公房可以買賣嗎什么是公房啊？

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• 136****7248

  一、公房與私房的大區(qū)別在哪里?
  公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。
  二、公房能否買賣
  公房，又叫使用權(quán)房、居住權(quán)房，使住房實物分配制度下的產(chǎn)物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標(biāo)準(zhǔn)箱產(chǎn)權(quán)單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調(diào)換、繼承，產(chǎn)權(quán)仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產(chǎn)權(quán)，變成了房改房、已購公房。
  三、公房買賣產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定?
  根據(jù)其交易標(biāo)的，公房買賣可以參照現(xiàn)行處理商品房買賣糾紛相關(guān)的法律規(guī)定。理由如下：
  首先，商品房屋買賣是現(xiàn)代社會典型的不動產(chǎn)交易行為，也是典型的不動產(chǎn)物權(quán)變動。在商品房合同中，雙方當(dāng)事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達(dá)成一致時，合同即產(chǎn)生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權(quán)的變動必須依賴不動產(chǎn)的登記制度。根據(jù)國家對于公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批的相關(guān)要求來看，這些規(guī)定同樣適用于公房使用權(quán)的買賣。
  其次，根據(jù)我國《合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，是不影響合同效力，只是合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人雙方依自身意思表示簽訂公房買賣協(xié)議后，在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn)使用權(quán)雖沒有轉(zhuǎn)移，但雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的法律關(guān)系依然存在。
  后，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動中，應(yīng)誠實守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務(wù)。誠實信用原則作為民法，特別是債權(quán)法中的高指導(dǎo)原則，具體內(nèi)涵是：應(yīng)以誠實信用的方式行使權(quán)利。權(quán)利人只要行使財產(chǎn)權(quán)時，尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權(quán)利并獲得利益，那么該交易應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，合約當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合約履行。

  查看全文↓ 2019-03-14 01:41:04
• 134****5262

  公房使用權(quán)可以有限制的轉(zhuǎn)讓。
  
  公房是指公有住房，是相對于全部權(quán)屬于個人的私有住房而言，是指由國家以及企事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家、單位，國家和單位通過適當(dāng)收取租金或者無償?shù)姆绞教峁┙o職工或者居民使用。
  
  根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》的規(guī)定，公房使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但不得損害產(chǎn)權(quán)人的利益。因為使用權(quán)人與產(chǎn)權(quán)人屬于合同關(guān)系，使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意。

  查看全文↓ 2019-03-14 01:40:59
• 145****6065

  公房有兩類，一類是可售公房，包括成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房和央產(chǎn)房；一類是不可售公房。成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房上市出售，除了需交契稅、個稅、增值稅及附加外，還需要交土地出讓金。
  
  
  
  一、公房是什么？
  
  公房也稱公有住房，國有住宅。是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。2．公房有哪幾類？
  
  按照房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，即通常所說的已購公房；一類是不可售公有住房?？墒酃恳唤?jīng)上市交易，則變?yōu)樗接猩唐贩俊?br/>
  （1）可售公房（已購公房）
  
  包括央產(chǎn)房、成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房。
  
  ①成本價公房
  
  指在房改時按照政府制定的房改成本價來支付房價的公房。成本價公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。
  
  成本價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：
  
  
  
  成本價公房房產(chǎn)證首頁
  
  ②標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房
  
  指單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價購買的公房。
  
  標(biāo)準(zhǔn)價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：
  
  
  
  標(biāo)準(zhǔn)價公房房產(chǎn)證首頁
  
  ③央產(chǎn)房
  
  指中央在京單位的已購公有住房，是北京獨有的公房類型。分為職工按房改成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關(guān)、全國人大機關(guān)、兩院、國務(wù)院各部委及各直屬機構(gòu)、各人民團(tuán)體及所屬單位。
  
  央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁示例：
  
  
  
  央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁
  
  （2）不可售公房
  
  ①部級干部名下的已購公房不能上市交易。
  
  ②涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機關(guān)辦公、教學(xué)科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。
  
  二、公房制度怎么發(fā)展的？
  
  公房制度改革產(chǎn)生和發(fā)展，伴隨著我國住房的商品化和社會化。
  
  公房制度的產(chǎn)生
  
  公房制度產(chǎn)生于二十世紀(jì)五十年代后期，我國在高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下實行的福利型住房分配制度，公房是住房供應(yīng)主體。
  
  公房制度的改革
  
  為適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和不斷完善的市場經(jīng)濟(jì)，二十世紀(jì)八十年代初,政府開始進(jìn)行住房制度改革探索,由于公房的主體地位,公房制度改革便成為重中之重。
  
  （1）初步調(diào)整階段（1978-1985）
  
  調(diào)整內(nèi)容：明確住房是商品,開始先后在部分城市進(jìn)行全價出售公房的試點和補貼出售公房試點。全價,指房屋的土建成本價格。補貼指政府和單位補貼。
  
  調(diào)整結(jié)果：由于當(dāng)時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低,居民的購房能力不足，全價出售公房試點逐漸被迫停止。補貼出售試點中，單位需負(fù)擔(dān)大部分房價,而一般單位的經(jīng)濟(jì)承受能力有限,補貼出售也被迫停止。
  
  （2）正式實施階段（1986-1993）
  
  實施政策：
  
  ①1988年2月,國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定在全國城鎮(zhèn)分批推開住房制度改革，逐步出售公房。
  
  ②1991年6月7日,國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,其重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,從而改革全面展開。
  
  ③1991年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,改革公房低租金制度,將公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過買房或租房,取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，達(dá)到住房商品化目的。
  
  實施結(jié)果：由于長期福利分房制度的影響,居民一時很難轉(zhuǎn)變低租金的思維模式,仍存在公房提租難和超低價售房的問題。
  
  （3）全面推行階段（1994-1997）
  
  推行措施：1994年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步調(diào)整公房租金標(biāo)準(zhǔn),穩(wěn)步出售公有住房。出售公房以成本價為主,以標(biāo)準(zhǔn)價為過渡,并且國家取消此前對購買完全產(chǎn)權(quán)住房再交易的時間限制。
  
  推行結(jié)果：公房的公權(quán)色彩開始逐漸淡化,公房改革全面推行并開始形成體系。
  
  （4）深入改革階段（1998年之后）
  
  改革政策：1998年,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式提出停止住房的實物分配,逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
  
  改革結(jié)果：出售原有公房適用成本價,與經(jīng)濟(jì)適用房房價相銜接,保留足夠的公房供低收入家庭廉價租賃。
  
  三、已購公房上市買賣有什么政策？
  
  1.已購公房上市有什么條件？
  
  （1）成本價公房
  
  可上市。但成本價公房在取得時未繳納土地出讓金，因此出售時需按規(guī)定補交土地出讓金。
  
  （2）標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房
  
  需要原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)才可上市出售。在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，如遇原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，需先向原單位繳納土地出讓金。
  
  （3）央產(chǎn)房
  
  央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需房屋所在單位做備案才能上市交易。
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個材料：
  
  
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個材料
  
  
  
  央產(chǎn)房同意出售證明
  
  2.已購公房買賣需要交哪些稅費？
  
  已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金。
  
  
  
  已購公房買賣應(yīng)交的稅費
  
  核定價，指繳稅時稅務(wù)機關(guān)核定的價格。網(wǎng)簽價，指買賣雙方在網(wǎng)簽時定的價錢。繳稅時，核定價和網(wǎng)簽價，哪個高取哪個為計稅依據(jù)。
  
  公房是我國特定經(jīng)濟(jì)時期的產(chǎn)物，除了不可售公房外，已購公房都可在滿足相關(guān)條件后上市交易。

  查看全文↓ 2019-03-14 01:40:53
• 139****5554

  一、什么是公房？
  
  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有。
  
  公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權(quán)；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。
  
  二、公房能購買嗎？
  
  公房分為不能上市交易的公房和已購公房，能買的都是已購公房。
  
  1.哪些公房可以買？
  
  二手房市場能買賣的公房只有已購公房，它包括央產(chǎn)房、成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房。
  
  （1）成本價公房
  
  這類公房在房改時是按照政府制定的房改成本價來支付房價的。成本價公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。在房產(chǎn)證首頁就能看出來是以成本價購買的，由于該類房屋在取得時未繳納土地出讓金，在出售時賣家需要按規(guī)定 補交土地出讓金 后才能上市。
  
  
  成本價公房房產(chǎn)證首頁
  
  （2）標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房
  
  這兩類公房都是單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價購買的住房，在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，如遇原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權(quán)。無論是標(biāo)準(zhǔn)價還是優(yōu)惠價購買過來的已購公房，再出售時都需要原產(chǎn)權(quán)單位行使或放棄優(yōu)先購買權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，需要先向原單位繳納土地出讓金，再向住建委繳納土地出讓金，這樣才能上市交易。
  
  
  標(biāo)準(zhǔn)價公房房產(chǎn)證首頁
  
  （3）央產(chǎn)房
  
  央產(chǎn)房即中央在京單位已購公有住房，屬于北京獨有的公房類型。它分為職工按房改成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關(guān)、全國人大機關(guān)、兩院、國務(wù)院各部位及各直屬機構(gòu)、各人民團(tuán)體及所屬單位。
  
  央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需要房屋所在單位做備案才能上市交易。
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個材料才能買：
  
  A.《在京中央單位已購公房上市出售登記表》（蓋章），確保已經(jīng)辦理上市審批;
  
  B.《物業(yè)結(jié)清證明》，確定物業(yè)供暖等費用都已經(jīng)跟原單位結(jié)清。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-14 01:40:35
• 136****5120

  一、公房如何買賣：
  
  1、要向房屋所在地的地產(chǎn)交易管理部門對提出出售申請的房屋進(jìn)行審核，并做出意見。
  
  2、有關(guān)買賣雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門申請辦理過戶并如實申報價格。注：房屋成交價由買賣雙方協(xié)商。房地長交易管理部門需對價格進(jìn)行核實，并對房屋進(jìn)行評估及勘察。
  
  3、要按照規(guī)定到相關(guān)部門繳納稅費。買賣雙方在完成過戶手續(xù)的三十日內(nèi)，向房產(chǎn)部門申請辦理權(quán)登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。
  
  
  二、注意事項：
  禁止出售公房的范圍：
  
  1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。三、交易原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時的房改售房政策購房同步進(jìn)行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。四、操作程序：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當(dāng)時的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內(nèi)，憑稅費或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人，認(rèn)定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受買人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買受人名下。

  查看全文↓ 2019-03-14 01:40:26

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• 問 什么是公房,公房可以購買嗎？
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  公房有兩類，一類是可售公房，包括成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房和央產(chǎn)房；一類是不可售公房。成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房上市出售，除了需交契稅、個稅、增值稅及附加外，還需要交土地出讓金。一、公房是什么？公房也稱公有住房，國有住宅。是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。2．公房有哪幾類？按照房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，即通常所說的已購公房；一類是不可售公有住房?？墒酃恳唤?jīng)上市交易，則變?yōu)樗接猩唐贩?。?）可售公房（已購公房）包括央產(chǎn)房、成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房。①成本價公房指在房改時按照政府制定的房改成本價來支付房價的公房。成本價公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。成本價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：成本價公房房產(chǎn)證首頁②標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房指單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價購買的公房。標(biāo)準(zhǔn)價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：標(biāo)準(zhǔn)價公房房產(chǎn)證首頁③央產(chǎn)房指中央在京單位的已購公有住房，是北京獨有的公房類型。分為職工按房改成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關(guān)、全國人大機關(guān)、兩院、國務(wù)院各部委及各直屬機構(gòu)、各人民團(tuán)體及所屬單位。央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁示例：央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁（2）不可售公房①部級干部名下的已購公房不能上市交易。②涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機關(guān)辦公、教學(xué)科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。二、公房制度怎么發(fā)展的？公房制度改革產(chǎn)生和發(fā)展，伴隨著我國住房的商品化和社會化。公房制度的產(chǎn)生公房制度產(chǎn)生于二十世紀(jì)五十年代后期，我國在高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下實行的福利型住房分配制度，公房是住房供應(yīng)主體。公房制度的改革為適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和不斷完善的市場經(jīng)濟(jì)，二十世紀(jì)八十年代初,政府開始進(jìn)行住房制度改革探索,由于公房的主體地位,公房制度改革便成為重中之重。（1）初步調(diào)整階段（1978-1985）調(diào)整內(nèi)容：明確住房是商品,開始先后在部分城市進(jìn)行全價出售公房的試點和補貼出售公房試點。全價,指房屋的土建成本價格。補貼指政府和單位補貼。調(diào)整結(jié)果：由于當(dāng)時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低,居民的購房能力不足，全價出售公房試點逐漸被迫停止。補貼出售試點中，單位需負(fù)擔(dān)大部分房價,而一般單位的經(jīng)濟(jì)承受能力有限,補貼出售也被迫停止。（2）正式實施階段（1986-1993）實施政策：①1988年2月,國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定在全國城鎮(zhèn)分批推開住房制度改革，逐步出售公房。②1991年6月7日,國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,其重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,從而改革全面展開。③1991年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,改革公房低租金制度,將公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過買房或租房,取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，達(dá)到住房商品化目的。實施結(jié)果：由于長期福利分房制度的影響,居民一時很難轉(zhuǎn)變低租金的思維模式,仍存在公房提租難和超低價售房的問題。（3）全面推行階段（1994-1997）推行措施：1994年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步調(diào)整公房租金標(biāo)準(zhǔn),穩(wěn)步出售公有住房。出售公房以成本價為主,以標(biāo)準(zhǔn)價為過渡,并且國家取消此前對購買完全產(chǎn)權(quán)住房再交易的時間限制。推行結(jié)果：公房的公權(quán)色彩開始逐漸淡化,公房改革全面推行并開始形成體系。（4）深入改革階段（1998年之后）改革政策：1998年,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式提出停止住房的實物分配,逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。改革結(jié)果：出售原有公房適用成本價,與經(jīng)濟(jì)適用房房價相銜接,保留足夠的公房供低收入家庭廉價租賃。三、已購公房上市買賣有什么政策？1.已購公房上市有什么條件？（1）成本價公房可上市。但成本價公房在取得時未繳納土地出讓金，因此出售時需按規(guī)定補交土地出讓金。（2）標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房需要原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)才可上市出售。在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，如遇原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，需先向原單位繳納土地出讓金。（3）央產(chǎn)房央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需房屋所在單位做備案才能上市交易。買央產(chǎn)房要多看兩個材料：買央產(chǎn)房要多看兩個材料央產(chǎn)房同意出售證明2.已購公房買賣需要交哪些稅費？已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金。已購公房買賣應(yīng)交的稅費核定價，指繳稅時稅務(wù)機關(guān)核定的價格。網(wǎng)簽價，指買賣雙方在網(wǎng)簽時定的價錢。繳稅時，核定價和網(wǎng)簽價，哪個高取哪個為計稅依據(jù)。公房是我國特定經(jīng)濟(jì)時期的產(chǎn)物，除了不可售公房外，已購公房都可在滿足相關(guān)條件后上市交易。資料來源：《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

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• 問 什么是公房?公房買賣有什么政策?
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  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。公房的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓也可以交換。有的人也稱“公房買賣”，但稱作買賣是不準(zhǔn)確的，因為承租人享有的只是承租權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)，而承租權(quán)只能轉(zhuǎn)讓不能買賣。公房只有將產(chǎn)權(quán)買下取得產(chǎn)權(quán)證后才能出售。根據(jù)上海的規(guī)定，未列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，可以進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓;列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的公有居住房屋，不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換：(一) 整幢獨用的花園住宅;(二)屬部隊、宗教團(tuán)體所有或者在**校園內(nèi)的;(三)產(chǎn)權(quán)不明晰的;(四)承租人拖欠租金尚未結(jié)清的(注意：如果承租人拖欠租金超過6個月，出租人可以解除合同);(五)依法代管或需要落實政策的;(六)已列入戶籍凍結(jié)范圍的(注意：主要是指因拆遷等原因進(jìn)行戶籍凍結(jié)的情況);(七)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的(注意：擅自搭建造成不能轉(zhuǎn)讓的情況比較多，只有在拆除搭建后才能轉(zhuǎn)讓);(八)列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的;(九)其他依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。除上述情形外，出租人應(yīng)當(dāng)同意承租人進(jìn)行房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換。

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• 問 公房可以買賣嗎
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  以成本價購得的房屋，雖也可以取得房屋所有權(quán)，但它不同于完全意義上的商品房房屋所有權(quán)，其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金等的標(biāo)注，而以市場價購買的公房，則可以取得商品房房屋所有權(quán)證。因此，以成本價和市場價購得的住房，在轉(zhuǎn)讓時亦有所不同。 以成本價購買的房屋，在再行轉(zhuǎn)讓時，出售方應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增殖稅和個人所得稅等，而對于買受方來說，則需繳納土地出讓金、過戶手續(xù)費、印花稅、契稅等。但應(yīng)當(dāng)注意，以成本價購買的房屋在二次交易時則無需繳納土地出讓金，因為在第一次上市交易中已繳納了土地出讓金，所以此時已完成了向個人私房的轉(zhuǎn)化，而個人私房在交易時是不用繳納土地出讓金的。另外，對于以成本價購買公有住房的產(chǎn)權(quán)人，在自己主動補繳土地出讓金后，其房屋也可作為商品房進(jìn)行上市交易。以市場價購買的公有房屋，由于已經(jīng)取得了商品房屋所有權(quán)證，在性質(zhì)上等同于私房，所以，在進(jìn)行二次交易時，買賣雙方只需按國家規(guī)定繳納契稅即可，不需再繳納土地出讓金。

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• 問 公房可以買賣嗎？
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  公房也稱公有住房，國有住宅，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。所以說我們只有使用權(quán)，買賣需要通過房產(chǎn)局同意。

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• 問 公房可以買賣嗎
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  已經(jīng)私有制的公房買賣同普通二手房的交易一致，從單位一手購買公有住房，要先報公有住房出售的主管單位審批，同意然后再去房管局過戶。公房上市是上世紀(jì)90年代初在上海開始實施的，實施階段很多公房住戶通過這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項措施操作起來也越來越規(guī)范了。一、禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。二、交易原則：此外為了切實達(dá)到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時的房改售房政策購房同步進(jìn)行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。三、操作程序：公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應(yīng)該有所了解，具體程序是：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當(dāng)時的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內(nèi)，憑稅費或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人，認(rèn)定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受買人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買受人名下。

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