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小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因為他賣給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對象跟商品房的銷售對象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證），但是**主要的是沒有進行集體土地征用改變?yōu)閲型恋?，然后進行召拍掛的程序來進行相關(guān)的商品房土地的取得和預售等程序。小產(chǎn)權(quán)房如果進行了交易行為等不等于違章建筑，我們認為如果嚴格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進行了實際出售，那么是不是嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認為也要結(jié)合實踐中各方面的具體措施來定。
全部5個回答>??小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎?小產(chǎn)權(quán)房屬不屬于違章建筑?
143****5434 | 2019-06-12 07:34:05
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134****8299
違章建筑即是違反國家法律法規(guī)規(guī)章的強制性規(guī)定建造的房屋。國家沒有統(tǒng)一的定義，各地方政府則有明確的規(guī)定。一般是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。
查看全文↓ 2019-06-12 07:35:27
而小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的房屋。
從根本上來說區(qū)別的話，違章建筑的存在和交易都是不合法的，而小產(chǎn)權(quán)房的存在是合法的，但交易是不合法的。 -
135****1755
小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因為他賣給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對象跟商品房的銷售對象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證），但是**主要的是沒有進行集體土地征用改變?yōu)閲型恋?，然后進行召拍掛的程序來進行相關(guān)的商品房土地的取得和預售等程序。
查看全文↓ 2019-06-12 07:35:18
小產(chǎn)權(quán)房如果進行了交易行為等不等于違章建筑，我們認為如果嚴格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進行了實際出售，那么是不是嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認為也要結(jié)合實踐中各方面的具體措施來定。 -
156****4894
是違法的，不能買賣。
查看全文↓ 2019-06-12 07:35:12
小產(chǎn)權(quán)房又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房
法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。 -
151****6659
在我們客觀現(xiàn)實當中，違章建筑所呈現(xiàn)出來的形式、表象是各種各樣的，主要有以下幾種形式：
查看全文↓ 2019-06-12 07:35:07
1.企業(yè)廠房或住宅的方式；
2.在住宅擴建之后沒有報批的方式；
3.集體土地上建的小產(chǎn)權(quán)房，當然這個在實踐中是有爭議的，到底屬不屬于違章建筑；
4.取得了國有工業(yè)用地國有土地但是建設(shè)工程報批的時候沒有相應的報批程序和報批手續(xù)；
5.臨時建筑超期了。給你批兩年的臨時建筑期限結(jié)果超期了，沒有繼續(xù)申請延期或是申請延期對方不批準；
以上的幾種形式都可能導致**后呈現(xiàn)出來的客觀現(xiàn)實就是--你的地方屬于違章建筑。但全國現(xiàn)在正在大范圍的拆違章建筑客觀前提之下，我們也要進行違章建筑的區(qū)分，到底哪些進行違章建筑？
違章建筑的區(qū)分
城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十條、土地管理法以及物權(quán)法等相關(guān)的法律適用當中對違章建筑的確認和處罰措施進行了程序性階梯型的適用，比如能補辦相關(guān)手續(xù)的應該補辦手續(xù)，能夠通過罰款之后補辦相關(guān)程序的就應該通過罰款后補辦，如果能夠客觀現(xiàn)實存在不干擾國防安全公共安全、城市的市容市貌等沒有實質(zhì)影響的，原則上也不應該認定為違章建筑。包括政府早期進行招商引資進來的和一些有相關(guān)的建筑的合法性認定的職權(quán)部門所做的相關(guān)默許、認可、鼓勵等等，到底屬不屬于違章建筑呢？在客觀現(xiàn)實中都應該進行區(qū)別對待。
從以前的違章建筑拆除中，只有危害到國家安全和公共安全和市容市貌才能涉嫌到違章建筑。在集體土地特別是宅基地上，為了滿足自己的住宅人由于不滿足居住面積的問題，在自己合法的宅基地上或土地使用權(quán)進行改擴建的話，我們認為隨便認定為違章建筑，但是現(xiàn)在在浙江臺州、杭州、寧波、溫州等地，在進行大范圍進行拆違的時候根本不進行區(qū)別對待。我們認為要進行區(qū)別對對待，不管是具體表現(xiàn)什么形式一定要看來源，看他在合法的法律對違章建筑的鑒定程序當中屬于哪個階段，我們到底應該采取哪些法律措施，是否能夠補救？是否能夠采取相關(guān)的其他的法律手段予以確認相關(guān)的合法權(quán)利呢？我們都應該在這方面進行實際的探討。
集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房
首先集體土地上能不能蓋房子？能不能蓋樓房？如果是集體建設(shè)用地、非耕地上是可以的。但是為什么叫小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房的原因在于你在集體土地上建設(shè)的房屋進行公開出售，公開出售也就是說不是給集體土地成員建設(shè)的，而是賣給了集體土地成員之外的人。由于你沒有進行土地征用，變成國有土地沒有交土地出讓金，侵犯了國家的土地管理秩序，侵犯了商品房預售買賣的相關(guān)法律規(guī)定，這是一種不合法的程序。但是小產(chǎn)權(quán)房到底屬不屬于違章建筑呢？我們認為是必須先買賣之后，買的人是非本集體組織成員的，這個房屋的權(quán)屬就是小產(chǎn)權(quán)房，如果建設(shè)完后并沒有買賣，或者說我都是給集體組織成員住的就不能算小產(chǎn)權(quán)房。
違章建筑的執(zhí)法程序
違章建筑的執(zhí)法程序也有互相的、完整的執(zhí)法程序。首先要給當事人陳述申辯的權(quán)利，房屋怎么來的？為什么這么建設(shè)？經(jīng)過哪些相關(guān)部門的認可？都應該給陳訴申辯的權(quán)利。陳訴申辯完了后即便認定了是違建也要給復議訴訟的權(quán)利。現(xiàn)在是必須按照行政強制法的相關(guān)規(guī)定，是法院判完之后還是屬于違章建筑，你才能行使行政職權(quán)。有一個行政職權(quán)行使的次序和程序問題，現(xiàn)在很多地方都不管這個問題，只要你拿不出建設(shè)工程規(guī)劃許可證來，認定你的房子是違章建筑就拆除。我也不管法律程序怎么規(guī)定，我們認為這是一個具體行政行為違法的一個非常明顯的方面，是不可以鼓勵和蔓延的，這也是對不動產(chǎn)或私權(quán)的無情的踐踏，這是不應該鼓勵的。
多種方式化解違章建筑
現(xiàn)在很多地方試行違章建筑在交過土地出讓金后是否能夠上市進行市場交易，特別是小產(chǎn)權(quán)房，補交了相關(guān)的土地出讓金，補辦了相關(guān)的土地征用程序，如果說都交完了并且建筑也是合格的，能夠進行竣工驗收的能否進行實際交流，這就是互相探討的問題。包括企業(yè)廠房，我發(fā)現(xiàn)到了工業(yè)園區(qū)中，特別是自發(fā)的工業(yè)園區(qū)中，企業(yè)廠房建筑的安全質(zhì)量、建筑風格以及建筑跟市容市貌我認為完全是搭配的，對于這種是不是在認定違章建筑的時候有一些人性化的考慮。你既然大部分都符合我城市規(guī)劃的要求，只不過沒有申辦相關(guān)的證照，是不是能夠采取一定的使用期限的方式，比如講可以賦予你使用10年，十年之后我要進行罰沒。也就是把使用權(quán)先給他，或者說罰沒之后我再進行反租賃。我發(fā)現(xiàn)在北京大興就有這種方式，先罰沒，罰沒之后企業(yè)想在這正常生產(chǎn)經(jīng)營，再反租給你。違章建筑不應該采取通通強制拆除的方式，應該采取多種方式來消化化解違章建筑，可以通過罰沒，、罰款、綜合整治或進行工程質(zhì)量鑒定，符不符合工程質(zhì)量各方面的要求，都符合了應該采取多種方式來解決這個問題。 -
145****5475
什么是違章建筑
查看全文↓ 2019-06-12 07:34:57
一、違章建筑的概念
建筑物，是指運用各種材料生產(chǎn)出來的具有各種使用價值的建筑物、構(gòu)筑物，是人可以在其中進行生活或生產(chǎn)活動的、固定于土地之上的房屋或其他場所，如住宅、辦公樓、廠房、庫房等。
違章建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建和改建的建筑物。
違章建筑，主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑。（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑。（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑。（4）擅自將臨時建筑設(shè)成為永久性建筑。（《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第39條和40條）
二、違章建筑的特征
違章建筑，是指違反法律和政策的規(guī)定，由公民或法人擅自建造的建筑物及構(gòu)筑物，通常表現(xiàn)為擅自搭建的棚房、攤位、簡易樓宇等。
違章建筑**主要的特征就是不具有合法性，即違章建筑是不受法律保護的。由于其違反了法律的禁止性規(guī)定，所以原則上不賦予當事人所有權(quán)，不能依法進行產(chǎn)權(quán)登記（《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條和第23條）。但是，違章建筑物本身仍然是物的一種，在有關(guān)行政主管部門未依法認定要求拆除之前，違章建筑建造者仍然對物享有某些物權(quán)法上的權(quán)利。這些權(quán)利主要包括：
1、有權(quán)處分建筑材料。雖然建造人對該建筑物不享有所有權(quán)，因此亦不享有處分權(quán)，但違章建筑物建造人對違章建筑物的構(gòu)筑材料享有所有權(quán)，對構(gòu)筑材料當然享有處分權(quán)。
2、有權(quán)占有建筑物。占有是一種事實而非一種權(quán)利，是一種人對物的控制與支配狀態(tài)。占有可因享有所有權(quán)、他物權(quán)或者其他權(quán)利而發(fā)生，也可因某種缺乏權(quán)利依據(jù)的行為以及單純的自然事實而發(fā)生。違章建筑物盡管不能取得所有權(quán)，但因為建造人對該違章建筑物具有事實上的管領(lǐng)力，可以成立占有。這種占有的事實狀態(tài)受法律保護。
3、有權(quán)使用建筑物。占有的目的并不僅僅是據(jù)為己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。違章建筑之上的使用權(quán)是一種臨時性使用權(quán)。一旦建筑物被拆除，使用權(quán)隨即消滅；或者違章建筑取得合法性之后，該種違章建筑之上的使用權(quán)也就消滅，轉(zhuǎn)化為合法建筑的使用權(quán)（《城市房屋拆遷管理條理》第32條和第35條）。
4、有權(quán)對違章建筑收益。違章建筑的所有人對違章建筑的占有是有權(quán)占有，所以其當然有權(quán)收益，只是這種收益權(quán)應當受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。
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小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因為他賣給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對象跟商品房的銷售對象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證），但是**主要的是沒有進行集體土地征用改變?yōu)閲型恋兀缓筮M行召拍掛的程序來進行相關(guān)的商品房土地的取得和預售等程序。小產(chǎn)權(quán)房如果進行了交易行為等不等于違章建筑，我們認為如果嚴格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進行了實際出售，那么是不是嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認為也要結(jié)合實踐中各方面的具體措施來定。
全部3個回答> -
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小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因為他賣給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對象跟商品房的銷售對象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證），但是**主要的是沒有進行集體土地征用改變?yōu)閲型恋?，然后進行召拍掛的程序來進行相關(guān)的商品房土地的取得和預售等程序。小產(chǎn)權(quán)房如果進行了交易行為等不等于違章建筑，我們認為如果嚴格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進行了實際出售，那么是不是嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認為也要結(jié)合實踐中各方面的具體措施來定。
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什么是違章建筑一、違章建筑的概念建筑物，是指運用各種材料生產(chǎn)出來的具有各種使用價值的建筑物、構(gòu)筑物，是人可以在其中進行生活或生產(chǎn)活動的、固定于土地之上的房屋或其他場所，如住宅、辦公樓、廠房、庫房等。違章建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建和改建的建筑物。違章建筑，主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑。（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑。（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑。（4）擅自將臨時建筑設(shè)成為永久性建筑。（《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第39條和40條）二、違章建筑的特征違章建筑，是指違反法律和政策的規(guī)定，由公民或法人擅自建造的建筑物及構(gòu)筑物，通常表現(xiàn)為擅自搭建的棚房、攤位、簡易樓宇等。違章建筑**主要的特征就是不具有合法性，即違章建筑是不受法律保護的。由于其違反了法律的禁止性規(guī)定，所以原則上不賦予當事人所有權(quán)，不能依法進行產(chǎn)權(quán)登記（《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條和第23條）。但是，違章建筑物本身仍然是物的一種，在有關(guān)行政主管部門未依法認定要求拆除之前，違章建筑建造者仍然對物享有某些物權(quán)法上的權(quán)利。這些權(quán)利主要包括：1、有權(quán)處分建筑材料。雖然建造人對該建筑物不享有所有權(quán)，因此亦不享有處分權(quán)，但違章建筑物建造人對違章建筑物的構(gòu)筑材料享有所有權(quán)，對構(gòu)筑材料當然享有處分權(quán)。2、有權(quán)占有建筑物。占有是一種事實而非一種權(quán)利，是一種人對物的控制與支配狀態(tài)。占有可因享有所有權(quán)、他物權(quán)或者其他權(quán)利而發(fā)生，也可因某種缺乏權(quán)利依據(jù)的行為以及單純的自然事實而發(fā)生。違章建筑物盡管不能取得所有權(quán)，但因為建造人對該違章建筑物具有事實上的管領(lǐng)力，可以成立占有。這種占有的事實狀態(tài)受法律保護。3、有權(quán)使用建筑物。占有的目的并不僅僅是據(jù)為己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。違章建筑之上的使用權(quán)是一種臨時性使用權(quán)。一旦建筑物被拆除，使用權(quán)隨即消滅；或者違章建筑取得合法性之后，該種違章建筑之上的使用權(quán)也就消滅，轉(zhuǎn)化為合法建筑的使用權(quán)（《城市房屋拆遷管理條理》第32條和第35條）。4、有權(quán)對違章建筑收益。違章建筑的所有人對違章建筑的占有是有權(quán)占有，所以其當然有權(quán)收益，只是這種收益權(quán)應當受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。
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小產(chǎn)權(quán)房不是違法建筑。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。
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