??期房能買賣嗎?誰來說說?。?/h1>

144****1615 | 2019-05-23 18:05:10

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內(nèi)容不能為空

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• 141****4383

  期房一般也是可以買賣的,不過手續(xù)和費用一個都不會少,比如契稅、營業(yè)稅等,相對于現(xiàn)房都是比較貴的。 購買期房應(yīng)注意的風險和問題: (1)根據(jù)圖紙買房,購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個樓盤的效果圖,而不是實物。許多開發(fā)商將戶型平面圖做的簡單而模糊,有關(guān)面積、戶型、裝修標準難以判斷;而樓盤的效果圖則渲染得十分精美,會對消費者造成誤導,如果在交房后與開發(fā)商宣傳的差距較大,則會造成損失。 (2)對于開發(fā)商的情況難以把握。如果開發(fā)商在建設(shè)過程中因為資金不足,使工程停頓;或因技術(shù)實力不足,造成建設(shè)質(zhì)量的降低;以及在建設(shè)過程中擅自變更原來的設(shè)計或承諾,尤其是對小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更,這些都會給消費者造成巨大的損失。 (3)市場的行情和價格難以預(yù)測。在購房者與開發(fā)商簽訂合同并付款后,因為市場因素的作用,房價會產(chǎn)生波動,如果漲價,則購房者受益;如果跌價,則購房者會遭到損失。
  

  查看全文↓ 2019-05-23 18:05:42
• 134****9877

  可以轉(zhuǎn)賣。
  一般程序是：你先收取買方一部分定金，大概在總房價的5%左右，然后和買方簽訂一份你們之間的買賣合同。下一步分兩種情況，一，如果你自己能湊到錢，就自己去撤壓，然后在開發(fā)商那里把原來的合同撤銷，讓買方與開發(fā)商簽訂新的購房合同；二，如果你沒有能力自己在銀行撤押，就聯(lián)系一家墊資公司幫你墊資撤押，或者與買方協(xié)商用買方的錢撤押，后者對于買方來說風險比較大，一般買方不愿意接受，但你們可以以合同約定加上借款撤押借據(jù)的形式對事實進行書面憑證。不管怎么撤押，等你從銀行撤押結(jié)束，一般時間是25到40天，你和銀行的債務(wù)關(guān)系就結(jié)清了。然后你和買方去開發(fā)商那，遞交申請，到如果合同在房地局已經(jīng)備案就要到房地局去申請，受理后公示15天，無異議，注銷你原來的合同，開發(fā)商與買方簽訂新的購房合同，你拿到全款，你和買方之間的交易就徹底完結(jié)了。記得要在你們之間的買賣合同中寫清楚交易結(jié)束的標準，和事后他與開發(fā)商之間的問題與你無關(guān)。

  查看全文↓ 2019-05-23 18:05:36
• 141****1835

  　　如果開發(fā)商那能夠改名字的話，也就是能夠讓您跟開發(fā)商簽訂《購房合同》那您的風險就小的多。但如果改不了名字，您跟開發(fā)商簽不了合同的話，您跟房主簽的合同有效性事不受法律保護的，這個是您需要考慮的。
  　　但這里面需要提醒您的地方
  　　您跟開發(fā)商簽訂的購房合同，是按業(yè)主原來跟開發(fā)商簽訂的協(xié)議確定的價格，而現(xiàn)在賣給您的價格，肯定高于這個。這里面的差價部分，是沒有發(fā)票的，實際就是業(yè)主的收益。如果您跟開發(fā)商簽訂合同后，業(yè)主必須拿走全部的錢，剩下的就是您跟開發(fā)商之間的關(guān)系了，也就是說將來開發(fā)商有什么問題，您也只能按照跟開發(fā)商簽訂的購房合同，享有相應(yīng)部分的權(quán)益。做個**壞的比方：比如說開發(fā)商違約了，退款賠錢，也只能是購房合同里的價格，一切與現(xiàn)在的房主無關(guān)，那部門差價可以這么看：也就是業(yè)主介紹您跟開發(fā)商簽約的介紹費。當然這種風險作為購買一手房就都是存在的。
  　　至于操作中公證的必要性不大，原則上公證處也不會給你們公證的，您需要注意以下幾個方面。
  　　1、這種房屋的操作**難解決的就是付款方式了。您會擔心付款后改不了名字，業(yè)主會擔心改名后您不付款。所以首先要解決的就是付款方式。您需要確定的就是付款后，他能幫助您跟開發(fā)商簽訂《購房合同》，簽訂這個后，以后開發(fā)商辦理的就直接是您的房本了。只要開發(fā)商本身沒有什么問題，就基本沒有什么問題了。至于付款比較難找到第三方監(jiān)管，所以需要好好談?wù)?，對于業(yè)主也是存在風險的，一般流程是。他跟開發(fā)商解除協(xié)議，您跟開發(fā)商簽訂新的協(xié)議，如果他解除了，您又不要，那他就麻煩了。比較建議簽訂協(xié)議里約定分批付款，如果金額不大也可以多帶幾個人，帶著現(xiàn)金去，簽完合同再付款，安全第一哦。
  　　2、您需要了解下開發(fā)商的預(yù)售許可證是否已經(jīng)辦理或在有效期，如果沒有這個，開發(fā)商是出不了《購房合同》的，那么簽合同也就無從談起了。
  　　3、除了要簽訂購房合同，還需要更改發(fā)票及開發(fā)商給業(yè)主的全部資料上的名字全部換成您的。您可以去售樓處了解下，像業(yè)主現(xiàn)在的狀況都能取得哪些東西，這樣您心里也有數(shù)。尤其是發(fā)票，收據(jù)**為重要，收取時注意地址和您購買的是否一樣。
  　　**后強調(diào)下，這種買賣屬于期房轉(zhuǎn)讓，協(xié)議不大受法律保護，協(xié)議在法院可能被認定為無效合同，返還原狀。所以如果順利的話，就沒有什么事，如果不順利基本就是靠信用和協(xié)商了。所以多注意，抓住一個原則：簽訂合同時或后再付大部分款項，簽訂《購房合同》后您就跟一般買一手房一樣了，細節(jié)就是把所有資料都換成您的名字。
  　　**后祝您一些順利！
  

  查看全文↓ 2019-05-23 18:05:32

相關(guān)問題

• 問 ??期房法院能查封扣押嗎？誰來說說?。?/a>
  答

  1、欠債不還的，債權(quán)人有權(quán)請求法院強制執(zhí)行；2、我國《民訴法》第二百四十三條規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當履行義務(wù)部分的收入。但應(yīng)當保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需費用。人民法院扣留、提取收入時，應(yīng)當作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，被執(zhí)行人所在單位、銀行、信用合作社和其他有儲蓄業(yè)務(wù)的單位必須辦理。3、第二百四十四條被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。 　　采取前款措施，人民法院應(yīng)當作出裁定。4、綜上，欠債還不上法院會封房子的，法院可以查封房子。

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• 問 ??期房已按揭能換房嗎？誰來說說??？
  答

  按揭中的房子可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付。你可用買房人付的**款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶。一、首先二手房交易以房產(chǎn)證為準，有了房產(chǎn)證才可以上市交易。目前該房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證，因此暫不能辦理過戶手續(xù)。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。二、如果有出售條件，是可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請。目前銀行一般情況下，不辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。一般是是房主自籌資金還清貸款，取出產(chǎn)證；也有的是客戶以定金形式支付部分現(xiàn)金給賣方，以幫其取回房產(chǎn)證，這取決于客戶對賣方及所委托的中介公司的信任程度，而這種方式對買方來說存在風險，一般不會被接受。三、雖然管理部門規(guī)定二手房交易可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。但在實際操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體您還需要咨詢相關(guān)的銀行方面。據(jù)目前所知，只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。同時需要您委托中介代理公司向銀行方面申請轉(zhuǎn)按揭事宜，二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)銀行不接待個人辦理申請，需要您委托中介代理公司執(zhí)行。

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• 問 ??期房查封后能交房嗎？誰來說說?。?/a>
  答

  在執(zhí)行過程中，案外第三人對執(zhí)行的財產(chǎn)提出異議，主張財產(chǎn)權(quán)利的，法院會按程序受理異議并審查，異議成立的，終止相對應(yīng)財產(chǎn)的執(zhí)行，異議不成立的，恢復執(zhí)行?！　「鶕?jù)《執(zhí)行規(guī)定》的要求，在先查封法院對查封財產(chǎn)享有處分權(quán)，如果在先查封法院因某些原因不啟動或者拖延處分查封財產(chǎn)，則優(yōu)先受償債權(quán)的實現(xiàn)則將受制于在先查封案件的進展。甚至部分在先查封案件系債務(wù)人與第三人惡意串通偽造的訴訟，或者第三人在申請保全后怠于及時行使債權(quán)或者人為將債權(quán)訴訟過程復雜化，并且通過與債務(wù)人和解的方式達成還款期限很長（如10年甚至20年）的還款協(xié)議，將每期的還款額度壓低，約定在還款協(xié)議未履行完畢前不解除對財產(chǎn)的查封等。此時，在先查封案件遲遲未進入執(zhí)行程序，在先查封法院也無法及時對查封財產(chǎn)進行處置，優(yōu)先受償債權(quán)只有待在先查封案件審結(jié)并且進入執(zhí)行程序后才有可能實現(xiàn)。

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• 問 ??期房降價能打贏官司嗎？誰來說說??？
  答

  法律規(guī)定的可以退房的情形：　　我國法律規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效，依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。也就是說，如果簽訂合同的雙方當事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，房屋買賣合同成立后，合同雙方當事人須嚴格按照合同的約定全面履行自己的合同義務(wù)，任何一方不得擅自變更或者解除合同。　　可見，簽訂了購房合同，除了買賣雙方協(xié)商一致可以退房，一般是不能隨便退房的，除非符合法律規(guī)定的特殊情形，根據(jù)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購房人因開發(fā)商違約，購房人是解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商退房還款的，具體可以要求退房的情形有：　　(一)開發(fā)商延期交房　　除商品房買賣雙方另有約定，如果開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)購房者催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房人有權(quán)解除合同。同樣的，購房人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權(quán)解除合同。如果購房者在開發(fā)商延期交房后給了3個月寬限期，開發(fā)商仍然不能交房，購房者就可以退房并讓開發(fā)商賠償自己的損失。　　(二)房屋買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人　　房屋買賣合同成立后，開發(fā)商又將同一套房屋出賣給他人，不但對第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的權(quán)利。因此，法律賦予購房人解除合同的權(quán)利，并可以要求開發(fā)商賠償損失以維護自己的權(quán)益?！　?三)開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人　　購房合同訂立后，開發(fā)商沒有告訴購房人就將買賣的房屋抵押給第三人，這就使得購房人所購房屋處于隨時會被變賣或者拍賣的危險中，如果開發(fā)商不能向第三人履行債務(wù)，第三人就會把本屬于購房者的房屋拍賣，造成購房者人房兩空。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同并要求開發(fā)商賠償損失。當然，如果購房人同意出賣人設(shè)定抵押，自愿承擔風險的除外?！　?四)面積誤差比絕對值超出3%　　開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)按照合同約定的價格多退少補，購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人可以請求解除合同，開發(fā)商必須返還已付購房款及利息。　　(五)無法辦理所有權(quán)證　　購買期房簽訂的是商品房預(yù)售合同，需要等房屋交付之后才能辦理房產(chǎn)證。如果因為開發(fā)商的原因?qū)е路课萁桓兑院蟛荒苻k理房產(chǎn)證，比如開發(fā)商缺少必要的手續(xù)等等，那么購房者可以要求開發(fā)商退房并承擔損失賠償?！　?六)房屋質(zhì)量不合格　　購房者收房時如果發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門對房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認房屋質(zhì)量是否合格?！　∮纱丝梢姡徺I期房后開發(fā)商降價導致購房者利益受損并不是法定的退房理由，就像購買期房后房價大漲，開發(fā)商也不能要求您補差價一樣。但是，合同尊重的是賣買雙方達成一致的意思表示，也就是說如果購房者和開發(fā)商能夠就退房達成一致，無論是不是符合法律規(guī)定的退房理由，都可以退房。

  ??買期房能按時交工嗎？誰來說說??？

  答

  到交房時間不能按時交房的，開發(fā)商會付違約金，然后超過合同約定的延長交房日期，可以要求退房~

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