房地產(chǎn)交什么稅? 房地產(chǎn)企業(yè)如何交稅

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• 131****1107

  1、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，稅率5%（以銷售收入計(jì)稅）； 2、城建稅 稅率7%（以營業(yè)稅計(jì)稅，分鄉(xiāng)1%、鎮(zhèn)5%、縣城以上城市7%）； 3、教育附加 稅率3%（以營業(yè)稅計(jì)稅）； 4、地方教育附加 稅率1-2%（以營業(yè)稅計(jì)稅，是否征收以各省規(guī)定為準(zhǔn)）； 5、印花稅 稅率0.05%（以銷售收入計(jì)稅）； 6、土地增值稅 稅率30%-60%（以銷售收入扣除成本費(fèi)用及土地成本后的增值部分計(jì)稅，計(jì)稅較為復(fù)雜）； 7、企業(yè)所得稅 稅率25%（以企業(yè)年度利潤計(jì)稅，計(jì)算有一定難度）；
  

  查看全文↓ 2019-04-19 13:08:45
• 151****7625

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅
  
  一 取得土地環(huán)節(jié)
  
  開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
  
  1、契稅
  
  應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）
  
  2、印花稅
  
  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率
  
  印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?
  
  二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)
  
  取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
  
  1、土地使用稅
  
  應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額
  
  2、印花稅

  查看全文↓ 2019-04-19 13:08:32
• 138****1071

  房地產(chǎn)企業(yè)納稅的方法：
  
  包括土地增值稅、營業(yè)稅、印花稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅計(jì)算的依據(jù)是增值額,分為4個(gè)級次,即：
  
  （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。
  
  （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;
  
  （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%
  
  （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發(fā)票,營業(yè)稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價(jià)全額的0.05%繳納。
  
  （五）作為公司出售房產(chǎn)收入,還應(yīng)繳納企業(yè)所得稅,即差額的25%。
  
  （六）企業(yè)出售房產(chǎn)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅，稅率5%。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 財(cái)稅〔2003〕16號： 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額；
  
  2.按照營業(yè)稅額隨征城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納；
  
  3.出售房產(chǎn)收入并入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

  查看全文↓ 2019-04-19 13:08:28
• 156****6966

  隨著房地產(chǎn)行業(yè)加快了轉(zhuǎn)型進(jìn)程，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商“自持物業(yè)”已經(jīng)成為常態(tài)。那么，“自持物業(yè)”如何納稅，本文就這一問題做一探討。
  
  
  
  一般來說，“自持物業(yè)”主要有三種用途，一種是用于租賃，其次是用于辦公等，三是用于高管或員工宿舍。租賃屬于企業(yè)的經(jīng)營行為，辦公屬于自用，而員工宿舍則屬于職工福利，所以，三種用途的稅務(wù)處理也各不相同。
  
  
  
  
  
  
  
  增值稅
  對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃(租賃環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各項(xiàng)稅收不在本文討論范圍)和辦公，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條和財(cái)稅〔2016〕36號附件1第十四條，不屬于視同銷售行為，所以這兩種行為不征收增值稅。對于將房產(chǎn)用于員工宿舍，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號附件1第二十七條，屬于用于集體福利的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。
  
  
  
  有一個(gè)問題需要關(guān)注，就是辦理不動(dòng)產(chǎn)證的問題。在實(shí)踐中，辦理不動(dòng)產(chǎn)證是需要發(fā)票的，而開具發(fā)票就要繳納稅收，但房地產(chǎn)企業(yè)能否自己給自己開具發(fā)票，由于相關(guān)規(guī)定既沒有明令禁止，也沒有允許，所以在實(shí)務(wù)中是有爭議的，不過大多數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)對自己給自己開票是持負(fù)面態(tài)度的。如果是一般納稅人，開具的是增值稅專用發(fā)票，自己也可以認(rèn)證抵扣，稅負(fù)并沒有增加。所以，這個(gè)問題還要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加以解決。
  
  
  
  此外，對于房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)自用一段時(shí)間后，又銷售的，如何納稅的問題，根據(jù)相關(guān)政策精神，主要取決于是否已辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果已辦理產(chǎn)權(quán)登記，適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》；如果未辦理產(chǎn)權(quán)登記，則適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，開發(fā)商將房產(chǎn)自用，并將產(chǎn)權(quán)登記在房企名下，然后再對外出售，就不屬于自行開發(fā)的產(chǎn)品，而是“二手房”。如果未將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，自用后再出售的，仍按自行開發(fā)的“一手房”計(jì)稅。
  
  
  
  企業(yè)所得稅
  國稅發(fā)【2009】31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。
  
  
  
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算：（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
  
  
  
  對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃和辦公，不視同銷售，不征收企業(yè)所得稅；對于將房產(chǎn)用于員工宿舍，雖然屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利，但根據(jù)國稅函〔2008〕828號文件精神，資產(chǎn)的所有權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生改變，也不視同銷售，不征收企業(yè)所得稅。
  
  
  
  從財(cái)務(wù)核算的角度，對于用于租賃的，應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目，折舊允許稅前扣除；用于辦公的，應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，折舊允許稅前扣除；用于員工宿舍的，應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，計(jì)提的折舊屬于福利費(fèi)，允許在福利費(fèi)額度（不超過工資薪金總額14%）內(nèi)進(jìn)行稅前扣除。
  
  
  
  
  
  
  
  土地增值稅
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條規(guī)定，（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
  
  
  
  對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃和辦公，不視同銷售，不征收土地增值稅；對于將房產(chǎn)用于員工宿舍，雖然屬于職工福利，但產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不征收土地增值稅。
  
  
  
  房產(chǎn)稅
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。
  
  
  
  對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃、辦公以及員工宿舍的，均應(yīng)按照規(guī)定從使用月份次月起繳納房產(chǎn)稅。
  
  
  
  此外，根據(jù)財(cái)稅[2000]125號文件第一條：“對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅”。對于符合相關(guān)政策的企業(yè)，向職工出租的單位自有住房是免征房產(chǎn)稅的。但是這一政策限制條件較多，普通的房地產(chǎn)企業(yè)很難符合要求。
  
  
  
  土地使用稅
  《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(財(cái)稅[2006]186號)的規(guī)定，關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題。以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
  
  
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃、辦公以及員工宿舍的，均應(yīng)按照規(guī)定從土地交付月份次月起繳納土地使用稅。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-19 13:08:23
• 131****2452

  
  問
  　　我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，由于近來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢不好，房價(jià)下跌，銷售疲軟，開發(fā)產(chǎn)品占用大量銀行借款，需要定期支付利息，現(xiàn)在公司因資金問題已經(jīng)舉步維艱。我公司準(zhǔn)備與經(jīng)營好的大型房地產(chǎn)公司合并，把我公司現(xiàn)有的資產(chǎn)合并給另一家企業(yè)。請問，企業(yè)合并重組中還要繳納土地增值稅嗎？
  
  
  
  答：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第三條曾規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。該通知規(guī)定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為?！彼裕L期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地、房產(chǎn)參與企業(yè)兼并可以免征土地增值稅，此項(xiàng)政策也一直被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為土地增值稅的優(yōu)惠政策執(zhí)行。
  
  
  
  　　2015年2月2日，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號）第一條規(guī)定了企業(yè)改制土地增值稅的免稅政策，第二條規(guī)定了企業(yè)合并的土地增值稅免稅政策，第三條規(guī)定了企業(yè)分立的土地增值稅免稅政策，第四條規(guī)定了在企業(yè)改制重組時(shí)單位、個(gè)人以國有土地、房屋進(jìn)行投資的免稅政策。但是，該文件第五條規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！睆亩?，結(jié)束了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)改制重組中的免稅政策。
  
  
  
  　　可以說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在改制重組過程中土地增值稅沒有任何優(yōu)惠政策，全部應(yīng)視同銷售征收土地增值稅。

  查看全文↓ 2019-04-19 13:08:19

相關(guān)問題

• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅
  答

  房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價(jià)值乘以百分之十二的稅率，房產(chǎn)價(jià)值房產(chǎn)證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報(bào)繳納。本期銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認(rèn)收入，可以減小本期應(yīng)納增值稅額，推遲納稅期間。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 房地產(chǎn)企業(yè)如何交納房產(chǎn)稅
  答

  房產(chǎn)稅**新計(jì)算方法及計(jì)算依據(jù) 房產(chǎn)稅如何征收?　　承租人房產(chǎn)稅《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”，《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十二條“個(gè)人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅”，第十四條“根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，個(gè)人出租房屋，應(yīng)按房屋租金收入征稅”?！　〕凶馊朔慨a(chǎn)稅公司租賃廠房進(jìn)行生產(chǎn)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，通常情況下，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，承租人不用繳納房產(chǎn)稅。但根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第008號）的規(guī)定，納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。因此，在特殊情況下，使用人即承租人也要繳納房產(chǎn)稅。　　承租人房產(chǎn)稅國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)對出租房屋房產(chǎn)稅征收管理的通知》（國稅發(fā)[1998]196號）第五條規(guī)定，對在清理檢查中找不到出租人的，可規(guī)定承租人為房產(chǎn)稅的代扣代繳義務(wù)人。對出租房屋征收房產(chǎn)稅，出租房屋的單位和個(gè)人未按規(guī)定向房產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依照有關(guān)稅收法律規(guī)定的方式將《納稅通知書》送達(dá)承租人，由承租人在規(guī)定的期限內(nèi)找到出租人并通知其進(jìn)行納稅申報(bào)并繳納稅款，承租人不能在主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的限期內(nèi)找到出租方并繳納稅款的，視為出租人不在房產(chǎn)所在地，應(yīng)由承租人繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅　　房產(chǎn)稅計(jì)隨著房產(chǎn)稅的逐步推開，房產(chǎn)稅如何計(jì)算成為大家關(guān)心的話題，那么房產(chǎn)稅到底如何計(jì)算，有沒有計(jì)算公式呢？　　房產(chǎn)稅計(jì)房產(chǎn)稅有兩種辦法計(jì)算：　　房產(chǎn)稅計(jì)一是從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳稅。　　房產(chǎn)稅計(jì)二是房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%。從租計(jì)征房產(chǎn)稅?！　。?）從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)?！　。?）房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%?！　。?）對個(gè)人按照市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。二手房 產(chǎn)稅的計(jì)算方法、出租房產(chǎn)稅計(jì)算方法、住房房產(chǎn)稅計(jì)算方法例子：某企業(yè)一幢房產(chǎn)原值600000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%，該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為元？解析：從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600000×（1-30%）×1.2%=5040（元）。　　房產(chǎn)稅計(jì)居民房產(chǎn)稅、農(nóng)村房產(chǎn)稅、土地使用稅計(jì)算例子：王某自有一處平房，共16間，其中用于個(gè)人開餐館的7間（房屋原值為20萬元）。2008年1月1日，王某將4間出典給李某，取得出典價(jià)款收入12萬元，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬元。已知該地區(qū)規(guī)定按照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)稅，則王某2008年應(yīng)納房產(chǎn)稅額為元？解析：　?。?）開餐館的房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅=20×（1-20%）×1.2%=0.192（萬元）；　　（2）房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人，王某作為出典人無需繳納房產(chǎn)稅；　?。?）出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅=1×12×12%=1.44（萬元）；　　（4）三項(xiàng)合計(jì)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=0.192+1.44=1.632（萬元）?！　》慨a(chǎn)稅計(jì)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)、外籍個(gè)人、海外華僑、港澳臺(tái)同胞所擁有的房產(chǎn)部征收房產(chǎn)稅。收起

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)是什么
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  我想我的想法未必對，但大多數(shù)人的想法也未必錯(cuò)。確實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常特殊的行業(yè)，他自己雖然從理論上成為一個(gè)行業(yè)，但實(shí)務(wù)中它卻與其他行業(yè)大有差別，房地產(chǎn)行業(yè)存在是以建筑設(shè)計(jì)、建筑施工（所以很多實(shí)務(wù)中把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做了建筑行業(yè)）等等其他行業(yè)為基礎(chǔ)的，獨(dú)立性并不強(qiáng)，嚴(yán)格上講應(yīng)該是依附于其他行業(yè)。從現(xiàn)代行業(yè)發(fā)展來看，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)屬于金融服務(wù)行業(yè)更為科學(xué)，更加符合實(shí)際。理由有三：第一、房地行業(yè)經(jīng)營的資產(chǎn)，資產(chǎn)與金融密切關(guān)聯(lián)。從反面看可以得到論證，只要社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，金融市場會(huì)穩(wěn)定；如果資產(chǎn)價(jià)格巨大波動(dòng)，必然造成金融市場波動(dòng)，同時(shí)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展被受影響；如果金融市場動(dòng)蕩，資產(chǎn)價(jià)格必須必然波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)受影響。資產(chǎn)本身也屬于金融市場的一個(gè)部分。第二、房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)兩頭與金融機(jī)構(gòu)密切相關(guān)。生產(chǎn)過程，有投資機(jī)構(gòu)（隨著發(fā)展以后更多）、銀行等參與，消費(fèi)過程，有銀行等投資金融機(jī)構(gòu)參與。第三、房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)整合行業(yè)，可以說是“集大成者”，從拿到、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)服務(wù)等，都可以讓其他企業(yè)參與，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要做好整合即可。另外房地產(chǎn)于客戶更加“親密”接觸，服務(wù)就顯得更加重要。同時(shí)在整個(gè)相關(guān)參與企業(yè)本身也是一個(gè)服務(wù)過程。鑒于以上原因，我個(gè)人認(rèn)為房地行業(yè)應(yīng)該屬于金融服務(wù)行業(yè)。如果我們把房地產(chǎn)行業(yè)定位為金融服務(wù)行業(yè)，那么作為這個(gè)行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該更加明確自己定位和核心競爭力重點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)定位和核心競爭力所在：第一、整合。整合好研發(fā)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工單位、金融機(jī)構(gòu)（包括投資基金，銀行等）、投資者、銷售代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)。讓整合產(chǎn)生效益，降低風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段選擇更加優(yōu)秀的合作伙伴。第二、整合創(chuàng)新。整合形成自己研發(fā)力量如現(xiàn)在綠色、低碳、產(chǎn)業(yè)化等，都是在整合創(chuàng)新中發(fā)展起來的。這個(gè)典型萬科做得很好。第三、運(yùn)營。一方面從公司層面，合理調(diào)度公司資源，根據(jù)外部市場環(huán)境，結(jié)合公司情況安排好內(nèi)外兩個(gè)資源；另一方面從項(xiàng)目全過程開發(fā)角度（大營運(yùn)），從宏觀市場，到項(xiàng)目全過程開發(fā)節(jié)奏把控上做好工作。做到宏觀市場與項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)無縫對接。

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• 問 ?? 房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅如何計(jì)算
  答

  企業(yè)房產(chǎn)稅的計(jì)算公式，以及兩類情況下的不同：1、如果是公司自己的房產(chǎn)，用于自用，那么房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征：每年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=房產(chǎn)原值*（1-扣減率）*1.2% （扣減率各地不同，一般是20%或30%）；2、如果公司把自己的房產(chǎn)出租，取得租金，那么房產(chǎn)稅從租計(jì)征：房產(chǎn)稅額=租金收入*12%。一、定義：房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。二、稅率情況：1）房產(chǎn)稅適用于企業(yè)和個(gè)人，房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù)采用從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅，具體稅率如下：1、經(jīng)營自用房產(chǎn)原值一次減除30%后的余額1.2%；2、出租房屋租金收入12%；3、個(gè)人出租住房房產(chǎn)租金收入4%。2）房產(chǎn)稅的計(jì)稅公式為：1、從價(jià)計(jì)稅 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1—30%）×1.2%；2、從租計(jì)稅 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%；3、個(gè)人出租住房 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%。

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