房地產(chǎn)租賃市場分析都包括哪些內(nèi)容？

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• 134****0562

  在沒有得出定位之前，不要說什么“競爭分析”之類的話，因為不同的產(chǎn)品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。
  競爭是什么，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什么樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什么時候能吃蛋糕）。
  供給主要指的是產(chǎn)品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產(chǎn)品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產(chǎn)品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關(guān)系必須搞清楚，別犯基本錯誤。
  分析產(chǎn)品或者分析客戶，有一個不怎么提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。實際上，解決問題，并不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。 非市場化的手段很多，例如行政干預(yù)，人為設(shè)障礙，法律干涉，高層溝通，強制規(guī)定等等。當然，很多東西上不得臺面，但是確實能夠解決問題。 實際上，傳統(tǒng)的產(chǎn)品對應(yīng)客戶需求的市場分析模式存在一個**大的前提，就是默認了某種產(chǎn)品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。
  實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產(chǎn)品或者功能，而是產(chǎn)品或功能產(chǎn)生的效果，只要能夠產(chǎn)生效果，產(chǎn)品或者功能的形式并不重要；
  是不是一定需要貨幣方式來交換？用權(quán)益方式來交換（例如股份、使用權(quán)等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現(xiàn)存的需求？挖掘需求或者創(chuàng)造需求也是可行的思路。 我認為，新的市場分析模式應(yīng)該是：設(shè)計或者構(gòu)思要達到的效果；設(shè)計一種價值交換方式；創(chuàng)造或者引導(dǎo)出某種需求，從而創(chuàng)造一種新的市場。——這實際上是商業(yè)模式設(shè)計，而不是傳統(tǒng)意義上的市場分析。l 傳統(tǒng)市場分析的思考維度 供給的規(guī)則是什么ü 供給的產(chǎn)品形式是什么？ü 不同產(chǎn)品形式對應(yīng)的價值交換區(qū)間是什么（即價格段）？ü 產(chǎn)品主要集中在哪里供應(yīng)？空間格局是什么？ü 供給的產(chǎn)品是什么時候出現(xiàn)的？ü 供給的產(chǎn)品哪種多？哪種少？主次結(jié)構(gòu)是什么？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什么ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產(chǎn)品會出現(xiàn)在哪里？ü 新的產(chǎn)品形式是什么？ü 新的供給產(chǎn)品會在什么時候出現(xiàn)？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節(jié)點？發(fā)生在什么時候？（例如重大基礎(chǔ)設(shè)施，重大活動，特殊規(guī)劃確定等） 需求的規(guī)則是什么ü 主流的價值交換區(qū)間在哪里（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 **高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應(yīng)的購買力的結(jié)構(gòu)ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什么ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發(fā)生促使需求變化的重要事件、節(jié)點、設(shè)施？發(fā)生在什么時候？ （是平穩(wěn)發(fā)展還是轉(zhuǎn)折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預(yù)測ü 有沒有可能發(fā)生主流價值交換區(qū)間變化的情況？ 尋找機會在哪里ü 在哪里有機會？（區(qū)位的機會）ü 在什么時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區(qū)間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現(xiàn)價值的速度會是什么情況？ü 我是機會的創(chuàng)造者、引領(lǐng)者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現(xiàn)有常規(guī)，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現(xiàn)的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。
  因此，供給和需求要對應(yīng)著來說，說了供給的規(guī)則，你就需要緊接著說需求的規(guī)則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。這種寫作方式容易被人理解。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:04:36
• 155****8105

  （1）國有土地使用權(quán)的出讓；
  
  （2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)；
  
  （3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟活動；
  
  （4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介；
  
  （5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實施的養(yǎng)護維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；
  
  （6）房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:04:29
• 157****0661

  黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。正在陸續(xù)召開的地方兩會上，有10多個省份的政府工作報告均明確提出發(fā)展住房租賃市場，這對全國房地產(chǎn)市場來說意味著什么？
  
  
  
  　　多地政府工作報告均提加大租賃房建設(shè)與供給
  
  加大租賃房的建設(shè)與供給，是多地政府工作報告共同提出的舉措。
  
  北京市提出，將推進集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。上海市提出，今年加大租賃房建設(shè)力度，計劃新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，新增供應(yīng)5．5萬套各類保障房。
  
  福建省明確大力發(fā)展住房租賃市場，其中福州今年新開工租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房5000套、新增供應(yīng)5000套，廈門新開工12000套、新增供應(yīng)8000套；湖北省將在人口凈流入大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，逐步提高租賃住房占新增住房供應(yīng)量的比例；安徽省提出因城施策加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，盤活存量住房，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。南京市提出今年將進一步加大租賃住房建設(shè)，籌集租賃房源100萬平方米。
  
  在公租房方面，多地也動作頻頻。安徽省提出今年實行公租房實物配租和租賃補貼并舉，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員等納入保障范圍；河北省加大公租房保障力度，年內(nèi)新開工建設(shè)23萬套保障性住房；湖北則計劃加大公租房保障力度，開工建設(shè)保障性安居工程住房24萬套。
  
  “租賃住房建設(shè)將是后續(xù)保障房建設(shè)的重頭戲?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，“從各地具體建設(shè)規(guī)劃來看，今年包括房企自持租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、集體租賃住房等多品種供應(yīng)的房源將加速又加量?！?br/>
  
  
  地方關(guān)鍵幾招布局租賃市場
  
  多地兩會透露的信息表明，增加租賃土地供應(yīng)、培養(yǎng)規(guī)?；蛯I(yè)化租賃企業(yè)、深化租購?fù)瑱?quán)，成為地方布局租賃市場的關(guān)鍵幾招。
  
  ——租賃土地供應(yīng)加速。海南省今年起每年下達租賃型住宅建設(shè)計劃時要明確租售比例。北京在2017年曾宣布，未來5年將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房，這也意味著，在今后4年，北京將平均每年供地約200公頃用于建設(shè)租賃住房。南京提出今年優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，保證租賃房供地占住房供地比例達到30％以上。廣州市明確今年加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用地供應(yīng)。
  
  近來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至1月22日，全國已經(jīng)有超過10個城市成交租賃類土地，合計將供應(yīng)超過10萬套房源。
  
  ——鼓勵租賃企業(yè)向規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。上海市、南京市提出今年將支持專業(yè)化、機構(gòu)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展；廣東省明確各地級以上市至少建成1家國有住房租賃企業(yè)，廣州市明確要率先組建3家國有住房租賃公司；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業(yè)通過合并重組做大做強。
  
  ——租賃配套細則出臺，租購?fù)瑱?quán)逐步深入。近來，包括天津、青島、無錫等10幾個城市密集發(fā)布政策，降低落戶門檻，開啟租房落戶通道。如天津市實行引進人才“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶口；青島近日提出，以合法穩(wěn)定住所（含租賃）和合法穩(wěn)定就業(yè)為基本落戶條件，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制；無錫提出租住經(jīng)相關(guān)部門備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮(zhèn)社會保險滿五年，準予落戶；廣州市將“租購?fù)瑱?quán)、學(xué)位到房”寫進了當?shù)亟逃块T的今年工作部署。
  
  業(yè)內(nèi)分析認為，隨著租賃市場的發(fā)展和深化，租購?fù)瑱?quán)的內(nèi)涵也將逐步擴大。
  
  
  
  　一二線城市外來人口將**先受益，炒房行為或受抑制
  
  租購并舉將率先影響哪些城市？去年7月，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區(qū)；去年8月，國土部明確北京、上海等13個城市開展首批集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房的試點，從土地源頭緩解租賃用地供給不足的難題。
  
  據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有10余個城市開通了官方住房租賃交易和服務(wù)平臺，并開始向市場投放房源。同時，針對住房租賃的金融支持政策也頻頻落地。多家銀行近期陸續(xù)宣布給予住房租賃金融支持，包括對企業(yè)的金融支持和個人的消費信貸支持。
  
  業(yè)內(nèi)分析認為，越來越多的租房選擇、穩(wěn)定的租約、較高的服務(wù)品質(zhì)，將讓一二線熱點城市的外來人口率先獲益。
  
  不過，多位專家指出，目前，面向大量流動人口和新市民的租賃住房供給仍不充分，特別是大城市租賃住房供給短缺。目前，我國租賃人口預(yù)計為1．9億人，租賃市場規(guī)模超萬億元。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，“市場需求主要集中于高性價比的房源，供應(yīng)卻跟不上。”
  
  根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對上海、深圳兩地的一項調(diào)查顯示，月房租3000元以下房源的租賃需求占總需求的26．4％，供應(yīng)卻只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求占比51％，供應(yīng)占比39．6％；月租金大于六千的租賃需求占比22．6％，但是供應(yīng)達到了48．5％。
  
  不少業(yè)內(nèi)人士看來，租購并舉將會明顯影響房地產(chǎn)市場。旭輝集團董事長林中稱，從開發(fā)商角度來看，過去由于房價預(yù)期長期看漲，買地“捂”個幾年，等下一個樓市周期回暖就可以解套，但如果現(xiàn)在還采用這種囤地模式就非常危險。在“房住不炒”的指導(dǎo)下，不少拿了高價地的中小房企已陷入困境，想轉(zhuǎn)讓都轉(zhuǎn)讓不了。
  
  華東師范大學(xué)教授張永岳說，“未來，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房以及商品房，將構(gòu)成住宅市場上的多元供給。住房的居住屬性將得以加強，低收入群體、中產(chǎn)階層、高收入群體可以在這樣的住房結(jié)構(gòu)中相互流動?！?br/>
  “樓市長效機制開始‘輪廓初現(xiàn)’?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員李宇嘉說，租房群體如果能通過租賃扎根城市，并依靠不斷積累，采用共有產(chǎn)權(quán)、先買房后改善、先小后大等梯級購房模式，不再擠商品房的“獨木橋”，炒房行為將受到抑制。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:04:24

相關(guān)問題

• 問 海南房地產(chǎn)市場分析
  答

  海南房地產(chǎn)市場分析：①基本情況，2021年上半年全省商品住房供應(yīng)13674平方米，同比上漲25%，商品住房成交176.17萬平方，同比下降13%，供求比0.78，成交額2711.62億元，比同期下降11%，成交價每平方1.5萬元，同比上漲了2%。②在國家的鼓勵和大力扶持下，海南省的樓市得到了穩(wěn)步發(fā)展，尤其是批準成立海南自貿(mào)區(qū)后，樓市銷售出現(xiàn)了大幅度增長，有的樓盤甚至出現(xiàn)了翻翻甚至幾翻的情況，而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商也瞄準了這次機會紛紛推出自己的樓盤。海南整體樓市呈現(xiàn)出了難得的火爆。價格更是只升不降，商品住房供不應(yīng)求。所以為了避免房價過高，房地產(chǎn)泡沫悲劇重演，海南省出臺了調(diào)控政策，給總體火熱的樓市降溫。③現(xiàn)狀，相關(guān)政策出臺以后，雖然房價得到了遏制，但是根據(jù)國人的傳統(tǒng)觀念結(jié)婚要有婚房，再加上海南得天獨厚的自然風(fēng)光，海南樓市往上走的趨勢還會繼續(xù)。

• 問 鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)市場分析
  答

  這個內(nèi)容就多了，可以寫篇論文了，反正整體是好的，房價還是有的漲的~

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• 問 房地產(chǎn)裝修都包括哪些內(nèi)容呢？
  答

  裝修施工按工種分包括：拆除工、水電工、泥工、木工、油漆工等。按施工項目劃分則包括以下內(nèi)容：1、 拆除工程：拆除一些非承重墻、門洞、多余結(jié)構(gòu)等。2、 水電工程：包括給水管和排水管重新布置和施工；電路回路重新設(shè)置，開關(guān)、插座、燈具重新確定位置并布線，設(shè)置專用線等。3、 頂棚工程：包括所有吊頂和頂部的各種裝飾造型等。4、 墻面工程：包括墻面基層處理、涂刷刷乳膠漆等。5、 地面工程：包括木地板、地磚、復(fù)合地板、踢腳板的安裝等。6、 家具工程：包括大衣柜、書柜、電視柜、櫥柜、鞋柜、書桌、酒柜等。7、 門窗工程：包括門窗制作安裝和包門窗套等。8、 油漆工程：包括所有裝修項目的各種油漆施工。9、 安裝工程：包括抽油煙機、風(fēng)扇、冰箱、洗菜盆、面盆、潔具、燈具、電器、空調(diào)等安裝。

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• 問 ??房地產(chǎn)費用包括哪些內(nèi)容？
  答

  1．土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土房地產(chǎn)開發(fā)成本地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆遷安置補償費。 (1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3．前期工程費。前期工程費主要包括： 房地產(chǎn)開發(fā)成本(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。 4．建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5．基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6．公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支房地產(chǎn)開發(fā)成本出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7．不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。8．開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估箅。

  全部5個回答>
• 問 房地產(chǎn)包括哪些哪些內(nèi)容呢？
  答

  （1）國有土地使用權(quán)的出讓；（2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟活動；（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介；（5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實施的養(yǎng)護維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；（6）房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

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