不僅要考慮到貸款年限的問題，還要綜合考慮銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款是否便利等條件。所以說，大家在選擇銀行的時候可以多多去了解幾個銀行，**后選擇**適合自己的。
  2、二手房貸款銀行放貸，除了參考合同價之外，還需要看您的房子的評估價值，**后取兩者之間的低值作為貸款基數(shù)。因此，二手房評估價往往是低于合同價（市場價）的，這樣就意味著，購買二手房的朋友，需要準備更多的**款。
  

  查看全文↓ 2019-01-17 14:19:47

相關問題

• 問 買二手房應該注意哪些事項? 購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的
  答

  房子情況：首先要了解清楚房子的產(chǎn)權情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經(jīng)歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的

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• 問 購買二手房需要注意哪些問題? 購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的
  答

  　二手房要注意些什么　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書?！　?、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳?，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件?！　?、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書?！　?、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯?！　?、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。　　8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細

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• 問 二手房購買交易流程是什么? 購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的
  答

  （一）買二手房流程一、委托房屋買賣合同1、位置因素主要考慮上下班是否方便等。2、配套狀態(tài)主要考慮生活便利程度，日常需求是否能滿足。3、小區(qū)環(huán)境也十分重要，這跟物業(yè)管理水平直接掛鉤。二、與業(yè)主磋商價格購房者當為買方，看到中意的房源后，就房價、購買條件等跟業(yè)主磋商，磋商成功就約業(yè)主坐下來談細節(jié)，支付定金。磋商失敗就繼續(xù)找房、看房。三、交定金與簽合同購房者在交定金前，要做好產(chǎn)權審核。買方要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權歸屬。此環(huán)節(jié)**大風險即是產(chǎn)權瑕疵問題，所以在交定金之前，購房者必須去查檔并得到確定答案。賣方提供了房子的合法證件，買方就能交納定金（交納定金不是商品房交易的必經(jīng)程序），交易兩邊簽定交房時間、戶口遷移等達到一致意見后。雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同。四、過戶和錢款資金監(jiān)管

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• 問 買二手房房注意事項有哪些? 購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的
  答

  買二手房注意事項：1、產(chǎn)權清晰：產(chǎn)權證上的房主與賣房者是否一致;搞清楚所賣房屋的性質;二手房產(chǎn)權證上所確認的面積與實際面積是否相符;驗證產(chǎn)權證的合法性與真實性。2、產(chǎn)權的完整性：確認產(chǎn)權的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，包括私下抵押，共有人等。以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛。3、房屋質量：觀察房屋的結構，建筑與裝修材料?？捶课莸膬韧獠拷Y構是否被改動過;是否有私建部分;是否有占用走廊或陽臺等;牽涉到陽臺的面積怎么算的問題。4、居住空間：觀察房屋的內部結構是否合理;是否適合居住;活動空間大小等。

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• 問 買二手房需要注意的事項有哪些? 購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的
  答

  　二手房交付時應注意的主要事項總結如下：　　一、二手房設施設備清點　　由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時對裝修和一些設備設施通常都是贈送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應將設備設施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。這些設備設施一般有：空調、灶具、抽油煙機、熱水器、燈具等?！　《?、水、電、煤氣、天然氣的清點及過戶　　雙方應一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理相應的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。如有欠費，二手房買房人則有權要求原房東補交費用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價進行結算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問原房東的欠費情況，這些欠費可能是原房東以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計算，累積起來就相當高了)?！　∪⒂芯€電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶　　二手房買賣雙方應一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點辦理過戶手續(xù)，同時，二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況?！　∷摹⑽飿I(yè)服務費、公共維修基金、取暖費結清　　二手房買賣雙方應一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時辦理物業(yè)費用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費及取暖費?！　∥?、戶口遷移

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