請(qǐng)問(wèn)簽訂新房購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些？

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• 136****7289

  　一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：
  　　1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問(wèn)題。
  　　2、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
  　　3、按照法律規(guī)定，將開(kāi)發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾錄下來(lái)。
  　　4、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。
  　　5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。
  　　6、注意律師代表誰(shuí)？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開(kāi)發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說(shuō)話。
  　　7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。
  　　二、收樓時(shí)應(yīng)注意：
  　　1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。

  查看全文↓ 2019-01-18 02:36:47
• 131****1514

  但在簽合同時(shí)、履行其擔(dān)保作用，一定要留點(diǎn)神，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。為此，提醒購(gòu)房人要注意，定金是一個(gè)專門的法律概念、房?jī)r(jià)。
  （二）與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，要交定金。合同中、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
  （三）要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議：
  （一）與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議，需向另一方雙倍返還債務(wù)。一字之差，如果寫的是“訂金”。 “訂金”雖不是法律上的“定金”。債務(wù)人履行債務(wù)后。 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，看準(zhǔn)了，另一方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，它有特定的法律內(nèi)涵，該收據(jù)要包括經(jīng)辦人員和中介公司的印章，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金： 由于中介公司在收取定金時(shí)的法律地位并不明確，該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，依照約定，只能得到原額。 在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，意思大相徑庭，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，建議購(gòu)房者在下定金時(shí)注意以下事項(xiàng)，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)、房?jī)r(jià)，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金。 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，其目的是在于對(duì)合同的成立，一方違約。 交付定金注意事項(xiàng)。給付定金的一方稱為定金給付方，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限，并一定要加蓋中介公司的印章。給付定金一方如果不履行債務(wù)，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，接受定金的一方稱為定金接受方，在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況，卻經(jīng)常使用，認(rèn)購(gòu)書里的定金和訂金的區(qū)別，并有特定定金的規(guī)則、保留期限及定金的處理方法等約定。

  查看全文↓ 2019-01-18 02:36:39
• 141****3477

  注意事項(xiàng)
  
  1、買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門咨詢，如無(wú)異議視為雙方同意內(nèi)容。
  
  2、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。
  
  3、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
  
  常見(jiàn)問(wèn)題問(wèn)題
  
  一：在認(rèn)購(gòu)書里沒(méi)有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。
  
  問(wèn)題二：合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。
  
  另外，項(xiàng)目是由A公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
  
  問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。

  查看全文↓ 2019-01-18 02:36:33
• 134****7654

  合同成立只是說(shuō)簽訂合同的雙方當(dāng)事人就購(gòu)房這件事協(xié)商一致后確定了合同關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)合同成立需要滿足3個(gè)條件：當(dāng)事人必須是兩個(gè)或者兩個(gè)以上；當(dāng)事人必須是在自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商一致達(dá)成了共同意見(jiàn)；簽訂合同的雙方或多方必須是以訂立合同為目的的。
  
  而合同生效是指合同內(nèi)的約定條款和約定事項(xiàng)從此產(chǎn)生了法律效力，通常購(gòu)房合同也必須符合一定的條件才能生效：簽訂合同的當(dāng)事人必須具有可簽訂合同的行為能力，比如未成年人或精神有狀況的成年人則不具備此能力；當(dāng)事人的意愿必須是真實(shí)體現(xiàn)在合同內(nèi)容中的；合同內(nèi)容中不得出現(xiàn)違反法律法規(guī)或社會(huì)公眾利益的情況。
  
  二、簽訂和簽定有區(qū)別
  
  簽訂一般是指通過(guò)協(xié)商而訂立的合同內(nèi)容，而簽定則是確定合同內(nèi)容、不再進(jìn)行更改的意思，所以簽購(gòu)房合同之前一定要搞清楚這兩者的區(qū)別。只是現(xiàn)在，無(wú)論是“簽定”還是“簽訂”，購(gòu)房合同或者購(gòu)房協(xié)議（條約）都是一樣具有法律效力的，現(xiàn)在也多用“簽訂”，所以一般而言不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，但難保有些開(kāi)發(fā)商以此為由，不兌現(xiàn)部分購(gòu)房者的應(yīng)有權(quán)益。
  
  三、合同的簽字蓋章別忽略
  
  簽字蓋章是簽訂購(gòu)房合同的必經(jīng)環(huán)節(jié)，在法律上，只有簽字蓋章后的合同才會(huì)產(chǎn)生法律效力，否則就會(huì)被視為無(wú)效合同。另外，簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)對(duì)比簽字蓋章的人是否為本人，如果是被委托人，一定記得要求對(duì)方出示合法有效的委托書；而購(gòu)房者本人在簽字之前也一定要對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行**后的查驗(yàn)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出，讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修改，確認(rèn)無(wú)誤后再簽字。
  
  四、預(yù)付款與定金有差異
  
  一般只有在合同生效之后，購(gòu)房者才需要給付預(yù)付款，它不具有擔(dān)保性，是預(yù)先支付給對(duì)方的一定金額的錢款，給付后還可以退還。但是定金其實(shí)是一種擔(dān)保金，在合同簽訂之前給付，一旦給出就無(wú)法退還。
  
  而且，定金和預(yù)付款的法律后果、適用范圍和支付金額占總房款的比例也是不同的。在交易過(guò)程中，如果因?qū)Ψ竭`約，支付定金的一方可獲賠兩倍的定金，但預(yù)付款通常只是原數(shù)返還。

  查看全文↓ 2019-01-18 02:36:24
• 131****4402

  簽訂購(gòu)房合同需要注意項(xiàng)如下：
  房屋的性質(zhì)，住宅用地是70年，商業(yè)是40年，有些人會(huì)打著住宅的幌子賣商業(yè)的房子。
  房屋的朝向，這個(gè)在自己選擇好的朝向后在購(gòu)房合同上也要看仔細(xì)。
  房子的面積，房子的面積是否和當(dāng)時(shí)說(shuō)好的一樣，不要差個(gè)幾平方的。
  房子的層高，一般的標(biāo)準(zhǔn)層高是3米，凈層高是2.8米。
  房子的交房時(shí)間，這個(gè)要明確在合同上，如果開(kāi)發(fā)商逾期交房的話違約責(zé)任是什么。
  是否水電氣三通，這個(gè)也要明確在合同上，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)明確的。
  辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間，這個(gè)時(shí)間是否在購(gòu)房合同上明確，如果沒(méi)有明確可以要求明確時(shí)間。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:55:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)簽訂新房購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有什么？
  答

  　　一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：　　1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問(wèn)題?！　?、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。　　3、按照法律規(guī)定，將開(kāi)發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾錄下來(lái)?！　?、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。　　5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)?！　?、注意律師代表誰(shuí)？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開(kāi)發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說(shuō)話?！　?、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)?！　《?、收樓時(shí)應(yīng)注意：　　1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。　　2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問(wèn)題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。　　3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)。　　三、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意：　　1、從簽約的開(kāi)始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對(duì)方的書面材料?！　?、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵?！　?、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請(qǐng)消協(xié)或媒體介入。　　北京市英島律師事務(wù)所　　　鄧澤敏　　買房注意事項(xiàng)　　律師在此提醒，購(gòu)房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開(kāi)發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定。此外，在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)還應(yīng)注意以下問(wèn)題：　　1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異?！　?.要看所購(gòu)商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格?！　?.要和開(kāi)發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一項(xiàng)細(xì)致工作，如果購(gòu)房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識(shí)，**好找懂工程的朋友來(lái)共同完成，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說(shuō)明整棟樓是合格的，但不意味著購(gòu)房人所購(gòu)買的這套房沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題?！　?.要向開(kāi)發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約要求維修?！　?.簽訂合同要注明房屋縮水要開(kāi)發(fā)商賠償，所交大定金可以退還（法律規(guī)定），會(huì)所應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，不在業(yè)主的公攤中?！　∧敲矗瑯I(yè)主如發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的商品房有質(zhì)量問(wèn)題能不能退房呢？如果購(gòu)買人和開(kāi)發(fā)商在退房問(wèn)題上不能達(dá)成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致；二是開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)；三是面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3％；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一，如果開(kāi)發(fā)商不同意退房，購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題只能要求開(kāi)發(fā)商維修，因此造成損失的由開(kāi)發(fā)商賠償。

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• 問(wèn) 新房購(gòu)房合同簽訂有哪些注意事項(xiàng) 有哪些條款
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    購(gòu)房如何簽訂購(gòu)房合同，注意點(diǎn)有哪些？ 在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)購(gòu)房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至**后在合同履行中處于被動(dòng)地位。購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)術(shù)語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。工作室就合同主要條款說(shuō)明如下： (1)關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。 (2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等條款 價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，購(gòu)房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。 建議購(gòu)房者無(wú)論有無(wú)貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，留給自己一個(gè)冷靜期。 (3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保修期等。 有些購(gòu)房者認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)做了規(guī)定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此！ 商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書中關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。 墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等需要進(jìn)行必要約定。(4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購(gòu)房者在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。(6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的書面報(bào)告以及繳納的稅單。 按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為20個(gè)工作日。北京剛剛規(guī)定把產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間縮短為10個(gè)工作日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等。購(gòu)房者應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國(guó)家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。如果此期限時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，如365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，就會(huì)對(duì)購(gòu)房者采用公積金貸款和盡快取得產(chǎn)權(quán)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款 房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 論壇包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但開(kāi)發(fā)商不能把自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在‰ ～1‰之間。 (9)關(guān)于不可抗力 簽訂合同時(shí)，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。 出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的。 進(jìn)行網(wǎng)上簽約的時(shí)候，購(gòu)房者要注意房產(chǎn)狀態(tài)為可售時(shí)才可簽約；在完成網(wǎng)上簽約后，購(gòu)房者一般可在次日查詢此房產(chǎn)是否備案。 各地的網(wǎng)上簽約程序會(huì)有不同。以南京為例，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序： (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款； (2)經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過(guò)管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買受人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)； (3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書； (4)樓盤表標(biāo)識(shí)公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元(套)商品房已預(yù)售。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些?
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  1、關(guān)于房屋面積方面的條款商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。2、關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。3、關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些？
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  在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明。3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說(shuō)明安裝到什么程度。 4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則**終吃虧的是購(gòu)房者。在購(gòu)房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣房或要求換房;購(gòu)房者不按期付款;開(kāi)發(fā)商不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位;產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些？
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  了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所; (二)商品房基本情況；(三)商品房銷售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭(zhēng)議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)?！　“刺變?nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：　　1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

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