劃撥土地轉(zhuǎn)讓,是在地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上,補(bǔ)繳出讓土地與劃撥土地的價(jià)款差額(按房屋建筑面積計(jì)算)。
全部3個(gè)回答>??住宅土地出讓金怎么算?一般需要多少?
156****1359 | 2019-04-17 20:09:48
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157****3969
以武漢為例,經(jīng)濟(jì)適用房買賣土地出讓金=(房屋市場價(jià)格-房屋原購置價(jià)格)*70%
查看全文↓ 2019-04-17 20:10:32
根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的若干規(guī)定》經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目,其購房人購買房屋期滿上市交易時(shí),按照該房屋市場價(jià)格與房屋原購置價(jià)格價(jià)差70%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金,并簽訂個(gè)人土地出讓合同,土地使用權(quán)變更為出讓。
原經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的,從同一建筑第一套房屋上市交易之日起計(jì)算土地出讓年期,確定土地使用權(quán)截止日期。土地出讓年期**高不超過70年。
繼同一建筑第一套房屋上市交易后上市交易的其他房屋,土地出讓金按照該房屋市場價(jià)格與房屋原購置價(jià)格價(jià)差的70%乘以年期修正系數(shù)后的標(biāo)準(zhǔn)收取。 -
146****1762
房子是沒有期限的,有期限的是房子下面的土地,住宅70年,商業(yè)40年,工業(yè)50年。
查看全文↓ 2019-04-17 20:10:27
《物權(quán)法》規(guī)定,土地到期后自動(dòng)續(xù)期,繳納土地出讓金是根據(jù)市場評(píng)估價(jià)收取的。
如果按照現(xiàn)在的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),就是根據(jù)市場評(píng)估價(jià)收取出讓金,如果你是獨(dú)占土地的簡單一些,自己繳納錢財(cái)續(xù)期,如果是分?jǐn)偟脑?,則需要全部住戶分?jǐn)偝鲎尳穑瑔栴}在于人一多事情就不好辦。各方利益訴求。
至于具體金額,每隔幾年政府會(huì)主導(dǎo)本地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià),評(píng)估公司依據(jù)這些對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)審核和公示,你就可以繳納出讓金續(xù)期了。 -
145****5881
一、土地出讓金是什么?
查看全文↓ 2019-04-17 20:10:18
1.土地出讓金是什么?
土地出讓金,全稱為國有土地使用權(quán)出讓金。是指:
(1)各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,政府往往采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓的方式,將一定期限的土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向政府交納土地出讓金,這種情況下的土地出讓金就是我們平時(shí)說的地價(jià),可根據(jù)市場來定價(jià);
(2)土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款;
(3)原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押作價(jià)入股,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,部分已購公房在上市前需補(bǔ)交土地出讓金。
2.土地出讓金的性質(zhì)是什么?
現(xiàn)行的土地出讓金,既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì),又有一次性收取的稅費(fèi)性質(zhì)。地方政府出讓一定年限內(nèi)的土地使用權(quán),一次性收取的土地出讓金實(shí)際上是若干年限的地租總和,這種情況下的土地出讓金具有地租性質(zhì),是地價(jià)。而房地產(chǎn)交易活動(dòng)中交納的土地出讓金是定價(jià),起到調(diào)控作用,帶有稅費(fèi)性質(zhì)。
3.為什么會(huì)征收土地出讓金?
我國《憲法》第10條明確規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有?!蓖恋厥褂脵?quán)和土地所有權(quán)分離,土地所有權(quán)歸國家全民所有或集體所有,國家只能通過征收土地出讓金來出讓土地使用權(quán)。
4.征收土地出讓金有什么用?
(1)土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要來源;
(2)政府用征收土地出讓金的手段來合理配置土地這種稀少資源,調(diào)節(jié)土地的利用,改進(jìn)和調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。政府往往通過限制出讓條件來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu),例如,2016年8月17日,上海靜安中興社區(qū)商辦類地塊以拍賣的方式成功將土地使用權(quán)出讓給融信集團(tuán),出讓條件為:
①配建占規(guī)劃總住宅建筑面積5%保障性住房(計(jì)4939平米以上)和15%自持租賃房(計(jì)14076平米以上);
②全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總住宅建筑面積的80%以上(計(jì)75072平米以上,不包含保障性住房等);
③中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%(計(jì)79022.9平米以上)。
(3)政府對(duì)土地出讓金的分配,通過在國家、土地所有者和土地使用者之間合理調(diào)控分配土地收益,來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地出讓金主要分配方式為土地出讓金的返還,返還方式有以下6種:
①政府主導(dǎo)拆遷,土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房
例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為1億元,企業(yè)已繳納1億元。協(xié)議約定:在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元,用于該項(xiàng)目1萬平方米回遷房建設(shè),回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。
②政府主導(dǎo)拆遷,土地出讓金返還用于拆遷(代拆遷、拆遷補(bǔ)償)
③政府主導(dǎo)拆遷,土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
④土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(醫(yī)院、幼兒園、體育場館等)
⑤政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人
目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中,出于各種考慮,在開發(fā)商交納土地出讓金后,政府部門對(duì)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還,用于企業(yè)經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。
⑥政府主導(dǎo)拆遷,土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng),只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助
在土地招拍掛制運(yùn)作過程中,出于招商引資等各種考慮,在開發(fā)商交納土地出讓金后,政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行返還,用于企業(yè)經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。
二、土地出讓金由誰交?怎么計(jì)算?
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程中,以下情況需交納土地出讓金。
1.開發(fā)商拿地需交納土地出讓金
(1)地方政府出讓一定年限(使用期限:住宅用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年)的土地使用權(quán)給開發(fā)商,開發(fā)商一次性需交納該年限內(nèi)的土地出讓金。
(2)土地出讓方式:對(duì)于住宅等項(xiàng)目,采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓等方式。
(3)計(jì)算方式:土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法,地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià),即出讓金總額÷土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià),即出讓金總額÷規(guī)劃允許建造的總建筑面積。一般以樓面價(jià)來計(jì)算效益。
2.購買已購成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房需補(bǔ)交土地出讓金
公房也稱公有住房,國有住宅,指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位注資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。
公房分為兩種,一種是不能上市交易的,居民只擁有使用權(quán);一種是可以上市交易的公房,也就是我們通常說的已購公房,包括央產(chǎn)房、成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房。其中,成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房上市交易前需先補(bǔ)交土地出讓金(已購公房的類型可以從房產(chǎn)證上看出),由買家交納。
已購成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房土地出讓金繳納方式:
已購成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠價(jià)公房土地出讓金計(jì)算方式
3.二類經(jīng)濟(jì)適用房上市需交土地出讓金
回遷房、安居、康居等按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋(俗稱二類經(jīng)濟(jì)適用房)上市時(shí)需按照計(jì)稅價(jià)格(網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè))繳納3%的土地出讓金。
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房子是沒有期限的,有期限的是房子下面的土地,住宅70年,商業(yè)40年,工業(yè)50年?!段餀?quán)法》規(guī)定,土地到期后自動(dòng)續(xù)期,繳納土地出讓金是根據(jù)市場評(píng)估價(jià)收取的。如果按照現(xiàn)在的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),就是根據(jù)市場評(píng)估價(jià)收取出讓金,如果你是獨(dú)占土地的簡單一些,自己繳納錢財(cái)續(xù)期,如果是分?jǐn)偟脑挘瑒t需要全部住戶分?jǐn)偝鲎尳?,問題在于人一多事情就不好辦。各方利益訴求。至于具體金額,每隔幾年政府會(huì)主導(dǎo)本地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià),評(píng)估公司依據(jù)這些對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)審核和公示,你就可以繳納出讓金續(xù)期了。
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土地出讓金計(jì)算方式:一、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí),按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。二、有實(shí)際成交價(jià)的,且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金,若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的,則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額,土地使用權(quán)受讓人有異議的,由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí),必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格,再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。
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按土地級(jí)別收取,重慶地區(qū)一級(jí)地為80元每平米,每個(gè)地方國土資源部門都會(huì)根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性,對(duì)土地劃分等級(jí),并根據(jù)等級(jí)確定各類不同性質(zhì)用地(商業(yè)用地、住宅用地、綜合用地、工業(yè)用地)的出讓基準(zhǔn)地價(jià)。一級(jí)為**高,等級(jí)越高,價(jià)格越貴。但具體怎么劃分,劃分多少級(jí),各地都不相同,國土資源部門都有專門的文件規(guī)定,一般可以在當(dāng)?shù)貒临Y源部門的網(wǎng)站上查到。土地出讓金有兩種征收方式:1、公有住房改制后的住房,第一次出售的,房本上有”優(yōu)售“字樣,按成交總價(jià)的1%征收;2、其它劃撥地交易,按土地級(jí)別系數(shù)*建筑面積征收。土地級(jí)別系數(shù)在國土局有具體的分級(jí)。
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土地出讓契稅是指不動(dòng)產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí),就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外,還具有其自身的特征:(1)征收契稅的宗旨是為了保障不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。通過征稅,契稅征收機(jī)關(guān)便以政府名義發(fā)給契證,作為合法的產(chǎn)權(quán)憑證,政府即承擔(dān)保證產(chǎn)權(quán)的責(zé)任。因此,契稅又帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì),這是契稅不同于其他稅收的主要特點(diǎn)。(2)納稅人是產(chǎn)權(quán)承受人。當(dāng)發(fā)生房屋買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換行為時(shí),按轉(zhuǎn)移變動(dòng)的價(jià)值,對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人課征一次性契稅。(3)契稅采用比例稅率,即在房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)行為時(shí),對(duì)納稅人依一定比例的稅率課征。
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