房產中介備案要怎么做 ？

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• 151****5493

  房產中介公司必須去當地房管局備案，才能拿到營業(yè)執(zhí)照。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:54
• 152****9225

  無論是家門口，還是隨便某個繁華街道，一眼望去，**多的居然是大大小小的房產中介公司。如果去一個剛開建的樓盤周圍逛逛，你會發(fā)現這里甚至聚集著十幾家甚至是幾十家的房產中介公司，真的是“房產公司比米鋪還多”。如果沒有利益的驅動，想來是不會有如此紅火的場景，開房產中介，就真的那么賺錢嗎？要是自己開一家房產中介，又應該注意點什么呢？
  個案調查 兔子就吃窩邊草
  老李開了一家小的房產中介店，由于自己有房地產經營資質證書，他自己當店長，并請了個中專生做內勤。老李說他之所以選擇干房產中介，一是基于自己曾經從事過一段時間的房產銷售，對房產中介并不陌生；二是房產中介前期投入不需太多；三是上海房產中介前景看好，特別是這個地區(qū)臨近幾所大學，會有很多即將畢業(yè)的學生來租房。用老李自己的話來說就是“兔子吃窩邊草”———既不費力，又很安全。
  這是個很小的房產中介公司，它比人們常見的那種一張桌子一部電話，一個經理一個伙計還少了點，它只有半部電話，因為是和房東合用的。不過，就是這樣，老李還是撐了幾年，到底賺了多少，他不肯說。對于外界傳的哪怕一個月成交一套房，也是有賺的說法，他也不置可否。不過苦經倒是嘆了一堆：雖然生意還是有點，但也常常看見消費者站著站著又去了別家。
  充分利用品牌優(yōu)勢
  有專業(yè)公司做過調查，雖然現在房產中介公司很多，但如果把房產成交量平均分配到每一家公司的話，是根本不能維持那么多公司的生存的。據統計，一年下來，將近有70%的私營房產中介公司倒閉。那些生存下來的獨行俠往往都是一些有經營優(yōu)勢或特色的公司。比如，有的專門做某條街道的房產交易，有的專門做老洋房租賃，求的是小而精。
  隨著房產交易的日益規(guī)范化和制度化，開房產中介加盟店似乎成了一種趨勢。它**大的好處是加盟者在經營中能獲得總公司不同方面的支持。比如在店鋪形象方面，總公司會提供店鋪統一的裝修標準、裝飾布局和統一的辦公用品，甚至包括名片的制作都是統一的。
  更重要的是，加盟店將獲得無形的品牌優(yōu)勢，因為所有的加盟店都是資源共享。一般一個好的總公司還會為加盟者定期提供培訓，保證客戶在不同的加盟店享受同樣的服務。在廣告宣傳方面，品牌商為了宣傳自己品牌形象做出的種種市場推廣，就等于幫加盟店做了廣告。這樣以來，同一條街上，雖然可能是后來者，但因為“臉熟”，也就自然有人捧場了。
  一般而言，開房產加盟店是一個雙贏的局面，商標持有者會得利，而加盟店也多了一份競爭優(yōu)勢。
  進入加盟店的條件
  想擁有一家自己的房產中介連鎖加盟店并不復雜，以美聯物業(yè)為例，首先加盟者自己要注冊一家房產經濟公司，這需要擁有五張房地產經營資質證書，或者注冊一家房產經濟事務所（需一張相關的資質證書即可）。如果你沒有相關證書也不要緊，可以聘請擁有證書的人來做你的店長或店員，你只要安心當老板就可以了。
  在資金方面，必須有50萬的注冊資金，這50萬是流動資金，可以自由支配，其次加盟者要交付總公司三年的加盟費5萬元和6萬元保證金（保證金三年后退還），每月還要支付總公司商標持續(xù)使用費5000元和咨詢管理費600元，如果每月營業(yè)額超過10萬元，還要另外上交營業(yè)額的8%。第三是要有50平方米以上的營業(yè)面積。
  應該說以這樣的條件開一家房產中介的連鎖店成本并不高，以美聯物業(yè)在虹口區(qū)的一家加盟店為例，這家店的店主自己擁有房地產經營資質證書，店面的營業(yè)面積是60平方米，每月支出一定的房租、電話費、上網費、人員工資和應該交付的商標管理使用費，這家店不到半年就收回了成本。
  客源比房源更重要
  在采訪過程中，記者得到的**重要的一條“生意經”就是“客源比房源重要”。因為“房源是貼在櫥窗上的”，是死的。比如一個客戶向你表示要買某種條件的房子，而你手頭恰恰沒有，你可以從別的加盟者處或者別的房產中介公司獲得相同條件的房源，但如果沒有客戶向你要房子，那麻煩就大了。
  因此，作為房產中介商，手中握有一定數量的客源是很重要的。有的老客戶也不是做完生意就可以丟在一邊的，因為如果贏得了別人的信任，甚至有做成第二、第三筆生意的可能，而且通過老客戶向別人的介紹，中介商可以在一定的人群中獲得比較好的口碑，無形中對拓展業(yè)務有很大的幫助。可以說現在是“買房的人朝南坐”了。這也許是值得房產中介商和想做房產中介生意的讀者注意的一點。
  兩頭房源**緊俏
  從租賃市場來看，可以說是“兩頭大”，是指低價位的房源和高端的房源比較好租。低價位的房子好租是因為大批的外地的打工者和一些外省市的白領有租房的需求，這些房屋的租賃價格一般在3000元/月以下。而一些花園洋房和地段品質很好的酒店式公寓也有很大的市場，特別是在花園洋房限制出售的政策出臺以后，這些房源的價格都在9000元/月以上。**不被看好的是5000元~9000元/月的房子，雖然現在租金降的厲害，但仍舊不好租，許多投資者已經準備將原本用來出租的這類價位的房子出售出去。
  青島每年有10萬大學生畢業(yè)，如此多的人無疑是一個很大的市常而剛畢業(yè)的大學生心目中理想的房源一般可以分為兩類：一類是本地大學生，特別是以女生為主，喜歡地段比較好的，小一點無所謂，但一定要是**，上班、出行、購物都很方便；另一類是外地學生，他們對地段沒有太高的要求，但是對房型有比較高的要求，可能是考慮到在外地的家人，他們一般都要帶有兩個臥室，**好有兩個衛(wèi)生間的房子。
  特別提醒：
  從現在的政策來看，政府是不支持出現太多的房產中介公司的，尤其是不夠正規(guī)的。比如相關房產經紀人的資格證書就已經兩年沒有開考。所以如果本身就是個門外漢，也就不要急于進入這個市場，可以先練練基本功

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:48
• 146****6018

  一、 委托備案：
  
  在不清楚合同備案的具體操作辦法時，不少人都會選擇委托中介公司，但一般只有符合交易條件的，中介公司才會接受委托。
  
  首先，中介公司會核對房源的真實性，同時也會校驗房產證和委托人身份證，當然還會查詢委托的物業(yè)是否存在限制交易信息，如司法查封、單方預告登記等都將無法通過。
  
  之后，中介公司會直接在網上的操作系統上擬定二手房經紀委托合同條款，同時完成網上委托合同的備案，二手房買賣雙方可以根據合同備案登記號，通過房產信息網對網上備案情況進行核實
  
  二、交易合同備案：
  
  由于交易過程須在特定的期限內完成，因此提醒業(yè)主不要忽略了辦理登記申請手續(xù)的有效期，因為只有在有效委托期內的房屋才能進入簽訂交易合同階段。
  
  買賣雙方應在合同中明確約定向房地產交易中心申請辦理登記手續(xù)的期限，在約定的期限內，不能再簽訂別的買賣合同。如果超過了約定期限仍未遞交申請手續(xù)的，則不受限制了。
  
  此外，別忘了在合同中留下買賣雙方的聯系方式，這樣才方便房產交易中心對簽約事宜進行電話回訪，同時也有利于防止中介“吃差價”。
  
  完成交易合同備案后，你可以通過網上操作系統打印交易登記申請書。如果要變更交易合同內容，則需在買賣雙方協商一致的前提下進行。
  
  三、備案撤銷：
  
  如果在交易過程中，買賣雙方發(fā)生分歧，想要撤銷合同備案的，需向房產交易中心提交申請書、身份證、已簽訂的交易合同以及解除交易的書面協議，且買賣雙方須同時輸入密碼進行撤銷。
  
  如果已經超過了辦理登記申請手續(xù)有效期的，只要雙方同意解除買賣合同，可在中介公司的幫助下，直接通過網上操作系統來撤銷，不過這也需要買賣雙方同時輸入合同密碼。
  
  備案是指向主管機關報告事由存案以備查考。行政法角度看備案，實踐中主要是《立法法》和《法規(guī)規(guī)章備案條例》的規(guī)定。根據中華人民共和國信息產業(yè)部第十二次部務會議審議通過的《非經營性互聯網信息服務備案管理辦法》精神，在中華人民共和國境內提供非經營性互聯網信息服務，應當辦理備案。未經備案，不得在中華人民共和國境內從事非經營性互聯網信息服務。而對于沒有備案的網站將予以罰款和關閉。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:37
• 157****6751

  一、到當地縣住房和城鄉(xiāng)建設局 查詢即可。
  
  二、查詢方法如下：
  
  1、登錄當省市自治區(qū)住宅與房地產信息網，打擊信用檔案，選擇房地產開發(fā)企業(yè)，就可以查到開發(fā)企業(yè)資質及信用記錄。
  
  2、查看企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照， 房管部門頒發(fā)的:備案證書、 稅務登記、 是否有專職人員資格證書公示， 是否明碼標價收取中介服務費。
  
  3、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》已經《住房和城鄉(xiāng)建設部關于修改〈房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定〉等部門規(guī)章的決定》進行修訂，自2015年5月4日發(fā)布之日起施行。
  
  為了加強房地產開發(fā)企業(yè)資質管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，制定本規(guī)定。
  
  4、本規(guī)定所稱房地產開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經濟實體。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級。未取得房地產開發(fā)資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:27
• 141****6448

  1、《房地產經紀機構備案申請表》一份，加蓋企業(yè)公章，并提供電子表格一份。
  
  2、營業(yè)執(zhí)照副本、企業(yè)法人代表身份證原件及復印件一份；
  
  3、固定經營場所的不動產權證書或房屋租賃合同。
  
  4、房地產經紀專業(yè)人員材料：房地產經紀機構從業(yè)人員中需至少有1人取得全國房地產經紀人證書或有2人取得全國房地產經紀人協理證書或有3人取得全國房地產經紀人員崗位證書。
  
  提供房地產經紀專業(yè)人員的任職證明；勞動合同、房地產經紀專業(yè)人員身份證原件及復印件一份，復印件加蓋機構公章。勞動合同須由機構和房地產經紀專業(yè)人員簽訂，內容齊全，期限需在有效期內。
  
  5、經紀機構從業(yè)人員名單。包括姓名、身份證號、崗位（職務）、專業(yè)人員證書等信息。
  
  6、企業(yè)章程及主要的內部管理制度。企業(yè)章程由機構提供復印件并加蓋公章；內部管理制度建設情況(看現場）：
  
  ①營業(yè)執(zhí)照，收費項目、依據、標準等均已在經營服務場所上墻懸掛。
  
  ②制作了業(yè)務流程圖，明確服務項目、內容、標準，并上墻懸掛。
  
  ③建立了臺賬和檔案管理制度。
  
  ④使用規(guī)范統一的告知事項表，并與合同樣本等一同向消費者出示。
  
  《房地產經紀管理辦法》第十一條房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。
  
  第十二條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。
  
  第十三條房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:21

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• 問 房產中介怎么做？
  答

  傳統房產中介來說，它的覆蓋面**多能夠覆蓋到4條街道，非常有局限性，不推薦要做新興互聯網房產中介，零號找房是一種全新的房產交易模式。跳出傳統的束縛，充分利用互聯網+房產的優(yōu)勢，并且能夠掌握主動權，實時掌控買賣雙方的動態(tài)信息，極大的遏制了跳單、飛單的出現。手機和電腦同步進行，分分秒秒掌握房源信息和購房者狀態(tài)。總之一句話，傳統房產中介不要做了，行業(yè)競爭太激烈了。只有跳出傳統的圈子，做資源整合，這才能做大做強啊。

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• 問 房產中介公司怎么做
  答

  首先你自己得會 不然房租和管理是頭疼問題 每個月的成本是 房租+水電+人員工資+端口+房源軟件 自己不熟不要輕易去開 到大公司學習一下為好

  全部3個回答>
• 問 怎么做房產中介？這個具體是規(guī)定怎么收費的嗎？
  答

  一旦確定好中介公司，即可與中介公司以書面形式約定好中介費用的支付必須根據合同執(zhí)行。同時也可以提出中介費用必須在成交拿到房款以后再給，從而保障自己的權益。

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• 問 做房產中介怎樣?新手開房產中介公司需要怎么做？
  答

  一定要多聽，多看，多學，利用好手頭的資料，如果公司有這個機制，可以認一位師傅，勤勞一點，都說勤能補拙，早起的鳥兒有蟲吃，不無道理。利用好網絡軟件，用好了是會業(yè)績猛增，剛入行的一定要特別注意，不建議做二手買賣，建議前期把所有精力都放在新盤上去！二手的溝通斡旋很需要經驗，我現在已經干了兩年了，談判的時候還是需要經理，或者同事的配合，先主打新盤！還有一個辦法就是找二手房源，拿房源端的業(yè)績！建議去下載一個智慧經紀人手機軟件，基本上網上發(fā)布的所有個人房源都會顯示在手機上。而且一手房，也不需要你有什么專業(yè)經驗，二手房需要你走手續(xù)什么的，這個以后你可以慢慢學！

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• 問 房產中介新手該怎么做
  答

  學的聰明點，因為做中介需要有一顆聰明的頭腦

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