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一、申請(qǐng)進(jìn)行房屋評(píng)估的程序：1、首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。2、委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評(píng)估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，即可視為接受委托。3、接下來，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。4、資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。5、估價(jià)單位在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了。二、評(píng)估房屋現(xiàn)值的程序：1、 按市區(qū)房屋分項(xiàng)重置價(jià)格確定房屋各分項(xiàng)的重置價(jià)；2、 根據(jù)房屋所處位置確定區(qū)位差價(jià)系數(shù)；3、 根據(jù)房屋完損等級(jí)評(píng)定成新程度；4、 確定房屋的樓層次差價(jià)系數(shù)；5、 評(píng)定房屋調(diào)整項(xiàng)目重置價(jià)并確定其成新度；6、 核對(duì)房屋間數(shù)及其所有權(quán)；7、 計(jì)算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=每平方米房屋分項(xiàng)重置價(jià)之和×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×房屋成新×樓層次差價(jià)系數(shù)×房屋建筑面積+調(diào)整項(xiàng)目重置成新價(jià)格總額。三、以下幾種情形需要進(jìn)行房屋評(píng)估：1、如果有一方對(duì)交易的房屋沒有價(jià)格概念，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)，可自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。2、辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要進(jìn)行評(píng)估，可分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。3、向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。4、當(dāng)交易雙方由于房屋價(jià)格不公平而產(chǎn)生糾紛時(shí)，一方或雙方可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
全部4個(gè)回答>??買房估價(jià)有哪些方法嗎？如何對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估?
148****1849 | 2019-03-01 15:35:39
已有3個(gè)回答
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158****8246
1、 市場比較法
查看全文↓ 2019-03-01 15:36:11
市場比較法說的通俗些，其實(shí)就是貨比三家，售房者想要對(duì)房子做出準(zhǔn)確的定價(jià)，**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價(jià)格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格**便宜的方法，從中挑選出自己**中意的一個(gè)。
2、 收益還原法
收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法，首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
3、 成本估價(jià)法
成本估價(jià)法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)，成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。二手房的的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊
4、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，房產(chǎn)項(xiàng)目在被建設(shè)之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本，稅金等，**后扣除地價(jià)，剩下來的就是預(yù)期的利潤。
5、 基準(zhǔn)地價(jià)法
基準(zhǔn)地價(jià)法是指針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法，這種方法通常具有有一定的政策性。
6、 混合法
混合法是將以上幾種方法綜合運(yùn)用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。 -
137****6684
一、二手房估價(jià)的方法有哪些？
查看全文↓ 2019-03-01 15:36:04
1、 成本法
房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會(huì)是不小的開銷，因此在房屋估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來，然后再衡量一下房屋的增值收益，便會(huì)的房屋的價(jià)格了。
2、 市場比較法
市場比較法是現(xiàn)今房屋估價(jià)時(shí)使用**為普遍的方法，具體就是將市場上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評(píng)估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來，對(duì)它們進(jìn)行比較分析，然后得出房屋的評(píng)估價(jià)格，通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。
3、 路線價(jià)法
地理位置與房屋價(jià)格有著緊密的關(guān)系，也是房屋估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評(píng)估價(jià)格的方法。
二、房屋估價(jià)是如何進(jìn)行的？
1、 委托估價(jià)機(jī)構(gòu)
如果你想要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng)，專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價(jià)業(yè)務(wù)之后，雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)則會(huì)針對(duì)具體情況報(bào)出評(píng)估費(fèi)用等。
2、 制定評(píng)估計(jì)劃
專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋的評(píng)估進(jìn)行具體籌劃，制定出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)劃，包括什么時(shí)間進(jìn)行評(píng)估、用什么方式進(jìn)行評(píng)估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然，在此之前，他們還會(huì)對(duì)房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查，以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。
3、 實(shí)地進(jìn)行評(píng)估
計(jì)劃制定好了之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)便會(huì)在約定的時(shí)間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置，開始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。其中評(píng)估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。
4、 撰寫評(píng)估報(bào)告
評(píng)估完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時(shí)間將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行整理，并撰寫評(píng)估報(bào)告，分別是土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。
5、 交付評(píng)估報(bào)告
報(bào)告撰寫完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告交給你，這時(shí)你就可以知道房屋的估價(jià)是多少了，不過千萬別忘了支付評(píng)估費(fèi)。 -
158****8760
想要將自己的房子賣出一個(gè)好價(jià)錢，第一步就需要給房屋估價(jià)。那么，房子應(yīng)當(dāng)怎樣估價(jià)才比較合理正確呢？
查看全文↓ 2019-03-01 15:35:56
作為賣家，總想著將房子賣出一個(gè)很高的價(jià)格，但是問題是，房子不是你想賣多少就能賣多少。決定房子市場價(jià)值的因素很多，甚至房子**終的成交價(jià)也不一定就是其真正的市場價(jià)。
很多人認(rèn)為政府會(huì)對(duì)房屋有一個(gè)評(píng)估價(jià)，但是，政府的評(píng)估價(jià)主要是政府用來征收地稅的依據(jù)，無論實(shí)效性還是準(zhǔn)確性，都是要大打折扣的。
那么究竟如何給房屋估價(jià)呢?
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：房子在掛牌的**初2-3周內(nèi)是**容易成交的，21天之后，潛在買家的興趣和購買誠意開始直線下降。所以，想要成功順利的賣出房子，就需要在上市的前3周吸引到合適的買家。叫價(jià)過高可能會(huì)導(dǎo)致真正的買家流失，叫價(jià)過低可能會(huì)造成周邊賣家恐慌，導(dǎo)致大家紛紛降價(jià)，引發(fā)惡性競爭，**終誰都不能賣出。
想要給自己的房子估價(jià)，有哪些常規(guī)的估價(jià)方法呢?
1.對(duì)比附近在賣房屋的價(jià)格
所謂附近的房屋，在空間范圍在500米之內(nèi)而不超過1公里**佳。這樣兩棟房屋所處的小環(huán)境，地理位置，比如離**，超市，公交車站等的遠(yuǎn)近都比較相似。兩者比較的時(shí)候，首先是房間面積，數(shù)量和所占土地面積的差異**好在10%-15%之間，超出這個(gè)范圍就要做增/減價(jià)格的調(diào)整;然后重點(diǎn)考慮建筑年限，朝向，土地寬窄，是否臨路，室內(nèi)裝修材料，屋頂，鍋爐年限等，然后對(duì)價(jià)格逐一做出修正。
如果你想要給自己的房子一個(gè)更好地房屋定價(jià)，那么，在掛牌之前應(yīng)該對(duì)周圍能和你競爭的在賣房屋實(shí)地考察一遍，并且需要留意以下細(xì)節(jié)：
1) 每家房子吸引你的地方，和你不喜歡的地方;
2) 你對(duì)每個(gè)在售房屋需要改善和提高的意見;
3) 假定你是買家你認(rèn)為每個(gè)房子的價(jià)格怎樣，你愿意出多少錢買?
4) 一定不要忘記，賣方可以隨意要價(jià)，不排除個(gè)別賣家要了天價(jià)的情形出現(xiàn)。
經(jīng)過以上實(shí)地走訪，你對(duì)你房子的實(shí)際價(jià)值會(huì)有一個(gè)更為客觀的判斷!
2.對(duì)比已售出房屋的價(jià)格
想要估價(jià)的話，不只是可以看正在售的房子的價(jià)格，還可以了解**近3個(gè)月內(nèi)已經(jīng)售出房屋的價(jià)格，再結(jié)合以下的市場情況定價(jià)，這樣其實(shí)更有參考意義和價(jià)值。一般來講：
1) 買方市場——市場冷淡，供大于求的情況下，要價(jià)一般要低于參考房屋價(jià)格的5%左右;
2) 賣方市場——市場活躍，供不應(yīng)求的情況下，要價(jià)應(yīng)高于參考房屋價(jià)格的10%左右;
3) 在市場比較平穩(wěn)的情況下——應(yīng)基本按照參考房屋價(jià)格的定價(jià)。
3.成本加成法
一些地方很可能**近幾年內(nèi)都沒有成交紀(jì)錄，那么可以計(jì)算自己買進(jìn)和持有成本再加上這個(gè)社區(qū)的平均漲跌幅得到一個(gè)市場價(jià)。
4.主觀定價(jià)法
如果你的房子是獨(dú)一無二，有自己的特色，那么賣家相對(duì)具有定價(jià)權(quán)，可以根據(jù)自己的意愿來定價(jià)。但是這樣的定價(jià)方法也有一些缺點(diǎn)，如果你的定價(jià)太高，也沒有買家喜歡的話，你的房子就很可能受到大家的冷落。
5.綜合法
可以將以上4種方法綜合起來，并在房屋正式上市前利用龐大的社交網(wǎng)絡(luò)和廣告宣傳支持進(jìn)行市場測試，在測試后再進(jìn)行修正，**后得到一個(gè)精準(zhǔn)的定價(jià)。
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