??哪位能說說購房看房子需要注意什么問題呢？

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• 148****8187

  一、看房的三大原則：
  (1) 動靜分開
  即起居室與臥室分離。隨著生活水平提高和現代生活方式的流行，家居生活中，“起居室”日益成為組織家庭生活的中心，家庭生活團聚和接待活動等多集中于起居室而臥室則是個人的私人空間，要求安靜獨立，所以在起居室和臥室的位置安排上要求獨立設置，并要求互相之間干擾**少，起居室由于是家庭生活的團聚場所，要求空間比較大，**好單獨設置，良好家居生活品質正體現在起居室的寬大與獨立上。
  (2) 餐廚分開
  在廚房、餐廳與起居廳空間設計上，由于三者在利用時間上的不同，在總面積有限的情況下，可以考慮重合設置，如餐廳與起居室合設，或廚房與餐廳合設。但由于三者在實際使用上存在圈套差異，在環(huán)境布置與氣氛營造方面差異較大，理想的家居設置應為廚房、起居室和餐廳分離設置，各空間功能明確，互不干擾，這種設置才能體現高尚的生活品質。據北京市居民住宅消費調查顯示，家庭收入越高，對餐廳要求越高。
  (3) 考慮節(jié)能，以減少不必要的日常生活開支
  我們在選擇居室時，要挑選除了小儲藏室外，起居室、臥室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、書房等人們經?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。另外，樓房西端居室夏天西曬會使室溫很高，樓房北側房間嚴冬室溫很低，所以西外墻和北外墻應作隔熱保溫處理，這對于保持正常生活和節(jié)省空調能耗是必要的。
  二、看房的八項注意：
  1．戶門
  房門的開向要合理。居室的設計一般分為公共空間、居住空間以及廚、廁、陽臺等功能性空間，因此室內房門開設的位置，就要同時考慮到開向不影響使用的空間、居室的秘密性和空間阻斷性因素。戶門不宜正對客廳，更不應直對臥室。戶門與客廳之間應有一個過渡，不要一開戶門就使門外的人把室內一覽無余。有鑒于此，房間的布局采用過渡空間的手法間接把客廳與其他房間聯系起來是比較合理的。
  2．客廳
  客廳是相對獨立的空間，要求莊重雅觀，客廳的設計應盡量的方正，利于擺放家具；此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。若把臥室、廚房、衛(wèi)生間的門都直接開向客廳，不僅影響客廳的使用功能，還會出現某種使主客雙方都不愿意看到的窘境。應避免斜角空間，盡可能避免不必要的"死角"面積和交通面積。
  3．臥室
  臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。
  4．廚房
  廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。隨著人們飲食水平的提高，現代化的炊事器具種類多且占地面積較大，所以廚房有較大空間才能滿足人們使用上的要求。為了居室內能有良好的居住環(huán)境，室內應采取在廚房甚至在客廳附近設置垂直排煙設施，它不影響室內美觀，也不會影響廚房的正常使用。
  5．衛(wèi)生間
  衛(wèi)生間不要正對客廳，**好設計為兩部分，**里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶浴缸分開更好），外間則擺放洗手池、洗衣機。衛(wèi)生間的設計應將洗臉、便溺和浴間恰當分隔，尤其清晨是衛(wèi)生間使用**頻繁的時候，能體現其設計的優(yōu)勢，以適應現代生活快節(jié)奏。
  6．陽臺
  陽臺**好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。
  7．室內走道
  室內應盡量減少或避免狹長的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費，對購房者來說，更是資金的浪費。
  8．通風、采光
  挑選住房時，還要注意，戶型的布局要有利于室內通風和采光。

  查看全文↓ 2019-03-10 14:00:29
• 143****9048

  購房者對地段的重視是因為好的區(qū)位往往能使購房者生活上便利、舒適，有利于工作、生活。一般首先要選擇的是大的位置，如城市的東、南、西、北城，主要依據購房者的工作地點或經?；顒拥膮^(qū)域而確定。在確定了大的位置之后，再依據自己的經濟實力、個人愛好、離工作地點的遠近、有無好的**、幼兒入托情況怎樣等因素，選擇城市特定
  　　區(qū)域內的房屋。需要注意的是，不僅要考慮目前該位置在整個區(qū)域中的優(yōu)劣情況，而且要了解未來市政規(guī)劃的方向、發(fā)展前景等。能夠綜合考慮購買商品房的各種因素，選擇一個有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢?，將受益無窮。
  　　看房，就要看其朝向、層數、布局與結構。良好的朝向，可保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環(huán)境，對居住者的身心健康十分有利。采光窗戶向陽，采光質量高、效果好，主要房間應有良好的直接采光。住宅樓在總層數的1／3以上、2／3以下為較好樓層，層高一般應不低于2.7米。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、書房、工作間、衛(wèi)生間、臥室、貯藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“動、靜、污、潔”四大空間。挑選中要從實用、方便、經濟的角度，結合家庭的人口、家具的布置、對未來房屋的設計、經濟實力等，選擇與自己需求**接近的戶型、結構及室內布局，同時應略留余地——目前房屋結構的發(fā)展方向是“三大一小”，即廳大、廚房大、衛(wèi)生間大、臥室小。
  　　雖然你在選購現房時已查驗有關質量文件，但是也必須到現場親身感受房屋的真實情況，以了解是不是達到證書上的標準，有沒有較明顯的問題，如裂縫、窗戶漏風、廁所漏水等。房屋質量問題主要起因于設計、施工中留下的隱患，主要體現在結構、材料、功能設置、施工管理、質量監(jiān)督等幾個方面，要認真審閱商品住宅樓的《住宅質量保證書》、《質檢合格證書》、《住宅使用說明書》等相關證件來考察其質量。就拿電梯、樓梯來說吧，所用的電梯品牌資質是否有合格證，步行樓梯是否達標或有利于逃生等等。質量問題很難把握，專業(yè)性強，**好跟懂行的親朋好友一起看房、選房。
  　　看房不可不看物業(yè)管理，物業(yè)服務的好壞是房屋是否**的一個重要因素。好的物業(yè)管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會影響到自己的日常生活，還可能引發(fā)大量的糾紛。因此，挑房要積極向有關人員打聽負責小區(qū)服務的物業(yè)管理公司，**好能查看他們的有關資質、實力的文件，亦可去他們現服務的其他小區(qū)打聽有關他們的服務行為。當然，小區(qū)配套設施是否完善是這個小區(qū)成熟與否的標志，要看其市政、生活、休息、交際配套設施以及購物條件等。
  　　由于每個人的愛好、經濟實力、個人素質、對房屋格局的要求不同，達到其要求的房屋也各有差異，但都希望所購住宅的價格性能比達到**優(yōu)，這便要求你在挑房時要耐心、仔細。如購的是期房，**好定期到建筑現場查看工程的進度與用料情況，并在不同季節(jié)、同一天的不同時間察看其日照、噪聲與漏水與否等。發(fā)現問題須及時與開發(fā)商協商，以免因房屋糾紛耽誤了入住。挑選時，盡可能與房屋的未來發(fā)展方向一致，以使自己的房屋有增值的潛力。

  查看全文↓ 2019-03-10 14:00:22
• 141****7988

  1、《選房應考慮的主要因素》
  （1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。
  具體而言主要是指：
  ①城市上風上水。城市中心區(qū)的上風上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風上水方向。
  ②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。
  ③城市化水平高。居住地各種市政設施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設施配套等。
  ④生活便利。步行10分種左右即可到達各類商業(yè)服務網點，能滿足日常生活物品的采購及其他服務需求。
  （2）要看住宅環(huán)境。
  住宅環(huán)境包括日照、通風、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風氣、治安狀況等。
  （3）看住宅的健康與安全性。
  要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠離污染源、傳染病醫(yī)院等。
  （4）看開發(fā)商資信調查、房屋合法性調查。
  （5）看房屋的品質狀況。
  主要看房屋的數量指標、質量指標、價格因素等。
  （6）看其他隱蔽工程、公共設施工程、建材品質、售后服務承諾等。
  總之，對所購的房屋進行多次深入調查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質、開發(fā)商資信；晚上去便于體驗與了解居住區(qū)人口素質與構成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數、授權范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。
  2、如何選擇開發(fā)商。
  （1）搞清開發(fā)商的資質。
  國家對以房地產開發(fā)經營為主的專營企業(yè)，明確要按規(guī)定申請資質等級。以開發(fā)項目為對象，從事單項房地產開發(fā)經營的項目公司不寫著資質等級，但必須有項目一次性《資質證書》。對不具備資質的開發(fā)商建設銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應要求開發(fā)商出示《資質證書》。考察《資質證書》時要鑒別：
  ①項目型公司。若《資質證書》標明開發(fā)商只具有對某一特定項目的開發(fā)資格，并標明開發(fā)期限，對此可能產生的售后風險，購房者應引起高度重視。因為項目型公司，在開發(fā)銷售完畢一段時間后往往就不存在了，購房者在以后使用過程中，若發(fā)生諸如房屋質量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。
  ②《資質證書》上標明 的等級。根據國家有關規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的資質自高至低分為一至五級。資質的高低表明了開發(fā)商在資金規(guī)模、技術力量、開發(fā)業(yè)績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發(fā)商所開發(fā)的商品房，在性能、質量和售后服務方面的水平。
  ③《資質證書》的合法性和時效性?！顿Y質證書》一般情況下每年審核一次，購房者應留意開發(fā)商是否以舊充新。
  （2）了解開發(fā)商的實力。
  開發(fā)商的實力是保證項目正常進行的**關鍵因素。有實力的開發(fā)商自有資金充足，一般可以保證材料的及時供給和施工的正常進行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。
  從以下幾方面，可以了解開發(fā)商的實力：
  ①市場占有率。了解開發(fā)商所主持的項目總開發(fā)量和開工量。同期開工項目較多的開發(fā)商，一般來講具有一定的實力。沒有金剛鉆，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發(fā)商本身實力并不雄厚，卻主持了過多的項目，就要慎重考慮。
  ②工程工期和進度情況。建設工期過長是開發(fā)商缺少資金保障的表現之一。
  ③銀行貸款的發(fā)放情況。中國人民銀行“121”決議的出臺，對開發(fā)商自有資金量有一定的限制，對開發(fā)商的資質進行了更嚴格的審核。
  ④上市公司公開的財務年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實的運轉資金。
  （3）了解開發(fā)商的信譽
  信譽是保證期房承諾兌現的根本，隨著房地產行業(yè)品牌銷售的臨近，尋求長遠發(fā)展的開發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象，打造品牌。如果開發(fā)商將每一個項目的成敗當作是影響企業(yè)形象化的關鍵，那么他們對信譽的重視程度就高，選擇這樣的開發(fā)商，出現質量問題可能性也比較小。即便出現了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。
  從以下幾方面，可以了解到開發(fā)商的信譽：
  ①“翻舊賬”。從開發(fā)商以往的作品當中，可以容易地看出其對信譽的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質如何？樓盤是否發(fā)生過嚴重的糾紛？都是需要你認真了解的情況。
  ②登錄當地的以房地產為主要內容的網站中的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中，你會了解到已經購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發(fā)商的種種評價。
  （4）考察銷售的資質。
  商品房的銷售分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當于售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發(fā)商愿意自行銷售：
  ①大型房地產開發(fā)商有自己專門的營銷隊伍和銷售網絡；
  ②房地產市場高漲，市場供應短缺，所開發(fā)的項目受到使用者和投資人士的歡迎；
  ③開發(fā)商所開發(fā)的項目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。
  如果是開發(fā)商所屬的營銷部門售房，則要查實其能否及時提供購房者所需資料，并要查看其與開發(fā)商的從屬關系。
  對于各物業(yè)代理，則要查看其是否有開發(fā)商的委托代理書，是合代理還是獨家代理？代理權限、時間期限等有哪些規(guī)定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發(fā)商授予物業(yè)代理哪些權利，哪些問題仍由開發(fā)商負責，代理商是否有合法售房的權利，開發(fā)商是否認可物業(yè)代理的銷售行為，并是否承擔物業(yè)代理相應的責任。
  物業(yè)代理有全權代理和一般代理的區(qū)別。全權代理是開發(fā)商只委托一家代理，并要求代理方對委托事項承擔責任；一般代理是開發(fā)商委托一定或幾家代理，但不一定要求代理方對委托事項承擔責任。在涉及商品房定價、房號選擇、簽訂《認購書》或《商品房購銷合同》等重要問題時，如由物業(yè)代理代辦，購房者一定要核實開發(fā)商對物業(yè)代理的授權委手書，以及約定物業(yè)代理能承擔和應承擔的各項責任。
  3、如何識別“假熱銷”
  （1）認購時間看長短。
  大部分樓盤上市之前都有一個內部認購階段。所謂內部認購，是指期房項目在尚未獲得預售許可證的情況下，先行對樓盤進行購買資格的認證，這種認證的方式同經濟適用住房的“倒號”類似，雖然曾被主管機關明令禁止，但至今仍十分流行。
  從內部認購判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。買房人可以根據內部認購時間長短和認購期所結識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，造“假熱銷”的可能越大。從2004年各地市場的情況來看，上市樓盤內部認購的時間有逐漸縮短之熱，三天、兩天，個別項目甚至只有一天。如果一個新樓盤經過較長時間的內部認購，就會有相對較多數量的客戶積累。這種情況下，想買房的人可以通過搜弧焦點網的網上“社區(qū)準業(yè)主論壇”了解項目的詳細情況，特別是其他準客戶對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分買家對該樓盤的舉程度。
  對于內部認購時間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷是門很深的學問，市場上經?？梢钥吹剑瑑炔空J購時間越短的樓盤，排隊的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數有詐。除非性價比極突出，或位置的獨特性極具吸引力，否則排隊者中一定有相當部分是“托兒”。
  （2）莫中“雇托炒房”計。
  “雇托炒樓”現象絕非偶然。從早期外銷房，到之后的一些高檔住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是再普遍不過的現象。開發(fā)商在內部認購或者是銷售階段，先期給予“托兒”們認購權，而后迫使真正的買房人花更高的價錢從“托兒”的手中買回認購權或房屋，而價格高出的部分將由開發(fā)商和托兒們按照一定的比例進行分成。
  實質上，“雇托炒樓”同樣是營造稀缺房源現象的一種手段，只不過其目的不僅在于營造一個熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到搶購”的書面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤，而且還會給買房人造成相當程度的心理壓力，使其作出非理性的判斷和購買決策，從而使開發(fā)商有機可乘。當你發(fā)現你來得很早，而“房號”定是這樣的：售樓人員會告訴你，你想的戶型或者朝向的房子已經被別人認購了，不過如果你真的想要的話，還有商量的余地，當然一定是要付出更高的價格。遇到這種情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率作出決斷。

  查看全文↓ 2019-03-10 14:00:15
• 147****9630

  很多人在交房的時候,或多或少會有一些小煩躁,為什么會煩躁呢?自己買的新房快要到手了終于成為有房一族了。但因為不是自己蓋的,那么房子質量問題是否有保障,充滿著擔心。所以說煩躁?，F在我們就說一下交房需要注意什么,來減少大家的煩躁。
  
  按照入伙通知書要求準備好相關驗收房屋的手續(xù)和驗樓相關工具,如試電筆、相機、紙、筆、計算器等,驗樓工作大概就是按下列程序進行的:
  
  第一步:
  
  查證:檢查開發(fā)商交樓相關合法手續(xù),如果沒有下面“三書一證一表”堅決不要收樓。
  
  1.開發(fā)商的建設工程質量認定書原件。
  
  2.你所買房屋住宅使用說明書原件。
  
  3.你所買房屋的住宅質量保證書原件。
  
  4.房地產建設樓盤竣工綜合驗收合格證原件。
  
  5.你所買房屋竣工驗收備案表原件。
  
  第二步:辦理驗樓手續(xù)
  
  注意事項:
  
  1.正常程序:先與房地產簽訂文件再驗樓然后交費,否則要在收樓文件注明:“末驗房”字樣。
  
  2.驗樓當天可能人群很多,如果有可能可以采用先自檢后再簽驗樓文件,這樣更好。這種情況存在一定的概率性。
  
  3.驗樓時要辦手續(xù)很多注意要冷靜沉著應對,不要慌不要急。
  
  第三步:驗樓
  
  驗樓工作要做到細心并且按部就班進行,發(fā)現問題立即做下記錄并用貼紙寫下貼在原處。驗樓工作內容及要求大概如下:
  
  1.房子各個部位的墻面、天花:房屋要表面是否平整無裂紋,外墻有無水漬以及轉角是否成直角。
  
  2.房屋地面:房子地面平坦無裂紋無破損無空鼓等現象。
  
  3.驗樓結果記錄:把驗樓結果抄在驗房交接表中并提出整修意見,如果房屋有問題要約定整修后和下次驗樓的時間。
  
  第三步:繳納費用
  
  按交房相關規(guī)定:除合同注明的煤氣、有線電視及寬頻網這三項開戶費應該自己有關部門繳納以外,房屋其它收費按相關法律法規(guī)規(guī)定交,不合理的收費請不要交。
  
  (1)垃圾自運費:垃圾自運費這個應該按相關規(guī)定單項交。
  
  (2)公共設施維護費:公共設施維護費是屬于不合理收費,不應該交。
  
  (3)水電押金:水電押金是不合理的,無論是精裝房還是自己裝修的房子都不應該交。
  
  (4)物業(yè)管理費:從房子交付使用之日開始計算,請按相關規(guī)定交付費用。

  查看全文↓ 2019-03-10 14:00:07
• 141****4865

  問公攤比問平方更專業(yè)
  
  一般不懂行的人在問面積時都是直截了當：房子有多大？而內行則會更加細致，確定房屋面積是建筑面積還是套內建筑面積。shzyqiyu88
  
  上述兩者的區(qū)別是建筑面積包括公攤，一般公攤面積越小，實際使用面積就是越大，也就是得房率越高。當然得房率也不是越高越好，得房率太低，不實惠；太高，又不方便。一般得房率在75%-80%左右比較合適，公共部分寬敞氣派，分攤的面積也不會太多。
  
  問差價比直接問房價更好
  
  跟房價有關的名詞有三個：均價、單價、總價?？捶壳埃庑幸话阒魂P注均價，而到售樓處一般直接詢問看中的房子價格，對其他的部分關注較少。而內行不僅會了解意向房屋的價格，還會打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。這樣可以擴大意向范圍，選擇性價比更加合適的房源。
  
  看沙盤不如問規(guī)劃
  
  售樓處的沙盤模型做得很漂亮，購房小白們也會注重觀察其中的綠化、樓間距、景觀等。但是沙盤圖只能夠做為了解大概位置的參考，并不能完全信任。一些內行們更為關注的是設計規(guī)劃圖，在上面可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布，一般是經過備案后定稿的，上面的尺寸、物體修建，開發(fā)商更改機會很小。
  
  戶型和平面要一起看
  
  戶型對于一個家庭日后的居住體驗有著重要的影響，但外行的購房者們往往只拘泥于單獨的房源戶型圖，這其中可以看到房屋空間的設置、窗戶分布、承重墻等諸多信息。內行們則更有經驗，不僅看戶型圖，還要看總平面圖，從其中可以觀察到樓棟之間的差距、樓道的空間大小等。例如戶型圖上有的窗戶開在狹小的采光井里，其實采光會受到影響，但在單獨的戶型圖中并不能看出來。
  
  問服務不要只問物業(yè)費
  
  物業(yè)費是購房者入住之后需要每年繳納的費用，因此也是很多人關注的重點。但外行一般只是詢問簡單的價格，而內行不僅會問價格，還會詢問物業(yè)公司和服務。一般而言如果物業(yè)公司歸屬于開發(fā)商的樓盤，服務會更加到位。
  
  拿地時間更為精準
  
  外行們往往只著眼于房屋的土地使用年限，住宅一般為70年，商用一般為40年，工業(yè)和綜合用地一般為50年。但殊不知房屋的土地使用年限是從開發(fā)商拿地就開始計算的。
  
  看了樣板間更要看毛坯房
  
  在看房環(huán)節(jié)，購房者們往往都會被樣板間的精美所“蒙蔽”。因為開發(fā)商一般會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，加上精裝修、豪華家具，讓房屋看起來無懈可擊。但內行們則會選擇直接看毛坯房，而且是不同時段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好。

  查看全文↓ 2019-03-10 14:00:00

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• 問 ??哪位能說說購房看房子需要注意什么問題呢？
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  一、要正確估計自己的經濟承受能力，避免“沖動”消費?！　∮胁簧偌彝楸M快住上新房，在辦理銀行按揭時往往過高地估計了自己的經濟承受能力，當交了首期房款和償還按揭貸款數目利息后，供款便顯得力不從心，以致造成違約，而逾期不能付款，將受到銀行的走訪，便有可能選擇被動的處置方式，花了錢卻又住不上新樓?！　∪绾伪苊庾约撼洚敗笆潞笾T葛”的角色呢？　　您不妨做一個這樣的嘗試：在決定購房前三個月，把購房時需要支付的**款和第一期還款從家庭存款中提出，另外存入一個活期賬號，當然這個活期賬號中的錢三個月內一定不要動。如果真的這么做了，您就會準確地測量出自己的心理承受能力，職業(yè)外創(chuàng)收能力，總的說就是“抗風險能力”，簡單而有效。說句實話，單憑您掐指一算，是無法算出那種還款期間所需的緊張心態(tài)的。　　二、了解房地產預售開發(fā)商的經濟實力?！　∮行┙洕鷮嵙η芳训姆康禺a發(fā)展商為了解決資金周轉困難的問題，進而利用預售按揭募集資金。在這種情況下，一旦資金周轉失靈，樓盤便無法繼續(xù)建下去，不能如期交樓或者即使勉強交樓，也會偷工減料，造成縮水樓盤或其他質量問題。因此，在辦預售按揭時，一定要先了解發(fā)展商的實力及其信譽，想一想其是否信得過再做決定?！　τ陂L期從事房地產開發(fā)的公司，可以問一下其已開發(fā)的商品房項目有那些，從這些已開發(fā)項目可以看出這個公司的實力如何；對于為了一個新項回臨時組建的項目公司則要謹慎，如果其樓盤所在地在銷售商己許諾交工日期的情形下長時間內總是一塊平地或挖開的一個大坑，那您就要仔細了。記住，售樓小姐的許諾有許多成分是不會寫進售樓合同中的。　　三、交定金莫急，先了解銀行對按揭申請的支持態(tài)度　　不少購房者錯誤地認為，只要選擇到銀行按揭支持的房地產，銀行就理應批準貸款申請。其實不然，銀行受理購者按揭申請后，還要從民事主體資格狀況、還款能力等方面對置業(yè)者進行資格審查，如果申請不符合條件，就得不到銀行按揭貸款支持，在這種情況下，如先與發(fā)展商簽訂購房合同，就會造成資金上的被動，或者被迫選擇其他付款方式，或者影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。　　從以上三方面去把握，購房者可以對按揭貸款的安排更為主動。當然，遇到有關貸款政策變動及其他情況，還需要購房者具體情況具體分析，以使自己更順利、安全地貸到房款，住上新房。另外,盡量將一些口頭承諾的東西寫進合同里去,如何時辦妥房產證,樓盤的配套設施等,祝你好運!!其它：一、個人需提供資料　　1.申請人及配偶（如已婚）的身份證?！　?.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異?！　?.與售房房單位簽訂的符合政府統一規(guī)定的購房合同或協議，及有關證明文件?！　?.《**款證明》正本及其已付款的收據或在本銀行不低于**款的存款證明?！　?.收入證明（蓋單位公章）?！　?.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現當年年檢）?！　?.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。二、期房五證(l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”?！　?2)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證”?！　?3)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證”?！　?4)市城鄉(xiāng)建設委員會的“建設工程開工證”。

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• 問 ??驗房需要注意哪些事項？哪位能說說看？
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  驗房之前要作好準備，要收集整理好所查看住房的有關資料，做到心中有數，同時隨身帶好皮尺、筆記本、筆和計算器，以為親自丈量、繪制平面圖之用。 到現場后，應在現場周圍觀察一段時間，弄清住宅小區(qū)的方位和所處環(huán)境質量。察看小區(qū)內部環(huán)境，如小區(qū)規(guī)模、布局格調、綠化面積、幢距、圍墻高低、路況、車庫、安全程度等；察看小區(qū)外部大環(huán)境，交通道路及車站設置，菜場及商業(yè)網點設施，**、醫(yī)療機構、體育場所，噪聲及污染等。 看所購房屋時，要查看房型，開門見亮，心情舒暢，房間、客廳、廚房等盡量明亮，功能齊全，布局合理。檢查采光通風狀況，打開門窗，實際了解房屋的日照、采光、通風實況。核實面積和實際利用率。實際丈量，查看暗角和僅供走道之用的面積大小，計算使用率。查看房屋、建筑質量，如墻角有無裂痕，門窗關閉是否嚴密，墻、地面是否平整，天花板有無裂縫，管道周圍有否滲水等。 不但晴天去看，下雨天也要去看，要在雨天查看屋面有否滲水；既看臥室、廳，更要看廚房、衛(wèi)生間，因為煤、水、電、衛(wèi)等均在廚衛(wèi)里，容易出問題；要向已入住的住戶詢問，認真聽取老住戶的親身感受，會得到意想不到的收獲。

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• 問 哪位能說說看？
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  新房交房流程：1．新房開發(fā)商以書面形式通知新房購買者在約定時間內對新房進行驗收交接。2．新房業(yè)主持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗新房開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。3．關注面積問題，索要新房《面積實測表》，向新房開發(fā)商了解公攤面積大小及組成。4．業(yè)主請專業(yè)人員對新房質量仔細檢查，記錄問題，并詳細填寫新房驗房單。5．房地產開發(fā)企業(yè)對新房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據新房面積實測技術報告結算房款。6．買受人向房地產開發(fā)企業(yè)交納新房買賣合同或新房預售合同約定的其他費用。7．業(yè)主簽署新房《房屋驗收交接單》，從房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領取新房鑰匙。8．業(yè)主向新房開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理新房物業(yè)管理的相關手續(xù)。交房需要注意的地方：1、如果在頂樓，看是否屋頂漏過水；　　2、電閘總開關以及漏電保護器是否齊備；是否正式電及接通與否，有的是零時電；如果局部有的插座，全部試一試是否安裝正確、可用（有專用的插座電路檢驗儀器）；帶著電筆、插座電路檢驗儀器去?！　?、水。自來水、熱水、中水（如果有），是否接通，水壓夠不夠；管路是否漏水；熱水的溫度夠不夠；所有的開關是否可用；　　4、暖氣（入住以后再交今年的，即冬季再交），煤氣。是否接通，表的讀數基數，應該為零。暖氣片是否齊備，毛坯房一般應該是帶的?！　?、大門鑰匙，總共幾把？是否好用（所有鑰匙都試著開、關一下）。門有無破損，翹曲變形，開關是否靈活。貓眼是否可用。弄清楚，做好交接。　　6、物業(yè)費可以交，不過要注明期限。裝修保證金等裝修時再交。電費，根據電表讀數，只交交房日期之后的?！　?、防盜對講、可視系統，是否完好，可用（也試一試）；　　8、寬帶、電話線是否具備、可用（**好試一試），帶著電話機；　　9、窗戶是否嚴密，有無漏水，窗臺里面應該比外面高3-5MM（不然會倒流水進來）；開啟是否靈活，開關是否完好、可用；　　10、廁所，查看正下方樓房對應位置，看看洗臉盆下水道管道是否有S彎管（防止臭氣上串的），若果沒有，在裝修施工時應該注意做好，這一條是提醒您裝修用的。和交房無關。

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• 問 哪位能說說看？
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  一：　發(fā)展商向購房者寄發(fā)《房屋交付使用通知書》或發(fā)展商通知購房者到約定地點領取該通知書；購房者在約定時間持《房屋交付使用通知書》到現場售樓部或物業(yè)管理處聯系驗收交接事宜；有關工作人員帶領購房者到所購房屋進行現場勘察，對各項設施設備進行檢驗，并將檢測結果一一記錄在《樓房驗收交接表》上；若驗收合格，購房者須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，并當場填寫《住房登記表》，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統一規(guī)定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過30天。購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：二：新房驗房過程　　去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：　　A房屋的《住宅質量保證書》--可帶走　　C《竣工驗收備案表》　　D面積實測表　　E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走三：核實面積、合同及價錢多退少補問題?！　≌J售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準?！　】赐昴切┵Y料后,基本就可以去驗收房子了。四：從物業(yè)處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。　　1）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象（陽臺裂縫危險大）。　　提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了?！　?）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫?！　√崾荆禾貏e是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因?！　?）仔細檢查地面有無空殼開裂情況?！　√崾荆喝缬锌展?，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺?！　?）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通?！　√崾荆宏P閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。　　5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。　　提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）?！　?）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。　　提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字?！　?）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；　　提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。　　8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，**好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。

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• 問 ??有哪位能說說購房交房要注意什么事項？
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  　　一、交房時需要查驗的文件　　1、房屋的《住宅質量保證書》(蓋章原件可帶走)?！　?、《住宅使用說明書》(蓋章原件可帶走)?！　?、《竣工驗收備案表》(蓋章原件)?！　?、面積實測表/測繪單位實測面積明細(可為復印件但要有章)?！　?、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)/工程竣工圖紙或設計單位施工圖(可帶走)?！　?、《建筑工程質量認定書》。　　7、《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》?！　?、簽字時注明“樓房狀況未明”。　　二、交房時注意事項之實地查驗　　1、各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作?！　?、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象;　　3、公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目?！　?、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗?！　?、戶門以內各房間采用預制樓板或現澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫?！　?、有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。　　7、地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫　　8、各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求?！　?、驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字?！　?0、水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 提示：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。　　11、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符; 易購提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。　　12、測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，**好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。 好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧;若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了?！　?3、驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)?！　?4、仔細檢查地面有無空殼開裂情況。 提示：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

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