如何認定二手房？如何界定是一手房還是二手房？

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• 154****0855

  新房貸款年限長，二手房貸款年限相對較短。
  新房貸款年限**長為30年，但二手房貸款年限，由于受到房齡的限制，很多時候不能貸款到30年。二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為20年。
  2、**款及貸款額度不同
  新房：一般是按照新房房屋總價乘以對應(yīng)的**比例，來計算**款。貸款額度，較高可貸款到房屋總價的7成或8成。
  二手房：**款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。一般二手房評估價低于市場價，評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。
  二手房可貸款額度=評估價-評估價***比例
  二手房凈**款=銷售價-可貸款額度
  舉個例子：
  ①小明購買100萬的新房，若**比例是30%，則**款為30萬，可貸款額度為70萬。
  ②小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，若按照政策30%的**比例來計算。其可貸款額度為：90萬-90萬*30%=63萬。其**款則為：100萬-63萬=37萬。
  3、稅費不同
  新房：需要繳納契稅、房屋維修基金、一年的物業(yè)費和取暖費等主要稅費。
  二手房：需要繳納契稅、增值稅（住宅滿2年免征）、個人所得稅（滿五少有免征）、貸款擔(dān)保費、中介費等主要稅費。
  與新房相比，二手房需要繳納更多的稅費。此外，新房與二手房，契稅征收的標(biāo)準(zhǔn)一樣，但計稅價不一樣。新房是按照房屋總價乘以對應(yīng)的契稅比例。二手房是按照銷售價、評估價或者指導(dǎo)價乘以對應(yīng)的契稅比例。
  4、交易方式不同
  新房：主要是個人與開發(fā)商進行交易。
  二手房：一般是委托中介進行交易，即買賣雙方、中介等三方進行交易。二手房也有自行交易，即不通過中介進行交易。
  5、程序繁簡不同
  新房：很多程序都由開發(fā)商辦理，對于購房者而言，新房交易的程序要簡單一些。
  二手房：自行交易時，很多程序都需要買賣雙方自行完成，因此相對較繁瑣。
  通過中介進行交易，中介會為整個交易流程提供服務(wù)。但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風(fēng)險大。

  查看全文↓ 2019-01-29 01:22:57
• 159****4131

  二手房滿兩年的界定：
  1，二手房滿2年免營業(yè)稅是按照繳納契稅完稅證明上的時間和房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，那個再前按那個計算，只要房子在上面那個時間之后兩年，就認為滿兩年。
  2，根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)第三條第(四)款個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
  3，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中的幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)第2條;《通知》第三條第四款中規(guī)定的契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期;第三條;納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間的規(guī)定。
  個人購買住房計算房產(chǎn)是否二手房滿兩年免營業(yè)稅的方法:
  1.以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，按照孰前原則;確認。
  2.根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照孰前;的原則確定購買住房的時間。
  3.此房產(chǎn)從一手樓盤購得的，根據(jù)購房合同的生效時間，產(chǎn)證上注明的時間以及契稅完稅證明上注明的時間，按照孰前的原則計算。

  查看全文↓ 2019-01-29 01:22:46
• 153****1470

  個人購買住房以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，按“孰前原則”確認。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰前”的原則確定購買住房的時間。
  
  滿五年和不滿五年有兩類房！
  
  商品房：在辦理產(chǎn)證的過程先是有購房發(fā)票只要購房發(fā)票上的日期滿五年就可以。
  動遷房：有兩種 兩種類型。一是之前政府分的，然后產(chǎn)證一直沒有辦而導(dǎo)致的不滿五年，這種房子是不用交營業(yè)稅的（要有動遷協(xié)議）只需交1%的個稅！二就是二手買進不滿五年的，這種就是上面說的是按購房發(fā)票的！

  查看全文↓ 2019-01-29 01:22:36

相關(guān)問題

• 問 如何界定二手房? 如何界定是一手房還是二手房
  答

  房屋是否滿5年，不同房屋類型的界定方法也不同。目前，普通的商品房按照契稅完稅證明和房屋產(chǎn)權(quán)證書（包括不動產(chǎn)權(quán)證書）的注明日期兩項標(biāo)準(zhǔn)“孰先”原則判斷。 有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，可根據(jù)人民法院、仲裁委員會出具的法律文書的生效日期，確定是否享受稅收優(yōu)惠政策。一、房屋滿5年有什么優(yōu)惠政策？現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，個人對外銷售購買二年以上（含二年）的住房減免增值稅（營改增前為營業(yè)稅），自用五年以上的家庭唯一住房免征個人所得稅。滿五唯一的房屋享有優(yōu)惠政策買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，稅務(wù)機關(guān)以契稅為抓手，“先交稅后發(fā)證”。稅收減免政策的落實，都需要判定個人房屋的購房時間。二、如何界定交易房屋是否滿5年？以買賣、繼承、贈與等不同產(chǎn)權(quán)變更方式獲得的房屋，再次交易時界定是否滿5年的方式不同。1. 商品房、經(jīng)濟適用房以及按照經(jīng)濟適用房管理的房屋： 以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則。2. 已購公房 ：根據(jù)房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期，三者孰先的原則，只要一個日期滿五年即可。注意收據(jù)的章和購房合同的章要一致收據(jù)才有效。3. 繼承的房產(chǎn) ：可以按照繼承前的日期界定是否滿5年。4. 贈予的房產(chǎn)： 直系親屬之間贈予的可以按照贈予前的日期界定是否滿5年；5. 夫妻更名的房產(chǎn)： 可以按照更名前的日期界定是否滿5年。6. 遺失補證、破損換證的房產(chǎn)： 可以按照原房產(chǎn)證的時間界定是否滿5年。此外，2017年4月1日起，個人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時取得房屋所有權(quán)證書（包括不動產(chǎn)權(quán)證書），對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的， 法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時間， 以確定是否享受稅收優(yōu)惠政策。

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• 問 ??為什么二手房比一手房便宜?二手房好還是一手房好?
  答

  買二手房便宜嗎？通常來講，買二手房是要比同地段的新房稍便宜一點，但是要指望便宜很多，這不太現(xiàn)實。那么，哪些情況下二手房便宜呢？1.有緊急需要，房產(chǎn)低價處理一般來說，二手房的價格也是緊跟市場的脈搏，但是有的情況下你有機會買到跳樓價的房產(chǎn)。他們可能是做生意的，因為資金周轉(zhuǎn)，所以需要快速賣掉房產(chǎn)；還有一種是他們可能需要變賣房產(chǎn)后出國，甚至變賣房產(chǎn)后支持孩子的學(xué)業(yè)，其中也包括支持孩子留學(xué)……這些情況下，賣方通常比較急，所以，寧愿價格便宜點就出手了。2.購買時房價本身比較便宜這個多見于一些國有企業(yè)的集資建房，這類房主往往手里有好幾套房子了，因為單位的福利，放棄又可惜，所以，他們買房子的價格就比較便宜，在同等情況下，他們愿意略低于市場價出手，反正都是賺的，他們不希望手里有那么多房子。3.拍賣的房子通常，拍賣的房子，比市場價低很多。很多人都說，司法拍賣的房子稅很高啊！其實不一定，看具體情況，一般產(chǎn)權(quán)為企業(yè)的房子稅費會比較貴，因為涉及到企業(yè)所得稅和土地增值稅，而且土地增值稅一般都要走清算流程的，如果房屋原值比較低的話，土地增值稅就會比較高。建議拍產(chǎn)權(quán)為個人的房子，一來這種房子不征土地增值稅，個人所得稅也不高，一般稅率為3%；二來拍賣的房子視同銷售，即如果符合一定年限，是可以免征增值稅和個稅的。4.滿足一定年限的房子其實這個前面也提到過，滿兩年的房子免征增值稅，滿五年且是家庭唯一住房的，免征個人所得稅，而且買房如果是一套或者二套房，契稅也有相應(yīng)的減免。所以，大家在買二手房時多了解這些細節(jié)，千萬不要嫌麻煩，可能了解清楚后可以為你省下好幾萬喲。拓展資料二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。優(yōu)點：首先，二手房通常地理位置較好。如今，由于城市的擴張，新樓房通常只能建于遠離城市中心之地，交通便利性較差，遠不如建于城市中心地帶的二手房。其次，二手房周邊配套完備。一個新的社區(qū)從建立之初到成為一個成熟的社區(qū)通常要經(jīng)過好幾年的時間，所以新房周邊配套普遍不如二手房，這也是很多人熱衷于購買二手房的重要原因。第三，二手房的房屋質(zhì)量更有保障。經(jīng)過幾年的使用，房屋存在的質(zhì)量問題都會暴露出來，想要考察二手房的質(zhì)量情況，除了通過自己的觀察，還可以多與周圍鄰居交流，這樣更容易買到質(zhì)量有保障的房子。第四，新房**大的問題之一就是污染超標(biāo)，如甲醛、苯等有害物質(zhì)，而二手房經(jīng)過幾年的使用，有害物質(zhì)基本已經(jīng)揮發(fā)，從健康角度出發(fā)，選擇二手房更明智。**后，如果你夠幸運，買到了房齡較久的即將拆遷的二手房的話，將獲得可觀的拆遷安置費作為補償。當(dāng)然已列入拆遷公告范圍的房屋就千萬不能買。

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• 問 二手房好還是一手房好??？
  答

  買新房還是二手房，主要看個人的需求，通常通過一下幾個方面來考慮。1、新舊。一手房多為新房，但大多位毛坯房，需要進行裝修。二手房大多都是帶裝修的，可以直接入住。但同樣如果對裝修要求較高的，還是選擇一手房比較好，畢竟二手房重新裝修的成本要大大提升。2、稅費。二手房除了應(yīng)繳納的契稅外，還需要繳納諸如營業(yè)稅等，比新房多出一部分開支。3、現(xiàn)房。二手房大部分都是現(xiàn)房，而新房期房等待的時間較長。4、位置。二手房的位置整體上要比新房要好，其周邊配套等資源比新房要成熟。買房子應(yīng)根據(jù)個人需求進行取舍，沒有十全十美的房子，只有取舍有度需求，但不管怎樣，**關(guān)心的就是房子的質(zhì)量靠不靠普，開發(fā)商靠不靠普，不靠譜，選什么房子都空談，到**后交不了房，住不進去，徒增損失。通過房產(chǎn)中介購買二手房，可以**大程度的保證房源的合法性，但也不絕對，但如轉(zhuǎn)按揭等手續(xù)、跑貸款手續(xù)等，通過中介會簡潔很多，省人力物力。

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• 問 二手房貴還是一手房貴
  答

  當(dāng)然任何觀點都是相對的那有什么絕對的。我們每個人都隨時隨地再納稅，這是避免不了的。房產(chǎn)稅的重要性你們不可能不知道吧？我們應(yīng)該讓周邊的多買二手房，這樣對支持經(jīng)濟也好。

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• 問 一手房好還是二手房好呢？
  答

  你好：其實一二手房各有各的優(yōu)勢，這個要看你個人需求，現(xiàn)在行情不好，上海很多地方一手房售樓處都有被打砸的情況，購買一手房風(fēng)險較大，且價格教貴，二手房相對成熟，但是小區(qū)品質(zhì)相比一手就有點欠缺。但是同地段二手房肯定要比一手房便宜！以上提議僅供參考！

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