有土地使用證可以建房嗎? 以租賃形式取得國有土地使用證建房可以辦理產(chǎn)權(quán)嗎？

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• 147****4852

  只有準(zhǔn)建證，沒有土地使用證不可以建房。
  建房需要以下四證：
  《土地使用權(quán)證》：又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
  《建設(shè)工程施工許可證》：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:07:10
• 133****7510

  農(nóng)村的房屋土地性質(zhì)為集體所有，一般是沒有發(fā)土地使用證的，在原址上建房屋，不擴(kuò)張新面積直接就可以建，需要擴(kuò)張新面積或另立新址的，需要進(jìn)行審批后方可建設(shè)。
  一、村委研究通過
  村委在研究村民建房申請時(shí)，支部書記負(fù)責(zé)召集，召開由村兩委成員和部分黨員、村民代表共同參加，管區(qū)派員列席研究的專題會議。對提出申請建房的村民資格進(jìn)行審查，即審查是否符合申請建房的條件。與會三分之二以上同意視為通過，張榜公布七日無異議后，管區(qū)工作人員、村支部書記、村主任、村經(jīng)辦人簽字蓋章后再加蓋村委公章，分別報(bào)鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心與國土資源所申請批準(zhǔn)。
  二、公示
  審查完畢后，村委將研究通過的建房戶的名單、位置、面積等情況在村內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于7天。
  三、現(xiàn)場勘察和初審
  公示七日無異議后，村兩委成員、鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心、國土資源所、財(cái)政所到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察，填寫《農(nóng)村村民建房、宅基地使用申請書》。鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心、國土資源所根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行現(xiàn)場初審，并提出用地和規(guī)劃建設(shè)的要求?！　?br/>四、鎮(zhèn)政府審查
  由領(lǐng)導(dǎo)小組研究審批，各成員單位會簽后由鎮(zhèn)長簽字，批準(zhǔn)后，到鎮(zhèn)鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心填寫《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書申請審批表》，由鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心上報(bào)市城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn);批準(zhǔn)后持《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書申請審批表》、戶口薄、身份證有關(guān)證件到鎮(zhèn)國土資源所填寫《宅基地批準(zhǔn)證書》，辦理宅基地審批手續(xù)，上報(bào)平度市人民政府批準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:07:05
• 132****6328

  有使用條件限制的，比如你租賃的土地用途是什么，有工業(yè)、倉庫、商業(yè)、或者農(nóng)業(yè)用地，租賃的只有臨時(shí)建設(shè)用地可用于蓋房子，國有建設(shè)用地必須是通過出讓、招拍掛、劃撥才可以得到的。
  所以不可以了，因?yàn)槟闶亲赓U形式

  查看全文↓ 2019-06-11 10:07:01
• 143****6918

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  近年來，土地的生產(chǎn)要素特性日益受到重視，且以其稀有性特質(zhì)成為房地產(chǎn)發(fā)展的限制性環(huán)節(jié)，也正是由于它的這種特質(zhì)，決定了對有限土地的獲得成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要條件，同時(shí)，也是整個(gè)房地產(chǎn)市場能否健康有序發(fā)展的前提。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行越來越嚴(yán)格的調(diào)控政策，如控制供地總量及單項(xiàng)土地供應(yīng)規(guī)模﹑調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，加之房地產(chǎn)的發(fā)展逐步走向規(guī)范化，使土地使用權(quán)的取得難度日益加大。在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)都在利用各自的優(yōu)勢，通過各種方式取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)是獲得項(xiàng)目開發(fā)用地使用權(quán)，開發(fā)商取得土地使用權(quán)的方式包括出讓、股權(quán)收購、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等多種方式。不同的取得方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有著不同的影響。
  
  一、以招、拍、掛方式出讓獲得土地使用權(quán)
  
  根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。目前，絕大多數(shù)國有土地使用權(quán)都必須在政府設(shè)立的土地交易中心通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。
  
  （一） 土地出讓招拍掛的范圍
  
  鑒于當(dāng)前的土地供應(yīng)政策和現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策背景下,以招標(biāo)拍賣掛牌出讓獲取國有土地使用權(quán)成為目前土地市場上的取得一手地的主要方式。
  
  根據(jù)2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、2004年3月31日《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》、2007年9月28日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、2007年12月3日《土地儲備管理辦法》等規(guī)定，目前我國招拍掛出讓國有土地使用權(quán)的范圍包括：第一，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地；第二，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的；第三，劃撥土地使用權(quán)改變用途或者轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招拍掛出讓的；第四，出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招拍掛出讓的；第五，依法應(yīng)當(dāng)招拍掛的其他情形。
  
  
  須注意的是，鑒于采礦用地的取得要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提，國土資源部在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中明確指出，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。
  
  （二）土地出讓招拍掛的方式及其對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  1、“凈地出讓”方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  所謂“凈地”出讓，是指國家或政府在完成征地、拆遷、土地平整后將土地出讓給使用人的一種出讓方式。即擬出讓地塊權(quán)屬清晰，規(guī)劃明確，地面干凈無附著物，受讓方得到土地后可直接用于開發(fā)。凈地出讓往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對簡單。“凈地”出讓的法律依據(jù)是我國《土地儲備管理辦法》，該辦法規(guī)定土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件，即完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，場地內(nèi)達(dá)到開工條件。目前，凈地出讓是我國土地一級市場采取的一種主要出讓方式，采取該方式獲取土地使用權(quán)，面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沒有大的影響。
  
  但提醒開發(fā)商注意：第一，我國法律規(guī)定能夠出讓的土地只限于國有土地，集體土地不得出讓，只能采取租賃等方式開發(fā)利用；第二，國有土地使用權(quán)出讓的主體只限于市、縣人民政府土地管理部門；第三，該處的“縣”，非指“縣級”，不包括市轄區(qū)和開發(fā)區(qū)管理委員會，但對于開發(fā)商與開發(fā)區(qū)管理委員會在2005年8月1日前簽訂的出讓合同，如果起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)，合同仍然有效，否則合同無效。
  
  2、“非凈地出讓”方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  所謂“非凈地出讓”，是指出讓人通過招拍掛的方式出讓標(biāo)的土地時(shí)附加了諸如拆遷補(bǔ)償安置項(xiàng)目、舊城改造等項(xiàng)目的出讓方式。這種出讓方式涉及到土地的一級開發(fā)。土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)）。
  
  按照現(xiàn)行土地政策，土地一級開發(fā)一般由土地儲備機(jī)構(gòu)完成。按照國土部、財(cái)政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的 《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。據(jù)了解，除直接從事一級開發(fā)之外，一些土地儲備部門成立“城市建設(shè)開發(fā)投資公司”，進(jìn)行融資和一級開發(fā)，即“政府行為，公司運(yùn)作”。 2011年，國土資源部發(fā)文明確，在3月底前，土地儲備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。這一政策的出臺，給了房地產(chǎn)開發(fā)商新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:06:57

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• 問 以租賃形式取得土地使用證建房可以辦理建設(shè)手續(xù)嗎
  答

  有使用條件限制的，比如你租賃的土地用途是什么，有工業(yè)、倉庫、商業(yè)、或者農(nóng)業(yè)用地，租賃的只有臨時(shí)建設(shè)用地可用于蓋房子，國有建設(shè)用地必須是通過出讓、招拍掛、劃撥才可以得到的。所以不可以了，因?yàn)槟闶亲赓U形式

  全部3個(gè)回答>
• 問 有土地使用證可以建房嗎? 有國有土地使用證，可以建房辦理房產(chǎn)證嗎
  答

  只有準(zhǔn)建證，沒有土地使用證不可以建房。建房需要以下四證：《土地使用權(quán)證》：又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》：是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

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• 問 有土地使用證可以建房嗎?有土地使用證可以拿建房執(zhí)照嗎？
  答

  農(nóng)村集體土地使用證辦理程序一、申請1、由農(nóng)村村民個(gè)人向所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所提出申請，領(lǐng)取土地登記申請審批表。2、提交個(gè)人身份證或農(nóng)村居民戶口簿復(fù)印件一份。3、土地權(quán)屬材料（82年5月14日以前，提交村、隊(duì)權(quán)屬來源證明書；82年5月14日以后，提交農(nóng)村建房使用證；97年4月以后提交農(nóng)村建房申請書、農(nóng)村建設(shè)用地批準(zhǔn)書等）。二、調(diào)查由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所對申請者的用地進(jìn)行地籍調(diào)查、地籍測量、申請人現(xiàn)場指界、鄰宗地簽字蓋章，填寫地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖。三、審核先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所進(jìn)行審核，再報(bào)縣國土資源局審核，審核用地材料是否合法，用地界線是否無爭議，用地面積是否準(zhǔn)確。四、審批經(jīng)審核符合“用地面積清楚，界址準(zhǔn)確，權(quán)屬合法，無爭議”原則的，可批準(zhǔn)并進(jìn)行張榜公布，在公布一個(gè)月內(nèi)無單位或個(gè)人對其提出爭議的，由縣人民政府頒發(fā)集體土地使用證。

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• 問 土地使用證可以出租嗎? 租賃土地能取得土地使用證嗎？
  答

  如果是國有土地使用權(quán)證，是可以轉(zhuǎn)讓（買賣）的，如果是集體土地，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

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• 問 ??用國有土地使用證可以貸款嗎?只有國有土地使用證怎么貸款呢用國有土地使用證
  答

  不能，需要有房產(chǎn)證才可以。抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；有合法有效的購房合同；以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價(jià)款30%的**款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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