什么是公房?公房買賣有什么政策?

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• 157****0911

  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。
  公房的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓也可以交換。有的人也稱“公房買賣”，但稱作買賣是不準(zhǔn)確的，因為承租人享有的只是承租權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)，而承租權(quán)只能轉(zhuǎn)讓不能買賣。公房只有將產(chǎn)權(quán)買下取得產(chǎn)權(quán)證后才能出售。根據(jù)上海的規(guī)定，未列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，可以進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓;列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
  有下列情形之一的公有居住房屋，不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換：
  (一) 整幢獨用的花園住宅;
  (二)屬部隊、宗教團體所有或者在**校園內(nèi)的;
  (三)產(chǎn)權(quán)不明晰的;
  (四)承租人拖欠租金尚未結(jié)清的(注意：如果承租人拖欠租金超過6個月，出租人可以解除合同);
  (五)依法代管或需要落實政策的;
  (六)已列入戶籍凍結(jié)范圍的(注意：主要是指因拆遷等原因進(jìn)行戶籍凍結(jié)的情況);
  (七)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的(注意：擅自搭建造成不能轉(zhuǎn)讓的情況比較多，只有在拆除搭建后才能轉(zhuǎn)讓);
  (八)列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的;
  (九)其他依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。
  除上述情形外，出租人應(yīng)當(dāng)同意承租人進(jìn)行房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:45:57
• 146****5848

  一般來說公房兩證都是齊全的，土地證，房產(chǎn)證，是可以交易的。但也有一些公房是不可以自由買賣的，如果要買賣是需要一定的手續(xù)的。需要經(jīng)過當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T同意，必要時還需要經(jīng)過國資委批準(zhǔn)。需要承擔(dān)的風(fēng)險是可能無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(過戶)手續(xù)。我國法律規(guī)定以下公房是不能買賣的：
  （1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。
  （2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。
  （3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。
  （4）有所有權(quán)糾紛的公房。
  （5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。
  （6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。
  （7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。
  （8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:45:40
• 132****6553

  公房交易的程序主要有以下幾個方面：
  1、買賣登記 。賣方應(yīng)攜帶房屋的有效產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主的有效身份證明到交易中心填寫《買賣登記表》。 買方應(yīng)攜帶有效身份證明到交易中心填寫《買賣登記表》。
  2、價格評估。賣方可委托交易中心評估并支付評估費，交易中心上門實地勘察評估時，賣方應(yīng)給予必要配合。評估后交易中心為賣方出具《房屋評估咨詢意見書》。 賣方也可委托有評估資格的評估機構(gòu)評估。
  3、買賣委托。買方或賣方正式與交易中心簽訂《房屋買賣委托協(xié)議》，買方向交易中心支付服務(wù)定金。
  4、成交。買賣委托后由交易中心業(yè)務(wù)人員為客戶推薦房源或?qū)ふ屹I家，陪同買方實地看房。 雙方成交后，到交易中心正式簽訂統(tǒng)一的《房屋交易合同》，并分別向交易中心支付中介服務(wù)費。
  5、辦理交易手續(xù)。買賣雙方可以自行辦理或委托交易中心代辦有關(guān)交易手續(xù)，包括立契過戶、產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并繳納有關(guān)稅費。
  公房買賣需要注意什么問題：
  公房買賣與一般二手房交易不同，具有一定的特殊性，除了需要注意一般二手房交易的事項外，還需要注意一些特殊問題，公房雖然可以交易，但并不是所有的公房都可以交易，根據(jù)規(guī)定，不能交易的公房有：
  1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的。
  2、住房面積超過政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的。
  3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的。
  4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的。
  5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的。
  6、上市出售形成新的住房困難的。
  7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的。
  8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:45:14

相關(guān)問題

• 問 公房房改有哪些條件？公房買賣有什么政策？
  答

  一般先找物業(yè)部門。因為物業(yè)部門一般都受開發(fā)商委托聯(lián)系維修事務(wù)，物業(yè)部門（應(yīng)經(jīng)開發(fā)商委托）聯(lián)系施工單位前來保修。房屋漏雨維修應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，實行“公房公修、私房私修”的原則。對房屋漏雨等共用部位的維修，按規(guī)定由相關(guān)業(yè)主共同協(xié)商議定，并分?jǐn)傁嚓P(guān)維修費用。具體如何解決，分為以下三種情況：一、如房屋已交存維修資金的，屬已購市直管公房的，業(yè)主向業(yè)主委員會或居委會提出申請；提出房屋公共維修基金。房屋維修費用超出交存維修基金部分，由相關(guān)業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。二、屬已購單位自管公房的：業(yè)主向業(yè)主委員會或房屋所在地居委會提出申請；經(jīng)業(yè)主委員會或居委會提出房屋維修預(yù)算明細(xì)，征詢業(yè)主意見并填寫申請表，送交原售房單位；原售房單位到維修基金交存銀行對賬并填寫相關(guān)表格后，持資料到市住房保障中心辦理提取審核手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)后，原售房單位到銀行辦理轉(zhuǎn)賬，轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會或居委會指定賬戶，用于房屋的實際維修。三、商品房：如果業(yè)主的房屋在保修期內(nèi)，應(yīng)該找開發(fā)商負(fù)責(zé)保修。如果房屋已交存房屋專項維修資金，屬于保修期滿后的維修和更新 、改造，且漏雨部位屬于共用部位，各區(qū)的房屋專項維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋專項維修資金的使用申請受理、現(xiàn)場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關(guān)工作。也就是說，如果商品房過了保修期，業(yè)主已交納房屋維修金的話，業(yè)主可以去房屋所在區(qū)房屋維修資金管理機構(gòu)申請領(lǐng)取房屋維修金修理

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• 問 ??什么是公房?公房買賣有哪些規(guī)定呢?
  答

  一、禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。二、交易原則：此外為了切實達(dá)到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時的房改售房政策購房同步進(jìn)行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。三、操作程序：公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應(yīng)該有所了解，具體程序是：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當(dāng)時的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內(nèi)，憑稅費或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。

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• 問 公房可以買賣嗎什么是公房??？
  答

  一、公房與私房的大區(qū)別在哪里?公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。二、公房能否買賣公房，又叫使用權(quán)房、居住權(quán)房，使住房實物分配制度下的產(chǎn)物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標(biāo)準(zhǔn)箱產(chǎn)權(quán)單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調(diào)換、繼承，產(chǎn)權(quán)仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產(chǎn)權(quán)，變成了房改房、已購公房。三、公房買賣產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定?根據(jù)其交易標(biāo)的，公房買賣可以參照現(xiàn)行處理商品房買賣糾紛相關(guān)的法律規(guī)定。理由如下：首先，商品房屋買賣是現(xiàn)代社會典型的不動產(chǎn)交易行為，也是典型的不動產(chǎn)物權(quán)變動。在商品房合同中，雙方當(dāng)事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達(dá)成一致時，合同即產(chǎn)生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權(quán)的變動必須依賴不動產(chǎn)的登記制度。根據(jù)國家對于公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批的相關(guān)要求來看，這些規(guī)定同樣適用于公房使用權(quán)的買賣。其次，根據(jù)我國《合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，是不影響合同效力，只是合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人雙方依自身意思表示簽訂公房買賣協(xié)議后，在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn)使用權(quán)雖沒有轉(zhuǎn)移，但雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的法律關(guān)系依然存在。后，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動中，應(yīng)誠實守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務(wù)。誠實信用原則作為民法，特別是債權(quán)法中的高指導(dǎo)原則，具體內(nèi)涵是：應(yīng)以誠實信用的方式行使權(quán)利。權(quán)利人只要行使財產(chǎn)權(quán)時，尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權(quán)利并獲得利益，那么該交易應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，合約當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合約履行。

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• 問 ?? 關(guān)于單位公房出售有什么政策
  答

  我們在外工作的大部分人都是租房生活，今天華律網(wǎng)小編要給大家普及的是公房買賣合同生效的條件有哪些，相信大家也想知道，或許對您有用呢，當(dāng)然如果你有其他問題也可以去華律網(wǎng)了解，好了接下來就跟著小編一起去看看吧。[案例簡介]錢某原在某大學(xué)教書，1997年年底買下了房改房，但單位一直沒有為錢某 辦理房產(chǎn)證。不久前，錢某提出調(diào)到另外一所大學(xué)工作，單位稱：錢某要調(diào)走， 單位就不再將房子賣給他，要他將房子騰空，并準(zhǔn)備把購房價款退給錢某。錢某 遂訴至法院，要求單位履行購房合同。一審法院經(jīng)過依法開庭審理，認(rèn)定雙方的購房合同關(guān)系合法有效，雖然房屋 尚未過戶，但合同已經(jīng)成立，應(yīng)該履行。遂作出判決，判決單位繼續(xù)履行合同， 為錢某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 [法律問題] 公房買賣合同成立生效條件。[法律依據(jù)](1)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)第31、32、33條規(guī)定。 (2)<**高人民法院關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返 回的問題的復(fù)函) (1990年2月17日**高人民法院發(fā)布的(89)民他字第50 號，現(xiàn)已廢止)。 (3)<國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住 房制度改革意見的通知)有關(guān)規(guī)定。 (4)<合同法)第25、44、135條。[法理和法律分析]1、公房買賣的前提條件和法律政策約束本案涉及公有房屋能否買賣以及買賣的條件問題。隨著城市公有房屋改革的 全面展開和不斷深入，城鎮(zhèn)公有房屋經(jīng)營管理的機關(guān)、社會團體和事業(yè)單位等一 些售房單位將公房出售給單位職工時，存在一些嚴(yán)重侵犯職工合法權(quán)益的行為。 如房改后遲遲不給購房職工辦理房產(chǎn)證或扣押產(chǎn)權(quán)證不發(fā)給職工，一旦這些職工 調(diào)走，不管是否已經(jīng)交齊房款，單位往往會提出解除原來簽訂的房屋買賣合同， 將房屋收回。那么公房是否可以任意買賣或者公房買賣一定是單位說了算呢?首先，公房買賣是有前提的。房改涉及的公房包括直轄市、市、建制鎮(zhèn)國有房屋和 集體所有房屋。根據(jù)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)的規(guī)定，城市公有房屋買賣的條件是：(1)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國家的批準(zhǔn)。(2)公有房屋買賣 時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估。(3)公有房屋必須經(jīng)過交易審核 后，方可辦理所有權(quán)登記。其次，公房買賣涉及公房初次買賣和公房的買賣后產(chǎn) 權(quán)歸屬問題。作為公有住房實現(xiàn)商品化的必然要求，公房出售使很多個人擁有了 自己享有所有權(quán)的房屋。但是由于公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味著國家在公有住房出售后對居民的住 房問題不再進(jìn)行經(jīng)營管理。政府在出售公有住房時，既要尊重價值規(guī)律，又要考 慮居民的負(fù)擔(dān)能力，制定合理的價格，實現(xiàn)公有住房商品化和私有化的平穩(wěn)過渡。這就形成了我國目前購買公有住房的“部分產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象。根據(jù)(國務(wù)院辦公 廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革意見的通 知)規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實行標(biāo)準(zhǔn)價。購 房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán);可以繼承，可以 在購房5年以后進(jìn)行市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房 收入扣除有關(guān)的稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職 工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受到法律的保護;將優(yōu)惠購買的住房投 放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。由此可見，公房買賣是不 同于一般私房買賣的，即使辦理了產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)也受到法律的限制和產(chǎn)權(quán)單位 的制約。這樣，就產(chǎn)生了一個制約限度的問題：即原產(chǎn)權(quán)單位是否可以控制其出 售公房的權(quán)利?本案中的錢某原所在單位的單方毀約是否就是原產(chǎn)權(quán)單位行使制 約權(quán)的行為呢?根據(jù)本案實際情況，房改買房對象的限定是基于房改單位房改發(fā) 生以前的事實，即錢某一直是原單位的職工。至于后來出調(diào)另外的單位并不影響錢 某的依房改政策買房的資格，何況只是單位自身的原因造成房產(chǎn)證遲遲未辦理。2、公房買賣合同的成立要件和合同履行問題為了規(guī)范公房買賣過程中出現(xiàn)的買賣合同成立要件問題，**高人民法院于 1990年2月17日發(fā)布了(89)民他字第50號司法解釋，即(**高人民法院關(guān) 于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返回的問題的復(fù)函)。這個復(fù) 函主要規(guī)定簽訂公產(chǎn)房屋的買賣協(xié)議后，翻悔而提出解除買賣協(xié)議的，如果此時 尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是 允許的。這個復(fù)函顯然是不利于公房買賣中的買方職工當(dāng)事人的，因為辦理房產(chǎn) 證手續(xù)的時間和批文控制在單位手中，這樣會造成單位任意侵犯職工合法享有的 房改政策優(yōu)惠權(quán)的問題。隨著合同自由精神的立法確認(rèn)和對合同生效要件的實質(zhì) 性關(guān)注，2000年7月23日，**高人民法院發(fā)布法釋(2000)20號司法解釋，公 告廢止了前面提到的(89)民他字第50號司法解釋，這種廢止與1999年3月 15日全國人民代表大會通過并公布的(中華人民共和國合同法)的基本原則相 協(xié)調(diào)，原司法解釋與<合同法)抵觸而不應(yīng)再適用。那么根據(jù)**新司法解釋精神和現(xiàn)行(合同法)的規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同的成立要件應(yīng)該是：(1)符合房改房買賣的前提條件;(2)符合合同成立的一般要件， 即合同法承諾生效時合同成立，依法成立的合同，自成立時生效。在本案中，錢 某與原所在單位訂立的公房買賣合同已經(jīng)符合上述要件。又根據(jù)合同法規(guī)定，買 賣合同當(dāng)事人之出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣，向買受人履行交付標(biāo)的物或 者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。房屋買賣屬于不動產(chǎn)買 賣，在本案中只有辦理房產(chǎn)證手續(xù)才能獲得原公房的私有產(chǎn)權(quán)。雖然產(chǎn)權(quán)沒有合 法轉(zhuǎn)移給錢某，但是合同已然成立，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)。 對于錢某來說是交付房屋購買的價款，錢某也已經(jīng)履行，因此原公房單位也應(yīng)該 相應(yīng)履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的義務(wù)，而不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)尚未過戶就可以不履行合同，單方毀 約。[學(xué)者建議]本案值得注意的一點是，一般而言，房屋是一個普通中國家庭**重要的財 產(chǎn)，如果這份財產(chǎn)缺乏法律保障，無論是誰，心中恐怕都會不安的。所以，建議 有關(guān)主管機關(guān)能夠制定明確而詳盡的規(guī)范，保障購房職工的權(quán)益，體現(xiàn)房改實現(xiàn)職工福利和公房商品化的目標(biāo)。

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• 問 什么是公房,公房可以購買嗎？
  答

  公房有兩類，一類是可售公房，包括成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房和央產(chǎn)房；一類是不可售公房。成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房上市出售，除了需交契稅、個稅、增值稅及附加外，還需要交土地出讓金。一、公房是什么？公房也稱公有住房，國有住宅。是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。2．公房有哪幾類？按照房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，即通常所說的已購公房；一類是不可售公有住房?？墒酃恳唤?jīng)上市交易，則變?yōu)樗接猩唐贩?。?）可售公房（已購公房）包括央產(chǎn)房、成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房。①成本價公房指在房改時按照政府制定的房改成本價來支付房價的公房。成本價公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。成本價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：成本價公房房產(chǎn)證首頁②標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房指單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價購買的公房。標(biāo)準(zhǔn)價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：標(biāo)準(zhǔn)價公房房產(chǎn)證首頁③央產(chǎn)房指中央在京單位的已購公有住房，是北京獨有的公房類型。分為職工按房改成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關(guān)、全國人大機關(guān)、兩院、國務(wù)院各部委及各直屬機構(gòu)、各人民團體及所屬單位。央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁示例：央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁（2）不可售公房①部級干部名下的已購公房不能上市交易。②涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機關(guān)辦公、教學(xué)科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。二、公房制度怎么發(fā)展的？公房制度改革產(chǎn)生和發(fā)展，伴隨著我國住房的商品化和社會化。公房制度的產(chǎn)生公房制度產(chǎn)生于二十世紀(jì)五十年代后期，我國在高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟體制下實行的福利型住房分配制度，公房是住房供應(yīng)主體。公房制度的改革為適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟和不斷完善的市場經(jīng)濟，二十世紀(jì)八十年代初,政府開始進(jìn)行住房制度改革探索,由于公房的主體地位,公房制度改革便成為重中之重。（1）初步調(diào)整階段（1978-1985）調(diào)整內(nèi)容：明確住房是商品,開始先后在部分城市進(jìn)行全價出售公房的試點和補貼出售公房試點。全價,指房屋的土建成本價格。補貼指政府和單位補貼。調(diào)整結(jié)果：由于當(dāng)時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低,居民的購房能力不足，全價出售公房試點逐漸被迫停止。補貼出售試點中，單位需負(fù)擔(dān)大部分房價,而一般單位的經(jīng)濟承受能力有限,補貼出售也被迫停止。（2）正式實施階段（1986-1993）實施政策：①1988年2月,國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定在全國城鎮(zhèn)分批推開住房制度改革，逐步出售公房。②1991年6月7日,國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,其重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,從而改革全面展開。③1991年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,改革公房低租金制度,將公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過買房或租房,取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，達(dá)到住房商品化目的。實施結(jié)果：由于長期福利分房制度的影響,居民一時很難轉(zhuǎn)變低租金的思維模式,仍存在公房提租難和超低價售房的問題。（3）全面推行階段（1994-1997）推行措施：1994年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步調(diào)整公房租金標(biāo)準(zhǔn),穩(wěn)步出售公有住房。出售公房以成本價為主,以標(biāo)準(zhǔn)價為過渡,并且國家取消此前對購買完全產(chǎn)權(quán)住房再交易的時間限制。推行結(jié)果：公房的公權(quán)色彩開始逐漸淡化,公房改革全面推行并開始形成體系。（4）深入改革階段（1998年之后）改革政策：1998年,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式提出停止住房的實物分配,逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。改革結(jié)果：出售原有公房適用成本價,與經(jīng)濟適用房房價相銜接,保留足夠的公房供低收入家庭廉價租賃。三、已購公房上市買賣有什么政策？1.已購公房上市有什么條件？（1）成本價公房可上市。但成本價公房在取得時未繳納土地出讓金，因此出售時需按規(guī)定補交土地出讓金。（2）標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房需要原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)才可上市出售。在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，如遇原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，需先向原單位繳納土地出讓金。（3）央產(chǎn)房央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需房屋所在單位做備案才能上市交易。買央產(chǎn)房要多看兩個材料：買央產(chǎn)房要多看兩個材料央產(chǎn)房同意出售證明2.已購公房買賣需要交哪些稅費？已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金。已購公房買賣應(yīng)交的稅費核定價，指繳稅時稅務(wù)機關(guān)核定的價格。網(wǎng)簽價，指買賣雙方在網(wǎng)簽時定的價錢。繳稅時，核定價和網(wǎng)簽價，哪個高取哪個為計稅依據(jù)。公房是我國特定經(jīng)濟時期的產(chǎn)物，除了不可售公房外，已購公房都可在滿足相關(guān)條件后上市交易。資料來源：《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

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