??房地產(chǎn)五證兩書(shū)是什么？誰(shuí)能給我詳細(xì)說(shuō)說(shuō)？

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• 152****6048

  五證：
  1：國(guó)有土地使用證
  2：建設(shè)用地規(guī)劃許可證
  3：建設(shè)工程規(guī)劃許可證
  4：建設(shè)工程施工許可證
  5：商品房預(yù)售許可證 （這些解釋樓上的都有回答）
  兩書(shū)：
  住宅質(zhì)量保證書(shū)（保證房屋基本設(shè)施如墻體，梁柱等）-----住宅使用說(shuō)明書(shū)（包含工程分布圖，管道排放，線路分布等）
  交房時(shí)還需要有一表
  一表：竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告表（聽(tīng)名字應(yīng)該知道是做什么用的了吧）
  在為您補(bǔ)充個(gè)七通一平：道路通、電力通、自來(lái)水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱力（供暖）通和場(chǎng)地平整。它是土地開(kāi)發(fā)中較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)內(nèi)容。

  查看全文↓ 2019-05-14 16:08:21
• 153****3927

  五證：
  國(guó)有土地使用證；
  建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  建設(shè)工程施工許可證；
  商品房預(yù)售許可證 。
  兩書(shū)：
  住宅質(zhì)量保證書(shū)；
  住宅使用說(shuō)明書(shū)。
  兩書(shū)介紹：
  
  《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。
  《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。
  五證具體內(nèi)容：
  
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：
  經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
  
  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：
  有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
  
  《國(guó)有土地使用證》：
  該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
  
  《建筑工程施工許可證》：
  房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
  
  《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》：
  市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-14 16:08:15
• 137****4000

  兩書(shū)是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
  《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買(mǎi)人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買(mǎi)者做出承諾保證的書(shū)面文件，具有法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。
  《住宅使用說(shuō)明書(shū)》：應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。
  五證為以下五證:
  一，《國(guó)有土地使用證》
  《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。大同市國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《大同市國(guó)土房管局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《大同市國(guó)土房管局有償土地使用證專(zhuān)用章》、《大同市國(guó)土房管局交納使用費(fèi)土地使用專(zhuān)用章》、《大同市國(guó)土房管局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章》。
  二，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
  發(fā)證目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。
  法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。
  三，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
  發(fā)證目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。
  法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。
  四，《建筑工程施工許可證》
  《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。大同市建委于1996年成立了大同市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。
  五，《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》
  《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是大同市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

  查看全文↓ 2019-05-14 16:08:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 誰(shuí)能給我講解有關(guān)房地產(chǎn)的
  答

  房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)財(cái)稅收入的重要支柱,同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期,經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開(kāi)始,將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問(wèn)題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理,供大家參考。房地產(chǎn)業(yè)收入的確定一、收入核算范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入(包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入)和營(yíng)業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房,以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入:1、采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。2、采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn),付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。3、采取銀行按揭銷(xiāo)售產(chǎn)品的以**款實(shí)際收到確認(rèn)收入,余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。4、采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn):(1)以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售,應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷(xiāo)清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。(2)以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的,按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。(3)以包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售的,按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入,提前付款的,在實(shí)際付款日確定。(4)以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的,按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入,出售時(shí)再確認(rèn)銷(xiāo)售收入。6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入,應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率(15%)計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn),并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入×利潤(rùn)率待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn),與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)1、下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入(1)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等;(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);(3)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者;(4)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);(5)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。2、收入確認(rèn)時(shí)限在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。3、收入確認(rèn)方法和順序(1)按本企業(yè)**近或本年度**近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格;(2)同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值;(3)按成本利潤(rùn)率確定(15%)。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定1、一個(gè)納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn);2、不在一個(gè)納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn);3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的,于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天;采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象,一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目;同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,開(kāi)工時(shí)間相近,又由同一施工隊(duì)伍施工,也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象;規(guī)模大、工期長(zhǎng)的,可按一定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等)、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本(指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施)及代建工程成本。二、成本核算項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括:1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi):包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、前期工程費(fèi):開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi):房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。5、配套設(shè)施費(fèi):能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所水塔等;另一類(lèi)為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi):為開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。三、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(1)如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)(2)不能分清成本項(xiàng)目的,其支出應(yīng)先歸集整理,隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配(一般按建筑面積)借:開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本貸:銀行存款等科目借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本2、前期工程費(fèi)能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?然后計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:銀行存款等科目3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)(1)自營(yíng)工程,工程量較小的直接進(jìn)入工程開(kāi)發(fā)成本借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:庫(kù)存材料(應(yīng)付賬款等)工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的,應(yīng)經(jīng)過(guò)“工程施工”進(jìn)行核算借:工程施工貸:銀行存款(庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等)然后,根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配:①開(kāi)工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象;②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用;③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等;④按月計(jì)算施工實(shí)際成本;⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為:借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:工程施工(2)發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算:一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式,通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè),應(yīng)按工程標(biāo)價(jià),采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。5、配套設(shè)施費(fèi)(1)對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,可直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為:借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:銀行存款、庫(kù)存材料等科目(2)對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施,應(yīng)先進(jìn)行歸集,然后按可銷(xiāo)售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為:借:開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施成本貸:應(yīng)付賬款(庫(kù)存材料、預(yù)付賬款等)借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:開(kāi)發(fā)成本-配套設(shè)施成本6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(1)對(duì)能分清開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本,賬務(wù)處理為:借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸:應(yīng)付工資(累計(jì)折舊、銀行存款等)(2)如有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)偨?開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸:應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等(3)如開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu),除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外,其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。**后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_(kāi)發(fā)成本。四、開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后,將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品:借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸:開(kāi)發(fā)成本五、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本(或銷(xiāo)售成本)根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本或銷(xiāo)售成本,其計(jì)算和賬務(wù)處理如下:可售面積單位工程成本=項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積經(jīng)營(yíng)成本=已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積×可售面積單位工程成本借:經(jīng)營(yíng)成本貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點(diǎn)一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí),應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū),掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況,如總開(kāi)發(fā)面積,占地面積,建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷(xiāo)售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等,為下一步檢查打下基礎(chǔ)。二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力,從審查報(bào)表入手,進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬,**后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查,如往來(lái)科目,收入、成本科目等。三、實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上,深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查,了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷(xiāo)售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸,通過(guò)詢(xún)問(wèn)交流的方式了解房屋銷(xiāo)售方式,有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況,周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì),查證涉稅問(wèn)題。四、營(yíng)業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為:可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷可銷(xiāo)售總面積銷(xiāo)售成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的面積×可售面積單位工程成本檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題:1、審查成本計(jì)算是否正確審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目,成本計(jì)算是否正確,有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=(土地征用費(fèi)(拆遷補(bǔ)償費(fèi)) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià) 建安工程招標(biāo)價(jià)格 開(kāi)發(fā)間接費(fèi))預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積,求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū),檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確,有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本,造成多轉(zhuǎn)成本。審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi),開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施,自用房產(chǎn),出租房產(chǎn)等,增加銷(xiāo)售成本。在檢查中要注意,房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售成本,造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本,少納稅款。重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷(xiāo)售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本,有無(wú)早轉(zhuǎn),多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施(如商店、銀行、郵電所),這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本,有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算,直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本;或單獨(dú)核算成本,但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí),結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí),結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用,造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。4、檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款,工程款,土地款,甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng),加大工程成本,是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題,檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì),檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、**、偽造的假**等不合法的**入賬支付費(fèi)用。五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),占用資金量大,借入資金較多,利息支出所占比重較大,對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用,應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用,直接在稅前扣除,而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目,當(dāng)期攤銷(xiāo),減少應(yīng)納稅所得額。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付,并記入有關(guān)科目,造成多記成本。六、管理費(fèi)用的檢查1、人工費(fèi)用的檢查管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支,造成多列費(fèi)用,減少應(yīng)納稅所得額,少納企業(yè)所得稅。2、印花稅的檢查(1)各類(lèi)書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。(2)房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣,未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生,房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大(如銷(xiāo)售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等)。但由于簽定合同的部門(mén)不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供,財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種,但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。3、其他方面的檢查檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)能給說(shuō)下什么是五證兩書(shū)？
  答

  一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地或者出讓土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國(guó)有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、《建筑工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件五證在買(mǎi)房的時(shí)候可以保障你的合法權(quán)益，原則上來(lái)說(shuō)缺一不可。購(gòu)房者請(qǐng)擦亮眼睛,一定要仔細(xì)檢查?！皟蓵?shū)”：一、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1．工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。二、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1．開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2．結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3．裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4．上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5．有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；6．門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；

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• 問(wèn) ??房地產(chǎn)五證兩書(shū)是什么？分別是什么？
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須要具備的“五證”指的是:1，《國(guó)有土地的使用證》,是用來(lái)證明土地的使用者向國(guó)家來(lái)支付的土地使用權(quán)的出讓金,獲得了在一定的年限內(nèi)某一塊國(guó)有的土地使用權(quán)的憑證;2，《建設(shè)用地的規(guī)劃許可證》,是工程建設(shè)單位向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市的規(guī)劃行政的主管部門(mén)來(lái)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍是符合城市規(guī)劃的相關(guān)法定憑證;3，《建設(shè)工程的規(guī)劃許可證》,是證明建設(shè)工程是符合城市規(guī)劃的要求的法律憑證;4，《建筑工程的施工許可證》;5，《商品房的預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須要具備的“二書(shū)”是：1，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。2，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是指住宅出售單位在交付住宅時(shí)提供給用戶(hù)的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須要具備的“一表”是《竣工驗(yàn)收備案表》。房地產(chǎn)五證兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商合法銷(xiāo)售商品房的重要憑證，買(mǎi)房一定要審查五證兩書(shū)一表。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)五證兩書(shū)是什么?有多重要?
  答

  五證：國(guó)有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證 。兩書(shū)：住宅質(zhì)量保證書(shū)；住宅使用說(shuō)明書(shū)。兩書(shū)介紹：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。五證具體內(nèi)容：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證?！秶?guó)有土地使用證》：該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》：房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)?！渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)里面的五證兩書(shū)都是什么？？
  答

  五證：《國(guó)有土地使用證》，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》?！渡唐贩夸N(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。兩書(shū):《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

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