??沒有房產(chǎn)證可以拍賣嗎?房子能否作為拍賣標(biāo)的?

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• 152****2465

  考慮該拍賣標(biāo)的的實(shí)際狀況，衡諸于物權(quán)法對房屋所有權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在上述情況下，法院執(zhí)行中的裁定不能簡單的發(fā)生所有權(quán)變動的法律效力。這源于該拍賣標(biāo)的的事實(shí)狀況，涉及到司法權(quán)和行政權(quán)的界限問題。本文擬對上述問題做一簡要分析，并對物權(quán)法二十八條如何適用提出建議。
  一、拍賣無照房，拍賣標(biāo)的為何 依拍賣法規(guī)定，拍賣的標(biāo)的物應(yīng)該是委托人有權(quán)處分的物品和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。結(jié)合民法中有關(guān)物權(quán)的規(guī)定來看，拍賣的標(biāo)的物有如下特點(diǎn)： 第一，是物或財(cái)產(chǎn)權(quán)利(在這里僅在財(cái)產(chǎn)權(quán)利的外延下做探討)，其實(shí)作為拍賣標(biāo)的的物稱為財(cái)產(chǎn)權(quán)利也沒有問題，因?yàn)樵谀澄镒鳛榕馁u標(biāo)的時(shí)，其上一定有某種法律關(guān)系，或表現(xiàn)為對該物之所有權(quán)利或表現(xiàn)為可以對該物進(jìn)行處分的其他權(quán)利，對物的這些權(quán)利當(dāng)然是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。該財(cái)產(chǎn)權(quán)利有時(shí)表現(xiàn)為請求權(quán)，如債權(quán)請求權(quán)，這沒有問題。該權(quán)利的具體樣態(tài)取決于權(quán)利人對該財(cái)產(chǎn)的具體權(quán)利狀況; 第二，拍賣標(biāo)的在拍賣成交后即可以依該標(biāo)的在拍賣時(shí)的狀況從委托人處移轉(zhuǎn)于買受人，否則會造成拍賣標(biāo)的與轉(zhuǎn)移標(biāo)的在事實(shí)與法律上不相符合，為達(dá)到使標(biāo)的適于移轉(zhuǎn)的目的所投入的成本可能會超出履行附隨義務(wù)的范圍，進(jìn)一步導(dǎo)致當(dāng)事人之間產(chǎn)生成交確認(rèn)書范圍外的權(quán)利和義務(wù)甚至根本無法移轉(zhuǎn); 第三，符合其他法定條件。 拍賣前，以無照房為客體的所有權(quán)還沒有產(chǎn)生，拍賣的不能是所有權(quán)，只能是請求權(quán)。很明顯，依《物權(quán)法》第九條規(guī)定，房屋是不動產(chǎn)，其設(shè)立和轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記始生效力，某人方可對某房屋享有所有權(quán)或受讓人才是該房屋的所有權(quán)人。無照房拍賣前，因?yàn)榧任唇?jīng)登記取得房照，也沒有成交和過戶的生效法律文書，沒有《物權(quán)法》第二十八條的適用條件，因此說以無照房為客體的所有權(quán)此時(shí)沒有產(chǎn)生應(yīng)該沒有異議。 此時(shí)，無照房的建造者對該房享有的權(quán)利是：
  1.對該房進(jìn)行事實(shí)上的處分;
  2.依建造者的法律地位向房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)申請不動產(chǎn)登記、發(fā)給所有權(quán)證書;
  3.轉(zhuǎn)讓該房屋與他人的權(quán)利?？梢愿爬ǖ卣f這是拍賣無照房時(shí)的拍賣標(biāo)的，該標(biāo)的是事實(shí)上的利益和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但不能具體為所有權(quán)。 問題是一經(jīng)拍賣，生效法律文書確認(rèn)買受人的“所有權(quán)”并向房地產(chǎn)主管部門下達(dá)協(xié)助過戶通知時(shí)，是否可依物權(quán)法第二十八條關(guān)于物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定而使買受人獲得該無照房的所有權(quán)。
  二、拍賣不能使以無照房為客體的所有權(quán)得以設(shè)立 以房屋為客體的所有權(quán)是否符合條件而設(shè)立，屬行政權(quán)力的專有行使范圍。依物權(quán)法規(guī)定，房屋所有權(quán)之設(shè)立，得由有關(guān)行政相對人以相關(guān)民事主體地位向房地產(chǎn)主管部門提出申請，房地產(chǎn)主管部門經(jīng)法定程序?qū)彶楹髮Ψ戏ǘl件者立簿登記，發(fā)給不動產(chǎn)所有權(quán)證書，至此，該民事主體對登記在簿的某特定房屋方享有所有權(quán)。 司法權(quán)可以對已設(shè)立的所有權(quán)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中歸誰所有作出裁判，但卻不能以司法裁判使某所有權(quán)得以設(shè)立。物流轉(zhuǎn)過程中的所有權(quán)主體發(fā)生改變是執(zhí)行中的經(jīng)常現(xiàn)象，是以司法權(quán)對已經(jīng)存在的所有權(quán)的流轉(zhuǎn)或主體變更作出裁判，因而使其發(fā)生判項(xiàng)內(nèi)的拘束力。 但由于司法權(quán)與行政權(quán)的界限，作出決定時(shí)的具體考量內(nèi)容、目的和適用法律的不同，即使是司法機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)為司法審查中的行政裁判，也不能以司法機(jī)關(guān)的判斷代替行政機(jī)關(guān)在作出具體行政行為時(shí)的具體考量。如果司法機(jī)關(guān)可以自己的判斷代替行政機(jī)關(guān)的決定使某所有權(quán)得以設(shè)立，就會導(dǎo)致所有權(quán)設(shè)立登記前的繳稅環(huán)節(jié)被越過，而繳稅是所有權(quán)登記的必經(jīng)程序和條件，司法機(jī)關(guān)顯然也不適合在判定所有權(quán)設(shè)立的同時(shí)令取得所有權(quán)者補(bǔ)交稅款。此外，行政機(jī)關(guān)對所有權(quán)設(shè)立的種種條件和審查也會因司法機(jī)關(guān)的此種裁判而空置，行政管理的目的和功能可能因此落空。所以，司法機(jī)關(guān)只能要求房地產(chǎn)主管部門對符合法定條件的所有權(quán)登記申請履行作為義務(wù)、給予辦理登記手續(xù)，或者對違法的錯(cuò)誤作為予以撤銷并責(zé)令重新作出，但都不可以代替行政機(jī)關(guān)的所有權(quán)登記行為，以司法裁判使某所有權(quán)發(fā)生設(shè)立的法律效果。否則即進(jìn)入行政判斷的余地，構(gòu)成越權(quán)。 無照房在拍賣時(shí)未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行所有權(quán)登記，以其為標(biāo)的的所有權(quán)尚未設(shè)立?；谝陨显?，在執(zhí)行中不能因?yàn)榉ㄔ旱膱?zhí)行裁定使其得以設(shè)立。
  三、《物權(quán)法》第二十八條的正確理解與適用 基于前面的分析，可以看出法院制作的法律文書生效時(shí)只能使已經(jīng)因登記而產(chǎn)生的房屋所有權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律效力，不能發(fā)生使以無照房為客體的所有權(quán)得以設(shè)立的法律效果。所以，《物權(quán)法》第二十八條中因法院生效法律文書發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的效果就所有權(quán)來說，應(yīng)該指有照房，即經(jīng)主管行政部門登記而取得房屋所有權(quán)證書的房屋。否則，所有權(quán)尚未產(chǎn)生，何來其變更、轉(zhuǎn)讓或消滅。 拍賣無照房屋，拍賣的標(biāo)的是請求權(quán)。所以在拍賣公告中即使無法對該標(biāo)的給出一個(gè)準(zhǔn)確的概念，也要在通?！胺课荨钡谋硎龊笞⒚鳛闊o照房，拍賣會上要說明該情況。否則在拍賣成交后可能致買受人無法取得所有權(quán)，致買受目的落空，或?yàn)槿〉迷摯闻馁u的“所有權(quán)”標(biāo)的而額外支出，委托人可能要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 法院法律文書中如何表述。既然法院無權(quán)以自己的裁判使以無照房屋為客體的所有權(quán)得以設(shè)立，在拍賣成交后制作的法律文書中，對買受人買受的標(biāo)的或取得的權(quán)利顯然不能再以“所有權(quán)”的字眼來表述，但必須以某種方式，做可以確定其內(nèi)容和范圍的表述。在無照房屋拍賣成交并交付于買受人后，買受人實(shí)際占有了該房屋，取代了原“房主”的民事主體地位，在有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律和行政法規(guī)沒有禁止性規(guī)定的情況下，該地位使其取得向房地產(chǎn)主管部門申請所有權(quán)或其他物權(quán)登記的權(quán)利，是一種基于民法地位在公法關(guān)系上的請求權(quán);買受人還可以對該房屋為事實(shí)上的處分和收益。所以買受人取得的是一種在民法體系中沒有的、包含有事實(shí)利益和法律權(quán)利的復(fù)合體，無法以民法中既有的某個(gè)權(quán)利概念來表述，實(shí)際上甚至是難以表述。具體行文中可以側(cè)重買受人買受的標(biāo)的事實(shí)方面的狀況或買受人因此取得的民事主體的法律地位，至于其基于此種地位可以行使何種權(quán)利，則根據(jù)其他部門法的具體規(guī)定而定，法院不能越俎代庖。 除了執(zhí)行拍賣的場合以外，在對無照房屋的其他糾紛，如審判中對無照房屋的“所有權(quán)”爭議、指定交付無照房和判處沒收財(cái)產(chǎn)時(shí)涉及無照房屋等等，法院對無照房屋的裁判都不能使以其為標(biāo)的的所有權(quán)得以發(fā)生設(shè)立的法律效果。 以上，以無照房屋為例，分析了以其為客體的所有權(quán)能否因法院生效文書而設(shè)立的問題。同樣以無照房屋為客體，其上擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)或者占有的設(shè)立或發(fā)生能否因法院生效法律文書而發(fā)生設(shè)立、變更或消滅的法律效果有待進(jìn)一步深入研究。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:48:03
• 156****7431

  　　1、法院委托拍賣的房產(chǎn)，不一定可以辦理房產(chǎn)證。
  　　2、能否辦理房產(chǎn)證取決于是否竣工驗(yàn)收合格，并向房產(chǎn)部門備案。
  　　3、另外還需向房地產(chǎn)登記中心進(jìn)行初始登記(即大確權(quán))。完成了初始登記，房產(chǎn)登記中心才會有該樓盤的檔案資料，才能為業(yè)主們辦理房產(chǎn)證。
  　　4、另外因歷史原因未繳清地價(jià)款，或者開發(fā)商將土地使用權(quán)抵押貸款而未解封的，也不能辦理房產(chǎn)證。
  　　溫馨提示：
  　　1、 法院是按標(biāo)的物的現(xiàn)狀委托拍賣行拍賣，即房屋作為法院的執(zhí)行標(biāo)的物，被執(zhí)行時(shí)是什么狀況，法院就按照其現(xiàn)有狀況去拍賣。而爛尾未完工或未驗(yàn)收的房屋雖不具備使用條件，不能辦證，但并非沒有價(jià)值，不能變現(xiàn)。
  　　2、只要拍賣的程序是合法的，法院的做法就是合法的。對于不能辦理房產(chǎn)證的問題，法院不承擔(dān)責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:47:53
• 155****5633

  1、沒有房產(chǎn)證的房屋，法院也可以進(jìn)行拍賣。
  　　2、法院在拍賣前，應(yīng)當(dāng)告知競拍人該房屋沒有房產(chǎn)證的事實(shí)，及法律風(fēng)險(xiǎn)。如果競拍人愿意承受的，可以參加競拍。競拍成功后，法院以房屋的現(xiàn)狀交付給買受人。由買受人自行負(fù)責(zé)房產(chǎn)證的辦理事宜，不能辦理的，自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
  　　3、法院無法拍賣成交的，法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，以房屋抵償債務(wù)。同時(shí)這里的交付也是以房屋現(xiàn)狀進(jìn)行交付。
  　　《**高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知》
  　　二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:47:42

相關(guān)問題

• 問 ??沒有房產(chǎn)證可以拍賣嗎?沒有房產(chǎn)證的房子能否作為拍賣標(biāo)的?
  答

  　1、沒有房產(chǎn)證的房屋，法院也可以進(jìn)行拍賣。　　2、法院在拍賣前，應(yīng)當(dāng)告知競拍人該房屋沒有房產(chǎn)證的事實(shí)，及法律風(fēng)險(xiǎn)。如果競拍人愿意承受的，可以參加競拍。競拍成功后，法院以房屋的現(xiàn)狀交付給買受人。由買受人自行負(fù)責(zé)房產(chǎn)證的辦理事宜，不能辦理的，自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！　?、法院無法拍賣成交的，法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，以房屋抵償債務(wù)。同時(shí)這里的交付也是以房屋現(xiàn)狀進(jìn)行交付?！　　?*高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知》　　二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

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• 問 沒有房產(chǎn)證可以拍賣嗎?法院拍賣沒有房產(chǎn)證的房子能買嗎?
  答

  你好在嗎

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• 問 ??沒有房產(chǎn)證可以拍賣嗎?法院拍賣沒有房產(chǎn)證的房子怎么辦理房產(chǎn)證?
  答

  法院拍賣沒有房產(chǎn)證的房子，可以申請辦理你的房產(chǎn)證：《房屋登記辦法》：第三十五條因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實(shí)。一、法院對涉案財(cái)產(chǎn)的拍賣是依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效率的裁判文書，在當(dāng)事人不依法履行義務(wù)時(shí)對當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制處置手段。二、根據(jù)**高法院查封規(guī)定和拍賣規(guī)定，法院拍賣房子的流程如下：1、法院發(fā)出查封裁定到房管局查封被執(zhí)行人的房屋產(chǎn)權(quán)。2、委托評估公司對房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。3、評估結(jié)果出來后，根據(jù)評估價(jià)值，確定拍賣保留價(jià)。4、委托拍賣公司或網(wǎng)絡(luò)拍賣對房屋進(jìn)行拍賣。拍賣活動由拍賣公司或經(jīng)網(wǎng)絡(luò)管理實(shí)施，法院全程監(jiān)管。5、拍賣成交的，法院依據(jù)成交確認(rèn)書作出裁定，確定拍賣成交的法律效力和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次拍賣保留價(jià)的基礎(chǔ)上降價(jià)10-20%，再次委托拍賣。7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎(chǔ)上再降價(jià)拍賣。對房屋的拍賣，**多可以進(jìn)行三次拍賣。8、經(jīng)拍賣不能成交的，可以再次變賣，變賣再不能成交，依情況抵償債務(wù)或解除查封。三、過戶房屋登記法第十二條　申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請，但本法另有規(guī)定的除外?！　∮邢铝星樾沃唬暾埛课莸怯浀?，可以由當(dāng)事人單方申請：　?。ㄒ唬┮蚝戏ńㄔ旆课萑〉梅课輽?quán)利；　　（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；拍賣成交的，人民法院依據(jù)確認(rèn)成交裁定向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助產(chǎn)權(quán)登記變更通知書，協(xié)助通知發(fā)出后30日內(nèi)買受人可以持成交書、成交確認(rèn)裁定以及必要的身份證明材料（個(gè)別地方可能有限購的規(guī)定資料以及法院的解除查封裁定書等）自行申請過戶手續(xù)。應(yīng)當(dāng)注意的是：法院拍賣過戶的稅費(fèi)一般由買受人承擔(dān)。參加競拍前要咨詢清楚。

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• 問 沒有房產(chǎn)證可以拍賣嗎
  答

  1、沒有房產(chǎn)證的房屋，法院也可以進(jìn)行拍賣?！　?、法院在拍賣前，應(yīng)當(dāng)告知競拍人該房屋沒有房產(chǎn)證的事實(shí)，及法律風(fēng)險(xiǎn)。如果競拍人愿意承受的，可以參加競拍。競拍成功后，法院以房屋的現(xiàn)狀交付給買受人。由買受人自行負(fù)責(zé)房產(chǎn)證的辦理事宜，不能辦理的，自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 房子沒有房產(chǎn)證會被拍賣嗎？如何拍賣啊？
  答

  需要看沒有房產(chǎn)證的原因。如果是將來能發(fā)，就可以拍賣。如果是違章建筑而不可能取得房產(chǎn)證的就不能拍賣。另外，法院出據(jù)的判決書，登報(bào)聲名，就可以作廢原來的房產(chǎn)證。房產(chǎn)證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

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