一、測算價(jià)格,二手房以同地區(qū)商品房價(jià)格為基準(zhǔn): 1、房屋因素 (1)折舊:年折舊-2% ?。?)套型:“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10% ?。?)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準(zhǔn)價(jià); ?。?)朝向:無朝南外門窗-5% 2、環(huán)境因素 ?。?)無物業(yè)管理-5% (2)非獨(dú)立封閉小區(qū)-5% ?。?)有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15% 二、計(jì)算折舊 房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问?,即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長期的使用中,雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變,但由于自然損耗和人為的損耗,它的價(jià)值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值,以貨幣形態(tài)來表現(xiàn),就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限?! 。?)建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ),由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報(bào)酬和稅金、利潤所組成,是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價(jià)?! ∷粦?yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià),而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年,甚至一百多年,在這樣長時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大,故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù),而按重置,即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計(jì)算。 ?。?)房屋的殘值,是指房屋經(jīng)過長期使用,失去使用價(jià)值后,經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用,它作為使用房屋的追加耗費(fèi),應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值,簡稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大,而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的,因此它與原值無法比較?! ≡谟?jì)算時(shí),都采用按當(dāng)時(shí)工資和材料價(jià)格水平預(yù)告估計(jì)的辦法,有時(shí)計(jì)算折舊時(shí)也采用殘值率這一參數(shù),即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;磚混結(jié)構(gòu)為2%;磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;簡單結(jié)構(gòu)為0?! 。?)使用年限,是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下,從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下,住宅能維持正常使用的年限,稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限,是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限,它是由使用過程中社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用壽命,或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外,還受無形損耗的影響。 房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定,房屋一類的固定資產(chǎn)折舊,采用平均年限法,即定額折舊法。其計(jì)算公式為: 造價(jià)-殘值 造價(jià)×(1-殘值率) 消費(fèi)者在購買舊房時(shí),也可以利用折舊法求出所購舊房大概價(jià)值。公式為: 舊房價(jià)格=造價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 當(dāng)然,確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素,如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。
全部3個(gè)回答>二手房房產(chǎn)評估價(jià)是多少?交易中一般要經(jīng)過多少次估價(jià)呢?
132****4760 | 2019-03-10 20:44:44
已有4個(gè)回答
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153****9368
二手房評估價(jià)受以下因素影響,具體算法如下:
查看全文↓ 2019-03-10 20:45:31
1、房齡,房屋的新舊程度,直接關(guān)系到買家喜歡與否,而房屋自修建完畢后,就進(jìn)入了折舊期。在對二手房進(jìn)行銷售時(shí),一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi),磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。
2、戶型,市場上,正規(guī)的兩居、三居更受歡迎,評估價(jià)格更高;反之,不規(guī)范的異型戶型,或套型過小、過大的戶型等,都會讓房價(jià)降低。
3、樓層,樓層的好壞也直接影響房價(jià)的高低,處于中間部位的房屋評估價(jià)相對較高,但如果底樓帶有戶外花園,或頂樓帶有屋頂花園,價(jià)格可能更高些。
4、位置,果房屋所處地理位置好,如在城市中心地帶或者周邊配套完善,評估價(jià)自然更高。
5、房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定,房屋一類的固定資產(chǎn)折舊,采用平均年限法,即定額折舊法。其計(jì)算公式為:
造價(jià)-殘值 造價(jià)×(1-殘值率)。
6、房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问?,即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長期的使用中,雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變,但由于自然損耗和人為的損耗,它的價(jià)值也會逐漸減少。 -
141****5122
測算價(jià)格,二手房以同地區(qū)商品房價(jià)格為基準(zhǔn):
查看全文↓ 2019-03-10 20:45:20
1、房屋因素
?。?)折舊:年折舊-2%
?。?)套型:“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%
(3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準(zhǔn)價(jià);
?。?)朝向:無朝南外門窗-5%
2、環(huán)境因素
(1)無物業(yè)管理-5%
?。?)非獨(dú)立封閉小區(qū)-5%
(3)有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%
二、計(jì)算折舊 -
156****7423
房屋評估:首先必須通過評估公司對房屋進(jìn)行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素,作出專業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評估,定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價(jià)格。
查看全文↓ 2019-03-10 20:45:13 -
137****0695
這個(gè)要根據(jù)當(dāng)?shù)爻山粌r(jià)來計(jì)算的,二手房交易的話他有一個(gè)專門評估部門。你可以先去評估一下這個(gè)小區(qū)**新成交的價(jià)格 補(bǔ)充: 房地產(chǎn)評估有多種評估方法。經(jīng)常使用的是 成本法 、收益法、 比較法 、假設(shè)開發(fā)法和長期趨勢法。 成本法的**基本公式:積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊 收益法的**基本公式:V=a/rv-房地產(chǎn)的收益價(jià)格 a-房地產(chǎn) 凈收益 r-房地產(chǎn)的 資本化率 比較法的基本公式:估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況 修正系數(shù) ×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式:待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-投資利息- 銷售稅 費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 長期趨勢法的基本公式:Y=a+bXY- 評估價(jià)格 a—基本價(jià)格 b—增加價(jià)值 X—變化系數(shù)
查看全文↓ 2019-03-10 20:45:06
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按照評估價(jià)的,然后(實(shí)際成交價(jià)+稅費(fèi))-可貸款金額,剩下的就是**款。可貸款金額是,評估價(jià)×可貸款成數(shù)(首套可貸七成)。
全部4個(gè)回答> -
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房產(chǎn)過戶的話已經(jīng)沒有經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)評估,地稅部門現(xiàn)在都是按一房一價(jià)來交稅,如果你辦理按揭貸款的話,也是按這個(gè)價(jià)。如果是房屋抵押貸款的話,就需要評估公司評估,根據(jù)評估價(jià)給你貸款。
全部2個(gè)回答> -
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銀行只給你貸款金額,如果評估師100萬,按照貸款7成**3成來算你就可以貸款70萬,但是呢你們實(shí)際成交價(jià)格是120萬,相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬元,所以你們需要給50萬的**哦,120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業(yè)主的錢。懂了嗎?評估價(jià)高只能說你貸款可以多貸點(diǎn),**就少點(diǎn)了啊。
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二手房價(jià)格決定因素 二手房價(jià)格決定因素1:自身品質(zhì) 二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平,是決定二手房價(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話,一套房子可能會有20組客戶看房咨詢,高于普通房源的比例。 二手房價(jià)格決定因素2:交通改善 地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利,也拉動著房價(jià)的上漲。去年,在地鐵6號線還沒有開通時(shí),朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”,當(dāng)?shù)罔F開通后,該區(qū)域二手房價(jià)上漲了約兩成。 二手房價(jià)格決定因素3: 新盤入市 市場上有一些二手房區(qū)域,原本是“默默無聞”,但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤,帶動了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值,二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套,提升了周邊二手房的價(jià)格?! 《址績r(jià)格決定因素4 :地王托市 土地市場上熱門住宅用地的成交,往往會帶動周邊二手房價(jià)上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價(jià)成交,使得周邊二手房銷售火爆,有些二手房中介“坐地漲價(jià)”,單價(jià)飆至12萬元/平方米。
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