??買(mǎi)二手房有貸款怎么辦？如何降低風(fēng)險(xiǎn)?

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• 134****5341

  一、怎么對(duì)房屋進(jìn)行解押？
  1、賣(mài)方自籌集資金還貸。
  不管是自行向親友借款還是其它途徑，賣(mài)方先還清銀行貸款，解除抵押，然后與買(mǎi)方正常交易，根據(jù)交易進(jìn)行分幾筆付款，交房、過(guò)戶。這種方式問(wèn)題由賣(mài)方解決，買(mǎi)方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)踐中，很多賣(mài)方做不到。
  2、買(mǎi)方先支付足夠的房款給賣(mài)方還貸。
  解押時(shí)，賣(mài)方利用買(mǎi)方的資金或再適當(dāng)加上自己的資金還清銀行貸款進(jìn)行解押。這種情況買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)比較大。首先，買(mǎi)方支付**款之后，無(wú)法確定賣(mài)方能否按時(shí)辦理解押；其次，在撤銷(xiāo)抵押之前，房屋隨時(shí)會(huì)被法院查封或者拍賣(mài)，甚至賣(mài)方有可能攜款私逃，此種方式風(fēng)險(xiǎn)比較大。
  對(duì)于這種情況，從買(mǎi)方的角度——可以從以下幾個(gè)角度操作降低風(fēng)險(xiǎn)：
  首先，合同必須約定并實(shí)際監(jiān)督，買(mǎi)方支付的房款確實(shí)用于還貸解押；
  其次，爭(zhēng)取約定賣(mài)方在收款同時(shí)把房屋實(shí)際交付給買(mǎi)方，實(shí)際占有能在很大情況下避免一些風(fēng)險(xiǎn)；
  **后，可以試著要求賣(mài)方提供其他可靠的擔(dān)保，并在合同中約定明確的、有制約力的違約責(zé)任。
  3、通過(guò)銀行辦理轉(zhuǎn)按揭。
  由房屋賣(mài)買(mǎi)雙方共同申請(qǐng)銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，在買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)二手房也需要貸款的情況下，可以考慮到銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
  這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都比較安全，而且對(duì)于無(wú)能力一次性支付購(gòu)房款的買(mǎi)方也可以得到銀行貸款。
  轉(zhuǎn)按揭不單可以在原貸款銀行辦理，有的銀行也可以提供跨行轉(zhuǎn)按揭。有的銀行還專(zhuān)門(mén)提供類(lèi)似的服務(wù)，各行之間手續(xù)的繁簡(jiǎn)也不同，能否辦理、具體如何辦理，建議買(mǎi)賣(mài)雙方向相關(guān)銀行直接咨詢，一家不行，也可以換其它家再問(wèn)問(wèn)。
  但是，這種方式的買(mǎi)方的貸款資格要經(jīng)過(guò)銀行審核，辦理程序相對(duì)復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)。如果買(mǎi)方的貸款資格有問(wèn)題，或者銀行貸款額度比較緊張，放貸時(shí)間可能會(huì)不太確定。
  對(duì)賣(mài)方來(lái)講，這種方式有可能會(huì)造成交易的拖延，無(wú)法及時(shí)獲取房款。實(shí)踐中，因?yàn)橘J款操作時(shí)間超過(guò)原來(lái)各方預(yù)期的時(shí)間引起的糾紛非常多。從保護(hù)賣(mài)方利益的角度講，**好對(duì)貸款時(shí)間、次數(shù)等進(jìn)行明確的約定和限制，并約定無(wú)法按時(shí)取得貸款審批的解決方案。
  4、通過(guò)第三方墊資完成解押。
  如果因銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)復(fù)雜，或因某種原因無(wú)法辦理轉(zhuǎn)按揭，雙方也無(wú)法自籌資金還貸解除抵押，那就只能借助于中介等第三方墊資來(lái)協(xié)助雙方未完成交易了，當(dāng)然，中介是要收取一定費(fèi)用的。
  很多房產(chǎn)中介都提供這種服務(wù)，但是如果選擇這種方式一定要選擇值得信賴(lài)的中介，因?yàn)橐@么辦理，往往買(mǎi)賣(mài)雙方都要把房屋解除抵押、再貸款以及過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)授權(quán)交給中介，以往也發(fā)生過(guò)中介利用這種機(jī)會(huì)分割交易雙方利益的事。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:50:45
• 153****2807

  一、買(mǎi)有貸款的二手房應(yīng)該注意什么
  1、**款支付
  二手房交易特別要注意資金的安全，畢竟一套房屋交易所需要的資金不是一筆小數(shù)目，購(gòu)房人要注意賣(mài)方辦理撤押手續(xù)之前，切勿支付**款。撤押手續(xù)有既定流程，還清貸款與撤銷(xiāo)抵押之間有半個(gè)月左右的時(shí)間差，這半個(gè)月之內(nèi)，無(wú)論是賣(mài)方還是銀行，都有可能對(duì)房屋進(jìn)行處分。因此，**款要在撤押手續(xù)辦理完畢之后再向賣(mài)方支付。
  2、資金監(jiān)管
  購(gòu)房者應(yīng)該考慮到資金安全的問(wèn)題，買(mǎi)方向賣(mài)方支付**款時(shí)，要選擇第三方資金監(jiān)管的方式（一般情況下，第三方為銀行），由第三方對(duì)**款進(jìn)行凍結(jié)，當(dāng)解凍條件達(dá)成時(shí)，再進(jìn)行資金解凍，這種方式可以促使賣(mài)方積極辦理撤押手續(xù)，并主動(dòng)監(jiān)管買(mǎi)方辦理過(guò)戶手續(xù)。
  3、交易風(fēng)險(xiǎn)
  對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，出售未還清貸款的房屋，大的風(fēng)險(xiǎn)在于不能及時(shí)解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無(wú)法順利過(guò)戶，賣(mài)方很可能因逾期不能辦理過(guò)戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在二手房交易的過(guò)程中可能就會(huì)存在故意隱瞞二手房真實(shí)情況的問(wèn)題，買(mǎi)家很有可能買(mǎi)到存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋。
  二、如何降低風(fēng)險(xiǎn)
  1、查清房屋抵押狀況
  購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房之前要弄清楚二手房當(dāng)前是否存有抵押，大家可以通過(guò)查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上是否有抵押登記章來(lái)看房屋是否有抵押，并要求出售方簽署《無(wú)抵押聲明》。有些抵押信息在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上不會(huì)顯示，需出售方一起到房產(chǎn)部門(mén)核實(shí)。
  2、找正規(guī)中介公司
  如果朋友們擔(dān)心自己在二手房交易的過(guò)程中忽略細(xì)節(jié)問(wèn)題，那么購(gòu)房者可以找一家正規(guī)的中介公司代為辦理二手房的交易事宜。市場(chǎng)上很多中介公司并不具備資質(zhì)，一般購(gòu)房者可以直接到中介公司查看其資質(zhì)證明，資質(zhì)證明包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)的注冊(cè)和登記和房產(chǎn)部門(mén)的備案登記。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:50:39
• 156****4266

  有三種方法
  
  中介墊資解押
  
  房主先找到中介將銀行的放貸還完，然后將房子賣(mài)給要買(mǎi)房子的人，收到錢(qián)以后他將資金還給中介。
  
  轉(zhuǎn)按揭（將貸款轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上）
  
  轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。
  
  再次貸款來(lái)繳清剩余貸款
  
  賣(mài)家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行或者資金機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續(xù)費(fèi)
  
  

  查看全文↓ 2019-02-18 17:50:32

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• 問(wèn) ??怎么買(mǎi)有貸款的二手房?買(mǎi)有貸款的二手房如何降低風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長(zhǎng)貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。二、房屋所處位置、單價(jià)、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價(jià)低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。三、貸款人的年齡、個(gè)人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買(mǎi)第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買(mǎi)房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣(mài)方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。

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• 問(wèn) ??怎么買(mǎi)有貸款的二手房?買(mǎi)有貸款的二手房怎么降低風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長(zhǎng)貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。二、房屋所處位置、單價(jià)、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價(jià)低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。三、貸款人的年齡、個(gè)人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買(mǎi)第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買(mǎi)房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣(mài)方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房有貸款怎么辦? 買(mǎi)二手房怎么貸款
  答

  辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)之前，向銀行提出貸款申請(qǐng)。所在城市若有招商銀行，可通過(guò)招行嘗試申請(qǐng)貸款，貸款申請(qǐng)一般需要提供的申請(qǐng)資料：1．身份證明資料：身份證、軍官證等；2．婚姻證明資料：結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等；3．用途證明資料：所購(gòu)房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)證明資料、購(gòu)房合同、購(gòu)房合同、經(jīng)售房人確認(rèn)的**款收據(jù)（采取交易資金監(jiān)管的，提供監(jiān)管資金入賬證明即可）；4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：（1）收入證明所提供收入情況與其當(dāng)?shù)匦袠I(yè)、職業(yè)、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；（2）對(duì)于自雇人士、所提供收入情況明顯高于其當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來(lái)源輔助證明資料。包括但不限于：①提供近一年任意連續(xù)三個(gè)月以上（含）銀行代發(fā)工資流水或可信賴(lài)的工資清單；②提供在相關(guān)機(jī)構(gòu)持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產(chǎn)證明資料，包括金融資產(chǎn)或非金融資產(chǎn)。（3）招行代發(fā)工資客戶可以直接提供其代發(fā)工資賬戶流水，無(wú)需單位另行出具收入證明；（4）可以提供社保賬戶流水或個(gè)人納稅單的客戶無(wú)需單位出具收入證明，招行根據(jù)當(dāng)?shù)厣绫Ｙ~戶繳費(fèi)或稅收政策的相關(guān)規(guī)定計(jì)算出客戶收入情況；若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經(jīng)辦行這邊也會(huì)及時(shí)通知您，您在申請(qǐng)貸款的時(shí)候也可以通過(guò)經(jīng)辦行詳細(xì)確認(rèn)此信息。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房怎樣辦貸款? 買(mǎi)二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  您好，貸款二手房買(mǎi)賣(mài)流程1、賣(mài)方向銀行提出申請(qǐng)。2、經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣(mài)方和買(mǎi)方簽訂協(xié)議，銀行同意賣(mài)方轉(zhuǎn)讓住房，賣(mài)方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開(kāi)立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買(mǎi)方承諾交易時(shí)將房款劃入賣(mài)方在銀行開(kāi)立的賬戶上。3、賣(mài)方和買(mǎi)方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。4、買(mǎi)方向銀行提出新的貸款申請(qǐng)，貸款額可以為賣(mài)方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計(jì)算：貸款額＝所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格×二手房貸款成數(shù)。5、銀行經(jīng)審批同意后，與買(mǎi)方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。6、賣(mài)方與買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。7、銀行與賣(mài)方到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，同時(shí)與買(mǎi)方申辦新的抵押登記手續(xù)。8、銀行對(duì)買(mǎi)方發(fā)放貸款，根據(jù)買(mǎi)方的授權(quán)，將貸款劃到賣(mài)方開(kāi)立的賬戶上，然后根據(jù)賣(mài)方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣(mài)方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。

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• 問(wèn) 二手房按揭怎么辦? 買(mǎi)二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  1、由買(mǎi)方還清剩余貸款若買(mǎi)方能夠一次性付清房款，或是剩余貸款金額較小，買(mǎi)方**款足以還清的，賣(mài)方可申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，由買(mǎi)方代為還清剩余貸款，以注銷(xiāo)房屋抵押登記，使房屋能夠正常過(guò)戶交易。不過(guò)需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購(gòu)房者提前還貸的時(shí)間和次數(shù)，如賣(mài)方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。shzyshange442、房貸轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)單說(shuō)就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài)，該房屋的買(mǎi)方仍繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭房款。但由于轉(zhuǎn)按揭辦理手續(xù)十分復(fù)雜，對(duì)貸款銀行來(lái)講又存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致許多銀行不愿意開(kāi)展此業(yè)務(wù)，故使得此種操作模式在實(shí)踐中的可操作性大大降低。3、借款“贖證”當(dāng)賣(mài)方無(wú)力提前還貸，買(mǎi)房也無(wú)法一次性支付足夠房款的情況下，賣(mài)方可以通過(guò)向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱(chēng)的“贖證”。為促成買(mǎi)賣(mài)雙方之間的交易，不少房屋中介機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)向賣(mài)方推薦借款人。對(duì)此，建議賣(mài)方謹(jǐn)慎審查，簽訂書(shū)面借款協(xié)議，以防止因不能順利得到借款而導(dǎo)致房屋抵押無(wú)法解除，造成違約。賣(mài)方可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，出售未還清貸款的房屋，大的風(fēng)險(xiǎn)在于不能及時(shí)解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無(wú)法順利過(guò)戶，賣(mài)方很可能因逾期不能辦理過(guò)戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。

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