??誰來說下房屋抵押貸款有哪些風險?

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• 153****2387

  （一）對抵押物價值過高評估 　　一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。 　　
  （二）不能準確把握抵押物隱含的風險 　　這一方面主要是由于評估師或評估機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?　　
  （三）忽視抵押貸款項目的可行性評估 　　房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。 　　
  （四）評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬 　　在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。 　　三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于**有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構(gòu)對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構(gòu)的封殺。 　　銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風險。 　　
  （五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊 　　在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構(gòu)應(yīng)該對貸款負有相當?shù)呢熑?。但是在實際操作中，評估師或評估機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構(gòu)并不會承擔相應(yīng)的責任，銀行一般也不會把評估機構(gòu)告上法庭。 　　
  （六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性 　　雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機構(gòu)實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

  查看全文↓ 2019-02-25 19:36:53
• 131****2390

  按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。租金收入也可能難以獲得。其次，如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。
  
  抵押登記權(quán)的風險：
  
  “一物多押”的風險?！稉７ā返谌鍡l第2款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
  
  土地使用權(quán)的風險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。
  
  登記期限的風險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
  
  土地用途變更的風險：
  
  出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。
  
  根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。
  
  借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂核心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
  
  在大力建設(shè)新農(nóng)村的背景下，縣域金融有著很好的發(fā)展前景。但是，由于農(nóng)村用地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務(wù)時要加強風險防范。

  查看全文↓ 2019-02-25 19:36:50
• 151****5143

  　一是借款人方面的風險：
  　　個人借銀行(包括住房資金管理機構(gòu))的錢用于住房消費，如果不按期還錢便產(chǎn)生了風險，風險產(chǎn)生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;后者是借款人因失業(yè)、傷殘、死亡、離異等原因?qū)е陆杩钊瞬荒苋缙谶€錢。
  　　二是開發(fā)項目的風險：
  　　開發(fā)商經(jīng)營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，借款人購買并用來抵押的房產(chǎn)成了“空中樓閣”;借款人購買的房產(chǎn)存在較大質(zhì)量問題。這些情況將導致個人貸款的相關(guān)合同難以履行，使借款人和貸款行的權(quán)益受到侵害。
  　　三是銀行方面也存在風險：
  　　對借款人情況審查不嚴;對開發(fā)商銷售情況、工程進度、售房款監(jiān)管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯(lián)系，抵押登記不落實;檔案管理不嚴，丟失重要合同單據(jù)，由此造成銀行貸款風險。
  　　防范風險的方式
  　　1、貸前調(diào)查
  　　了解借款人貸款的真實目的(自住或投資)、收入來源及家庭狀況。
  　　2、通過設(shè)定合理的擔保方式防范風險
  　　根據(jù)《中華人民共和國擔保法》和《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，防范借款人貸款風險的擔保方式有三種：抵押、質(zhì)押和保證。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應(yīng)該是**主要的擔保方式。質(zhì)押有動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押兩種方式。借款人要找到與住房價值量大體相當并獲得貸款人認可的動產(chǎn)幾乎不可能;以權(quán)利作為質(zhì)押，貸款人要求的權(quán)利只限于存款單和債券，現(xiàn)實中擁有與住房價值大體相當?shù)拇婵罴坝袃r證券的人要么是人少，要么就不用申請貸款了。有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不愿意承擔這種風險。鑒于上述分析，住房抵押應(yīng)該作為**主要的防御貸款風險手段。
  　　(1)正本清源，逐步使住房抵押成為主要的擔保方式
  　　在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由于當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現(xiàn)風險后，無法使借款人遷出，向法院上訴，要求強制執(zhí)行，但法院考慮社會穩(wěn)定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防范風險。其次，由于目前我們的房地產(chǎn)行政管理不能適應(yīng)市場發(fā)展的需要，住房產(chǎn)權(quán)證辦理緩慢，沒有產(chǎn)權(quán)證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。即使拿到產(chǎn)權(quán)證，由于辦事部門效率和工作水平問題，產(chǎn)權(quán)人仍然辦不成抵押登記。完不成抵押登記，重復(fù)抵押的風險無法避免。此外，國家目前正處于城市化過程中，每年新建大量住房，期房拿不到產(chǎn)權(quán)證，抵押登記也無法實現(xiàn)。在這種情況下，實踐中以住房抵押為基礎(chǔ)，產(chǎn)生了以下兩種抵御貸款風險的方式。
  　?、俚盅杭拥谌吮ＷC擔保
  　　目前對于抵押加第三人保證擔保方式有兩種具體做法，一種是抵押登記后保證人要承擔一般保證責任，一種是抵押登記后保證人所有的保證責任取消，這里討論的是第一種。抵押加第三人保證擔保是指借款人在抵押登記不能辦理的情況下，書面承諾以所購住房抵押給貸款人，同時有貸款人認可的有足夠代償能力的第三方(自然人或法人)為借款人提供擔保。當借款人未按期償還貸款本息，已辦理抵押物登記的，首先處分抵押物用于償還貸款本息及相關(guān)費用。處分抵押物所得后不能還清全部貸款本息及相關(guān)費用時，不足部分由保證人負責償還。同一債務(wù)有兩個以上保證人的，保證人應(yīng)當按照保證合同約定的保證份額，承擔保證責任。如果保證合同沒有約定保證份額，每個保證人都對貸款金額負連帶保證責任。沒有辦理完抵押物登記的，借款人逾期未償還貸款本息，一般直接要求保證人承擔連帶保證責任。

  查看全文↓ 2019-02-25 19:36:34

相關(guān)問題

• 問 ??誰來說下房子抵押貸款需要什么手續(xù)？
  答

  需要居民身份證、戶口本、結(jié)婚證、貸款行認可的借款人償還能力證明資料、合法有效的住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準文件、涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需要提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件，以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的書面證明、擔保書及保證人的資信證明、借款人住房的自籌資金有關(guān)證明、房屋銷(預(yù))售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證(現(xiàn)房)(復(fù)印件)、貸款行規(guī)定的文件。如果是企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款，所需要提供的材料包括有企業(yè)營業(yè)三證、開戶許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗資報告、購銷合同、近六個月的流水、去年的年度財務(wù)報表和近半年的財務(wù)報表、資產(chǎn)證明(會根據(jù)不同的銀行有不同的材料提供)。申請抵押貸款的時候，需要注意的是，你需要向銀行和金融機構(gòu)提供貸款用途，金額和期限等信息。要是個人房屋抵押貸款，就需要個人的一些證明文件，例如結(jié)婚證，身份證，戶口本，收入證明，征信報告等材料如果是企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款，所需要提供的材料包括有企業(yè)營業(yè)三證、開戶許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗資報告、購銷合同、近六個月的流水、去年的年度財務(wù)報表和近半年的財務(wù)報表、資產(chǎn)證明(會根據(jù)不同的銀行有不同的材料提供)。房產(chǎn)抵押需要是借款人名義的房產(chǎn)，如果有第三人共有，則在抵押時必須出具共有人同意抵押貸款的聲明書；在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需要提交離婚協(xié)議書或法院判決書；如果離婚后單身，則需要提供離婚后未再婚證明。另外，抵押貸款一般用于裝修、留學、購買家庭大額耐用消費品等消費項目，如果消費者違規(guī)使用貸款資金，有可能被銀行收回，因此消費者要注意政策風險。銀行辦理的手續(xù)多，流程繁瑣，這時候擔保公司的重要性就凸顯出來了，選擇一家合適而且服務(wù)好的金融機構(gòu)就變得格外重要，在辦理房產(chǎn)抵押貸款的過程中依托金融機構(gòu)的幫助也將更快的辦理成功。

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• 問 ??誰來說下房屋貸款可以貸多少年?
  答

  如果房子**交完之后按揭辦不下來，會根據(jù)按揭辦不下來的原因分情況進行處理。在審理合同糾紛時，法院一般會優(yōu)先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規(guī)定是**重要的依據(jù)。如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：1、開發(fā)商的原因：如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，銀行審查時發(fā)現(xiàn)這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發(fā)商退還**及定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。2、購房者的原因：如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批準貸款，購房者應(yīng)該承擔違約責任。3、非買賣雙方的原因：如是銀行的原因，致使銀行按揭貸款延期、貸款金額減少或者不能辦理，雙方一般會有補充合同或者協(xié)議，約定由購房者選擇，要么由購房者在某個期限內(nèi)補交購房款，要么購房者有權(quán)解除合同;逾期不補交購房款的，開發(fā)商有權(quán)解除合同。

  全部3個回答>
• 問 ??知道的來說下房屋抵押貸款能貸幾年？
  答

  房屋抵押貸款**長年限，首先要看你的個人征信報告，能不能貸款，再看看你的銀行流水記錄，看你可以貸款的年限。原則上**多可待評估額的50%，**長貸款10年，可根據(jù)個人情況作調(diào)整。如果你的個人信譽等條件都比較好的話，是可以貸款20-30年的，但原則上是不會超過30年，一般的話**多就是10年

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• 問 有誰來說下房產(chǎn)證抵押要什么手續(xù)?
  答

  房屋抵押一般需要以下條件：第一具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;第二具有合法有效地身份證明及婚姻狀況證明;第三具有良好的的信息記錄和還款意愿;第四有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;第五所抵押房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，并未做任何其他抵押。所抵押房屋未列入當?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;第六具有支付所購房屋首期購房款能力;以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款;已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);七借款人具有合法有效的購房合同或協(xié)議;八有貸款人認可的有效擔保。

  全部4個回答>
• 問 ??誰來說下房屋裝修程序是哪些？房屋裝修的注意事項是哪些？
  答

  房子裝修的主要步驟和注意事項：1、先出方案當業(yè)主拿到新房鑰匙時，就需要通過房屋的構(gòu)造及大致的空間布局來判斷自己需要什么樣的生活設(shè)施，這些心里面都要有個數(shù)，有了這樣的計劃和規(guī)劃再去找比較專業(yè)設(shè)計人員，做一個好的方案，裝修前期基本上就能夠大致的得到比較好的完善了。2、水電改造裝修的過程中****重要的一點就是水電工程，因為這個不僅關(guān)會著今后生活的方便與實用，更加重要的是水電直接關(guān)系著家庭的安全生活環(huán)境，所以在裝修的時候一定要根據(jù)裝修方案中電器擺放的位置和需要用水的地方做好水電改適，以是生活更方便，舒服。3、鋪地磚或是刷墻 其次要注意的是鋪地磚和刷墻的時候地面及墻面的潔凈問題，有些家庭的新房在裝修完成之后，做后期的清潔和處理時顯得異常的麻煩。4、門窗簾及衛(wèi)浴、廚房用品的安裝除此之外，門窗安裝的牢固性，吊頂樣式及裝修的安全性等都是裝修中比較重要的，業(yè)主們要引起足夠的重視和關(guān)注才好。還有一些安裝細節(jié)中存在的問題也要注意，要自己去檢查安裝的工程質(zhì)量，避免安裝后使用一段時間就問題百出。

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