出售二手房屋主要有什么程序？合同方面要注意什么！

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• 158****1203

  價款：房款及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。
  在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

  查看全文↓ 2019-03-10 21:10:35
• 135****7422

  標的：這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權歸屬(要與第一條銜接)；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

  查看全文↓ 2019-03-10 21:10:27
• 153****6763

  當事人的名稱或姓名、住所：二手房買賣合同這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-03-10 21:10:23

相關問題

• 問 二手房屋貸款手續(xù)主要有哪些？
  答

  一宗正常的二手房交易所需要繳交的費用，主要包括三部份：地產(chǎn)中介代理傭金、按揭費用和交易稅費。一、地產(chǎn)中介代理傭金是買賣雙方支付給地產(chǎn)中介公司的服務報酬，由三方在之前簽訂的合同中明確約定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能執(zhí)行不同的標準。但物價部門規(guī)定，買賣雙方分別支會的傭金都不能超過成交價的3%。二、按揭費用涉及按揭或轉按揭時，需要支付按揭公司、評估公司及銀行等相關機構的服務費用。按揭費用主要包括：1.房屋查案費：每證90元，由房管局收取;2.房屋評估費：評估價×0.5%，由評估公司收取。如果不需要出評估報告，則只收取300元的初評費;3.按揭代理費：按揭公司直接收到的服務費用，標準是貸款額×(1%～1.5%);不同按揭公司執(zhí)行的標準有差異，較為普遍的是貸款額的1%或1.2%;4.貸款保險費：貸款額×1.2×0.1%×貸款年限，保險公司收取，二手房按揭貸款的**高年限是20年;5.貸款合同公證費：每宗300元;6.轉按揭合同協(xié)議公證費：每宗300元;7.交易委托公證費：每宗200元;8.銀行公積金代辦費：每宗500元，由相應銀行收取;9.他項權利登記費：每證250元(番禺每證500元)，由房管局收取;10.貸款印花稅：貸款額×0.005%，由銀行收取。其中，銀行公積金代辦費大部分銀行都不收取。另外，辦理轉按揭時，個別銀行還將收取轉按揭費，每宗500元至1000元不等。

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• 問 二手房出售注意事項主要有哪些呢？
  答

  二手房交易注意事項：（1.）房屋手續(xù)是否齊全　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

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• 問 出售二手房屋需注意什么？
  答

  01．判斷產(chǎn)權人a、核對產(chǎn)權人的身份證和房產(chǎn)證是否一致。b、如果產(chǎn)權人不能夠到場，代理人要有產(chǎn)權人的授權委托書，并核實委托書上的代理人信息與實際是否相符。02．明確房屋性質以及產(chǎn)權情況a、簽約前一定要去房地產(chǎn)交易中心或者不動產(chǎn)登記中心核實房屋產(chǎn)權是否清晰，是否有查封、抵押等情況。b、簽約現(xiàn)場通過查看產(chǎn)權證、契稅票，核實產(chǎn)權性質，是否滿五年等。03．合同上落實所有重要的事項a、定金、**、尾款等數(shù)字及支付的時間和方式。b、明確學區(qū)名額、過戶時間、物業(yè)交割時間、戶口遷出時間、房屋內留存項等。

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• 問 出售二手房屋需注意什么？
  答

  　　首先，選擇房產(chǎn)中介公司。**好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質證書、信譽較好的房產(chǎn)中介公司。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

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• 問 二手房購房合同注意事項主要有哪些？
  答

  一、簽訂二手房買賣合同的注意事項1、注意交易房屋的權屬情況主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關規(guī)定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋不得轉讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉讓必須征得所有共有人的書面同意。2、注意審查房屋價款、其他費用及傭金房屋價款應該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，**好在中介機構的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設施的，也應該明確價款。而對中介傭金應該明確委托價格、服務內容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對付款方式進行明確、具體的約定這是簽訂二手房買賣合同**為關鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付，委托中介機構代收、代付能夠適當降低風險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。4、注意對交房情況進行嚴格審查包括交房時間、交房條件、相關費用的支付等。買賣合同中應該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關費用的負擔。5、注意確定違約責任條款和救濟方式確定違約責任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護守約方的權益，合同應該對如何承擔違約責任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。二、如何避免購房風險1、買賣雙方盡量直接見面商談交易相關事宜，賣方一定是房屋產(chǎn)權證所登記的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方對委托代理手續(xù)（經(jīng)公證的授權委托書）要嚴加審查其真實性及授權范圍、授權期限；2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金，在審查交易相對人相關資料無誤后直接簽訂《北京市存量房屋買賣合同》；產(chǎn)權證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買賣合同》制式合同范本，應根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同；3、簽訂合同時，買受方要求出賣方提供如下資料都是合理的、應予以提供的：產(chǎn)權證復印件、身份證復印件（如有代理人，需提供經(jīng)公證的授權委托書原件；如有配偶還需提供結婚證及配偶身份證復印件）、手寫房屋未出租聲明原件；4、認真、完整填寫《存量房屋買賣合同》：（1）雙方通訊地址一定要詳細，不要簡單地按身份證地址填寫；（2）違約金的數(shù)額或計算方法一定要填寫（不少中介公司工作人員不經(jīng)當事人協(xié)商直接劃“ ”），違約金約定得不宜過低，要起到約束雙方的作用（違約會付出很大代價，違約的可能就會大大降低）；（3）合同附件的空白處要認真填寫付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上，視情況可將**款（部分房款直接支付給出賣方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時辦理或提前辦理，買方支付**款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣方保管）；（4）對辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的時間約定要合理，避免時間過短、時間沖突導致糾紛產(chǎn)生；（5）如房屋存在抵押情況，可約定買受人將部分**款直接支付給出賣方的貸款銀行，出賣人申請?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將**款直接交給出賣人由其自行解押；（6）如有配偶一定要出示相關證件后于簽合同當時就在合同附件二上簽名，切不可聽信個別無知的中介公司工作人員“沒關系，日后再補簽，日后提供手寫證明”意見。5、不宜約定發(fā)生爭議時提交仲裁委員會仲裁，因為費用相對較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請財產(chǎn)保全；故建議約定發(fā)生糾紛時通過訴訟解決；6、交付、支付的任何物品、錢款均應有相應簽字蓋章的收據(jù)；7、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件（同發(fā)出的文件一式兩份）；8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認定的。

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