征收廠房律師要做什么呢？

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• 132****8197

  首先要講一個(gè)總體原則，拆遷補(bǔ)償是實(shí)物及一部分可預(yù)期的利益損失，他跟企業(yè)正常的交易和買(mǎi)賣(mài)是不一樣的，補(bǔ)償比較狹窄，**后的補(bǔ)償價(jià)格偏低，這個(gè)問(wèn)題屬于學(xué)術(shù)互相探討的問(wèn)題。
  
  在企業(yè)拆遷中，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講一般能獲得六部分補(bǔ)償項(xiàng)目。
  
  一、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(jià)
  
  你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來(lái)算出區(qū)域補(bǔ)償價(jià)，說(shuō)通俗了就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？有這么幾種情況：
  
  （1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
  
  （2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過(guò)拍賣(mài)、一次性買(mǎi)斷等方式取得的。
  
  （3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說(shuō)通過(guò)劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒(méi)有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹?br/>
  二、廠房重置成新價(jià)
  
  廠房重置成新價(jià)就是廠房重置后再建起來(lái)需要多少錢(qián)，被拆遷房屋拆遷時(shí)幾成新也有重置成新的問(wèn)題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來(lái)計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。
  
  三、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)
  
  因?yàn)椴疬w造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿足有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行為等等這些才能滿足一個(gè)正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個(gè)問(wèn)題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址不一致，這是不行的，注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營(yíng)主體。
  
  停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補(bǔ)償呢？
  
  （1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn)，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
  
  （2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬(wàn)的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。
  
  （3）財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬(wàn)，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。
  
  這些是可能遭受的損失。還有很多人會(huì)問(wèn)道的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)都沒(méi)有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。
  
  四、裝修附屬物
  
  對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，是按照重置費(fèi)來(lái)算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。
  
  五、機(jī)器設(shè)備
  
  機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。
  
  六、搬遷費(fèi)用
  
  就是可移動(dòng)的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。

  查看全文↓ 2019-01-23 22:43:03
• 153****3146

  隨著可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，城鎮(zhèn)在規(guī)劃建設(shè)中，不可避免的會(huì)將居民小區(qū)、工廠等等納入到規(guī)劃中來(lái)，這樣就要面臨一個(gè)征收補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，對(duì)此，政府也出臺(tái)了相應(yīng)的征收政策有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。那么廠房征收賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?律師為您解答。
  在工廠拆遷中，一般能獲得六部分補(bǔ)償項(xiàng)目。
  一、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(jià)
  所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來(lái)算出區(qū)域補(bǔ)償價(jià)，說(shuō)通俗了就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢?有這么幾種情況：
  (1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
  (2)集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過(guò)拍賣(mài)、一次性買(mǎi)斷等方式取得的。
  (3)國(guó)有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說(shuō)通過(guò)劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒(méi)有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹?br/>二、廠房重置成新價(jià)
  廠房重置成新價(jià)就是廠房重置后再建起來(lái)需要多少錢(qián)，被拆遷房屋拆遷時(shí)幾成新也有重置成新的問(wèn)題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來(lái)計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。
  三、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)
  因?yàn)椴疬w造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿足有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行為等等這些才能滿足一個(gè)正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個(gè)問(wèn)題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址不一致，這是不行的，注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營(yíng)主體。
  停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補(bǔ)償呢?
  (1)預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn)，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
  (2)違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬(wàn)的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。
  (3)財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬(wàn)，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。
  這些是可能遭受的損失。還有很多人會(huì)問(wèn)道的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)都沒(méi)有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。
  四、裝修附屬物
  對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，是按照重置費(fèi)來(lái)算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。
  五、機(jī)器設(shè)備
  機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。
  六、搬遷費(fèi)用
  就是可移動(dòng)的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。
  上述是我國(guó)對(duì)廠房征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，各個(gè)地方政府在實(shí)施中還會(huì)按照本地區(qū)的實(shí)際情況制定一些細(xì)則，但是那些細(xì)則也是對(duì)國(guó)家制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的的細(xì)化，不會(huì)出現(xiàn)遺漏的情況也不會(huì)低于國(guó)家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。若是在征收過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有違背國(guó)家征收賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況，可以向其上級(jí)部門(mén)投訴。
  對(duì)于拆遷問(wèn)題，您還可以了解更多相關(guān)知識(shí)。百度搜索中國(guó)企業(yè)拆遷專(zhuān)家律師網(wǎng)，或者直接點(diǎn)擊www.qycq.cn，用法律的武器來(lái)合理的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-01-23 22:42:55
• 144****1242

  北京吳少博律師事務(wù)所，只代理企業(yè)拆遷征收關(guān)停案件，并且出版書(shū)籍和視頻課程，值得參考

  查看全文↓ 2019-01-23 22:42:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 廠房買(mǎi)賣(mài)律師主要做什么？
  答

  購(gòu)買(mǎi)廠房和購(gòu)買(mǎi)其他房屋**大的區(qū)別是要**要留意土地使用權(quán)是不是按國(guó)家規(guī)定合法的取得了土地使用證 取得方式是行政劃撥還是出讓劃撥的要補(bǔ)交土地出讓金(不同地段補(bǔ)交不同)。 一定要看土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證原件 。其他和二手房一樣，要注意：1、首先要確定房屋的所有權(quán)是誰(shuí)的，要查驗(yàn)對(duì)方的《身份證》和《房屋所有權(quán)證》（**好還有《土地使用權(quán)證》），必須是原件。2、了解房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)是否受到限制，如是否抵押（《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利記載），是否查封，是否被行政機(jī)關(guān)或者司法機(jī)關(guān)限制等，如果抵押，抵押權(quán)人是否有同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；3、是否出租，如果出租，租賃人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；4、是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

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• 問(wèn) 租憑糾紛律師要做什么？
  答

  各地區(qū)有一定差異，大致如下：無(wú)財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議案件：普通民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件，不涉及財(cái)產(chǎn)的，根據(jù)案件性質(zhì)、復(fù)雜程度、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素，在6000—100000元之間協(xié)商收取；外地民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件不涉及財(cái)產(chǎn)的，代理費(fèi)不低于20000元 ；律師代理分為以下幾種第一種：一般代理。依律師職業(yè)道德為當(dāng)事人代理案件，維護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。一般為糾紛標(biāo)的的3-5%。標(biāo)的高的話也可以低于該比例。第二種：風(fēng)險(xiǎn)代理。按勝訴金額或以得到的金額的百分比支付代理費(fèi)，或按減少的支付額的百分比支付代理費(fèi)，比例當(dāng)然高于一般代理。第三種：半風(fēng)險(xiǎn)代理。給一定的基本費(fèi)用，其他的再按風(fēng)險(xiǎn)代理計(jì)算，當(dāng)然就介于一般代理和風(fēng)險(xiǎn)代理的比例之間。

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• 問(wèn) 廠房糾紛律師事務(wù)所是做什么的？
  答

  中山比較大比較好的律師事務(wù)所是廣東萬(wàn)里海天律師事務(wù)所，該所是中山市成立**早的一家合伙制律師事務(wù)所，中山市委前書(shū)記崔國(guó)潮、原中級(jí)法院院長(zhǎng)楊鈞源等市領(lǐng)導(dǎo)親自為該所成立揭幕掛牌。該所律師大多畢業(yè)重點(diǎn)大學(xué)法學(xué)院，其中有曾長(zhǎng)期任職于政法部門(mén)的法官、檢察官及政法委領(lǐng)導(dǎo)，有中山市原對(duì)外經(jīng)濟(jì)律師事務(wù)所的資深律師，有曾任職于大型企業(yè)的高級(jí)法務(wù)經(jīng)理。該所律師具有豐富的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

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• 問(wèn) 買(mǎi)房前需要做什么準(zhǔn)備呢？
  答

  有關(guān)買(mǎi)房前的準(zhǔn)備工作：對(duì)地價(jià)做預(yù)測(cè)：房屋價(jià)值的高低關(guān)鍵就看房屋所在地價(jià)的水準(zhǔn)。在城市中，越是處于中心地帶或市政開(kāi)發(fā)較完善的地方則地價(jià)就越高;相反，地域偏遠(yuǎn)，市政建設(shè)設(shè)施不夠完善的地方則地價(jià)就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市中心的地價(jià)。土地地價(jià)除個(gè)別城市外，現(xiàn)在許多城市已經(jīng)公開(kāi)，可供參考。選擇房屋面積：因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格每平方米動(dòng)輒就要數(shù)千元，因此每一平方米都要精打細(xì)算，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋的使用功能以及資金進(jìn)行選擇。估算自己的財(cái)力：先摸摸自己的腰包，選準(zhǔn)是買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，甚至是二手房，然后根據(jù)自己的財(cái)力選房。特別是目前實(shí)行貨幣拆遷，找準(zhǔn)自己的財(cái)力定位，選購(gòu)適合自己的住房十分重要。了解物業(yè)雜費(fèi)支出：商品房一旦售出之后，購(gòu)房人就要開(kāi)始負(fù)擔(dān)房屋的物業(yè)開(kāi)支，如房屋的修繕、水、電、氣、取暖、電梯、衛(wèi)生、停車(chē)、保安費(fèi)等，對(duì)這些開(kāi)支如果未加考慮或考慮不足，那么買(mǎi)房時(shí)就有可能造成失策。目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較混亂，購(gòu)房人就更有必要對(duì)本地物業(yè)管理支出有比較清楚的了解。否則的話，買(mǎi)得起房，卻用不起房的尷尬就極有可能出現(xiàn)。考慮貸款還貸能力：一部分城市都已經(jīng)開(kāi)展了購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，也就是所謂的“住房按揭”，這對(duì)于部分人來(lái)說(shuō)購(gòu)房就要考慮貸款償還問(wèn)題。根據(jù)生活需要定位：住房的**大目的就是為了生活方便，所以，選擇住房大多以滿足自己生活需要為前提。有這樣一句話：“你選擇住房不是**好的房子，但是**適合你的房子?！弊⒁鈬?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：國(guó)家把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)后，必然會(huì)在政策上予以充分的支持，使商品房大量上市，購(gòu)房者應(yīng)隨時(shí)關(guān)注國(guó)家及地方金融房地產(chǎn)政策的變化。注意利率的變化：買(mǎi)房時(shí)，不少購(gòu)房者離不開(kāi)銀行的支持，利用銀行貸款購(gòu)房不僅可以解決自己資金的不足，而且還可以提前解決自己的住房困難，實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)。那么如何利用利率的變化呢?從目前的情況看，銀行多次降息，住房貸款無(wú)論是公積金還是按揭都是比較低的，主要目的無(wú)疑是刺激消費(fèi)者，所以現(xiàn)在購(gòu)房在利率上無(wú)疑是合算的。

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• 問(wèn) 房屋中介需要做什么?房產(chǎn)中介需要做什么？
  答

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十一條 從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。第十二條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：1、有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；2、有固定的服務(wù)場(chǎng)所；3、有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)；4、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上。5、從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

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