??集體房產(chǎn)證的房子受法律保護(hù)嗎?有沒有風(fēng)險?

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• 144****4010

  集體房產(chǎn)證的房子：
  屬于小產(chǎn)權(quán)房，如果有房產(chǎn)證的話會收到一定的法律保護(hù)，沒有的話，不受法律保護(hù)。
  相關(guān)規(guī)定如下：
  1、小產(chǎn)權(quán)房屬于集體產(chǎn)權(quán)，有的是違法占地建設(shè)的；有的是在劃撥土地上建的；還有的是在軍隊享有使用權(quán)的土地上開發(fā)的。但是只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  2、因為小產(chǎn)權(quán)房沒有獨立的房產(chǎn)證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。
  集體產(chǎn)權(quán)房 ：
  在了解集體產(chǎn)權(quán)房之前我們首先要了解一些與之相關(guān)的內(nèi)容。首先 什么是集體土地 ，集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。其次，有哪些用地屬于集體土地 ，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
  基本定義：
  集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房。
  利弊之處：
  目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)私下、變相的轉(zhuǎn)讓大量存在，不僅嚴(yán)重?fù)p害了國家、集體利益，也給購房的消費者帶來了各種潛在的風(fēng)險。
  一、無房產(chǎn)證
  而按照法律規(guī)定，集體性質(zhì)的土地使用權(quán)是不能在土地性質(zhì)未變更性質(zhì)之前進(jìn)行買賣的，相應(yīng)的在該土地上建造的房屋也無法進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)讓，因此也就無法取得房屋所有權(quán)證。
  二、不能用于抵押和貸款
  《擔(dān)保法》明確規(guī)定:"抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。"
  貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無房產(chǎn)證也不進(jìn)行登記。
  三、易產(chǎn)生糾紛，房屋沒有保證
  集體產(chǎn)權(quán)房有相當(dāng)一部分是村里自己開發(fā)的，鑒于集體產(chǎn)權(quán)的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權(quán)利也有可能重新要回自己的房子，那么購房者就只能處于被動無助的尷尬境地。
  四、房子質(zhì)量無保證
  房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而集體產(chǎn)權(quán)房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質(zhì)，在質(zhì)量、信譽方面都沒有保障。
  五、拆遷無補償
  將農(nóng)村土地上建設(shè)的房屋向集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員出售，顯然是一種變相的土地使用權(quán)出租行為。正因為如此，目前我國尚無對拆遷農(nóng)村房屋而給予承租人(使用人)補償?shù)南嚓P(guān)法律規(guī)定，其補償對象均為農(nóng)村土地或地上附著物的所有人。
  六、行為違法，不受法律保護(hù)
  我國土地管理法第六十三條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  集體產(chǎn)權(quán)房屋對外出售本身就是一種違法行為，一旦產(chǎn)生糾紛，法律是不予保護(hù)支持的。
  七、村民證不合法
  有很多開發(fā)商為了更好銷售房子，避開農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房只能在集體之間買賣的法律規(guī)定，而出奇招，就是給買房的城鎮(zhèn)戶口的消費者辦理一個農(nóng)村的村民證書，這樣，就可以用本村村民的名義來買房。而事實上這種由村委印發(fā)的村民證是毫無用處的，就連買賣行為的真實性也無法起到證明作用，況且這種村民證本身就帶有違法性，是不能作為以后有關(guān)法律糾紛證據(jù)的。

  查看全文↓ 2019-03-25 07:35:34
• 148****4626

  買這樣的房子對個人來說,你沒有獨立的產(chǎn)權(quán),你也不能使用集體的產(chǎn)權(quán)證去辦理各種與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的事(如抵押,貸款等).
  
  但房產(chǎn)仍可以買賣,只是價格不能與獨立產(chǎn)權(quán)房一樣.
  
  這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，具體情況可以向當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府咨詢。 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定
  
  投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
  
  一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
  
  二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤；
  
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
  
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
  
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
  
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  
  七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  
  八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
  
  買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
  
  辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用：
  
  1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。
  
  2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?
  
  3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收）
  
  4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務(wù)所收）
  
  5、公證費**高300元
  
  根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。
  
  經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費
  
  一、買賣：
  
  除所得收益繳納外，以成交價（或評估價）為計（費）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費：
  
  （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
  
  （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
  
  （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半；
  
  （四）契稅：1．5％，由買方繳納；
  
  二、出租：
  
  （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納；
  
  （二）營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費、城市維護(hù)建設(shè)稅、個人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納；
  
  （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收；
  
  三、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  
  房產(chǎn)過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入：
  
  一、政策性收費：
  
  1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%；非普通住宅：評估價*3%
  
  2、個人收入調(diào)節(jié)稅：（評估價-原購入價）*20%
  
  3、營業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%；非普通住宅購入兩年以上的：（評估價-原購入價）*5.55%；普通住宅購入兩年以上的免交。
  
  4、房產(chǎn)交易費：房屋建筑面積*6元/平方米
  
  5、印花稅：評估價*0.1%
  
  6、房產(chǎn)證工本費：85元
  
  7、土地證工本費：105元
  
  8、交易評估費：評估價*0.3%
  
  二、如果通過中介交易，應(yīng)支付的中介費：
  
  1、交易中介費：成交價*1%
  
  2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費：每證100元 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定
  
  投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。
  
  市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
  
  一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
  
  二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤；
  
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
  
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
  
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
  
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  
  七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  
  八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
  
  買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
  
  辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用：
  
  1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。
  
  2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?
  
  3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收）
  
  4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務(wù)所收）
  
  5、公證費**高300元
  
  根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。
  
  經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費

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• 145****1321

  現(xiàn)在還有有很多人購買集體房產(chǎn)證的房子，那么在夠買的時候應(yīng)該注意什么？怎么才能規(guī)避集體房產(chǎn)證房子的弊端：
  第1、集體土地上建造的房屋轉(zhuǎn)讓，如是居住用房的，其受讓人一般只能是房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人，受讓范圍一般局限于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村戶口的農(nóng)民，想買就必須把戶口弄過去，并保證別遷出。
  第2、土地是集體的《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！彼裕和ㄟ^政府,先將土地通過"征收"變?yōu)閲型恋?你再向政府交納土地出讓金,獲取土地的使用權(quán)。
  第三、遇上了拆遷。集體(村鎮(zhèn)組織)應(yīng)該有統(tǒng)一的大土地證.國家征用土地會把補償款統(tǒng)一發(fā)放給村里,由村里再發(fā)給各家各戶。如果是這樣你可以放心，同時又沒有其他爭議的話，國土部門應(yīng)該會給你補辦土地證的。
  以上就是集體房產(chǎn)證買賣的時候應(yīng)該注意的事項，很多人在購買集體房產(chǎn)證房子后都會想到公證，也在這里提醒您：一切協(xié)議與公證都沒有任何法律效果。中國現(xiàn)行的叫房產(chǎn)登記制度，如果正規(guī)大市證的話就是登記人姓名，其他的都沒意義，如果是集體房產(chǎn)證，則是集體人姓名（包括成員）

  查看全文↓ 2019-03-25 07:34:48

相關(guān)問題

• 問 ??集體房產(chǎn)證的房子受法律保護(hù)嗎？敢買嗎？有沒有風(fēng)險？
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  買這樣的房子對個人來說,你沒有獨立的產(chǎn)權(quán),你也不能使用集體的產(chǎn)權(quán)證去辦理各種與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的事(如抵押,貸款等). 但房產(chǎn)仍可以買賣,只是價格不能與獨立產(chǎn)權(quán)房一樣. 這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，具體情況可以向當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府咨詢。 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收） 4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務(wù)所收） 5、公證費**高300元 根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費

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• 問 集體房產(chǎn)證的房子受法律保護(hù)嗎？有沒有個人知道的？
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  集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房。

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• 問 集體房產(chǎn)證房子拆遷受法律保護(hù)嗎？
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  集體房產(chǎn)證的房子：屬于小產(chǎn)權(quán)房，如果有房產(chǎn)證的話會收到一定的法律保護(hù)，沒有的話，不受法律保護(hù)。相關(guān)規(guī)定如下：1、小產(chǎn)權(quán)房屬于集體產(chǎn)權(quán)，有的是違法占地建設(shè)的；有的是在劃撥土地上建的；還有的是在軍隊享有使用權(quán)的土地上開發(fā)的。但是只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。2、因為小產(chǎn)權(quán)房沒有獨立的房產(chǎn)證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。集體產(chǎn)權(quán)房 ：在了解集體產(chǎn)權(quán)房之前我們首先要了解一些與之相關(guān)的內(nèi)容。首先 什么是集體土地 ，集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。其次，有哪些用地屬于集體土地 ，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

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• 問 集體房產(chǎn)證房子拆遷受法律保護(hù)嗎？
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  集體房產(chǎn)證的房子：屬于小產(chǎn)權(quán)房，如果有房產(chǎn)證的話會收到一定的法律保護(hù)，沒有的話，不受法律保護(hù)。相關(guān)規(guī)定如下：1、小產(chǎn)權(quán)房屬于集體產(chǎn)權(quán)，有的是違法占地建設(shè)的；有的是在劃撥土地上建的；還有的是在軍隊享有使用權(quán)的土地上開發(fā)的。但是只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。2、因為小產(chǎn)權(quán)房沒有獨立的房產(chǎn)證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

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• 問 集體房產(chǎn)證房子拆遷受法律保護(hù)嗎
  答

  集體房產(chǎn)證的房子：屬于小產(chǎn)權(quán)房，如果有房產(chǎn)證的話會收到一定的法律保護(hù)，沒有的話，不受法律保護(hù)。相關(guān)規(guī)定如下：1、小產(chǎn)權(quán)房屬于集體產(chǎn)權(quán)，有的是違法占地建設(shè)的；有的是在劃撥土地上建的；還有的是在軍隊享有使用權(quán)的土地上開發(fā)的。但是只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。2、因為小產(chǎn)權(quán)房沒有獨立的房產(chǎn)證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。集體產(chǎn)權(quán)房 ：在了解集體產(chǎn)權(quán)房之前我們首先要了解一些與之相關(guān)的內(nèi)容。首先 什么是集體土地 ，集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。其次，有哪些用地屬于集體土地 ，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?；径x：集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房。利弊之處：目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)私下、變相的轉(zhuǎn)讓大量存在，不僅嚴(yán)重?fù)p害了國家、集體利益，也給購房的消費者帶來了各種潛在的風(fēng)險。一、無房產(chǎn)證而按照法律規(guī)定，集體性質(zhì)的土地使用權(quán)是不能在土地性質(zhì)未變更性質(zhì)之前進(jìn)行買賣的，相應(yīng)的在該土地上建造的房屋也無法進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)讓，因此也就無法取得房屋所有權(quán)證。二、不能用于抵押和貸款《擔(dān)保法》明確規(guī)定:"抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。"貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無房產(chǎn)證也不進(jìn)行登記。三、易產(chǎn)生糾紛，房屋沒有保證集體產(chǎn)權(quán)房有相當(dāng)一部分是村里自己開發(fā)的，鑒于集體產(chǎn)權(quán)的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權(quán)利也有可能重新要回自己的房子，那么購房者就只能處于被動無助的尷尬境地。四、房子質(zhì)量無保證房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而集體產(chǎn)權(quán)房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質(zhì)，在質(zhì)量、信譽方面都沒有保障。五、拆遷無補償將農(nóng)村土地上建設(shè)的房屋向集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員出售，顯然是一種變相的土地使用權(quán)出租行為。正因為如此，目前我國尚無對拆遷農(nóng)村房屋而給予承租人(使用人)補償?shù)南嚓P(guān)法律規(guī)定，其補償對象均為農(nóng)村土地或地上附著物的所有人。六、行為違法，不受法律保護(hù)我國土地管理法第六十三條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。集體產(chǎn)權(quán)房屋對外出售本身就是一種違法行為，一旦產(chǎn)生糾紛，法律是不予保護(hù)支持的。七、村民證不合法有很多開發(fā)商為了更好銷售房子，避開農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房只能在集體之間買賣的法律規(guī)定，而出奇招，就是給買房的城鎮(zhèn)戶口的消費者辦理一個農(nóng)村的村民證書，這樣，就可以用本村村民的名義來買房。而事實上這種由村委印發(fā)的村民證是毫無用處的，就連買賣行為的真實性也無法起到證明作用，況且這種村民證本身就帶有違法性，是不能作為以后有關(guān)法律糾紛證據(jù)的。

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