房價(jià)是怎么定的? 賣房怎么定房價(jià)？向開發(fā)商學(xué)習(xí)定價(jià)技巧

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• 152****2471

  房價(jià)再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價(jià)問題極為關(guān)切，但整體來說，輿論對房價(jià)走勢的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)本身。一致認(rèn)為，一線城市房價(jià)已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”，房價(jià)與成本比例嚴(yán)重失調(diào)，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價(jià)上漲是不合理的，那么，當(dāng)前市場里，合理狀態(tài)下的房價(jià)應(yīng)該是什么樣呢？
  
  2016年3月15日，兩會(huì)記者發(fā)布會(huì)住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個(gè)問題中有5個(gè)與房價(jià)有關(guān)，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔(dān)憂。
  
  對于全國部分城市房價(jià)大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個(gè)無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對于均衡點(diǎn)的理解不同，樓市的信息傳遞也遠(yuǎn)非模型假設(shè)的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房價(jià)”，邏輯上講是個(gè)偽命題，無法證明房價(jià)怎樣才是“合理”。那么，判斷房價(jià)的合理性還有其他途徑么？
  
  一般區(qū)域房價(jià)的估算，采用重置成本方法。實(shí)際房價(jià)可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應(yīng)比例扣除差額來參考。新房價(jià)格很好理解，包含了建筑、土地、稅費(fèi)、公共服務(wù)等各種成本因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。
  
  購房房子的建筑成本視作蓋房子的真實(shí)成本，那么房價(jià)中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權(quán)利付費(fèi)。
  
  如果你碰巧是賣方，這種選擇權(quán)就有市場價(jià)格。而隨著社會(huì)收入結(jié)構(gòu)的變化，居住選擇權(quán)的內(nèi)含價(jià)值也在變化，不同時(shí)期不同地區(qū)可以波動(dòng)很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房價(jià)”是什么標(biāo)準(zhǔn)？
  
  目前看，一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù)，這些因素也在刺激房價(jià)的上漲，可以說為“資源成本”，在房價(jià)中的占比非常大，也往往大大超過建筑成本。那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價(jià)值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權(quán)利甚至一文不值。
  
  因此，當(dāng)前一線城市房價(jià)高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價(jià)中蘊(yùn)含的居住選擇權(quán)，屬于非常稀缺資源。
  
  遠(yuǎn)水難解近渴，至少說明了不同城市的房價(jià)差異大，不僅是不理性結(jié)果。我們購房時(shí)，內(nèi)心都會(huì)做預(yù)估，如果房價(jià)和內(nèi)心預(yù)估值吻合，那就是當(dāng)下的“合理房價(jià)”。

  查看全文↓ 2019-03-31 19:22:16
• 148****4840

  想要賣房子，首先要對房子進(jìn)行評估，然后制定一個(gè)合理又能賺的房價(jià)。房價(jià)可以怎么定呢？跟開發(fā)商學(xué)習(xí)怎么定房價(jià)肯定不會(huì)錯(cuò)。所以，房天下購房指南接下來就來告訴你開發(fā)商怎么定房價(jià)。另外，房價(jià)是由構(gòu)成因素的，我們一起來看一下。
  
  一、房價(jià)的構(gòu)成是什么？
  
  決定商品房價(jià)格因素很多，其中**主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤。
  
  一般來說，建房成本中土地費(fèi)用約占20％，拆遷安置費(fèi)用約占10％～20％，房屋建筑安裝費(fèi)用約占20％～30％，市政設(shè)施費(fèi)用占10％左右，各項(xiàng)稅費(fèi)約占20％。在此基礎(chǔ)上，還要加上20％左右的開發(fā)商利潤，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。一些大城市市中心的高房價(jià)還來源于高昂的征地拆遷安置費(fèi)用。同時(shí)一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價(jià)原因之一。
  
  總體來說，房價(jià)大致可分為四大部分：
  
  1、土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等；
  
  2、建筑安裝費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安裝費(fèi)里；
  
  3、開發(fā)商經(jīng)營費(fèi)用：包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營費(fèi)及融資利息等；
  
  4、開發(fā)商經(jīng)營利潤。

  查看全文↓ 2019-03-31 19:22:10
• 157****4621

  胡先生看中了一套總價(jià)200萬元的二手房，他自信滿滿地以為，自己的資質(zhì)優(yōu)良，又是首套房，按照蕪湖首套房20%的貸款比例計(jì)算，可以獲得160萬元的貸款，自己只需要支付40元的**。
  
  
  
  然而**終，胡先生僅獲得了120萬元的貸款，與預(yù)期相差不少，只得咬咬牙問親戚朋友東拼西湊了些錢補(bǔ)上缺口，才終于置業(yè)成功。
  
  
  
  為何胡先生沒有獲得自己預(yù)想中的貸款額度？原來，銀行計(jì)算貸款額度時(shí)，采用的并非房屋的合同價(jià)格，而是二手房評估價(jià)。
  
  
  
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-03-31 19:22:05

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商在賣房時(shí)如何確定房價(jià)？
  答

  開發(fā)商在定價(jià)時(shí)，會(huì)綜合考慮土地和建筑成本、預(yù)期利潤以及市場供需等因素，同時(shí)還會(huì)參照政府和金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策。

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• 問 房價(jià)是怎么定的? 房價(jià)的決定因素是什么？買二手房怎么砍價(jià)？
  答

  房價(jià)高的地方往往是一線大城市，由于資源過于富集，所以源源不斷地吸引外來人口入住。比如北京、上海等一線城市，擁有大量的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，房價(jià)雖然很高，但有消費(fèi)能力的人更多，所以購房者照樣趨之若鶩。同時(shí)，由于持續(xù)旺盛的消費(fèi)，讓一線城市住房市場流動(dòng)性強(qiáng)，房屋保值率高，反過來又增加了購房者投資保值的意愿，讓更多的炒房者和投資者入市，進(jìn)一步推高房價(jià)，形成房價(jià)持續(xù)上漲--------------更多購房者入市-----房價(jià)進(jìn)一步推高的螺旋式上升規(guī)律。

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• 問 ??哪位網(wǎng)友了解房價(jià)是怎么定的？
  答

  一、房價(jià)的構(gòu)成是什么?決定商品房價(jià)格因素很多，其中**主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤。一般來說，建房成本中土地費(fèi)用約占20%，拆遷安置費(fèi)用約占10%～20%，房屋建筑安裝費(fèi)用約占20%～30%，市政設(shè)施費(fèi)用占10%左右，各項(xiàng)稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上，還要加上20%左右的開發(fā)商利潤，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。一些大城市市中心的高房價(jià)還來源于高昂的征地拆遷安置費(fèi)用。同時(shí)一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價(jià)原因之一。總體來說，房價(jià)大致可分為四大部分：1、土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等;2、建筑安裝費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(七通一平費(fèi))，甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安裝費(fèi)里;3、開發(fā)商經(jīng)營費(fèi)用：包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營費(fèi)及融資利息等;4、開發(fā)商經(jīng)營利潤。二、房地產(chǎn)開發(fā)商是如何定價(jià)的?1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響**終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價(jià)。2、市場比較法(以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個(gè)合適價(jià)格)這是市場上使用**多也**符合市場行為規(guī)則的定價(jià)方法。反過來，也為購房者判斷房價(jià)高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等)，與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格，個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案空間的特殊性。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??問問賣房價(jià)格怎么定價(jià)合理？
  答

  1、成本加成法（開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格）開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價(jià)。2、市場比較法（以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個(gè)合適價(jià)格）這是市場上使用多也符合市場行為規(guī)則的定價(jià)方法。反過來，也為購房者判斷房價(jià)高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)（如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等），與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格，個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案空間的特殊性。看完上文介紹，你是否對房屋定價(jià)技巧有了更多認(rèn)識？希望以上介紹能為你提供實(shí)際的幫助。

  全部3個(gè)回答>
• 問 請問賣房價(jià)格怎么定價(jià)合理？
  答

  一、房屋定價(jià)前需要做哪些準(zhǔn)備？1、 熟悉房產(chǎn)政策政府會(huì)不定時(shí)地出臺(tái)一些調(diào)控政策，而這些政策多多少少都會(huì)影響到房價(jià)，因此你定價(jià)之前必須要先熟悉房產(chǎn)政策，不然如果只是憑著自己的意愿定價(jià)的話，很可能就不具備合理性。2、 做好市場調(diào)查通過網(wǎng)絡(luò)或者向周邊的人打聽的方式，去了解近年來房產(chǎn)交易的情況以及價(jià)格，摸清楚房價(jià)的走勢，并且打聽一下周邊相類似的房子的交易情況，以作參考。3、 綜合考慮多方面因素在給房屋定價(jià)之前，一定要考慮好房屋的地段、配套、交通、面積、戶型以及裝修狀況等因素，只有將這些因素結(jié)合起來考慮，使房屋的價(jià)格更為合理，交易的成功率才會(huì)更高。二、房屋定價(jià)的方法有哪些？1、競爭定價(jià)法看看競爭對手的房子大概在什么價(jià)位，然后你給出一個(gè)與之相比較低的價(jià)位，而購房者一般都會(huì)選擇價(jià)格更低的房子。2、成本加價(jià)法你可以將房屋以及房屋內(nèi)各設(shè)備的成本價(jià)格全部計(jì)算出來，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，但是價(jià)格一定要合理，不能加太多。3、非整數(shù)法一盒方便面，四塊一盒和三塊九一盒，你會(huì)選哪個(gè)？相信大部分人都會(huì)選更的那個(gè)，即使只是省了一毛錢，所以使用非整數(shù)的定價(jià)方式會(huì)讓購房者感覺自己取得了優(yōu)惠，從而更愿意購房。三、房屋定價(jià)需要考慮哪些因素？1、 樓層一般來說，房屋的佳樓層都在整棟樓層的二分之一到三分之二處，而這些樓層的價(jià)格相對也會(huì)較高，對于多層住宅來說，三、四層的價(jià)格較高，對于高層住宅來說，七、八層的價(jià)格較高。2、 地段房子所處的地段越好，房屋價(jià)格就會(huì)越高，的空間也會(huì)更大，但若是你的房子在郊區(qū)，那就可以視交通狀況進(jìn)行定價(jià)，交通便利的話，價(jià)格可以高一些，反之就低一些。3、 需求如果你的房子滿足了購房者的需求，那么他們就會(huì)從心底喜歡這套房子，價(jià)格自然也就很好商量，所以購房者的需求也必須要考慮。

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