??什么是商品房和經(jīng)濟(jì)適用房？有哪些區(qū)別？

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• 136****4331

  經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。
  它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。
  經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售。只售不租。其 成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)。貸款利息、5%以?xún)?nèi)的利潤(rùn)）構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價(jià)銷(xiāo)售。

  查看全文↓ 2019-03-12 20:16:32
• 131****1334

  買(mǎi)賣(mài)區(qū)別：
  
  經(jīng)適房上市交易必須符合滿(mǎn)5年條件，且轉(zhuǎn)讓所得收益需交納30％作為土地收益款。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房不滿(mǎn)5年的，不可以交易和轉(zhuǎn)讓滿(mǎn)5年的經(jīng)適房如果上市出售，要交土地收益等價(jià)款。商品房交易不受滿(mǎn)5年條件限制，且不用交納土地收益價(jià)款。
  
  買(mǎi)家可以不是北京戶(hù)口，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房還是有區(qū)別，經(jīng)濟(jì)適用房不可以出租，如果房主之后又購(gòu)買(mǎi)其他住房，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)就會(huì)被政府收回。
  
  商品房和經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)別：
  
  一、產(chǎn)權(quán)和用途不同
  
  經(jīng)濟(jì)適用房是部分產(chǎn)權(quán)，不是完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房要上市交易必須滿(mǎn)足一定的條件，并且只能用來(lái)自住，不能出租或者借給他人，不能從事居住以外的任何活動(dòng)。如果房主之后又購(gòu)買(mǎi)其他住房，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)就會(huì)被政府收回。
  
  商品房的購(gòu)房人取得的是完全產(chǎn)權(quán)，可以自由進(jìn)行上市交易，可用于自住、出租或出借，可從事居住以外的其他活動(dòng)。在符合限購(gòu)政策的情況下，房主可以同時(shí)擁有不止一套的商品房房屋產(chǎn)權(quán)。
  
  二、購(gòu)買(mǎi)條件和對(duì)象不同
  
  經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度。
  
  不考慮限購(gòu)政策的情況下，商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和條件不受限制。
  
  三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與定價(jià)政策不同
  
  經(jīng)濟(jì)適用房兼具經(jīng)濟(jì)性和適用性，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格都是由政府限定的，價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)，政府依照保本微利的原則，給予一定的政策扶持，使低收入的家庭得到住房保障。其適用性則體現(xiàn)在要有必需的生活功能，能滿(mǎn)足居民基本的生活需要，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)因地制宜。
  
  商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格不是由政府來(lái)限定的，而是分別由開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定的，雖然商品房的價(jià)格更高，但實(shí)用性、裝飾性與設(shè)計(jì)感是要更強(qiáng)的。

  查看全文↓ 2019-03-12 20:16:19
• 153****1201

  　經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的本質(zhì)區(qū)別：
  　　1、土地供應(yīng)方式不同
  　　商品房按現(xiàn)行法律規(guī)定要實(shí)行土地出讓，交納土地出讓金。經(jīng)濟(jì)適用住房不交土地出讓金，土地使用權(quán)國(guó)家劃撥。
  　　2、兩種建設(shè)方式的優(yōu)惠不同
  　　商品房是一種市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，而經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)是通過(guò)劃撥方式取得的，國(guó)家在其開(kāi)發(fā)過(guò)程中減免了若干稅費(fèi)，所以同地段經(jīng)濟(jì)適用房與商品房差異要在500—800元平方米之間。
  　　3、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價(jià)格確定方式不同
  　　經(jīng)濟(jì)適用房是由政府確定指導(dǎo)價(jià)，7項(xiàng)成本加3％的利潤(rùn)率就是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。商品房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府不加干預(yù)。
  　　4、設(shè)計(jì)不同
  　　因?yàn)榫哂薪?jīng)濟(jì)性與適用性的要求，所以經(jīng)濟(jì)適用房的面積要適中，能保證功能齊全即可。而商品房的面積卻無(wú)明確要求。
  　　5、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)要求不同
  　　出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，許多商品房都在采用進(jìn)口設(shè)備設(shè)施；而經(jīng)濟(jì)適用房則要選用價(jià)格適中，質(zhì)量較好的材料，不能追求高檔。
  　　6、操作方式不同
  　　經(jīng)濟(jì)適用房政府參與較多，政府劃撥土地后，確定容積率、配套等基本指標(biāo)后，實(shí)行招標(biāo)。而商品房政府基本不予干預(yù)，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
  　　7、銷(xiāo)售對(duì)象不同
  　　商品房是市場(chǎng)化的，任何人都可能購(gòu)買(mǎi)；經(jīng)濟(jì)適用房明確售給中低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房原則上只允許一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)一套。
  　　8、兩種住房享有權(quán)力不同
  　　商品房具有占有、使用、收益、處分等四種完全的所有權(quán)權(quán)力形式，隨時(shí)可出售、出租、繼承、贈(zèng)送，交一定稅費(fèi)即可；經(jīng)濟(jì)適用房只有占有、使用、處分三權(quán)，而收益權(quán)受一定限制。出售時(shí)要補(bǔ)交上土地出讓金。按北京市新近頒布的房改政策規(guī)定，收取標(biāo)定地價(jià)的10％，但現(xiàn)在北京尚無(wú)標(biāo)定地價(jià)，所以按銷(xiāo)售額的3％收取。
  　　在土地收益上，4000元平方米以下的，收益全部歸己；4000—5000元平方米的，80％歸個(gè)人，20％歸國(guó)家或產(chǎn)權(quán)單位；5000元平方米以上的55分成。稅收上，也給予一定優(yōu)惠，契稅減半，一年以上，營(yíng)業(yè)稅免收。
  　　9、物業(yè)管理方式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要有所區(qū)別。商品房政府核定成本構(gòu)成，由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)；而經(jīng)濟(jì)適用房政府嚴(yán)格規(guī)定，國(guó)家要求5角平方米以下。

  查看全文↓ 2019-03-12 20:16:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??什么是商品房和經(jīng)濟(jì)適用房?經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的區(qū)別究竟有哪些呢?
  答

  買(mǎi)賣(mài)區(qū)別：經(jīng)適房上市交易必須符合滿(mǎn)5年條件，且轉(zhuǎn)讓所得收益需交納30％作為土地收益款。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房不滿(mǎn)5年的，不可以交易和轉(zhuǎn)讓滿(mǎn)5年的經(jīng)適房如果上市出售，要交土地收益等價(jià)款。商品房交易不受滿(mǎn)5年條件限制，且不用交納土地收益價(jià)款。買(mǎi)家可以不是北京戶(hù)口，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房還是有區(qū)別，經(jīng)濟(jì)適用房不可以出租，如果房主之后又購(gòu)買(mǎi)其他住房，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)就會(huì)被政府收回。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)別：一、產(chǎn)權(quán)和用途不同經(jīng)濟(jì)適用房是部分產(chǎn)權(quán)，不是完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房要上市交易必須滿(mǎn)足一定的條件，并且只能用來(lái)自住，不能出租或者借給他人，不能從事居住以外的任何活動(dòng)。如果房主之后又購(gòu)買(mǎi)其他住房，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)就會(huì)被政府收回。商品房的購(gòu)房人取得的是完全產(chǎn)權(quán)，可以自由進(jìn)行上市交易，可用于自住、出租或出借，可從事居住以外的其他活動(dòng)。在符合限購(gòu)政策的情況下，房主可以同時(shí)擁有不止一套的商品房房屋產(chǎn)權(quán)。二、購(gòu)買(mǎi)條件和對(duì)象不同經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度。不考慮限購(gòu)政策的情況下，商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和條件不受限制。三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與定價(jià)政策不同經(jīng)濟(jì)適用房兼具經(jīng)濟(jì)性和適用性，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格都是由政府限定的，價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)，政府依照保本微利的原則，給予一定的政策扶持，使低收入的家庭得到住房保障。其適用性則體現(xiàn)在要有必需的生活功能，能滿(mǎn)足居民基本的生活需要，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)因地制宜。商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格不是由政府來(lái)限定的，而是分別由開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定的，雖然商品房的價(jià)格更高，但實(shí)用性、裝飾性與設(shè)計(jì)感是要更強(qiáng)的。

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• 問(wèn) 經(jīng)濟(jì)適用房是商品房嗎? 經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)和商品房有區(qū)別么?
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了城鎮(zhèn)中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售賣(mài)價(jià)格由政府制定。(只擁有房屋所有權(quán))房改房.是個(gè)人以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及其他國(guó)家認(rèn)可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)的公有住房。商品房是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)的房屋。(是私產(chǎn)、大產(chǎn)權(quán))區(qū)別就是經(jīng)濟(jì)適用房五年內(nèi)不許出售.如出售要有特定條件.比如只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭.或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu).房改房要出售的話(huà)要補(bǔ)交土地出讓金.而商品房是直接可以上市出售的。房改房和商品房相比，有一筆費(fèi)用肯定要交，就是補(bǔ)交土地出讓金，商品房沒(méi)有這筆費(fèi)用；另外，一個(gè)比較未知且麻煩的問(wèn)題是：除土地出讓金外，有的房改房可能還存在需要補(bǔ)交的費(fèi)用，如房東超政策規(guī)定享受的，就還要交費(fèi)用，這個(gè)問(wèn)題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道，只有在過(guò)戶(hù)的時(shí)候才會(huì)知道，商品房沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題。因此在買(mǎi)房改房的時(shí)候，這兩個(gè)費(fèi)用要約定清楚，尤其是后一個(gè)，往往**后因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題鬧糾紛。另外，還要搞清楚，房改房轉(zhuǎn)讓有無(wú)特殊限制。這三種價(jià)格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購(gòu)買(mǎi)“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當(dāng)年按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以隨時(shí)上市交易；按成本價(jià)購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，但一般5年后才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，交易前要交納土地出讓金；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房的，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重來(lái)確定。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房和經(jīng)濟(jì)適用房有什么區(qū)別
  答

  商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下7點(diǎn)：1、購(gòu)買(mǎi)條件和使用對(duì)象不同。商品房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是沒(méi)有限制的，而且銷(xiāo)售規(guī)則也是按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)定的。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，只能是符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的中低收入人群，而且還要通過(guò)政府部門(mén)的審批之后才可以購(gòu)買(mǎi)。2、土地性質(zhì)不同。商品房在購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要繳納一定的土地出讓金，而且通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式來(lái)對(duì)于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行確定，這也是商品房?jī)r(jià)格高的原因之一。經(jīng)濟(jì)適用房的土地是由政府撥款，不需要繳納土地出讓金，相對(duì)而言?xún)r(jià)格會(huì)比較低。3、價(jià)格政策差別很大。商品房的價(jià)格是由市場(chǎng)需求來(lái)決定，隨時(shí)會(huì)有一定的變化。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是由政府來(lái)進(jìn)行規(guī)定，而且此價(jià)格不能隨意進(jìn)行改動(dòng)。4、戶(hù)型面積不同。商品房的戶(hù)型會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)制定。經(jīng)濟(jì)適用房的面積，會(huì)以試用為主，所以基本上不會(huì)有大的戶(hù)型，通常是以?xún)墒乙约叭覟橹鳌?、享受權(quán)利不同。商品房的使用是沒(méi)有限制的，購(gòu)買(mǎi)了商品房之后可以按照自身的意愿來(lái)進(jìn)行處置。經(jīng)濟(jì)適用房使用條件是比較多的，比如不能自己出租等等，而且政府相關(guān)部門(mén)還會(huì)對(duì)于房屋的使用進(jìn)行一定的管制。6、建設(shè)單位不同。商品房是按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行建設(shè)，開(kāi)發(fā)商也有競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用房主要是政府相關(guān)部門(mén)組織建設(shè)，符合條件的開(kāi)發(fā)商按照政府的要求來(lái)進(jìn)行建造。7、物業(yè)費(fèi)不同。商品房的物業(yè)費(fèi)是結(jié)合市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)，而政府只對(duì)于物業(yè)費(fèi)的上限有大致的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)費(fèi)由政府相關(guān)部門(mén)來(lái)制定，通常會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。

• 問(wèn) 什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房和普通的商品房有什么區(qū)別呢？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。那么經(jīng)濟(jì)適用房與商品房究竟有哪些主要區(qū)別呢?一、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的聯(lián)系有些人可能會(huì)把經(jīng)濟(jì)適用房與安居房、房改房等同起來(lái)，實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用房與安居工程有本質(zhì)區(qū)別。安居工程是由政府安居中心或房改辦操作執(zhí)行，是一種非市場(chǎng)模式。經(jīng)濟(jì)適用房與商品房都是由開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，房子建好后都是用于出售，都有一定的利潤(rùn)(目前經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制在3%以下)，因此經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)屬于商品房中的一種形式。二、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的主要不同點(diǎn)1.價(jià)格商品房完全是市場(chǎng)價(jià)，而經(jīng)濟(jì)適用房是政府指導(dǎo)限制價(jià)。對(duì)于商品房政府是完全采取市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，由市場(chǎng)確定各種資源應(yīng)收的價(jià)位。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，除免收土地出讓金外，并給予別的方面的優(yōu)惠政策，如各種配套費(fèi)減半征收;所有的行政事業(yè)的收費(fèi)減半;小區(qū)的建設(shè)配套費(fèi)不攤?cè)胱≌某杀荆@些優(yōu)惠政策，使經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)相對(duì)來(lái)說(shuō)要比商品房?jī)r(jià)格優(yōu)惠一大塊。2.質(zhì)量經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格比商品房低并不是因?yàn)榻档凸こ藤|(zhì)量。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的工程質(zhì)量(或者叫功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量)與商品房的要求是完全一致的。經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)像一般人所說(shuō)的，既然價(jià)格比較低，它的質(zhì)量很難保證。因?yàn)榻ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，政府在其中起了關(guān)鍵的指導(dǎo)作用。政府的作用主要體現(xiàn)在：對(duì)這個(gè)項(xiàng)目先是政策上的優(yōu)惠，另外對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量有比較高的要求，確保給消費(fèi)者提供的這種保障住宅有好的質(zhì)量。所以購(gòu)房者可以放心，經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量是有保證的。3.戶(hù)型面積經(jīng)濟(jì)適用房的單元(套型)面積相對(duì)要比商品房的小些，它以“適用”為主。在經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的戶(hù)型，應(yīng)該主要以二、三居室為主。也就是開(kāi)發(fā)商要以建設(shè)面積適中、功能比較齊全的住房為主，而不是追求超大面積的戶(hù)型。而商品房的戶(hù)型面積則開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層以及別墅等等，上海近來(lái)甚至出現(xiàn)了獨(dú)院住宅、聯(lián)體別墅和北京出現(xiàn)的“弧形戶(hù)型”(有別于普通的四方形戶(hù)型)等新形式。商品房的面積也從幾十到幾百平方米不等。4.設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商為了把商品房的銷(xiāo)售價(jià)格提起來(lái)，在商品房的建設(shè)過(guò)程中，可以使用一些進(jìn)口的高檔設(shè)備。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房從政策上要求：盡量采取一些質(zhì)量比較好、價(jià)格比較適中的功能設(shè)備，以降低房?jī)r(jià)。或者說(shuō)本身由于市政府在價(jià)格上的限定，所以開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)用太高檔的設(shè)備。5.銷(xiāo)售對(duì)象商品房銷(xiāo)售完全市場(chǎng)化，什么人買(mǎi)和買(mǎi)幾套都可以，沒(méi)有限制。經(jīng)濟(jì)適用房從政策上講，應(yīng)該銷(xiāo)售給中低收入的家庭，原則上只允許一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)一套。另外面積要有所控制，雖然目前暫時(shí)還沒(méi)有具體的面積控制標(biāo)準(zhǔn)，但隨著經(jīng)濟(jì)適用房政策的不斷完善，肯定要做出一些限制。具體中低收入家庭如何確定，這個(gè)權(quán)利交給了各個(gè)城市，根據(jù)不同城市的人均收入劃出中低收入的界限。北京目前中低收入的標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有確定，經(jīng)濟(jì)適用房基本上是對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民敞開(kāi)供應(yīng)。但隨著中低收入標(biāo)準(zhǔn)的確定，高收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房肯定會(huì)受到限制。6.物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商品房的物業(yè)管理收費(fèi)，政府只核定成本構(gòu)成，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理收費(fèi)，政府要嚴(yán)格進(jìn)行控制。北京市的物業(yè)管理收費(fèi)，國(guó)家要求在0.5元/平方米.月以?xún)?nèi)。這樣對(duì)中低收入者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)承受能力好一些，以避免出現(xiàn)“買(mǎi)得起房住不起房”的現(xiàn)象。7.享有的權(quán)利對(duì)商品房所有權(quán)占有、使用、收益、處置的四個(gè)方面，政府沒(méi)有任何干預(yù)。買(mǎi)了商品房隨時(shí)都可以出售出租繼承贈(zèng)予，只要按規(guī)定交了稅費(fèi)就沒(méi)有任何限制。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政府要有一定限制，對(duì)占有、使用、處置權(quán)利，現(xiàn)在的政策沒(méi)有限制，主要是對(duì)收益權(quán)利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些調(diào)節(jié)。

• 問(wèn) 什么是經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)適用房？和商品房有何區(qū)別？
  答

  一、凡申請(qǐng)上市出售已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房的房屋所有權(quán)人，須持房屋所有權(quán)證、身份證或其他有效身份證明（房屋所有權(quán)共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)），到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申領(lǐng)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表》和《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售征詢(xún)意見(jiàn)表》，也可以到市國(guó)土資源和房屋管理局指定的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)取上述表格。二、自當(dāng)事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門(mén)之日起，交易管理部門(mén)**長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的審查工作，并作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的書(shū)面決定。 三、經(jīng)批準(zhǔn)上市出售的房屋達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同的，買(mǎi)賣(mài)雙方須持買(mǎi)賣(mài)合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門(mén)辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。賣(mài)方須提交房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明、身份證或其他有效身份證明，房屋所有權(quán)共有的還要出示其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)，以及交易管理部門(mén)批準(zhǔn)上市出售的書(shū)面決定。買(mǎi)方須提交本人北京市的身份證或其他有效身份證明；外省市個(gè)人還須提交有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的購(gòu)房證明。四、交易管理部門(mén)自收齊買(mǎi)賣(mài)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同和相關(guān)證件及材料之日起即為受理，**長(zhǎng)不得超過(guò)5個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成審查、評(píng)估，并按《北京市城近郊八區(qū)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，計(jì)收有關(guān)稅、費(fèi)、收益等工作，完成立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。五、已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房所占土地是以劃撥方式取得的，買(mǎi)方須持買(mǎi)賣(mài)合同、立契過(guò)戶(hù)的相關(guān)材料、賣(mài)方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件到區(qū)縣土地行政管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。屬于該棟樓房?jī)?nèi)第一套房屋首次上市出售的，買(mǎi)方還應(yīng)提交由原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關(guān)證明文件，應(yīng)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)合同》；屬于上述同一樓房?jī)?nèi)的其他各套房屋上市出售時(shí)，只須開(kāi)具《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。已購(gòu)公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門(mén)只須開(kāi)具注明了土地轉(zhuǎn)讓字樣和原出讓合同編號(hào)的《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。買(mǎi)方辦理上述手續(xù)時(shí)應(yīng)按房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)交付土地出讓金，城近郊八區(qū)按3％繳納，遠(yuǎn)郊十個(gè)區(qū)縣按所在區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)繳納。應(yīng)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的，土地行政管理部門(mén)自收齊雙方的買(mǎi)賣(mài)合同、立契過(guò)戶(hù)的相關(guān)材料、賣(mài)方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件、原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關(guān)證明文件之日起即為受理，**長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的土地行政管理部門(mén)自收齊雙方的買(mǎi)賣(mài)合同、立契過(guò)戶(hù)的相關(guān)材料、賣(mài)方的房屋所有權(quán)證件復(fù)印件之日起即為受理，當(dāng)日完成土地出讓金的收繳工作。 六、土地行政管理部門(mén)對(duì)于繳納的土地出讓金，要按財(cái)政管理的有關(guān)規(guī)定分別開(kāi)具單據(jù)并記帳。城近郊八區(qū)的土地行政管理部門(mén)收繳的土地出讓金按月統(tǒng)一上交市房地局計(jì)財(cái)處，其余區(qū)縣按區(qū)縣的規(guī)定辦理。七、買(mǎi)方辦完上述手續(xù)后，持立契過(guò)戶(hù)、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地的區(qū)縣權(quán)屬登記部門(mén)申辦房屋所有權(quán)證。權(quán)屬登記部門(mén)收齊上述證件之日起即為受理，**長(zhǎng)不超過(guò)5個(gè)工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)）辦完登記、發(fā)證手續(xù)。權(quán)屬登記部門(mén)可不再進(jìn)行房屋測(cè)繪和現(xiàn)場(chǎng)勘察，但須在房屋所有權(quán)證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。經(jīng)濟(jì)適用房上市條件目前，經(jīng)濟(jì)適用房的上市條件是住滿(mǎn)5年之后，才可以按照一般的二手房交易辦法上市交易，出售給任何人；對(duì)于尚未住滿(mǎn)5年的房屋，政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)上市交易。確需出售此類(lèi)房屋的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。二手經(jīng)濟(jì)適用房繳費(fèi)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主出售房屋有兩種情況，一種情況是業(yè)主出售已經(jīng)住滿(mǎn)5年的房屋，這種情況下，業(yè)主可以依據(jù)房屋所處區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交總額的10％補(bǔ)交綜合地價(jià)款。另一種情況是業(yè)主出售尚未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主只能以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，且必須出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的客戶(hù)，而對(duì)出售方來(lái)說(shuō)，可持區(qū)縣國(guó)土房管局出具《按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房證明》到北京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核手續(xù)，還可再次購(gòu)買(mǎi)其它地方的經(jīng)濟(jì)適用房。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)二手經(jīng)濟(jì)適用房繳費(fèi)情況對(duì)應(yīng)地也有兩種:一種情況是具有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人購(gòu)買(mǎi)5年之內(nèi)業(yè)主按原始價(jià)格出售的經(jīng)濟(jì)適用房，如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總價(jià)大于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的成交總價(jià)，則購(gòu)買(mǎi)該經(jīng)濟(jì)適用房需交納稅費(fèi)有:契稅(按成交價(jià)的1.5％繳納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05％繳納)，購(gòu)買(mǎi)后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。舉例來(lái)說(shuō)，業(yè)主出售經(jīng)濟(jì)適用房原始價(jià)格28萬(wàn)，而政府審核該購(gòu)房人購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到30萬(wàn)，高于實(shí)際購(gòu)房總價(jià)。則購(gòu)買(mǎi)該套經(jīng)濟(jì)適用房需交納的稅費(fèi)為:契稅:28萬(wàn)×1.5％=4200元；印花稅:28萬(wàn)×0.05％=140元。另外，同樣是購(gòu)買(mǎi)5年之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房，如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的購(gòu)房總價(jià)低于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的成交總價(jià)，則購(gòu)買(mǎi)該經(jīng)濟(jì)適用房需交納稅費(fèi)有:契稅(按成交價(jià)的1.5％繳納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05％繳納)，和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10％。購(gòu)買(mǎi)后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。舉例來(lái)說(shuō)，業(yè)主出售經(jīng)濟(jì)適用房原始價(jià)格30萬(wàn)，而政府審核該購(gòu)房人購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到28萬(wàn)，低于實(shí)際購(gòu)房總價(jià)。則購(gòu)買(mǎi)該套經(jīng)濟(jì)適用房需交納的稅費(fèi)為:契稅30萬(wàn)×1.5％=4500元，印花稅30萬(wàn)×0.05％=150元，綜合地價(jià)款(30萬(wàn)－28萬(wàn))×10％=2000元。另一種情況是對(duì)于5年以外的經(jīng)濟(jì)適用房，任何消費(fèi)者都可以購(gòu)買(mǎi)，而且業(yè)主可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房屋需交納的稅費(fèi)有:契稅(按成交價(jià)的1.5％繳納)、印花稅(按成交價(jià)的0.05％繳納)，購(gòu)買(mǎi)后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房。例:業(yè)主出售一套5年以上的經(jīng)濟(jì)適用房，原始價(jià)30萬(wàn)元，現(xiàn)在按目前房屋所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格50萬(wàn)元出售，則消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)此套房屋需交納的稅費(fèi)為契稅50萬(wàn)×1.5％=7500元；印花稅50萬(wàn)×0.05％=250元。證件及過(guò)戶(hù)時(shí)間經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易的權(quán)證過(guò)戶(hù)和完稅取證都是到各區(qū)房地局進(jìn)行，只是未滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，購(gòu)買(mǎi)者需先到北京市房屋交易中心申請(qǐng)《經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)審批單》，以證明其購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，然后才能進(jìn)行一般的二手房買(mǎi)賣(mài)程序。北京市的政策是這樣的。不知道你們那邊是咋樣的，每個(gè)地區(qū)稍有區(qū)別。

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