企業(yè)合并國(guó)有土地使用證改名字嗎? 房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用證名字不符能更名嗎

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• 141****1444

  除了你母親和你舅，你外婆還有沒(méi)有第一順序繼承人？沒(méi)有的話，憑你上述的材料就可以申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)人變更登記了，不需要評(píng)估和公證嘛。如果還有其它繼承人，那是有些麻煩呢。

  查看全文↓ 2019-06-06 16:51:32
• 152****9367

  完全可以，地隨房走，不管房屋轉(zhuǎn)讓幾手，只要合法取得了房產(chǎn)證，都可以辦理對(duì)應(yīng)的土地證。辦理變更時(shí)需要變更好的房產(chǎn)證和原土地證，如果找不到A，拿不到原土地證，可以掛失，公示期滿后，直接辦理變更手續(xù)。這手續(xù)很簡(jiǎn)單的，這種情況辦的也很多，具體問(wèn)題你可以咨詢你房屋所在地的土地部門。
  

  查看全文↓ 2019-06-06 16:51:28
• 132****8813

  作者：何帥領(lǐng) 石杰，萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所
  
  摘要：**高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》24條對(duì)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定條件作出了規(guī)定，筆者通過(guò)對(duì)認(rèn)定條件的分析，結(jié)合實(shí)踐中的具體情況，對(duì)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及其法律效力的認(rèn)定進(jìn)行了初步探討。
  
  關(guān)鍵詞：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同性質(zhì)認(rèn)定 法律效力
  
  
  
  
  
  由于房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)早已成為該行業(yè)的常見(jiàn)運(yùn)作模式，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在其中扮演了非常重要的角色。但該合同為合同法上的“無(wú)名合同”，長(zhǎng)期以來(lái)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的認(rèn)定及效力的判定一直沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)，在監(jiān)管方面亦不盡完善，故在實(shí)踐中，大量土地轉(zhuǎn)讓合同、借款合同、房屋買賣及租賃合同紛紛以“合作開(kāi)發(fā)”、“合建”、“聯(lián)建”等冠名，以合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的面目出現(xiàn)。其中，名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為尤為常見(jiàn)，對(duì)我國(guó)的土地管理制度形成了一定程度的影響，已受到了廣泛關(guān)注，**高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“《解釋》”）已對(duì)其進(jìn)行了定性1，但對(duì)該類型合同的認(rèn)定及效力方面并未明確規(guī)定，以下筆者就該類型合同的認(rèn)定及法律效力問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和探討，以求教于同仁。
  
  
  
  一、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定
  
  按照《解釋》，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可知，合作方共同出資、共享利潤(rùn)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)具備三大法律特征。其中，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是其**具實(shí)質(zhì)性的，實(shí)踐中，那些名不符實(shí)的“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同”的產(chǎn)生的主要原因是有的當(dāng)事人不愿承擔(dān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，也正是因?yàn)槿绱?，?dǎo)致這些合同因不具備合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律特征而被判定為其他性質(zhì)的合同。
  
  《解釋》第24條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件是提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人（下稱土地方）不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只收取固定利益，實(shí)際上就是不具備合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律特征。由于在實(shí)踐中不擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一方通常并非是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的決策方，《解釋》24條并未將土地方是否參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定的條件之一?！笆杖」潭ɡ妗敝械睦鎽?yīng)包括房產(chǎn)和貨幣，即無(wú)論約定分得固定數(shù)量房產(chǎn)還是貨幣，均應(yīng)理解為收取了固定利益。
  
  盡管《解釋》的上述規(guī)定對(duì)有些合建合同糾紛的解決提供了一定的法律依據(jù)，但是，在真正適用上述規(guī)定時(shí)實(shí)際上存在諸多難點(diǎn)。
  
  1、保底條款與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定
  
  既然《解釋》24條規(guī)定了名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就沒(méi)有將該種合同當(dāng)然認(rèn)定為無(wú)效，而是要按照有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的相關(guān)法律規(guī)定判斷該種合同是否有效。結(jié)果無(wú)外乎有效與無(wú)效，但在認(rèn)定有效的情況下，則似乎與保底條款相關(guān)規(guī)定存在沖突。
  
  **高人民法院于1990年11月12日頒布的《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》（下稱《解答》）中，對(duì)保底條款的效力問(wèn)題作出了規(guī)定?！督獯稹返?條明確規(guī)定聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款無(wú)效。認(rèn)定無(wú)效的理由主要有兩點(diǎn)，其一是保底條款違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧的原則；其二是有保底條款的聯(lián)營(yíng)，是名為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借款，違反了企業(yè)間不得拆借資金的金融法規(guī)。《解釋》24條中規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件——土地方不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只收取固定利益——恰恰就是《解答》中規(guī)定的認(rèn)定為保底條款的理由之一，這樣在兩司法解釋的實(shí)施中就存在矛盾。比如，A公司與B公司簽訂合作建房合同，合同約定A公司出土地，B公司出資金，由B公司負(fù)責(zé)組織建設(shè)，A公司不承擔(dān)建設(shè)及租售經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論項(xiàng)目贏利還是虧損，A公司固定分得5000萬(wàn)元（或固定房產(chǎn)）。上述約定條款符合《解釋》24條規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，假設(shè)合作建房合同實(shí)質(zhì)上符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備的條件，屬于有效合同，那么A公司固定分得的5000萬(wàn)元應(yīng)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。然而，若依據(jù)《解答》的上述規(guī)定，則上述約定條款屬于保底條款，應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效，而《解答》中規(guī)定的處理方法是：由雙方重新商定合理分配或按聯(lián)營(yíng)各方的投資比例重新分配項(xiàng)目利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，有關(guān)保底條款的規(guī)定與《解釋》24條的規(guī)定存在沖突。

  查看全文↓ 2019-06-06 16:51:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 企業(yè)合并國(guó)有土地使用證改名字嗎? 土地使用證能改名字嗎
  答

  完全可以，地隨房走，不管房屋轉(zhuǎn)讓幾手，只要合法取得了房產(chǎn)證，都可以辦理對(duì)應(yīng)的土地證。辦理變更時(shí)需要變更好的房產(chǎn)證和原土地證，如果找不到A，拿不到原土地證，可以掛失，公示期滿后，直接辦理變更手續(xù)。這手續(xù)很簡(jiǎn)單的，這種情況辦的也很多，具體問(wèn)題你可以咨詢你房屋所在地的土地部門。

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• 問(wèn) 企業(yè)合并國(guó)有土地使用證改名字嗎? 企業(yè)名稱變更，土地證和房產(chǎn)證如何變更？
  答

  　　1、農(nóng)民集體所有土地　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四條，農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。設(shè)區(qū)的市人民政府可以對(duì)市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記?！　】梢?jiàn)，農(nóng)民集體所有土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，才需要給使用權(quán)人發(fā)給土地使用證，發(fā)證機(jī)關(guān)為縣級(jí)或者市級(jí)土地管理部門。　　2、土地使用證的變更　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記?！　「鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

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• 問(wèn) ??用國(guó)有土地使用證可以貸款嗎?只有國(guó)有土地使用證怎么貸款呢用國(guó)有土地使用證
  答

  不能，需要有房產(chǎn)證才可以。抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄；有合法有效的購(gòu)房合同；以新購(gòu)住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的**款；已購(gòu)且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)國(guó)有土地使用權(quán)證和國(guó)有土地使用證是同一個(gè)嗎？
  答

  請(qǐng)問(wèn)國(guó)有土地使用權(quán)證和國(guó)有土地使用證是同一個(gè)嗎？

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• 問(wèn) 國(guó)有土地使用證怎么辦? 國(guó)有土地使用證可以過(guò)戶嗎
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)證由用地者到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局申請(qǐng)辦理。辦理程序（1）申請(qǐng)登記。由用地者到市國(guó)土資源局地籍股填寫土地登記申請(qǐng)書，提交申請(qǐng)人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來(lái)源證明文件。（2）地籍調(diào)查。由國(guó)土資源局派人到實(shí)地調(diào)查，全面核實(shí)土地登記申請(qǐng)的內(nèi)容，計(jì)算宗地面積，繪制宗地圖。（3）權(quán)屬審核。由國(guó)土資源局專職人員對(duì)申請(qǐng)登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來(lái)源、宗地面積等進(jìn)行審核。（4）注冊(cè)登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。（5）頒發(fā)土地證書。申請(qǐng)人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取

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