??哪位網(wǎng)友了解房?jī)r(jià)是怎么定的？

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• 146****2140

  一、房?jī)r(jià)的構(gòu)成是什么?
  決定商品房?jī)r(jià)格因素很多，其中**主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。
  一般來(lái)說(shuō)，建房成本中土地費(fèi)用約占20%，拆遷安置費(fèi)用約占10%～20%，房屋建筑安裝費(fèi)用約占20%～30%，市政設(shè)施費(fèi)用占10%左右，各項(xiàng)稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上，還要加上20%左右的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。一些大城市市中心的高房?jī)r(jià)還來(lái)源于高昂的征地拆遷安置費(fèi)用。同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)也是造成高房?jī)r(jià)原因之一。
  總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分：
  1、土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等;
  2、建筑安裝費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(七通一平費(fèi))，甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安裝費(fèi)里;
  3、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等;
  4、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
  二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是如何定價(jià)的?
  1、成本加成法(開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格)
  開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響**終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開(kāi)發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來(lái)確定房?jī)r(jià)。
  2、市場(chǎng)比較法(以周邊市場(chǎng)同類型物業(yè)作參考，定出一個(gè)合適價(jià)格)
  這是市場(chǎng)上使用**多也**符合市場(chǎng)行為規(guī)則的定價(jià)方法。反過(guò)來(lái)，也為購(gòu)房者判斷房?jī)r(jià)高低提供了一種方法?？傮w市場(chǎng)影響區(qū)域市場(chǎng)，通過(guò)自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等)，與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格，個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案空間的特殊性。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:57
• 141****2223

  房?jī)r(jià)是如何構(gòu)成的？
  一、土地成本，建房子的第一要素是土地。開(kāi)發(fā)商需要繳納一筆費(fèi)用，即土地出讓金，來(lái)獲得土地的使用權(quán)（住宅70年，商業(yè)40年），一般來(lái)說(shuō)，土地成本占房?jī)r(jià)的30％～40％。土地資源屬于不能再生資源，本來(lái)就稀缺，加上深圳地少人多，對(duì)土地的需求更大，地價(jià)貴就情有可原了，怎么個(gè)“貴”法兒？可以參考?xì)v次土拍，
  在市場(chǎng)好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商只要能拿到地，似乎多貴都可以，“地王”大多是這樣產(chǎn)生的。還有數(shù)據(jù)顯示：**近幾年，土地成本的增速遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，是房?jī)r(jià)的重要推動(dòng)因素。
  二、建安成本，拿到土地之后一般就要進(jìn)行建筑施工。建筑成本則包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等硬件成本，此外還有人工成本、社區(qū)設(shè)備成本、綠化成本等，整體算下來(lái)，也占房?jī)r(jià)的30％—40％。有的樓盤(pán)如果是精裝修交房，還要包括更多的室內(nèi)設(shè)備成本，可能要達(dá)到總房?jī)r(jià)的45％左右。
  三、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成本，開(kāi)發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費(fèi)約占房?jī)r(jià)的10％左右。主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等13種，不同城市的稅費(fèi)繳納比例和金額會(huì)有差別。
  四、銷售管理成本，各開(kāi)發(fā)商水平不一，銷售管理成本占房?jī)r(jià)8％左右，包括開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本、廣告宣傳、營(yíng)銷代理、其他費(fèi)用等。在這方面，大房企優(yōu)勢(shì)就更加凸顯，因?yàn)橐?guī)模大、體系完善和成熟，大房企可以更大程度降低經(jīng)營(yíng)成本等銷售管理費(fèi)用。
  一般來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)能力強(qiáng)，樓盤(pán)建設(shè)銷售周期就會(huì)縮短，成本也會(huì)相應(yīng)減少。如果操盤(pán)能力差，拖的年限太長(zhǎng)，那么銷售成本也會(huì)隨之增加。時(shí)間消耗，成本增加，樓盤(pán)的價(jià)值也可能會(huì)有所損耗，這對(duì)開(kāi)發(fā)商非常不利。同時(shí)，也是現(xiàn)在樓市快銷現(xiàn)象存在的一個(gè)重要原因。
  五、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，除去上述所講的成本支出，剩下的部分就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)了，一般占10％—15％。因此開(kāi)發(fā)商根據(jù)以上各部分的份額和支出，就可以制定出一個(gè)大概的價(jià)格了，房?jī)r(jià)再低，也不能低于成本，把本金收回來(lái)是開(kāi)發(fā)商定價(jià)的底線，畢竟盈利才是企業(yè)的**終目的。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:26
• 141****8596

  房?jī)r(jià)應(yīng)該是按照該地段和樓盤(pán)的具體情況來(lái)定價(jià)格的，而不能過(guò)于偏離市場(chǎng)的平均價(jià)格，但房子在定價(jià)時(shí)也是有技巧的。
  房?jī)r(jià)一般分為四個(gè)部分：
  土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用。
  建筑安裝費(fèi)：設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。
  開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)、融資利息等。
  開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：即從毛利中減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用所得。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)中介的收費(fèi)規(guī)范是怎么定的?？哪位網(wǎng)友了解？
  答

  租房中介費(fèi)是指房屋中介機(jī)構(gòu)介紹求租者與房東取得聯(lián)系后，**后得以成交，求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例所支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金。租房中介費(fèi)收取多少依各地慣例而定，收取方式也是，有的只向租客收取，有的同時(shí)向租客與房東收取。上海的慣例是房東與租客各出月租金的35%作為租房中介費(fèi)。也有房東與中介商談后，將房租提高，以免去房東的中介費(fèi)。北京、廣州、深圳的租房中介費(fèi)一般是租客與房東各付月租金的一半，也就是說(shuō)租客需要支付半個(gè)月的租金。但如果是短租，房東可能不愿意出那一半，這時(shí)就得租客全付。青島的租房中介費(fèi)是一個(gè)月房租，由租客全付。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)是怎么定的? 房?jī)r(jià)的決定因素是什么？買(mǎi)二手房怎么砍價(jià)？
  答

  房?jī)r(jià)高的地方往往是一線大城市，由于資源過(guò)于富集，所以源源不斷地吸引外來(lái)人口入住。比如北京、上海等一線城市，擁有大量的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，房?jī)r(jià)雖然很高，但有消費(fèi)能力的人更多，所以購(gòu)房者照樣趨之若鶩。同時(shí)，由于持續(xù)旺盛的消費(fèi)，讓一線城市住房市場(chǎng)流動(dòng)性強(qiáng)，房屋保值率高，反過(guò)來(lái)又增加了購(gòu)房者投資保值的意愿，讓更多的炒房者和投資者入市，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲--------------更多購(gòu)房者入市-----房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高的螺旋式上升規(guī)律。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)是怎么定的? 賣房怎么定房?jī)r(jià)？向開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)定價(jià)技巧
  答

  房?jī)r(jià)再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題極為關(guān)切，但整體來(lái)說(shuō)，輿論對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)本身。一致認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”，房?jī)r(jià)與成本比例嚴(yán)重失調(diào)，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房?jī)r(jià)上漲是不合理的，那么，當(dāng)前市場(chǎng)里，合理狀態(tài)下的房?jī)r(jià)應(yīng)該是什么樣呢？2016年3月15日，兩會(huì)記者發(fā)布會(huì)住建部部長(zhǎng)陳政高答記者問(wèn)，媒體拋出的17個(gè)問(wèn)題中有5個(gè)與房?jī)r(jià)有關(guān)，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔(dān)憂。對(duì)于全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)大幅漲幅，無(wú)法給出明確的答案，也是一個(gè)無(wú)法回答的問(wèn)題，各地方樓市不同，市場(chǎng)主體對(duì)于均衡點(diǎn)的理解不同，樓市的信息傳遞也遠(yuǎn)非模型假設(shè)的沒(méi)有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房?jī)r(jià)”，邏輯上講是個(gè)偽命題，無(wú)法證明房?jī)r(jià)怎樣才是“合理”。那么，判斷房?jī)r(jià)的合理性還有其他途徑么？一般區(qū)域房?jī)r(jià)的估算，采用重置成本方法。實(shí)際房?jī)r(jià)可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應(yīng)比例扣除差額來(lái)參考。新房?jī)r(jià)格很好理解，包含了建筑、土地、稅費(fèi)、公共服務(wù)等各種成本因素。而將全國(guó)各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。購(gòu)房房子的建筑成本視作蓋房子的真實(shí)成本，那么房?jī)r(jià)中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無(wú)差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權(quán)利付費(fèi)。如果你碰巧是賣方，這種選擇權(quán)就有市場(chǎng)價(jià)格。而隨著社會(huì)收入結(jié)構(gòu)的變化，居住選擇權(quán)的內(nèi)含價(jià)值也在變化，不同時(shí)期不同地區(qū)可以波動(dòng)很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房?jī)r(jià)”是什么標(biāo)準(zhǔn)？目前看，一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù)，這些因素也在刺激房?jī)r(jià)的上漲，可以說(shuō)為“資源成本”，在房?jī)r(jià)中的占比非常大，也往往大大超過(guò)建筑成本。那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價(jià)值相對(duì)低；而在去庫(kù)存壓力比較大的三四線城市，這種權(quán)利甚至一文不值。因此，當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)高過(guò)甚至大幅高過(guò)二三線城市，主要的原因是這些城市房?jī)r(jià)中蘊(yùn)含的居住選擇權(quán)，屬于非常稀缺資源。遠(yuǎn)水難解近渴，至少說(shuō)明了不同城市的房?jī)r(jià)差異大，不僅是不理性結(jié)果。我們購(gòu)房時(shí)，內(nèi)心都會(huì)做預(yù)估，如果房?jī)r(jià)和內(nèi)心預(yù)估值吻合，那就是當(dāng)下的“合理房?jī)r(jià)”。

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• 問(wèn) 哪位網(wǎng)友了解？
  答

  衛(wèi)生間的裝修也有很多風(fēng)格，墻面的裝飾材料多種多樣，用于衛(wèi)生間的材料只要具備防水、易清洗等條件都可以選用。比如，在日本，就有大量的衛(wèi)生間采用了全玻璃墻面，背面用彩色圖片裝飾，制造不同的氛圍。

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• 問(wèn) 哪位網(wǎng)友了解？
  答

  　一、注意開(kāi)發(fā)商不做節(jié)能　　大量驗(yàn)房后，不少樓盤(pán)少做節(jié)能措施或者根本不做。蘇州是冬冷夏熱地區(qū)，要做到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的50％要求。其中，外墻是要做保溫層的，面積在1.5平方米以上、7層以上的平開(kāi)窗等玻璃，是要做安全玻璃的（鋼化、夾膠等）。此外，還要注意型材的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是壁后?！　《h窗好看水難防　　飄窗目前越來(lái)越普遍，也受到不少市民的喜歡。飄窗、衛(wèi)生間、廚房等地方，是極容易滲水的地方，但廚房和衛(wèi)生間可以通過(guò)盛水試驗(yàn)的方法來(lái)檢查，飄窗則很難，只能在下了大雨后去檢查是否有水跡，如果有，一定要查找深層次原因?！　∪?、開(kāi)裂空鼓敲一敲　　空鼓在驗(yàn)房中是**常見(jiàn)的現(xiàn)象，有些地方上目測(cè)就看出已經(jīng)開(kāi)裂,松動(dòng)，有些地方需要用空鼓錘 輕輕的敲水泥地面和墻面來(lái)判斷是否空鼓。表層脫落的現(xiàn)象在建筑工程上被稱為找平層水泥地面空鼓和開(kāi)裂。房間地面在做找平層時(shí)，如果基層清理不干凈,沙子和水泥的配比不當(dāng)，而工程收尾時(shí)收光處理又不好，后期的養(yǎng)護(hù)不到位等就很容易出現(xiàn)空鼓開(kāi)裂現(xiàn)象。墻地面的空鼓,開(kāi)裂主要表現(xiàn)在表面粗糙、不堅(jiān)實(shí).空鼓錘一敲,空洞聲特別明顯.嚴(yán)重的部位還會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)或表層脫落等?！　∷?、量一量護(hù)攔高度夠不夠　　在驗(yàn)房過(guò)程中，陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄高度實(shí)測(cè)不足1.05米。護(hù)欄高度不達(dá)標(biāo)在蘇州很普遍，這也反應(yīng)了開(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)問(wèn)題的重視不夠。建設(shè)部發(fā)布的《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005中明確規(guī)定：六層及六層以下住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05米，七層及七層以上住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低劉1.10米。陽(yáng)臺(tái)欄桿應(yīng)有防護(hù)　　措施。陽(yáng)臺(tái)等護(hù)欄設(shè)計(jì)主要為了防止兒童攀登，保障家中兒童的安全。兒童通常比較活潑好動(dòng)　　，有時(shí)候會(huì)趴在欄桿上玩耍，所以護(hù)欄高度一定要嚴(yán)格達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) .　　五、謹(jǐn)防頂層結(jié)構(gòu)漏雨　　購(gòu)買(mǎi)頂樓的業(yè)主，要做好滲水的心理準(zhǔn)備。如果水泥結(jié)構(gòu)層在完工時(shí)出現(xiàn)滲水，將來(lái)屋面瓦和保溫層做好后，漏水就暫時(shí)看不出來(lái)，但隱患仍然存在。對(duì)買(mǎi)頂層的業(yè)主來(lái)說(shuō)，就是要在結(jié)構(gòu)層完工后去檢查一下，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。此外，頂樓客戶一定要檢查外墻是否滲水，這在不少樓盤(pán)比較普遍?！　×⒂^察墻體是否裂縫　　在驗(yàn)房時(shí)和裝修前，對(duì)各種裂縫不能忽視。裂縫主要有收縮裂縫、貫穿性裂縫、溫度裂縫和結(jié)構(gòu)裂縫四大類。有的裂縫在驗(yàn)房前能看出來(lái)，有的要等幾天才能看出來(lái)。一旦裝修完成，再發(fā)現(xiàn)裂縫就很難處理了，也處理不好。

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