??無(wú)房產(chǎn)證的二手房交易需要注意哪些事項(xiàng)？

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• 154****0205

  你好，首先我們來(lái)看看這個(gè)定金公證（其實(shí)等于是**款公證咯，定金是不能超過(guò)總價(jià)20%的），嚴(yán)格的說(shuō)是不受法律保護(hù)或者不完全受法律保護(hù)的。因?yàn)榉捎忻魑囊?guī)定，無(wú)房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房及未取得商品房產(chǎn)權(quán)證的房屋（你的屬于后者）是不允許上市交易的。但是你的情況又有所不同，你是等待他出證后去正常過(guò)戶而非走關(guān)系找房管局的人直接更名（事實(shí)上不存在偷逃稅費(fèi)的做法），因此你這個(gè)公證應(yīng)該可以視為預(yù)購(gòu)買房屋的一種要約，是有一定的法律效用的。
  我國(guó)公證的原則是合法、真實(shí)。你在真實(shí)性上沒(méi)有問(wèn)題，但在合法性上有欠缺，算是個(gè)擦邊球吧。
  你要注意的倒不在這里，而是半年后出證了房東還會(huì)不會(huì)配合你去過(guò)戶。首先稅費(fèi)是個(gè)大頭，得幾萬(wàn)，其次到時(shí)候房子肯定漲價(jià)，房東會(huì)不會(huì)不甘心呢？如果到時(shí)候出現(xiàn)糾紛了再去找律師吧，現(xiàn)在就是等出證咯。

  查看全文↓ 2019-01-21 09:25:00
• 147****6676

  分兩種情況：
  
  1、將來(lái)不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購(gòu)買，風(fēng)險(xiǎn)太大
  
  2、將來(lái)可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購(gòu)，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過(guò)戶手續(xù)，以租金抵扣購(gòu)房款。

  查看全文↓ 2019-01-21 09:24:55
• 134****1626

  沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房建議不要私下購(gòu)買（不能上市交易的），風(fēng)險(xiǎn)太大。
  
  如果將來(lái)可以辦理房產(chǎn)證的，可以以租金抵扣購(gòu)房款（等對(duì)方辦理了房產(chǎn)證后再買），在賣方辦理完畢房產(chǎn)證后，可辦理過(guò)戶手續(xù)，把租金抵做購(gòu)房款，對(duì)雙方潛在的風(fēng)險(xiǎn)都有防范！可以找一家全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，更有保障！
  在沒(méi)有完全過(guò)戶前，一切未知的因素都有可能發(fā)生，例如：賣方離婚，死亡，查封，抵押，共有權(quán)人狀況，都會(huì)增加過(guò)戶時(shí)間及過(guò)戶費(fèi)用，極大的增加購(gòu)房成本。
  沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能進(jìn)行交易的，原因如下：
  　　首先，從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過(guò)戶”)為準(zhǔn)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，國(guó)家不保護(hù)不過(guò)戶的房產(chǎn)交易。
  　　其次, 建議大家不要購(gòu)買這類房子，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證將不能貸款、不能過(guò)戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無(wú)效的。
  　　第三, 沒(méi)有房產(chǎn)證不能辦理過(guò)戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過(guò)戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。
  備注：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
  房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國(guó)家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

  查看全文↓ 2019-01-21 09:24:47
• 143****2350

  二手房沒(méi)有房產(chǎn)證有土地使用證，但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢一下，如果能過(guò)戶，放心購(gòu)買，如果無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，自己決定。
  
  法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》　第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
  
  第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
  
  第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
  
  第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-01-21 09:24:42
• 158****4683

  二手房無(wú)法馬上過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)：
  一、一房二賣
  由于從買房到等待過(guò)戶的過(guò)程中會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時(shí)，并不是誰(shuí)的合同先簽訂房屋就歸誰(shuí)所有，誰(shuí)先占有房屋就歸誰(shuí)所有，而是過(guò)戶到手才算是誰(shuí)的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過(guò)了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔(dān)違約的責(zé)任。
  二、違約風(fēng)險(xiǎn)
  延遲過(guò)戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房?jī)r(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過(guò)戶，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房?jī)r(jià)的漲幅，那損失非常大。房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，買家也會(huì)有想法，寧可放棄購(gòu)房定金或者部分購(gòu)房款也不愿意繼續(xù)履約。
  三、賣家用房子抵押貸款
  在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，不排除他會(huì)拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過(guò)戶的時(shí)間，貸款仍然沒(méi)有還清，房屋還在抵押，就無(wú)法過(guò)戶。
  四、房屋被查封
  在等待過(guò)戶的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-01-21 09:24:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 無(wú)房產(chǎn)證二手房交易注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  賣方未辦理房產(chǎn)證的二手房不能直接進(jìn)行交易，只能是雙方協(xié)商一致，簽定好買賣合同，真正意義上的完成交易需要等賣方房產(chǎn)證辦妥后才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

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• 問(wèn) 二手房交易需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  二手房交易十大注意事項(xiàng)：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。六、物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。七、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。八、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。九、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。十、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

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• 問(wèn) 二手房買賣無(wú)房產(chǎn)證怎么交易？有什么需要注意的？
  答

  買方進(jìn)行咨詢買賣雙方之間是要建立一個(gè)信息溝通渠道,買方這邊也是了解房屋整體現(xiàn)狀,包括產(chǎn)權(quán)等。同時(shí)要求賣方提供合法的證件,其中包括了房屋所有權(quán)證書、身份證件跟其它相關(guān)證件。我們都要查證這些信息是否可靠屬實(shí)。了解并簽定合同賣方提供了房屋的合法證件后,買方這邊就可以交納購(gòu)房定金,買賣雙方都簽訂房屋買賣的合同后,這個(gè)也叫做買賣契約。買賣雙方溝通并通過(guò)協(xié)商,對(duì)房子的基本情況了解后,根據(jù)產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格、及房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等,這邊只要我們的雙方的意見能夠是一致的,買賣雙方就要簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。詳細(xì)辦理過(guò)戶手續(xù)買賣雙方都要向房地產(chǎn)交出申請(qǐng)?jiān)谙嚓P(guān)的單位,接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù),對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng),禁止上市交易。立下雙方契約房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契,即大家所俗稱的“白契”。及時(shí)繳納相應(yīng)稅費(fèi)關(guān)于稅費(fèi)這個(gè)是比較復(fù)雜的了,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、再比如危改回遷房、或者經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。可以參見下面拓展買房人應(yīng)繳納稅費(fèi):1、 契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%,面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 交易費(fèi):3元/平方米3、 測(cè)繪費(fèi):按各區(qū)具體規(guī)定4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi):按各區(qū)具體規(guī)定,一般情況是在200元內(nèi)。賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi):1、 交易費(fèi):3元/平方米2、 營(yíng)業(yè)稅:差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)3、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是少有住房的就可以免除了)

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房交易時(shí)，需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  1.房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行二手房交易。2.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。3.房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4.土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。5.市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房交易需要注意的事項(xiàng)？
  答

  先確認(rèn)產(chǎn)權(quán),再協(xié)商好稅誰(shuí)交,有些人會(huì)這方面不按正常程序走的

  全部23個(gè)回答>