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評估價是根據(jù)房屋的實際情況所評估而來。其中涉及到的影響因素，包括有房屋的面積、所在樓層、房屋朝向以及房屋的裝修狀況，根據(jù)科學合理的市場參考價進行計算。一般進行房屋抵押時，評估價是交易價的6~8成。而且房屋的年限越高，評估價就會越低，并且貸款能夠申請的年限也會越低。房屋的初次購買價格，會對評估價產(chǎn)生一定的影響，但主要還是要參考當時地產(chǎn)市場的整體價格。一些樓層好、朝向好的房屋，會比同等條件的房屋評估價多出3%~8%，與此同時一些交通便利且配套設施齊全的小區(qū)房屋，不僅更容易變現(xiàn)進行出售，在進行評估時，也會擁有更高的價值體現(xiàn)，所以在購買房屋時，盡可能的選擇小區(qū)配套好且擁有完善設施設備的住房。此外房屋所處的地段規(guī)劃也會影響到房價的走向，影響銀行對房屋估值的高低。
??房屋評估價怎么算出來的?影響因素有哪些?
133****5384 | 2019-04-10 20:05:43
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152****1987
二手房價格決定因素
查看全文↓ 2019-04-10 20:07:58
二手房價格決定因素1：自身品質(zhì)
二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價的**基本因素。如果上述要點都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例。
二手房價格決定因素2：交通改善
地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價上漲了約兩成。
二手房價格決定因素3： 新盤入市
市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價值，二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價格。
二手房價格決定因素4 ：地王托市
土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價”，單價飆至12萬元/平方米。
二手房價格決定因素5： 商圈成型
商業(yè)設施的完善，甚至形成了一個新的城市商圈，會為區(qū)域聚集更多的人流和關注度。比如一個大型商業(yè)綜合體的開業(yè)，不但可能促成商圈升級，而且無論是商鋪還是二手房買賣、租賃，都將呈現(xiàn)曲線增長。
買賣二手房，根據(jù)2015年3月30日財政部**新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅，同時依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費明細如下：
一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)
1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；
2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；
3、以下情況按照3%繳納：
（1）144（含144平）平方以上 ；
（2）買方不是首次購房 ；
（3）車庫 ；
（4）非普通住宅（商業(yè)用房）
二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅
2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納營業(yè)稅；
3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.5%
4、商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.5%
三、個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納
3、商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率20%
四、其他費用相對較少：
交易費：6元/平方*房屋平方數(shù)
工本費： 一個證件80元；二個證件90
評估費：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）
抵押工本費：100元（銀行貸款需要繳納）
購房證明：20元一份 一般需開3份
公證收費標準: 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務收費） -
143****7258
二手房評估收費：根據(jù)省物價局的有關規(guī)定，目前評估費收費標準采取累進計費率：
查看全文↓ 2019-04-10 20:07:50
房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
房產(chǎn)評估應考慮的因素
1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。 -
136****4818
一、房屋的估算價會受哪些因素影響？
查看全文↓ 2019-04-10 20:07:44
1、當前房價的走勢
當前的房價走勢會成為房屋估價的參照，售賣者不會允許自己的房屋價格過分低于市場上的均價，而購買者也不能忍受房屋價格過分高于市場均價，所以需要以當前的二手房價格走勢來做參考。
2、房屋本身的特點或條件
房屋本身的特點或條件會影響到其估算價格，如果房屋本身的條件不好，那么房屋的估算價格肯定也就不會高。房屋的條件主要包括日照、通風、干濕，與市政設施的接近程度等，此外，其結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等也會有所影響。
3、支付給中介的傭金
越是高價的房子，成交量越少，也就意味著中介要花費更多時間成本做信息搜尋和匹配工作，所以經(jīng)紀人付出的成本會更高。也就是說，房屋估算的價格需要將中介的傭金考慮進去，房屋價格越高，中介的付出越多，售房者需要支付的傭金也就越多。
二、房屋估算的方法有哪些？
1、成本法
用成本法估算房屋價格就是以建造該類房地產(chǎn)需耗費的各項費用之和為基礎來計算的，其中包括土地出讓金、基礎設施建設費、管理費、稅金等。
2、市場比較法
通過將待估房地產(chǎn)與近期已交易的類似房地產(chǎn)進行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價格的一種方法。估價人員就待估房地產(chǎn)與比較實例房地產(chǎn)在地理位置、結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套及交易日期等方面的差異對該房地產(chǎn)價格進行修正。
3、收益法
確定房地產(chǎn)本身帶來的純收益，不要在純收益中混入由于經(jīng)營能力等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益，另一方面，還要以銀行存款利率、物價指數(shù)、當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據(jù)推算。 -
154****2897
一：房屋評估的影響因素
查看全文↓ 2019-04-10 20:07:37
1.交通設施。交通設施的通達程度是房屋評估過程中重要的影響因素，為什么這么說呢。因為交通通達程度意味著人們的出行便利程度，在交通便利的地方，其房屋的評估價格肯定會比交通不便利的地方要高，這雖然是一個很簡單的道理，但是卻也**重要的一個因素。
2.距離商業(yè)區(qū)遠近。小編相信大家都有這樣的生活常識，在距離市中心的地方其房屋的價格會比郊區(qū)的房屋價格高出好多倍，這在很大程度是上由距離商業(yè)區(qū)遠近造成的。因為在市中心人們的生活方式、娛樂條件，以及所接觸到的群體都是不一樣的。這的確是影響房屋評估的一個重要因素，不過也有一些作家隱士更喜歡居住在環(huán)境優(yōu)美、安靜祥和的郊區(qū)呢，但是這種情況還是少見的。
3.孳息化率。所謂孳息就是一種物品的**空間，其**所帶來的受益就是孳息。我們以房屋交易為例，人們購買房屋的同時肯定會考慮房屋在未來能否**漲價呢，假設房屋漲價，其中所漲價格減去購房所花的成本就是房屋帶來的孳息。孳息化率對于真正居住的購房者意義并不大，但是對于靠投資房屋賺錢為生的人們的意義就大了，因為孳息化率的高低就意味著他們將來能夠在這棟房屋上賺取多少錢。
關于房屋評估的影響因素還有很多，諸如社區(qū)的基礎設施的建設完整程度，水電、通訊的便利程度等等。在這里小編就不一一介紹了，但是小編想說的是，對于房屋評估一定要找專業(yè)的評估機構(gòu)，并且要經(jīng)過規(guī)定的評估程序，不要因為時間的長短而給自身帶來利益損失! -
143****6185
隨著居住環(huán)境的改善，人們生活水平的提高，賣房買房已經(jīng)成為眾多置業(yè)者永恒的話題。即便是一套剛剛購買幾個月的新房，在轉(zhuǎn)手賣掉的同時也存在折舊的問題，無論是否居住，它都是以二手房身份出現(xiàn)的。那么對于二手房來說，房屋評估的影響因素有哪些呢？哪些二手房能賣出好價格呢？下面就讓我們來具體了解一下吧！
查看全文↓ 2019-04-10 20:07:20
二手房估價也是一門學問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員進行。小編在此提醒大家，地段、房型、樓體類別、房屋年限、小區(qū)環(huán)境以及房屋內(nèi)部的具體使用情況都會對該房屋的當前價值產(chǎn)生一定的影響，它們都屬于影響房屋折舊率的重要因素，因此，評估時不應被遺忘。
其實房屋評估有“捷徑”可尋，如果業(yè)主掌握了其中的要領，自己便能輕松地將房產(chǎn)價格算出個大概，作為開價時的重要參考。
自我評估的主要參考因素有如下幾點：
1、房齡。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%。房齡越高的房子，價格折舊的越厲害。
2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果在房子的戶型設置中，客廳、衛(wèi)生間和廚房的面積都不大，則扣減10%。
3、樓層。房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準價，五、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂層減5%。
4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則扣減5%。
5、小區(qū)環(huán)境。沒有扣減5%，小區(qū)沒有單獨封閉，也扣減5%，屬于重點**區(qū)域的房子要加15%，配套齊全加10%。
6、習慣性因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力?；ê芏噱X才買套舊房，這一因素又使房價減8%的價錢。
7、其他。房屋實際情況，包括裝修、配置等，大概5%——10%。
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買房子的評估費計算方法：1、評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0．12％；2、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0．06％；5000萬元以上的收取評估總價的0．012％。房產(chǎn)評估是二手房交易過程中一個重要的環(huán)節(jié)。
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評估價在計算的過程當中會通過對房屋的實際情況進行綜合評估，計算出比較科學的市場參考價，在評估的過程當中，房屋的實際面積、樓層、朝向以及房屋的房齡對于評估的影響都比較大，一般來說在二手房交易的過程當中，房屋的評估價是之前交易價的6~8成，而且辦理貸款或者是辦理抵押不同的形式，評估價也會有一定的區(qū)別。在進行房產(chǎn)評估的過程當中，當時的房地產(chǎn)市場整體價格的增長或者是降低，也會對評估的價格造成一定的影響，不能夠背離正常的價格規(guī)律，而且二手房居住的時間越長，也就是使用的時間越長，評估的價格也就越低，正常的合理計算方法，每年會按照2%的比例進行折舊。此外現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部的配套設施，比如周邊的交通條件以及商業(yè)的服務設施，也會影響到評估的價格。
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優(yōu)質(zhì)回答體現(xiàn)您的專業(yè)素養(yǎng)，更容易被用戶關注。二手房的評估價是怎么算出來的？
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你好 二手房評估價是根據(jù)房產(chǎn)的地段 樓層 面積 格局 裝修等因素綜合評估的 交易時的評估價由當?shù)胤慨a(chǎn)交易部門評估 貸款時的評估價由當?shù)赜匈Y質(zhì)的評估公司來評估 一般他們都有地段樓層的差價表 主要根據(jù)這個來進行評估 當然 到房產(chǎn)實地評估后會根據(jù)實際情況有所調(diào)整 一般評估公司給出評估單價為XXXX元/每米 然后自己乘以你房產(chǎn)的建筑面積既是房產(chǎn)評估價希望對你有幫助！回答來自：百度房產(chǎn)交流團 百度房產(chǎn)交流俱樂部 敬請關注！
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