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二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
全部3個回答>二手房禁止買賣是嗎? 購買二手房應(yīng)做哪些審查，禁止買賣情形有哪些
133****0921 | 2019-01-22 16:26:36
已有5個回答
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142****7208
二手房買賣陷阱常見，購房者屢屢上當(dāng)，直接造成經(jīng)濟(jì)損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經(jīng)上市交易并取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，包括：按照成本價、標(biāo)準(zhǔn)價以及按標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法購買的公有住房;按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的安居工程住房;集資合作建設(shè)的住房;按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房;按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房等等。但是在法律規(guī)定下不能參與二手房買賣的房屋包括哪些呢？購房者又如何來鑒別？讓我們一起來看看：
查看全文↓ 2019-01-22 16:27:02
不可交易二手房:
1.只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；
2.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；
4.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
5.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；
6.以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補(bǔ)足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；
7.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；
8.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；
9.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
如何鑒定房屋是否能進(jìn)行二手房買賣？
核實房主真實身份。二手房買賣合同簽訂之前，買賣雙方應(yīng)該對對方的身份進(jìn)行確認(rèn)，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易且沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐。查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無產(chǎn)權(quán)共有人，是否抵押出去，是否為小產(chǎn)權(quán)房等。一方面要實際去看房，對物業(yè)和周邊住戶進(jìn)行咨詢，另外區(qū)房管局進(jìn)行信息咨詢，查明產(chǎn)權(quán)，謹(jǐn)防受騙。
二手房買賣個人權(quán)益的維護(hù)都是無法保證的，購房者應(yīng)該提前將以上九中不能交易的二手房源排除出去，弄清楚房屋權(quán)屬狀況，同時在簽署二手房買賣合同的時候，要仔細(xì)核對合同內(nèi)容，有什么修改可詳細(xì)落款與合同上，避免日后發(fā)生合同糾紛事件。如果購房者實在是不能進(jìn)行判斷，可以找中介進(jìn)行評估或者咨詢，能買到放心的二手房才是**重要的。 -
147****5686
二手房交易十大注意事項：
查看全文↓ 2019-01-22 16:26:56
一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 -
133****3247
二手房買賣糾紛不斷、陷阱重重，很容易造成購房者的經(jīng)濟(jì)損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經(jīng)上市交易并取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的安居工程住房，集資合作建設(shè)的住房，按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房等等。
查看全文↓ 2019-01-22 16:26:51
到底該如何辨別二手房能否買賣呢？我國法律規(guī)定下，不能進(jìn)行二手房買賣的房屋又有哪些呢？ -
148****3855
前言
查看全文↓ 2019-01-22 16:26:47
昨天推送的微信中詳細(xì)介紹了二手房的交易流程。但為了購房的安全，僅了解交易流程是不足夠的，購房者還應(yīng)對各種不同情形的房屋，對各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險，都要做到心中有數(shù)，并通過合同條款，盡量規(guī)定清楚，以應(yīng)對日后可能發(fā)生的風(fēng)險。今天就讓小編來為你介紹簽訂存量房買賣合同中應(yīng)注意的幾個地方。
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存量房
買賣合同
注意事項
１信息確認(rèn)
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存量房買賣合同中首先就是要確定買賣雙方的真實身份，合同中必須要寫清楚雙方姓名、聯(lián)系地址、身份證地址以及聯(lián)系電話。如果在合同履行過程中發(fā)生糾紛就可以按照聯(lián)系地址或身份證地址送達(dá)相應(yīng)的法律文書。
另外就是要確認(rèn)房屋的有效性和真實性，具體有以下幾點：
1、要求賣方出具房產(chǎn)證的原件，核實其為房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)人，要保證房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人、身份證以及合同簽署人一致。如有特殊情況，賣方不能出現(xiàn)，買方應(yīng)要求簽約人出具產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的公證委托書。對于未能出具房產(chǎn)證原件的情況應(yīng)加以注意，可到房管部門查冊以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人，以防虛假房產(chǎn)證騙取定金的情況發(fā)生。
2、存量房買賣合同中列明的房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫，不得隨意增改文字。只有房地證或房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認(rèn)的房產(chǎn)合法地址，不能按照門口的門牌號或習(xí)慣稱呼的小區(qū)名稱填寫。
3、合同中的房屋面積同樣要跟房產(chǎn)證明上載明的內(nèi)容保持一致。因為這個面積是國家經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。對于購買房屋有贈送小院、地下室、閣樓的時候，該部分的面積可能沒有包含在房產(chǎn)證的面積中，此時就需要在合同的其他條款中注明，該房屋交易附帶贈送了小院、地下室等。
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２如何付款
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在存量房買賣合同中約定付款時應(yīng)明確具體的付款金額、付款方式以及付款時間。對于付款方式需要加以特別注意：
1、如果采用支付**款，而后辦理銀行貸款或公積金貸款的付款方式時，買方要注意相應(yīng)的政策，來確定**款的支付比例，以防出現(xiàn)所貸款項不足以支付剩余款項的情況而導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任或者合同無法履行。另外，還需要注意合同中約定的付款時間，因為辦理貸款的時間不在當(dāng)事人的掌控之下，當(dāng)事人要做好相應(yīng)的資金準(zhǔn)備。
2、采用一次性付款，需要明確具體的付款時間，以及保存相應(yīng)的付款證明。
另外，雙方還應(yīng)在合同中明確稅費的承擔(dān)，按照規(guī)定，由買方承擔(dān)的稅種有契稅和印花稅。但實踐中可能賣方會請求由買方來承擔(dān)營業(yè)稅，雙方當(dāng)事人對稅款承擔(dān)的約定應(yīng)要仔細(xì)查閱，做到心中有數(shù)。
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３交付細(xì)節(jié)
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房屋實際交付時一般會涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，確認(rèn)完畢后由賣方交付鑰匙給買方，正式完成房屋的交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。對此，在合同中應(yīng)約定具體交房日期，以及明確賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理物業(yè)以及水電等的交接手續(xù)，如果房屋買賣合同中還涉及裝修家電家具問題的，應(yīng)在合同中約定裝修等的具體情況。 -
132****6487
二手房買賣活動中，買賣雙方為了避稅，在簽訂買賣合同時往往會做低房價，以達(dá)到少繳甚至不繳稅的非法目的。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，此類條款應(yīng)屬于無效條款，自始不發(fā)生效力。但部分條款的無效不影響整個買賣合同的效力，且房屋交易行為確屬買賣雙方真實意思下達(dá)成的合意，因此房屋買賣合同是合法有效的。
查看全文↓ 2019-01-22 16:26:42
案情簡介
2010年3月11日，原告陳某、馮某向被告賴某、鄒某求購上海市某區(qū)某路某弄某號某室毛坯房產(chǎn)（以下簡稱涉案房屋），房屋總價為202萬元當(dāng)日。18日，買賣雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定好了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價（155萬元）。
馮某先后支付賴某5萬，3萬，62萬房款和47.94萬元做低房價的差價。賴某出具的收據(jù)，雙方約定：47.94萬元，此款為馮某做和馮某在交易中應(yīng)支付的個稅（個人所得稅）差價的款項。此款不包括在買賣合同的約定價款（155萬元）中。另外，若由于做低房價，房地產(chǎn)交易中心不予通過而造成交易中斷及產(chǎn)生的法律責(zé)任和其他稅費增加，均由原告馮某承擔(dān)。賣方所收取的購房定金10萬元將不予退還。收據(jù)有雙方簽名。
4月15日，買賣雙方共同至房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。交易中心對上述房屋進(jìn)行核價，核定的房產(chǎn)**低價為168萬元，遂拒絕以買賣合同中155萬元房價辦理相關(guān)稅款繳納和過戶手續(xù)。此后，馮某、陳某要求以202萬元房價進(jìn)行交易，而賴某、鄒某則認(rèn)為買方做低房價逃避交易稅費，應(yīng)承擔(dān)造成不能辦理過戶的相關(guān)責(zé)任，拒絕再行配合買方重新辦理過戶手續(xù)。
原告訴稱：原告同意按實際成交價202萬元辦理過戶手續(xù)，并承擔(dān)被告的全部交易稅費。然而，被告卻拒絕辦理過戶手續(xù)。原告多次催告均未果。被告拒不履行房產(chǎn)過戶的相關(guān)義務(wù)，已構(gòu)成違約?，F(xiàn)要求被告繼續(xù)履行買賣合同，辦理上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；要求被告償付逾期辦理過戶手續(xù)的違約金8.33萬元
被告辯稱：居間合同約定被告以到手價202萬元出售上述房產(chǎn)。原告要求做低房價，故在買賣合同中將房價做低至155萬元。由于合同做低了房價，而房地產(chǎn)交易中心認(rèn)為同類房產(chǎn)的**低交易價應(yīng)當(dāng)是168萬元或者要求買賣雙方提供房產(chǎn)評估報告，否則拒絕按此交易價辦理過戶手續(xù)。因此，原告提出按168萬元進(jìn)行交易，被告表示這種行為仍然是做低房價，故拒絕辦理過戶手續(xù)。原合同已不可能繼續(xù)履行，若要繼續(xù)交易，則需要雙方重新協(xié)商。現(xiàn)不同意原告的請求，并反訴要求沒收10萬元定金。
法院判決
1.陳某、馮某與賴某、鄒某就涉案房屋買賣繼續(xù)以人民幣202萬元的價格進(jìn)行交易（202萬元為賴某、鄒某的到手價）；
2.賴某、鄒某協(xié)助陳某、馮某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
法律分析
法院經(jīng)審理認(rèn)為，賴某、鄒某作為出售方與陳某、馮某作為受讓方就涉案房屋的買賣已達(dá)成合意，即出售方以202萬元凈到手價出售涉案房屋，交易中雙方應(yīng)繳的所有稅費均由受讓方承擔(dān)。買賣雙方所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定房價155萬元，確屬做低房價，為規(guī)避稅費。規(guī)避稅費的受益者是受讓方陳某和馮某，然賴某、鄒某作為出售方明知做低房價但仍與受讓方簽署了該買賣合同，雙方對于未能順利辦理過戶手續(xù)均有過錯。雖然買賣雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定了虛假的房價，但雙方就202萬元房價進(jìn)行交易的意思表示是真實的，故雙方應(yīng)當(dāng)按真實的交易價格即202萬元進(jìn)行交易。但陳某、馮某要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，償付違約金的請求，鑒于雙方對做低房價均負(fù)有責(zé)任，故此請求法院不予支持。
關(guān)于賴某、鄒某反訴要求沒收陳某、馮某10萬元定金的請求，法院認(rèn)為，首先，該10萬元定金于雙方在簽訂買賣合同時轉(zhuǎn)為房款，該10萬元已不具備定金性質(zhì)，賴某、鄒某缺乏沒收該筆款項的依據(jù)；其次，在47.94萬的收據(jù)中注明如果“做低房價導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中心審核不通過造成交易中斷、和其他稅費增加，均由買方承擔(dān)”的約定，該約定并未表示如房地產(chǎn)交易中心對買賣合同審核不予通過則該合同解除，反而恰恰說明，“交易中斷”并非終止，稅費增加也就意味著按正常的交易價格而非155萬元的價格進(jìn)行交易所產(chǎn)生的稅費由買方承擔(dān)，該約定的基礎(chǔ)是雙方按正常房價繼續(xù)交易。
雖然，在該收據(jù)中亦約定“賣方所收取的購房定金10萬元將不予退還”，但該含義包括兩層，其一是雙方繼續(xù)交易，10萬元房款仍由賣方收?。黄涠呛贤獬?，10萬元房款不予退還。現(xiàn)買方要求繼續(xù)交易，履行合同，而《合同法》的立法目的之一是促進(jìn)交易，故在合同能繼續(xù)履行的情況下，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)交易，賣方不應(yīng)沒收買方的10萬元房款。因此，賴某、鄒某的反訴請求，法院不予支持。
實踐中，二手房交易通常有以下幾種避稅形式：（1）從形式上采取簽訂虛假購房合同或者陰陽合同，壓低成交價格；（2）不以買賣的形式，而是通過私下交易或通過公證、贈與等進(jìn)行交易，偷逃稅費；（3）房屋交易中介，與房產(chǎn)交易當(dāng)事人、稅務(wù)人員勾結(jié)規(guī)避稅收。本案中當(dāng)事人為了避稅而做低房價簽訂的房屋買賣合同，屬于惡意串通損害國家利益的行為。我國《合同法》第52條明確規(guī)定，有以下情形的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
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那么為了防止錢交了，房子卻過不了戶的情況發(fā)生。本文將列舉哪些情況下買的房子沒辦法過戶，大家買房的時候可千萬要注意啦。情況一：未解除抵押的房產(chǎn)目前房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的，未還清銀行的房子叫抵押房。根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房子，才能辦理過戶。因此，購買此類房子，買家需要先到銀行辦理解押（所謂的贖樓）。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，買家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。情況二：被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)不小心買到被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無意的。原因可能是房價打漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)使交易被迫終止，也可能賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但是根據(jù)規(guī)定合家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。情況三：賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)如果房子是多個人共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要證得所有共有人的同意。共有人步同意的，買賣屋校。即使完成了過戶只后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要所有共產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了。要對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)書，盡可能的降低毀約風(fēng)險。情況四：賣家沒法提供房產(chǎn)證沒有房產(chǎn)證的二手房是過步了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋的歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子要承擔(dān)很大的風(fēng)險，權(quán)利也沒有保障。情況五：正在出租的房屋我國法律原則之一的“買賣不破租約”也就是說房屋買賣不能對抗先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒有到期，租客就有權(quán)利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有校。情況六：產(chǎn)權(quán)因為違規(guī)搭建被凍結(jié)如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。
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1、注意審核賣方是否為房屋所有權(quán)人。購房者在購買二手房時，首先應(yīng)注意房屋是否歸賣方所有，其是否有權(quán)利處置該房屋，因此購房者應(yīng)嚴(yán)格審核房屋所有權(quán)證及土地使用證。2、注意所購房屋上是否存在其他優(yōu)先權(quán)利。例如，購房者應(yīng)注意是否有承租人承租所購房屋且承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)；所購房屋是否存在抵押情況；如果房屋是公房，公房原單位是否具有優(yōu)先購買權(quán)等，從而避免自己的權(quán)利受損甚至無法有效取得房產(chǎn)。3、注意對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的檢查。購房者在對房屋質(zhì)量進(jìn)行查驗的同時，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供電、供水、供氣、供暖及相關(guān)管線的具體情況，以及物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。4、注意房屋上戶口的遷移。根據(jù)目前的戶籍政策，通俗來講，房屋和戶口的關(guān)系屬于“一個蘿卜一個坑”，因此，只有在原業(yè)主戶口全部遷出后，新業(yè)主的戶口才能遷入。因此，對于有落戶需求的購房者，除應(yīng)當(dāng)查看戶主的戶口簿并前往政府部門核實戶籍信息外，為全面保障自己的合法權(quán)益，可與賣方在簽訂合同時約定待房屋上所對應(yīng)的戶口全部遷出后再行支付相應(yīng)房款。5、注意貸款周期避免造成違約。購房者應(yīng)當(dāng)預(yù)留出足夠的時間辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，以免造成逾期付款而承擔(dān)違約責(zé)任。6、注意是否存在限購情形。購房者在簽訂合同之前，應(yīng)前往房管部門落實自身是否具有購買資格，否則若因自身原因?qū)е潞贤瑹o法履行，購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。7、注意不要過早的支付中介費。對于有中介參與的交易，建議購房者在辦理完畢所有購房手續(xù)后再向中介公司支付居間費，以免房屋在未購買成功的情況下無法追回已支付的中介費用。
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可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；5.房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。
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