房地產(chǎn)營(yíng)改增有哪些影響呢？

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• 146****5644

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響。
  　　但是“營(yíng)改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。
  　　個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
  　　個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
  　　比如，某套住房房主購入時(shí)是100萬，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營(yíng)業(yè)稅。
  　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬元(現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。
  　　不過，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來具體政策。
  簡(jiǎn)單來說買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

  查看全文↓ 2019-02-28 15:04:53
• 147****3740

  隨著房地產(chǎn)營(yíng)改增的落實(shí)，它對(duì)房地產(chǎn)的影響包括如下四個(gè)方面：
  1)房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，同時(shí)，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
  2)伴隨企業(yè)加入置業(yè)大軍，將會(huì)有更多有能力有動(dòng)力的企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)，優(yōu)質(zhì)住宅地產(chǎn)搶購熱潮即將爆發(fā)!
  3)對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個(gè)利空消息，因?yàn)楫?dāng)初的價(jià)格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌;
  4)營(yíng)改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥砝U納，國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通。

  查看全文↓ 2019-02-28 15:04:48
• 145****7169

  2016營(yíng)改增**新政策:營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有什么影響
  
  　　國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂部長(zhǎng)通道回答媒體提問時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買賣需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營(yíng)業(yè)稅。
  出 于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調(diào)整為“滿2年以上（含2年）”。為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對(duì)外銷售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿2年（含2年）普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。
  　　這個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺(tái)，稅負(fù)是否變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。
  　　營(yíng)改增是什么意思？
  　　2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。
  　　2012年7月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定擴(kuò)大營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個(gè)?。ㄖ陛犑?、計(jì)劃單列市）。而后分行業(yè)進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的試點(diǎn)，涉及的行業(yè)包括交通運(yùn)輸、郵政、電信、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

  查看全文↓ 2019-02-28 15:04:44

相關(guān)問題

• 問 ??房地產(chǎn)預(yù)售營(yíng)改增了嗎，有什么規(guī)定？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

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• 問 房地產(chǎn)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則
  答

  房地產(chǎn)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則如下：①房地產(chǎn)和建筑業(yè)，金融服務(wù)業(yè)等納入改革體系。房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增后適用11%的稅率，簡(jiǎn)單地將新稅率與舊稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。在營(yíng)業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)對(duì)營(yíng)業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大，營(yíng)改增后的營(yíng)業(yè)稅稅率相比變化較大，這兩個(gè)行業(yè)受到較大影響。②過渡期內(nèi)，簡(jiǎn)易計(jì)稅營(yíng)改增新規(guī)，2016年4月30日前開工日期自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算納稅。對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則運(yùn)行之后，其實(shí)對(duì)于大多數(shù)的購房者來說，影響還是比較大的，無形之中會(huì)增大一部分的購房成本，所以我們?cè)谫徺I房屋的時(shí)候，還是要多從實(shí)際的角度出發(fā)，并且要把除了房款之外的其他部分計(jì)算在購房的成本當(dāng)中。

• 問 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增是怎么做的呢？
  答

  你好，營(yíng)改增以后的房地產(chǎn)稅有所改變，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)稅費(fèi)有以下類型：　　1、契稅：主要是在購買土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計(jì)稅基礎(chǔ)是購買土地的合同金額(可能回加上土地指標(biāo)款等，具體不知)?！　?、印花稅：計(jì)稅基礎(chǔ)和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅?！　?、增值稅：太細(xì)了，以后再寫　　4、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加：這個(gè)是附加稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是增值稅額，城建費(fèi)7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%(成都稅率，各地可能會(huì)有差異)　　5、土地增值稅：分為預(yù)繳和清繳兩個(gè)環(huán)節(jié)。預(yù)繳的時(shí)候按照預(yù)收款金額繳納，稅率受項(xiàng)目位置、產(chǎn)品類型、地方政府政策影響各地不同?！　?、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對(duì)應(yīng)面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計(jì)算，具體稅率個(gè)地方規(guī)定不同?！　?、房產(chǎn)稅：有兩種計(jì)稅防范。從價(jià)計(jì)征：按照房屋價(jià)值的一定比例為計(jì)稅基礎(chǔ)(這個(gè)比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計(jì)征：按照租金收入的12%計(jì)征。一般一年交兩次?！　?、企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%繳納。每個(gè)季度預(yù)繳，每年4月底之前清繳。同時(shí)，預(yù)收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同?！　×硗猓浩髽I(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)不含增值稅。

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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• 問 營(yíng)改增后房屋中介公司交什么稅?營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅有哪些
  答

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

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