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房產權是在我們日常生活中出現頻率極高的一個詞匯，房產權是什么呢?根據《中華人民共和國物權法》第三十九條以及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條及第四十一條之規(guī)定，房產權應是房屋所有權人對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，包括房屋所有權以及土地使用權。其中土地使用權**長年限為七十年，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。房屋購買是人們取得產權的一種主要形式。在購買房屋時應注意以下問題：第一應考察所購房屋是合法，有關手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份;第二應與賣房人簽訂購房合同，在合同中應詳細地寫明房屋的地理位置、購買方式、價款、付款方式、雙方的權利義務等條款;第三，應及時到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。法律依據：《中華人民共和國物權法》第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。
全部3個回答>國有產權什么意思? 什么是國有產權進場交易法律制度？
158****7490 | 2019-04-09 15:11:53
已有4個回答
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137****7091
國有企業(yè)產權 就是國家出錢買的東西
查看全文↓ 2019-04-09 15:12:17
改革的原因是因為~！國有企業(yè)人員冗雜 盈利能力低下??！并且腐敗嚴重 國有資產流失嚴重
所以希望引入多樣化的資本形式 利用相互監(jiān)督的形式 保證國有企業(yè)健康發(fā)展 -
136****2468
《企業(yè)國有資產法》規(guī)定，國有資產轉讓應當遵循等價有償和公開、公平、公正的原則。除按照國家規(guī)定可以直接協議轉讓的以外，國有資產轉讓應當在依法設立的產權交易場所公開進行。《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》規(guī)定，企業(yè)國有產權轉讓應當在依法設立的產權交易機構中公開進行，不受地區(qū)、行業(yè)、出資或者隸屬關系的限制。國務院國資委同時規(guī)定，場外協議轉讓必須從嚴掌握，只能由省級國資委審批，而且必須報國務院國資委備案。
查看全文↓ 2019-04-09 15:12:13
二、 場所是指省級以上國資機構選擇的產權交易機構
國務院國資委規(guī)定，國有產權必須進入省級以上國資監(jiān)管機構選擇確定的產權交易機構交易，中央企業(yè)國有產權交易機構由國務院國資委選擇確定，各省、自治區(qū)、直轄市企業(yè)國有產權交易機構由省級國資委選擇確定，省級以下國資委不能自行選擇確定產權交易機構。 -
148****5672
國有資產轉讓未經批準、未經評估或者未在規(guī)定場所交易是否會導致合同無效？本書作者檢索了19個判例，目前法院對該問題的認定存在不同的觀點：（1）國有資產轉讓未經批準，有的法院認定合同未生效，有的認定有效，有的認定無效；（2）國有資產轉讓未經評估，有的法院認定有效，有的認定無效；（3）國有資產轉讓未在規(guī)定場所交易，有的法院認定合同未生效，有的認定有效，有的認定無效。
查看全文↓ 2019-04-09 15:12:09
可見該問題的裁判規(guī)則有待未來司法實踐予以明確。今日推送的**高法院判例中案涉國有資產的轉讓既未經批準，也未經評估，也未在規(guī)定場所交易，但是**高法院認為即使是該情形下也不會導致國有資產轉讓合同無效，具有一定的參考價值。
鑒于目前我國法院對國有資產占有單位轉讓國有資產未經批準、未經評估或者未在規(guī)定場所交易是否會導致合同無效的裁判規(guī)則并不統(tǒng)一，且部分地方存在細化的地方性法規(guī)，本書作者建議：擬受讓國有資產的民事主體“按照規(guī)則辦”，應當在洽商階段就要求轉讓方與當地國資管理部門、上級主管部門溝通，確認轉讓的具體程序，并且按照規(guī)定的程序完成國資轉讓的審批、評估、進場交易的程序，以確保能順利受讓國有資產，避免**終被認定合同無效，或者**終雖然沒有被認定合同無效，但是交易卻被提起無效之訴、經歷冗長訴訟的一波三折。
**高人民法院
國有企業(yè)轉讓土地使用權未經批準、未經評估、未在規(guī)定場所交易不會導致合同無效
裁判要旨
《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理條例》、《國有資產評估管理辦法》、《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》中關于國有資產轉讓需經批準、評估并在規(guī)定場所交易的規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)定，國有企業(yè)轉讓土地使用權違反上述規(guī)定不會導致合同無效。
案情簡介
一、2006年3月，信聯公司與銀城公司簽訂《協議書》，約定信聯公司受讓銀城公司某土地，信聯公司代銀城公司向第三人償還債務。信聯公司向法院提起訴訟，請求銀城公司將案涉土地使用權過戶至信聯公司名下。
二、本案爭議焦點之一是《協議書》是否有效，一審、二審判決均認定《協議書》有效，判令銀城公司向信聯公司按照合同約定履行土地過戶義務。
三、銀城公司向**高法院申請再審稱：原判決認定銀城公司與信聯公司簽訂的《協議書》有效，適用法律錯誤。銀城公司作為國有企業(yè)，在與信聯公司簽訂《協議書》過程中，未經評估，未得到其開辦單位審查批準，也未在湖北省政府指定的交易機構進行交易，損害了國家利益，依法應當認定為無效。
四、**高法院裁定駁回銀城公司的再審申請。
敗訴原因
首先，銀城公司主張《協議書》無效，理由是轉讓作為國有資產的土地使用權時沒有報上級主管部門批準，沒有進行評估，也沒有在規(guī)定場所交易,違反了國務院《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理條例》第三條、國務院《國有資產評估管理辦法》第三條、財政部《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》和《湖北省企業(yè)國有產權交易操作規(guī)則》的相關規(guī)定，應當適用《合同法》第五十二條第五項的規(guī)定認定《協議書》無效。對此**高法院認為，根據《合同法解釋（二）》第十四條的規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’是指效力性強制性規(guī)定”，而上述行政和地方法規(guī)均屬管理性規(guī)定，故原判決沒有認定《協議書》無效，不存在適用法律錯誤的問題。 -
131****0702
查看全文↓ 2019-04-09 15:12:05
01
混改的前世
混合所有制**早來源于20世紀六七十年代西方國家對傳統(tǒng)資本主義自由放任經濟模式的改良理論——“混合經濟”論。
混合經濟主要源于凱恩斯的國家干預經濟理論，經漢森、薩繆爾森、科斯、諾斯等人的發(fā)展而形成，實質上指的是國家干預的、以私人經濟為基礎的市場經濟。
根據《牛津經濟學詞典》——
混合所有制是關于所有制的制度安排；
混合所有制經濟是指各種不同所有制資本，通過多元投資、相互融合而形成的產權配置結構和經濟形式；
混合經濟是用于描述一個介于放任自流市場經濟和計劃經濟之間的經濟，特指有市場機制和政府干預并存的經濟。
因此，通過文獻梳理和個人分析判斷，我們可以得出——
混合所有制經濟是一個宏觀層面的語義概念，它是指國家所有、集體所有、非公所有的生產資料所有制成分，至少兩種組合在一起的經濟制度，表現形式主要有：交叉持股、股份制、上市，發(fā)展而成的微觀形態(tài)是混合所有制企業(yè)；
而如果從微觀層面判斷，混合所有制指的是存在不同類別生產資料所有制的混合，不僅包括公有制與私有制的混合，還包括國家所有與集體所有的混合。
從上述文獻概念上來看，混合經濟是西方國家的概念，指的是私人經濟為主的市場經濟加入了國家干預調控；
但這與我國的混合所有制經濟形成的背景和社會體制不同，我國的混合所有制經濟是從公有制發(fā)展而來的以公有制為主體、其他所有制共同發(fā)展的經濟制度。
我國國企混改的法律規(guī)范體系：
我國國有企業(yè)混合所有制改革是自2015年中共中央、國務院《關于深化國有企業(yè)改革的指導意見》與《關于國有企業(yè)功能界定與分類的指導意見》相繼出臺為起始標志，到國發(fā)54號文《國有企業(yè)發(fā)展混合所有制經濟的意見》為重要的配套文件，再到2016年國資委發(fā)布《關于國有控股混合所有制企業(yè)開展員工持股試點的意見》確立了國企混改中的員工持股計劃（ESOPs）總體布局，以及其他的一些配套文件。
至此，國企混改的1+N政策和法規(guī)體系已基本建立。
用一張時間軸的圖來看混改涉及的法規(guī)及規(guī)范性文件的頒布：
02
混改的今生
本輪國企改革啟動至今已走過4年多時間，而2019年，可以說是實現2020年國企改革目標的關鍵之年。
在1月14日至15日召開的中央企業(yè)、地方國資委負責人會議上，國資委在對2018年工作總結的基礎上，對2019年國資國企改革作出具體部署。
據《證券日報》采訪有關專家表示，2019年國企改革將有四大看點，包括混改范圍擴大、國資授權經營體制改革加大等。
國資委指出，今年要繼續(xù)擴大重點領域混合所有制改革范圍，積極推進國有資本投資、運營公司出資的企業(yè)，以及主業(yè)處于競爭領域的商業(yè)類國有企業(yè)開展混合所有制改革。
在國務院國資委研究中心副研究員周麗莎看來，2019年，混改在壟斷行業(yè)將更加開放，與此同時，會更加以微觀市場主體的地位來落地。
值得關注的是，目前在已經開展三批混改試點企業(yè)的基礎上，近日國家發(fā)改委副主任連維良表示，下一步將加大國企混改力度，在前三批50家試點企業(yè)的基礎上，加快推出第四批100家以上試點。
01
路徑
結合混改的相關政策及法律法規(guī)、規(guī)范性文件，以及現有的法律技術操作來看，國有企業(yè)混改可通過以下路徑方式來實施和實現：
1、股權轉讓模式：國有企業(yè)股東向非國有投資者轉讓股權（包括向員工或員工持股平臺轉讓股權）；
2、增資模式：非國有投資者向國有企業(yè)增資（包括員工或員工持股平臺向國有企業(yè)增資）；
3、新設公司模式：國有企業(yè)與非公有投資主體（包括民企、外企、私募股權基金等）合資設立新公司；
4、債轉股模式：非國有投資人將其對國有企業(yè)的債權轉化為股權，債轉股模式也可通過發(fā)行可轉債方式實現。
5、并購重組模式：非國有投資人對國有企業(yè)進行收購、兼并，取得該國有企業(yè)的控制權。
相關問題
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關于國有產權房屋的產權問題一直是人們容易困惑的，房屋產權證上國有產權與地方產權有什么區(qū)別？ 一、什么是國有產權房屋 說到國有產權房屋，就得先說明白什么是房屋產權。 國有房產是指歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產。國有房產分為直管產、自管產、軍產三種。 如果產權表明是國有產權，說明該房屋是公有房屋，現“房主”是承租人，你所購買是使用權，不是所有權。即你所擁有的是承租權。經產權單位同意可以轉讓。如果是俗稱的“大紅本”的產權證都是國有土地上的個人產權,簡稱國有產權。 二、 國有產權房屋與個人產權房屋的區(qū)別 （1）私人產權是指房屋所有權屬于自然人、法人等的情況。所有人有權處分該房屋。而國有產權房屋的所有權不屬于個人，沒有權利處分。 （2）國有產權則指的是土地所有人是國家，購買土地者，只是購買土地的使用權，土地使用一般做為商業(yè)用途，即盈利性。 （3）國有產權房屋，打比方說就類似政府的辦公大樓等。 三、 房屋產權證上國有產權與地方產權區(qū)別 我國房產證有兩種類型，一種俗稱大產證，這種產證土地性質屬國有，可以自由買賣；一種俗稱小產證，這種土地性質是地方集體所有，目前不可以自由買賣，受到限制。
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國有劃撥土地的住房經批準可以出售?！ 吨腥A人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定： 第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！ ∫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵嗟模D讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
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房屋轉讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。市、區(qū)、縣房地產交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下： 一、當事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地產轉讓辦法》規(guī)定不得轉讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產； 五、買賣的房地產是否已設定抵押權； 六、買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優(yōu)先購買權； 七、買賣共有的房地產，共有人是否放棄優(yōu)先購買權； 八、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。 買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產權過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收） 4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務所收） 5、公證費**高300元 根據以上各項費用您自己一算便知。 經濟適用住房上市交易應繳稅費 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價（或評估價）為計（費）基數按下列規(guī)定繳納稅費： （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購經濟適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平 均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營業(yè)稅、房產稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎設施建設附加費、城市維護建設稅、個人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現行規(guī)定征收； 三、已購公有住房和經濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。 房產過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入： 一、政策性收費： 1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%；非普通住宅：評估價*3% 2、個人收入調節(jié)稅：（評估價-原購入價）*20% 3、營業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%；非普通住宅購入兩年以上的：（評估價-原購入價）*5.55%；普通住宅購入兩年以上的免交。 4、房產交易費：房屋建筑面積*6元/平方米 5、印花稅：評估價*0.1% 6、房產證工本費：85元 7、土地證工本費：105元 8、交易評估費：評估價*0.3% 二、如果通過中介交易，應支付的中介費： 1、交易中介費：成交價*1% 2、房產權證代辦費：每證100元 房屋轉讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。市、區(qū)、縣房地產交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下： 一、當事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地產轉讓辦法》規(guī)定不得轉讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產； 五、買賣的房地產是否已設定抵押權； 六、買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優(yōu)先購買權； 七、買賣共有的房地產，共有人是否放棄優(yōu)先購買權； 八、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。 買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產權過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收取） 3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收） 4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務所收） 5、公證費**高300元 根據以上各項費用您自己一算便知。 經濟適用住房上市交易應繳稅費 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價（或評估價）為計（費）基數按下列規(guī)定繳納稅費： （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購經濟適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平 均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營業(yè)稅、房產稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎設施建設附加費、城市維護建設稅、個人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現行規(guī)定征收； 三、已購公有住房和經濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
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仁者見仁，智者見智。說心里話，任何房子都可以買也都可以不買。正規(guī)開發(fā)商應該證照齊全，不是什么某一證還沒辦下來。所以，所有證照不全的房子買賣與否就看你的膽量了?，F今的政策說變就變，你能把握？央視報道的那種小產權的房子你敢要不？好多人都還在爭搶，說明什么？你要是只是居住并不想買賣從中謀利的話買下來未嘗不可。你要想為了以后能**賣掉牟利的話那就看你的膽量敢否賭一把！因為這和開發(fā)商有關，和政策有關。所以弊端肯定有，至于有具體的什么誰能預計以后？
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