??房貸沒有還完可以賣房嗎?房貸操作流程是怎樣?

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• 134****8258

  個人房貸沒還清可以賣房。但不可以直接在銀行把貸款轉(zhuǎn)到買房者的頭上。在辦理相關(guān)手續(xù)后，可以賣房進(jìn)行全額還款的，這里可以使用“轉(zhuǎn)按揭”的辦法來實現(xiàn)。
  
  “轉(zhuǎn)按揭”指的是：購房人在未還清貸款時，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強(qiáng)后，將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人，再購買條件較好的住房。
  
  
  
  目前個人購房貸款一般都采取“階段性擔(dān)保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人（購房人）提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，購房人以所購房產(chǎn)作為抵押物。具體到您的問題，如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，您首先要與開發(fā)商（擔(dān)保人）進(jìn)行協(xié)商，由開發(fā)商為買方提供新的擔(dān)保，同時要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。
  
  發(fā)生“轉(zhuǎn)按揭”情況主要有兩種：一種是借款人無力償還貸款，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移由銀行進(jìn)行處置所發(fā)生的貸款主體的變更；另一種則是由房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化，使貸款主體也發(fā)生改變。這其中，變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

  查看全文↓ 2019-05-08 20:41:31
• 157****5538

  可以考慮一下幾種方法：
  一、轉(zhuǎn)按揭
  特點：**簡單的賣房法。
  介紹：“轉(zhuǎn)按揭”其實就是把房貸由賣家轉(zhuǎn)移到買家身上。從操作流程上看，一般都是貸款銀行審核買家的資格，符合條件的話，銀行會和賣家結(jié)清貸款本息，終止貸款合同，隨后就剩下的房貸和買家簽新合同。注意，買賣雙方辦完房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，還要去房管局辦抵押登記的變更手續(xù)。
  問題：一來這個手續(xù)流程比較復(fù)雜，二來對貸款銀行來說風(fēng)險也比較大，所以目前辦理轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。一般都需要房主提前還貸，抵押解除后，買家再申請貸款。
  二、買家?guī)兔H樓
  特點：當(dāng)下二手房交易中用的**多。
  介紹：第一種是買家同意用買房總額的三四成作為**，賣家可以用**去還剩余的房貸，解除抵押后，銀行會根據(jù)抵押憑證，退還土地證、房產(chǎn)證，開具結(jié)清證明。隨后賣房再憑結(jié)清證明，去當(dāng)?shù)氐姆抗芫挚樧C室，注銷按揭/抵押。具體的交易流程，當(dāng)?shù)氐姆抗芫志W(wǎng)站會有公示。但是這僅適用于房款總額不高或者剩余房貸不多的情況，這樣買家**能夠覆蓋剩余房款。不然雙方需要再協(xié)商，如降低房價的同時提高買家**。
  第二種是買家全款買房，賣家拿著全款去還房貸，隨后雙方再過戶。但是這種方法下，買家風(fēng)險較大，所以實際交易起來并沒有那么簡單。
  問題：雙方交易前需要詳細(xì)了解提前還貸要求，如果由于銀行限制提前還貸的時間、次數(shù)，導(dǎo)致賣家不符合要求或者需要補(bǔ)交違約金，那交易很難順利達(dá)成。另外，賣家還要注意，在交易過程中，買家反悔不同意幫賣家償還房貸，賣家若逾期未辦理過戶手續(xù)可能要承擔(dān)違約責(zé)任。
  三、利用銀行/中介還剩余房貸
  特點：一般在轉(zhuǎn)按揭、買房**還房貸二者行不通的情況下使用。
  介紹：賣房人如果名下有其他受銀行認(rèn)可的抵押物（其他房產(chǎn)、車產(chǎn)等），那賣家可以申請抵押貸款，進(jìn)而還清剩余房貸。若沒有的話，可以通過中介墊資，還清房貸。買賣雙方交易后，賣家再用獲得的房款去還清抵押貸款/墊資。
  問題：抵押貸款/中介墊資的額外費用（利息、手續(xù)費）等較高，需要考慮這部分成本。
  

  查看全文↓ 2019-05-08 20:41:25
• 132****1610

  　未還清貸款的房產(chǎn)再交易，可采用三種方式：提前還貸、資金監(jiān)管、轉(zhuǎn)按揭。
  　　提前還款雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，待銀行釋放抵押權(quán)后再由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
  　　優(yōu)點：在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高。
  　　缺點：完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實力或融資能力。
  　　資金監(jiān)管買方將支付的首期房款用于幫助房東歸還貸款余額，運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等)，全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆墊資服務(wù)費，就可以實現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。
  　　優(yōu)點：雙方合力解決了交易資金障礙。
  　　缺點：如果沒有第三方全程監(jiān)控資金動向，買方的首期房款存在一定風(fēng)險。
  　　辦理轉(zhuǎn)按揭簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
  　　優(yōu)點：無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。
  　　缺點：轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù)。如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。因此，買賣雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上家購房抵押問題之前，必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程。

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• 問 ??房貸沒有還完可以賣房嗎?操作流程是怎樣?
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  個人房貸沒還清可以賣房。但不可以直接在銀行把貸款轉(zhuǎn)到買房者的頭上。在辦理相關(guān)手續(xù)后，可以賣房進(jìn)行全額還款的，這里可以使用“轉(zhuǎn)按揭”的辦法來實現(xiàn)?！稗D(zhuǎn)按揭”指的是：購房人在未還清貸款時，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強(qiáng)后，將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人，再購買條件較好的住房。目前個人購房貸款一般都采取“階段性擔(dān)保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人（購房人）提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，購房人以所購房產(chǎn)作為抵押物。具體到您的問題，如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，您首先要與開發(fā)商（擔(dān)保人）進(jìn)行協(xié)商，由開發(fā)商為買方提供新的擔(dān)保，同時要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。發(fā)生“轉(zhuǎn)按揭”情況主要有兩種：一種是借款人無力償還貸款，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移由銀行進(jìn)行處置所發(fā)生的貸款主體的變更；另一種則是由房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化，使貸款主體也發(fā)生改變。這其中，變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

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• 問 ??房貸沒有還完可以賣房嗎?操作流程是怎樣?
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  貸款沒還完，是可以賣掉房子的。第一種方法是轉(zhuǎn)按揭。第二種方法是用買方的**款繳清剩余貸款。第三種方法是利用銀行貸款來繳清剩余貸款?？梢赞D(zhuǎn)按揭。把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三人來辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。用買方的**款繳清剩余貸款。這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種模式適用于原房主貸款額度較低或者原房主已經(jīng)歸還大部分貸款，所剩貸款數(shù)目不大的情況。買家會認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，來進(jìn)行交易。利用銀行貸款來繳清剩余貸款。如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物，以結(jié)清按揭貸款。如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清，或買方不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物用來向銀行申請貸款。房主通過抵押向銀行貸出款來付出售的房產(chǎn)貸款。

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• 問 ??房貸未還完如何賣房?操作流程是怎樣?
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  首先，視野君要說的就是，房貸未還清的房子也是可以賣掉的，但是需要將剩余的錢款還清，然后解除抵押，**后進(jìn)行出售。說到這里可能就會說了，這也是要把房貸還清了才能在賣出啊。但其實并不是你想的那樣，接下來視野君就來說一說具體的流程吧。方法一：將房貸轉(zhuǎn)為按揭，說白了就是講剩余的貸款轉(zhuǎn)到新的購房者名下，但是這是需要銀行的批準(zhǔn)，賣房者需要向銀行申請借貸人的變更，但是這個辦法是存在一定的局限性，并不是所有銀行都支持這項業(yè)務(wù)。方法二：用新買房者的**還清欠的款，如果在買家的**款足夠還清欠款的情況下，賣家可以申請用這筆費用提前還款，這也是**常見的方法。視野君特別提醒，在操作這個流程時，**好找一個中介，能夠做到第三方監(jiān)管，切記不要把錢款打到個人賬戶上，以保證資金的安全。方法三：如果上面兩個方法都行不通的話，那就只能靠賣方自己籌錢將錢款還清在進(jìn)行變賣。接下來要說的就是解除抵押的流程，這個流程可能在不同地區(qū)會存在一些差異，但基本流程相差不大，大致如下：向銀行預(yù)約解押業(yè)務(wù)——到銀行辦理提前還款——辦理還款業(yè)務(wù)，辦理結(jié)算手續(xù)—— 到銀行辦理抵押材料——到不動產(chǎn)中心辦理解押——歸檔，完成解押。

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• 問 房貸沒有還完可以賣房子嗎?具體怎么操作？
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  根據(jù)我國擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。具體按以下步驟操作：1、業(yè)主去房貸所在的銀行辦理提取還清房貸業(yè)務(wù)。2、業(yè)主攜帶銀行提供的他項權(quán)利證、貸款還清證明以及有“房產(chǎn)抵押”字樣的房屋產(chǎn)權(quán)證、個人身份證明等資料到當(dāng)?shù)胤抗芫帧?、業(yè)主在房管局辦理房屋取消抵押業(yè)務(wù)，并更換沒有“房產(chǎn)抵押”字樣的房產(chǎn)證。4、業(yè)主再與意向購房者辦理正常的房屋出售交易和房屋更名手續(xù)。

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• 問 ??房貸沒有還完可以賣房子嗎?具體如何操作？
  答

  如果房貸沒還完，可以賣掉，需要辦理“轉(zhuǎn)按揭”。轉(zhuǎn)按揭的流程：1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；2、買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；3、買方交納房屋價格30%的**款（按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價為準(zhǔn)）；4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函（包括所欠資款本息、還款帳號）；5、買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復(fù)審）；6、賣方向買方實際交付房屋；7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款；8、賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行；9、買方的貸款銀行將30%的**款付給賣方。轉(zhuǎn)按揭需要的材料：原借款人所需資料：1、借款人和權(quán)利共有人身份證復(fù)印件；2、 房地產(chǎn)權(quán)證原件；3、借款合同（抵押合同）原件；4、 一期銀行還款對帳單原件；5、 還款卡或還款存折復(fù)印件；6、房屋買賣合同。新借款人所需資料：1、 借款人和權(quán)利共有人身份證復(fù)印件；2、借款人和權(quán)利共有人戶口簿復(fù)印件；3、借款人婚姻證明復(fù)印件；4、借款人和參貸人的收入證明；5、 **款收據(jù)；6、房屋估價報告；7、房屋買賣合同；8、 如公積金貸款另附公積金帳號；9、 如消費貸款另附消費用途證明，水電煤帳單。所有復(fù)印件均需統(tǒng)一使用A4規(guī)格紙張。

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