二手房買(mǎi)賣(mài)中介糾紛是怎樣? 二手房買(mǎi)賣(mài)定金問(wèn)題糾紛怎么辦

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• 155****6407

  二手房交易過(guò)程中，對(duì)中介費(fèi)作如下規(guī)定：
  1、通過(guò)中介進(jìn)行二手房屋交易的，即便房屋**終未成交，交易一方或雙方依照合同仍可能需要支付約定的中介服務(wù)費(fèi)用。但同樣情況下，即使在買(mǎi)受人簽署傭金確認(rèn)書(shū)，在交易未成就的情況下，法院亦可能會(huì)從“等價(jià)有償”的民事活動(dòng)基本原則出發(fā)，酌定中介機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的勞動(dòng)報(bào)酬。
  2、約定以過(guò)戶作為居間費(fèi)用支付條件的，在過(guò)戶手續(xù)已辦理情況下，交易一方或雙方主張以房產(chǎn)中介工作人員辦理過(guò)戶過(guò)程中的行為瑕疵要求退還中介費(fèi)的，法院不會(huì)支持。
  3、二手房交易因買(mǎi)受人一方不符合貸款條款而未成就，后以房產(chǎn)中介工作人員承諾“能貸款，能代為出具有單位、有收入的證明”為由，拒付居間服務(wù)費(fèi)的，如無(wú)無(wú)充分有效的證據(jù)證明，法院一般不會(huì)支持。
  4、就未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋進(jìn)行交易并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，買(mǎi)受人以之作為房產(chǎn)中介“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況損害委托人利益”而拒付中介費(fèi)的，可能不會(huì)被法院支持。
  5、房產(chǎn)中介收取委托人“購(gòu)房定金”后，不能就該房屋交易達(dá)成居間促成的，可能需承擔(dān)向委托人雙倍返還定金的責(zé)任。故，對(duì)存在中介方的二手房買(mǎi)賣(mài)，定金交納應(yīng)有明確的接收主體，同時(shí)須有相對(duì)方或義務(wù)方明確承諾遵守定金罰則，且承諾對(duì)象直接針對(duì)的是定金交付者。實(shí)踐中，中介以“代管定金”形式進(jìn)行居間中保的交易形式，作為一種促成交易的安排，法院在審判中通常會(huì)予以尊重和確認(rèn)。
  6、一方利用對(duì)售房政策的了解，比如是否交納營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題上故意做出虛假意思表示，導(dǎo)致另一方有理由相信，從而影響簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)價(jià)款確定，會(huì)被認(rèn)定存在重大誤解和顯失公平，導(dǎo)致二手房買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷(xiāo)。
  7、中介參與的三方協(xié)議，如因附加于中介方的義務(wù)未履行，實(shí)踐中如中介方承諾墊資代賣(mài)方還清貸款從銀行取出抵押房產(chǎn)本，**終又未踐諾，導(dǎo)致買(mǎi)方或賣(mài)方違約，有可能會(huì)被法院認(rèn)定中介方責(zé)任屬第三方責(zé)任，買(mǎi)方或賣(mài)方應(yīng)單獨(dú)向?qū)Ψ较瘸袚?dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-24 17:03:58
• 141****5205

  具體要以合同的約定為準(zhǔn)，通常買(mǎi)方或賣(mài)方違約其違約方都要承擔(dān)中介費(fèi)，二手房買(mǎi)賣(mài)合同通常都有如下內(nèi)容約定：
  賣(mài)方原因造成該合同不能覆行時(shí)，無(wú)條件退還買(mǎi)方所有購(gòu)房款項(xiàng)，還應(yīng)向買(mǎi)方賠付“購(gòu)房定金”等額的違約金；買(mǎi)方原因造成該合同不能覆行時(shí)，“購(gòu)房定金”作為違約金賠償賣(mài)方；此外，違約方還應(yīng)承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)和給他方造成的損失（包括且不限于各項(xiàng)代辦服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等）。

  查看全文↓ 2019-01-24 17:03:52
• 137****9615

  “
  新年成都“房事”第一彈：自2月3日起，二手房資金監(jiān)管正式覆蓋成都五城區(qū)和高新區(qū)，成為了成都買(mǎi)賣(mài)二手房過(guò)程中必不可少的重要環(huán)節(jié)。
  
  
  
  那 么 問(wèn) 題 來(lái) 了 ......
  
  
  如中介不再代收**款后，交易資金如何監(jiān)管？
  
  二手房資金監(jiān)管又是怎么回事？
  
  交易資金監(jiān)管后，單方違約又該怎么辦？
  
  . . . . . .
  
  
  
  
  
  1
  交易風(fēng)險(xiǎn)大 成都出臺(tái)二手房交易新
  
  案例：
  
  
  
  去年9月，成都市錦江區(qū)的陳先生通過(guò)成都某中介公司將房子賣(mài)給李先生，李先生隨即將定金和**款共計(jì)20萬(wàn)元交給該中介公司。
  
  
  
  一個(gè)月后，該中介公司卻以賣(mài)家要求解除合同為由，退還李先生的**款。
  
  
  
  “我的20萬(wàn)被他們用了一個(gè)月，沒(méi)有在銀行凍結(jié)，現(xiàn)在突然提出解除合同，我怕要不**金，就沒(méi)有起訴和深究，但是這種行為真的太過(guò)分了。”李先生十分氣憤。
  
  
  
  
  
  事實(shí)上，同李先生有相同遭遇的購(gòu)房者并不在少數(shù)，為了避免購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，不少買(mǎi)家將**款交予中介，結(jié)果沒(méi)想到遇到更大的風(fēng)險(xiǎn)：有的遭遇中介跑路，有的打到對(duì)方賬戶上后，才發(fā)現(xiàn)房子被抵押……
  
  
  
  
  
  隨著成都二手房市場(chǎng)交易逐漸活躍，主管部門(mén)認(rèn)識(shí)到，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)大，不監(jiān)管時(shí)有漏洞發(fā)生。因此在去年底，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布了一則《關(guān)于我市開(kāi)展存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知），于2017年2月3日實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)，首先在成都五城區(qū)、成都高新區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展試點(diǎn)工作，待系統(tǒng)平臺(tái)運(yùn)行正常后，逐步向全市其他區(qū)（市）縣推廣。
  
  2
  
  二手房資金如何監(jiān)管？
  
  通常情況下，很多二手房交易風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在“付款”這個(gè)環(huán)節(jié)，而“資金監(jiān)管”就是專(zhuān)門(mén)防范這些風(fēng)險(xiǎn)的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：做“資金監(jiān)管”就像買(mǎi)房賣(mài)房時(shí)用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理：不“過(guò)戶”不給錢(qián)。
  
  
  
  監(jiān)管開(kāi)戶銀行：
  
  目前，交易資金監(jiān)管部門(mén)在試點(diǎn)階段委托3家大型銀行作為存量房交易資金監(jiān)管開(kāi)戶銀行，分別是建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行，每家銀行只能開(kāi)立一個(gè)存量房交易資金專(zhuān)用賬戶。
  
  
  
  費(fèi)用：
  
  據(jù)悉，該業(yè)務(wù)完全免費(fèi)，在此期間產(chǎn)生的利息，則按照中國(guó)人民銀行公布的同期活期存款利率進(jìn)行計(jì)息。如交易完成，監(jiān)管資金及監(jiān)管賬戶存續(xù)期間的存款利息歸出賣(mài)人所有；如交易失敗，賬戶內(nèi)本息歸買(mǎi)受人所有，其中，貸款部分本息歸發(fā)放貸款的銀行所有。
  
  
  
  特別注意：自行成交二手房，是否監(jiān)管自愿選擇！！
  
  對(duì)于交易雙方當(dāng)事人自行成交的，可自愿選擇是否將交易資金納入監(jiān)管，并不強(qiáng)制要求。對(duì)于通過(guò)中介進(jìn)行交易的，**款不通過(guò)監(jiān)管賬戶是不能過(guò)戶的。
  
  
  3
  
  交易資金監(jiān)管后，單方違約怎么辦？
  
  “如果我交了**款，房?jī)r(jià)突然上漲，上家違約了怎么辦？”“如果交易資金托管后，買(mǎi)家突然又不買(mǎi)了，我錯(cuò)過(guò)了賣(mài)房時(shí)機(jī)這筆賬怎么算？”諸如此類(lèi)的問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方均十分關(guān)心。
  
  
  
  在《通知》中明確：
  
  1、交易雙方因交易糾紛造成交易中止或終止的，在交易雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)或形成人民法院（仲裁機(jī)構(gòu)）生效法律文書(shū)前，交易資金監(jiān)管部門(mén)暫停劃轉(zhuǎn)交易資金。
  
  2、若交易雙方協(xié)商終止交易的，交易當(dāng)事人須到成都房地產(chǎn)信息檔案中心申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同，監(jiān)管銀行核實(shí)后可解除資金監(jiān)管手續(xù)。
  
  
  
  總之，與其他所有買(mǎi)賣(mài)合同一樣，二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂以后，賣(mài)家和買(mǎi)家都必須履行合同。任何一方不按照合同履行義務(wù)的，即構(gòu)成違約行為。
  
  
  
  違約后，能繼續(xù)履行的，仍然繼續(xù)履行；如果不能繼續(xù)履行的，可以解除合同，但是違約方必須賠償另一家的經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)然，至于能不能履行，以及賠償多少損失，這都需要證據(jù)來(lái)證明。所以，守約一方在處理二手房買(mǎi)賣(mài)單方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)獲取律師的幫助。
  
  
  
  
  存量房交易資金監(jiān)管操作流程
  
  （一）通過(guò)中介機(jī)構(gòu)的交易（強(qiáng)制監(jiān)管）
  
  ①買(mǎi)賣(mài)雙方在中介機(jī)構(gòu)簽署網(wǎng)簽合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；
  
  ②買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶身份證、建行儲(chǔ)蓄卡（一類(lèi)賬戶）、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同等資料前往我行網(wǎng)點(diǎn)辦理并簽署監(jiān)管協(xié)議；
  
  ③買(mǎi)方在我行網(wǎng)點(diǎn)主動(dòng)存入或由我行代扣監(jiān)管資金；
  
  ④買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶流程；
  
  ⑤待監(jiān)管資金足額到賬后，買(mǎi)賣(mài)雙方可完成房屋轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；
  
  ⑥交易成功，我行自動(dòng)將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方；交易失敗，監(jiān)管資金退給買(mǎi)方。
  
  
  
  （二）買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交的交易（自愿監(jiān)管）
  
  ①買(mǎi)賣(mài)雙方簽署網(wǎng)簽合同；
  
  ②買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶身份證、建行儲(chǔ)蓄卡（一類(lèi)賬戶）、網(wǎng)簽合同等資料前往我行網(wǎng)點(diǎn)辦理并簽署監(jiān)管協(xié)議；
  
  ③買(mǎi)方在我行網(wǎng)點(diǎn)主動(dòng)存入或由我行代扣監(jiān)管資金；
  
  ④買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶流程；
  
  ⑤待監(jiān)管資金足額到賬后，買(mǎi)賣(mài)雙方可完成房屋轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；
  
  ⑥交易成功，我行自動(dòng)將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方；交易失敗，監(jiān)管資金退給買(mǎi)方。
  
  
  業(yè)務(wù)受理網(wǎng)點(diǎn)
  
  

  查看全文↓ 2019-01-24 17:03:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)中介糾紛怎么辦? 買(mǎi)二手房，遇到糾紛怎么辦
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛如何處理：一、與賣(mài)家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過(guò)正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見(jiàn)等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購(gòu)房者開(kāi)始還是應(yīng)該選擇與賣(mài)家面對(duì)面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會(huì)是圓滿的解決辦法。二、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買(mǎi)賣(mài)的爭(zhēng)議或者分歧比較大，購(gòu)房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說(shuō)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣(mài)家會(huì)因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣(mài)家并不希望如此，自然就會(huì)選擇和平解決了。三、向有關(guān)行政部門(mén)投訴如果你購(gòu)房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門(mén)投訴。如果遇見(jiàn)了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門(mén)投訴。如果遇見(jiàn)各類(lèi)建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)投訴。四、向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對(duì)立情緒。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的問(wèn)題？
  答

  你真點(diǎn)背遇到這種事。你當(dāng)時(shí)要是半個(gè)委托公正就好了。到法院一般會(huì)判個(gè)各自返還，如果是監(jiān)護(hù)人簽訂合同的話，還有勝算的可能。建議你私了此事。祝你好運(yùn)吧！

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛
  答

  1、中介費(fèi)是中介公司的居間費(fèi)用，按中介協(xié)議，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約即應(yīng)付居間服務(wù)費(fèi)；2、購(gòu)房合同如果有效，定金雙倍返還。3、對(duì)方違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，你作為守約方不應(yīng)承擔(dān)損失。建議協(xié)商不成，通過(guò)法律手段挽回經(jīng)濟(jì)損失。我的QQ：805912033

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛
  答

  貸款的話 要等到年初才能放貸。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)賣(mài)二手房中介糾紛怎么處理?
  答

  二手房的交易量在不斷上漲，但是糾紛案例也在不斷增多，如何處理二手房糾紛就成為了購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。不同的糾紛形式有著不同的處理方法，小編整理了幾個(gè)常見(jiàn)的糾紛，快來(lái)一起看看吧。1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理？買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買(mǎi)賣(mài)合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)后，如何處理？在買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)的情形中，形成的是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方所受的損失，主要是信賴(lài)?yán)娴膿p失。信賴(lài)?yán)娴膿p失包括所受損害和所失利益、締約花費(fèi)的成本等，違約方要賠償守約方的損失，但締約過(guò)失的損失賠償數(shù)額以不超過(guò)履行利益為限。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害第三方優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，如何處理？房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在。如果承租人有購(gòu)買(mǎi)房屋的真實(shí)意思，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款。但是如果承租人只要求維護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不要求行使，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求不予支持。4、房屋買(mǎi)賣(mài)中，房產(chǎn)中介不履行居間義務(wù)，如何處理？房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。如果委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。5、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理？存在多個(gè)共有人或夫妻二人共有的房產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫妻中一方的名下，受讓人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實(shí)房產(chǎn)證登記名稱(chēng)與出賣(mài)人名稱(chēng)相符，沒(méi)能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實(shí)的情形的，此時(shí)該房屋買(mǎi)賣(mài)將視為有效，因?yàn)樵谶@種情況下應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。

  全部3個(gè)回答>