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房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃是，可以借助涉及到的稅種進行籌劃，也可以利用國家對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，來做獨特的納稅籌劃方式，可以參考以下4種方式來進行納稅籌劃：1、對于銷售普通住宅類型的房屋而言，增值額沒有超過扣除項目金額的20%，此時是可以免征土地增值稅的，而20%的增值金額就是可以進行納稅籌劃的空間，可以盡量把控一下房屋的價格。2、房產(chǎn)稅的征收分為從租計征和從價計征兩種方式，兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額會有很大差異，此時可以適當(dāng)?shù)膶⒎课莩鲎鈽I(yè)務(wù)變成承包業(yè)務(wù)，盡量使用從租計征的方式來計算房產(chǎn)稅。3、可以通過代建房的方式進行納稅籌劃，這樣能夠避免開發(fā)銷售之后繳納土地增值稅。4、可以通過貨幣價值的時間性來考慮，貨幣隨時間推移會出現(xiàn)增值，此時雖然納稅額沒有改變，從另一個角度來看也等于沖減了稅收。
房地產(chǎn)企業(yè)如何納稅有幾種方式？
131****8198 | 2019-03-01 00:40:16
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131****8946
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)納稅人可分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。
查看全文↓ 2019-03-01 00:42:12
一般納稅人和小規(guī)模納稅人在稅收待遇上的區(qū)別如下：
（一）一般納稅人銷售應(yīng)稅的貨物、勞務(wù)以及發(fā)生應(yīng)稅行為可以自行開具增值稅專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人只能到主管稅務(wù)機關(guān)申請代 開專用發(fā)票。
（二）一般納稅人購進貨物或勞務(wù)可以憑取得的增值稅專用發(fā)票以及其他扣稅憑證按規(guī)定抵扣稅款，而小規(guī)模納稅人不享有稅款抵扣權(quán)。
（三）征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅。 -
151****7014
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
查看全文↓ 2019-03-01 00:42:08
稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得**大的經(jīng)濟利益。在對房地產(chǎn)項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項目稅收立法整體情況。一個房地產(chǎn)項目從招投標、開發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規(guī)章、通知、批復(fù)等。因此，進行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進行。稅務(wù)籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營活動三種類別進行籌劃。房地產(chǎn)項目可以從企業(yè)的經(jīng)營活動以及區(qū)分不同稅種進行稅務(wù)籌劃。
二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動進行稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)從土地使用權(quán)的出讓，一直到房產(chǎn)完工進行銷售過程需要與其他企業(yè)發(fā)生交易行為，比如資金借貸、合作開發(fā)、投資入股等；同時房地產(chǎn)企業(yè)也會由于日常的經(jīng)營需要，進行企業(yè)框架的重組，比如設(shè)立項目公司、銷售公司、公司分立、合并等。在這些日常經(jīng)營活動中，都涉及到稅收方面的問題，由于采用不同的方式進行經(jīng)營活動，所帶來的稅負是不一樣，因此可以通過科學(xué)、合理的經(jīng)營方式來取得合法合理節(jié)稅、減輕企業(yè)稅負的效果：
1、通過不同的投資方式進行稅務(wù)籌劃
根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產(chǎn)生同樣的投資收入所對應(yīng)的稅負不同的情況。因此出于對節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質(zhì)的收入進行相互轉(zhuǎn)換達到稅收籌劃的效果。譬如A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對A公司的今后取得的合作收入的納稅活動產(chǎn)生決定性的影響。A公司主要可以采取三種方式與B公司進行合作：第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過金融機構(gòu)將300萬資金出借給B公司參與房產(chǎn)開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。第二種方式下，假設(shè)A公司通過金融機構(gòu)將300萬借給B公司，利率為5%。1年后A公司同樣收回60萬元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營業(yè)稅及附加3.3萬元，企業(yè)所得稅18.71萬元，稅后利潤37.99萬元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負**輕，但要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，而且B公司不負責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是A公司直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。在實際操作中，由于經(jīng)營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以結(jié)合自己公司的實際情況、實際需求來確定經(jīng)營投資方式以減輕稅收負擔(dān)。
2、合作建房的稅務(wù)籌劃
根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定：合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另外一方提供資金，合作建房的行為。假如A企業(yè)有一土地，但是資金比較緊缺，而B企業(yè)則資金雄厚，但是苦于沒有土地，這時雙方走到一塊，要合作建房，應(yīng)該采取什么樣的合作方式比較合理？根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定，合作建設(shè)房屋可以分為二種方式：一是純粹的“以物易物”，又可以分為二小類，一小類是用土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)，在這種情況下一方按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子稅目征收營業(yè)稅收，另一方按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；還有一小類是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，在這種情況下，對一方按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，另一方按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。還有一種合作方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以資金合股，成立合營企業(yè)。建立合營企業(yè)這種合作方式，又分為三種情況征收營業(yè)說：(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān),利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對一方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅，(二)房屋建成后提供土地使用權(quán)的一方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于其將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅，(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為.因此,首先對一方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅,其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產(chǎn)"征稅。另根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號），對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，A公司與B公司采用建立合營企業(yè)，并共擔(dān)風(fēng)險, 共享利潤，可以不用交納5%的高額營業(yè)稅，也可以免征土地增值稅。當(dāng)然共擔(dān)風(fēng)險，那就意味著A公司要承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險。
三、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進行稅務(wù)籌劃
一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進行稅務(wù)籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進行稅務(wù)籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節(jié)稅。關(guān)于各稅種的減免稅規(guī)定在各個稅種的單行暫行條例中都有規(guī)定，在這里就不重復(fù)了。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。
1、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和其他經(jīng)營活動取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為33%。
企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策的稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，還可以通過納稅義務(wù)人構(gòu)成的稅務(wù)籌劃，比如設(shè)立子公司，享受優(yōu)惠稅率。由于子公司是獨立法人，如果盈利，其利潤不能并入母公司利潤，應(yīng)當(dāng)作為獨立的納稅義務(wù)人單獨交納企業(yè)所得稅。當(dāng)子公司所在地稅率較低時，子公司可以少納企業(yè)所得稅，使公司整體稅負較低。但是采用設(shè)立分公司的話，就不能達到上述籌劃效果，因為分公司不是獨立法人，只能將其利潤并入母公司交納企業(yè)所得稅，無論其所在地稅負高低，均不能增減公司的整體稅負。
現(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的法規(guī)、規(guī)章主要是《所得稅暫行條例》及其實施細則、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》等對所有類型企業(yè)都適用的法規(guī)、規(guī)章，專門針對房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收依據(jù)是2006年1月1日開始實施的國稅發(fā)[2006]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，而2003年頒布的國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》同時廢止。由于國稅發(fā)[2006]31號是2006年1月1日開始實施的，所以著重介紹一下該文件的內(nèi)容。
（一）與[2003]83號文件相比，國稅發(fā)〔2006〕31號文件作了兩點調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。
（二）對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除作出了新規(guī)定。
國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但**長不得超過3年。對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。
（三）規(guī)定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。
對公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要成本項目，國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則。 -
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具體稅費跟階段如下;
查看全文↓ 2019-03-01 00:41:15
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種（11稅1費）
稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅。
費：教育費附加
一、營業(yè)稅
1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租）
屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)
3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入，按“營業(yè)稅--服務(wù)業(yè)” 繳納營業(yè)稅
4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人
視同銷售不動產(chǎn)
5.銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅
6.納稅人自建后銷售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅
（一）一般規(guī)定
1.出售——征
包括三種情況：
（1）出售國有土地使用權(quán)；
（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；
（3）存量房地產(chǎn)買賣
其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本
③房地產(chǎn)開發(fā)費用
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目
對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目
①房屋及建筑物的評估價格。
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.房地產(chǎn)抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債——征。
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）
5.合作建房
建成后自用——不征；
建成后轉(zhuǎn)讓——征。
6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。
7.納稅人建造普通標準住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。
8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用）
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。
③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 ④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，不得扣除。
⑤屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑
面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。
四、房產(chǎn)稅
1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。 -
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1、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，稅率5%（以銷售收入計稅）；
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2、城建稅 稅率7%（以營業(yè)稅計稅，分鄉(xiāng)1%、鎮(zhèn)5%、縣城以上城市7%）；
3、教育附加 稅率3%（以營業(yè)稅計稅）；
4、地方教育附加 稅率1-2%（以營業(yè)稅計稅，是否征收以各省規(guī)定為準）；
5、印花稅 稅率0.05%（以銷售收入計稅）；
6、土地增值稅 稅率30%-60%（以銷售收入扣除成本費用及土地成本后的增值部分計稅，計稅較為復(fù)雜）；
7、企業(yè)所得稅 稅率25%（以企業(yè)年度利潤計稅，計算有一定難度）； -
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。
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一、營業(yè)稅:是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)取得的營業(yè)收入征收的一種稅。計稅依據(jù):為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面：⑴轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；⑵銷售不動產(chǎn)，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征稅。⑷土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征稅。計算公式=營業(yè)額×適用稅率
二、城市維護建設(shè)稅和教育費附加：以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。
四、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費：城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。三資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。依外資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積×適用的單位標準。
七、印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。
土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。
八、契稅：契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權(quán)出 讓費用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率
九、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 :大部分地區(qū)，目前已經(jīng)停止征收。
十、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準予扣除項目）×適用稅率。
十一、個人所得稅 :是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及**多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。
應(yīng)交下列稅種：
1、營業(yè)稅5%、城建稅、營業(yè)稅的0。7%、教育費附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契稅4%；3、印花稅0.03%；4、土地增值稅0.5%；5、土地使用稅按當(dāng)?shù)貙嶋H情況計稅；6、車輛購置稅10%；7、房產(chǎn)稅；8、車船使用稅；9、企業(yè)所得稅等。
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房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價值乘以百分之十二的稅率，房產(chǎn)價值房產(chǎn)證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報繳納。本期銷項稅額減去進項稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認收入，可以減小本期應(yīng)納增值稅額，推遲納稅期間。
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1、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，稅率5%（以銷售收入計稅）； 2、城建稅 稅率7%（以營業(yè)稅計稅，分鄉(xiāng)1%、鎮(zhèn)5%、縣城以上城市7%）； 3、教育附加 稅率3%（以營業(yè)稅計稅）； 4、地方教育附加 稅率1-2%（以營業(yè)稅計稅，是否征收以各省規(guī)定為準）； 5、印花稅 稅率0.05%（以銷售收入計稅）； 6、土地增值稅 稅率30%-60%（以銷售收入扣除成本費用及土地成本后的增值部分計稅，計稅較為復(fù)雜）； 7、企業(yè)所得稅 稅率25%（以企業(yè)年度利潤計稅，計算有一定難度）；
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成本費用的歸集方法8 1、對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類、并將其分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。 2、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 3、對前期已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品。未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配。其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算，其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當(dāng)期扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 二、成本費用的分配方法 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，按收益原則和配比的原則分配至各個成本對象，具體可分別選擇以下方法進行 1、占地面積法。 （1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 （2）分期開發(fā)的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。 2.建筑面積法。 （1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 （2）分期開發(fā)的，首先按照期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 3.直接成本法 按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 4.預(yù)算造價法 按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。 幾項特殊成本費用的分配方法 （1）、土地成本，一般按占地面積法幾項分配。如果確需要結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)同意 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的。屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 （2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本法應(yīng)按建筑面積法進行分配。 （3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。) （4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 總之，房產(chǎn)開發(fā)去會計人員在日常按照去財務(wù)會計制度規(guī)定對成本費用進行管理與核算時，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定歸集和分配成本費用，以提高所得稅核算的準確性，從而降低納稅風(fēng)險。###土地、前期、稅費、建安、配套、銷售、消防、關(guān)系費
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