??房屋買賣房東違約一般怎么處理？

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• 132****7110

  二手房買賣買方和賣方違約規(guī)定如下：
  
  根據(jù)二手買賣定金法則：
  
  買方違約，賣方?jīng)]收買方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔相應的違約責任
  賣方違約；
  賣方需支付買方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔相應的違約責任。
  備注：盡量不要違約。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:21:24
• 148****2315

  賣方違約的情形
  
  逾期過戶的法律責任
  
  二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買方請求賣方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過戶手續(xù)的，應予支持。yuqiancyh
  
  逾期交房的損失計算
  
  二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應承擔違約責任。未約定逾期交房的違約責任承擔方式，買方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的，應予支持。
  
  戶口遷移的違約責任
  
  二手房買賣合同一方當事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔違約責任的，屬于民事案件受理范圍。
  
  盜賣房屋的法律效力
  
  擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人以合理價格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，該房屋買賣合同有效。
  
  賣方違約與繼續(xù)履行
  
  二手房買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導致不能履行合同的除外。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:21:19
• 134****6227

  違約責任的承擔方式有以下幾種
  （1）支付違約金.違約金：指合同當事人在合同中約定的，在合同債務人不履行或不適當履行合同義務時，向?qū)Ψ疆斒氯酥Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。
  （2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當事人的違約行為而給對方當事人造成財產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆斒氯怂鞯慕?jīng)濟補償。
  （3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機關(guān)作出要求實際履行的判決或下達特別履行命令，強迫債務人在指定期限內(nèi)履行合同債務。
  其他補救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:21:12

相關(guān)問題

• 問 ??房屋買賣房東違約一般如何處理？
  答

  根據(jù)民法通則司法解釋第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此，如果房東在出賣該房屋3個月前沒有通知你承租方有優(yōu)先購買權(quán)，你可以主張房屋買賣合同無效。根據(jù)民法通則司法解釋第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。如果你不想購買該房屋，你可以主張繼續(xù)承租該房屋，就是買賣不破租賃的體現(xiàn)，就是房屋在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動前已經(jīng)存在的租賃合同在租賃期間不因此期間房屋的產(chǎn)權(quán)變動而發(fā)生變化，因此你可以繼承承租該房屋，新房主無權(quán)要求你搬出房屋。**后，你可以要求解除合同并要求房東賠償違約金。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百一十八條出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

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• 問 發(fā)生一般的房屋買賣糾紛應該怎么處理？
  答

  處理房屋買賣合同糾紛需要根據(jù)不同的情況，采用不同的方法。(一)逾期交付房屋糾紛。逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機關(guān)強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商不能控制的原因。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力，賣方就應當承擔違約責任。(二)權(quán)屬證書缺失引發(fā)的糾紛。買房人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房等。在此種情況下，買房人可以要求解除合同，并向出賣人主張違約責任等。(三)一房二賣糾紛。由于兩份合同涉及的標的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人，該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責任原則，結(jié)合我國民事審判實踐和商品房買賣合同糾紛的實際情況，在《解釋》的第8條、第9條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人(俗稱“一房二賣”);三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實上或者提供虛假商品房預售許可證明人四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由上述五種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可申請出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制

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• 問 房屋買賣違約金怎么算?一般是多少?
  答

  1、商品房買賣中的違約金該如何確定？按照《合同法》規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時，應根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金；也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”。一般來說，當事人在確定購房合同違約金時，違約金數(shù)額不應過高，通常不得超過實際損失的百分之三十。2、開發(fā)商若惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致使合同無效的話，違約金該如何確定？如果開發(fā)商惡意違約或者實施欺詐行為，除了返還購房者已付房款及利息，并賠償損失外，還應支持購房者不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要購房者要求的違約金沒有超過100%，購房者要求多少就支持多少。3、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應如何處理？通常來說，如果合同中對此情況有約定的，那就按照合同的約定來處理。如果合同沒有約定的，只要當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按照是否超過實際損失的30%為限進行適當調(diào)整。4、購房者在哪些情況下可獲雙倍賠償？按照規(guī)定，若出現(xiàn)以下情形，導致合同目的不能實現(xiàn)或?qū)е潞贤瑹o效，又或者合同被撤銷、解除的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人；（2）出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實；（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（5）房屋面積誤差比絕對值超3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息；買受人同意繼續(xù)履行合同，且房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定價格補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

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• 問 房東違約，房屋買賣 糾紛會怎么判決？
  答

  你這種情況是屬于交易正在進行中，對方不愿意配合過戶，法院判定你勝訴后可以強制辦理，到時候不需要他到場，法院執(zhí)行人員去房管部門直接變更就可以了。沒關(guān)系，有些人不管怎么威脅，都不是**后的結(jié)論，法院的判決書才是定論，一般情況下審判員也是不敢亂來的，要是徇私枉法，你上訴就翻案了。記住，你沒有得到有效結(jié)果前千萬不能隨便撤訴，你撤訴后在想立案，法院有權(quán)不受理。**后告訴你，仲裁是在法院前可以調(diào)解，法院受理了，仲裁就停止了，法院判決結(jié)果才是**有效定論。我是法院的，你要相信法律的公正！當然，訴訟之路是曲折和證據(jù)的耐心下才有光明！

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• 問 房東違約，房屋買賣 糾紛會怎么判決？
  答

  樓主您好！　　樓上各位的我的意見與 yqmyt |比較一致，當然也有一些補充供您參考!　　首先是合同效力問題，即合同是否有效?！　》l：合同法第五十二條規(guī)定（一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。）的情形之一合同無效的以外，根據(jù)合同法第六十條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！　∧c業(yè)主簽訂購房合同或者協(xié)議，肯定不是以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；）但**后一條：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。您的合同在這里是有點瑕疵的，2005年4月國務院就出臺了，期房禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而您簽合同的時候，該房屋的尚未取得房產(chǎn)證，土地證因此屬于一般意義上的期房。嚴格說如果你們當?shù)胤ㄔ赫J定違反此法規(guī)的話，您的這個合同屬于無效合同，結(jié)果是返還原狀。另外作為夫妻只有一方簽字，對您也不是很有利，畢竟是雙方共有財產(chǎn)，一般**好是有配偶同意出售證明，否則他妻子以不知情為由主張合同無效也是有可能的?！　〉陨喜⒉皇俏ㄒ豢赡苄?，1、很多法官也有認為這個協(xié)議是個期權(quán)轉(zhuǎn)讓，協(xié)議或合同應該有效，2、這個合同屬于效力待定，但現(xiàn)在房本土地證已經(jīng)下來了，那么這個合同同時也就生效了，因為現(xiàn)在這個房子已經(jīng)不是期房了。3、您與業(yè)主方簽訂合同已經(jīng)10個月，而且已經(jīng)裝修入住，首先丈夫可以有表見代理，其次這么長的時間可以認為其妻子已經(jīng)知道，第三您是善意第三人，**后房子您已經(jīng)裝修并已經(jīng)入住4、合同法更多的是要維護合同履行，所以您得到支持的肯能性也還是比較大。也就是這個合同認定有效。（這里如果這個房子是您現(xiàn)在的唯一住房，對您會更有利，畢竟不能把您趕到大街上，現(xiàn)在是和諧社會）　　其次合同認定有效后，才會涉及到業(yè)主是否可以違約?！　I(yè)主當然可以違約，但您也可以有相應主張　　法條：合同法第一百零七條的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”追究對方違約責任。　　翻譯過來就是您可以主張：　　1、繼續(xù)履行合同，您如果希望這樣，首先要保證這個房子還在業(yè)主名下，存在繼續(xù)履行的可能性，如果房子已經(jīng)賣掉了，不是業(yè)主名下的房子了，那就不存在繼續(xù)履行的可能了。實操中如果對方有跡象轉(zhuǎn)移財產(chǎn)一般就是起訴后要求法院查封?！　?、采取補救措施，這個與您這個無關(guān)，業(yè)主是惡意的，根本不會補救什么了?！　?、要求對方賠償您的損失。首先違約金不同于定金，定金**高賠償額是20%，違約金是屬于雙方約定的，只要不是明顯過高，比如您說的30%，按照現(xiàn)在的房價，我覺得法院都應該支持。另外比如您說的其他損失，按照誰主張誰舉證的原則，您需要提交相應證據(jù)證明因為業(yè)主違約造成您的實際損失。法院才會支持。　　綜上建議您　　1、先收集業(yè)主想違約的證據(jù)，這只是做好準備，（**好不上法庭，因為您這個第一點對您風險是**大的，如果合同有效，那么對方的違約責任不會輕)。　　2、通過中介去給業(yè)主算違約成本，房價40萬，30%違約金12萬，10萬裝修，如果他愿意賠，我覺得也就解約了，那么業(yè)主的房屋成本就變成了62萬（當然這里還沒有算其他損失）。讓中介問問業(yè)主對房子有沒有信心賣到65萬，如果沒有信心，那么即沒有賺到錢，都落了個不守信用的名聲，是否值得？　　3、如果他真賠您22萬，那您再考慮是否同意他違約，62萬是否能買到類似的房子？　　4、遇見這種小人業(yè)主真的很無語，但您要是通過訴訟解決這個事情，太費時費力了，經(jīng)過上面的工作，您再看下業(yè)主反映，如果對方提出的要求不是很過分，您可以考慮是否再補償他一點錢，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的錢補償他算了，這也許是比較快捷的解決問題的方法?！　?、雙方一旦達成新的協(xié)議，必須形成書面文字，簽字按手印。這個對于上面期房問題也會是一個很好的反駁證據(jù)，因為現(xiàn)在簽訂的任何關(guān)于房子的問題，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不會被懷疑了！　　基本就是以上了，不知道說明白沒有，**后祝您順利！

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