如何購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房? 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后不能過(guò)戶,該怎么辦?

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• 145****5221

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過(guò)戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。
  2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-03-30 22:49:15
• 134****9747

  沒(méi)辦法的。小產(chǎn)權(quán)房屋國(guó)家三令五申，禁止買賣，任何買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為都是無(wú)效行為。
  
  作為買受方，如果想要該房屋，可以不辦理過(guò)戶手續(xù)，直接使用，占有該房屋就可以了，如果不想要該房屋，可以要求確認(rèn)合同無(wú)效，返還購(gòu)房款。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題：
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，流通受到限制。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，不可對(duì)外銷售，沒(méi)有法律上的保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對(duì)外的流通有所限制。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房拆遷后補(bǔ)償困難。小產(chǎn)權(quán)房多是違章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不會(huì)得到國(guó)家給予的拆遷安置補(bǔ)償。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒(méi)有辦法保證，通常房屋的質(zhì)量監(jiān)管是不到位的，存在偷工減料現(xiàn)象，因?yàn)橐灿邪踩系碾[患。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-30 22:49:10
• 156****3599

  
  買房子是很多人會(huì)投資或自主的行為，手里有了一套房子后也能夠讓很多人安心。
  
  房子的類型有很多種，其中小產(chǎn)權(quán)房就是有一定法律風(fēng)險(xiǎn)的房子，人們擔(dān)心它的合法性。
  
  那么，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是否合法?
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者有產(chǎn)權(quán)證，但是卻沒(méi)有房產(chǎn)證，這個(gè)所謂的一紙產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的。
  
  所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。
  
  正規(guī)合法的房屋必須是5證齊全的，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》缺一不可，而小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目有的連1個(gè)證都沒(méi)有，更不用說(shuō)房產(chǎn)證了。
  
  那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？
  
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問(wèn)題，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法面對(duì)國(guó)家的征地和拆遷、無(wú)法辦理抵押等。
  
  
  
  當(dāng)然，這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房有兩種性質(zhì)，一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，這種房子只屬于農(nóng)村的集體所有者，外村村民是不可以購(gòu)買的。而另外一種小產(chǎn)權(quán)房則是在集體企業(yè)用地。或是占用耕地違法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房不可向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能夠在集體成員的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  
  
  國(guó)土資源部等多個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效合同，不受國(guó)家法律保護(hù)。不論是自己寫協(xié)議也好，還是進(jìn)行公證，均不能改變小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，也不能把無(wú)效的合同變成有效。
  
  無(wú)效合同的后果是，合同從**一開(kāi)始就沒(méi)有效力，合同各方要恢復(fù)到合同沒(méi)有簽訂之前的狀態(tài)。如發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。故建議您慎重考慮相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-30 22:49:05

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• 問(wèn) 如何購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房? 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后不能過(guò)戶,該怎么辦?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋國(guó)家三令五申，禁止買賣，任何買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為都是無(wú)效行為。作為買受方，如果想要該房屋，可以不辦理過(guò)戶手續(xù)，直接使用，占有該房屋就可以了，如果不想要該房屋，可以要求確認(rèn)合同無(wú)效，返還購(gòu)房款。小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題：1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，流通受到限制。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，不可對(duì)外銷售，沒(méi)有法律上的保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對(duì)外的流通有所限制。2、小產(chǎn)權(quán)房拆遷后補(bǔ)償困難。小產(chǎn)權(quán)房多是違章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不會(huì)得到國(guó)家

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)可以過(guò)戶嗎？購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后不能過(guò)戶,該怎么辦？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋國(guó)家三令五申，禁止買賣，任何買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為都是無(wú)效行為。作為買受方，如果想要該房屋，可以不辦理過(guò)戶手續(xù)，直接使用，占有該房屋就可以了，如果不想要該房屋，可以要求確認(rèn)合同無(wú)效，返還購(gòu)房款。小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題：1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，流通受到限制。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，不可對(duì)外銷售，沒(méi)有法律上的保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對(duì)外的流通有所限制。2、小產(chǎn)權(quán)房拆遷后補(bǔ)償困難。小產(chǎn)權(quán)房多是違章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不會(huì)得到國(guó)家給予的拆遷安置補(bǔ)償。3、小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒(méi)有辦法保證，通常房屋的質(zhì)量監(jiān)管是不到位的，存在偷工減料現(xiàn)象，因?yàn)橐灿邪踩系碾[患。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房不能買嗎?如何購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子呢?
  答

  小產(chǎn)權(quán)當(dāng)然有很多不好。但是，為什么全國(guó)哪都有，北京就占到近30%的比重。如果有錢我可能也不會(huì)買小產(chǎn)權(quán)房，但是經(jīng)濟(jì)不允許啊。所以，一切都是自然形成的結(jié)果。存在的，就是合理的

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• 問(wèn) 能不能購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

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• 問(wèn) 已買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦?購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。三、小產(chǎn)權(quán)房是禁止買賣的，不能保障購(gòu)房者后期的合法權(quán)利的!

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