如何辨別小產權房?購買房子時如何辨別小產權房

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• 133****0841

  這個簡單。直接查5證。其中看土地使用權。大產權是國土出讓性質。小產權是集體土地。兩者差別很大。

  查看全文↓ 2019-06-14 09:18:13
• 157****3912

  拆遷律師教你識別大產權和小產權房產證的區(qū)別 拆遷律師介紹：房產權本來是不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成 了社會上一些約定成俗的說法，對“大產權”和“小產權”在不同情況下有不同解釋。
  第一種解釋：發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人 的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的，相對講發(fā)展商的大，購房人的小。
  這種解釋對購房人 第二種解釋：國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小 產權。
  購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā) 的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。 第三種解釋：買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土 地出讓金的叫“小產權”。
  按這種解釋普通商品房就是“大產權”房，經(jīng)濟適用房就是“小 產權”房，對這個區(qū)別購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
  房地產商 提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的“小產權”；如果是通過“出讓” 或“轉讓”得來，就是這里所說的“大產權”。二手房、集資建房、房改售房、回遷房不在 筆者本文討論的范圍之內，可以使用標準合同，也可使用其他合同。 **近拆遷律師又聽到網(wǎng)友介紹：現(xiàn)在有些開發(fā)商將項目的尾盤不再出售產權，而是出售 使用權。買這種房比買同類產權房便宜，但購房人還要每月按政府規(guī)定的公房出租價格交納 房租（現(xiàn)在是3 元／平方米）業(yè)內管這種房也叫小產權房。
  對這種情況，筆者提醒購房者買 因此購房人簽合同時，對〖土地使用權出讓合同號〗、〖土地使用權劃撥批準文件號〗、 〖劃撥土地使用權轉讓批準文件號〗應該三選一，不能糊里糊涂都保留。
  如果一個都選不出 來，就要考慮一下自己買的房將來是否根本不會得到國家發(fā)的房產證。

  查看全文↓ 2019-06-14 09:18:08
• 136****1560

  什么叫小產權房？
  
  小產權房主要有3種解釋：一是針對開發(fā)商的產權而言，將開發(fā)商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這是因為購房人的產權是由開發(fā)商產權分割而來。二是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房是大產權房，經(jīng)濟適用房就是小產權房。
  
  第三種就是前面?zhèn)鲉卫镎f到的小產權房，也是通常意義上的小產權房，這種房屋的產權不是由國家頒發(fā)，產權證由鄉(xiāng)村一級政府發(fā)放，也叫“鄉(xiāng)產權房”。這種小產權房產生的原因是我國實行國有土地所有制和集體土地所有制，農村宅基地屬集體所有，小產權房不能向非本集體成員的人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。農民將房屋賣給城市居民的行為不受法律保護。
  
  小產權房產生的原因是什么？
  
  大中城市房價過高是產生小產權房的重要原因。由于大城市人口流入較多、土地供應有限等原因，不少大城市房價一路高漲，小產權房存在大量現(xiàn)實的購買群。另一方面，小產權房是農村集體在集體建設用地和宅基地上建設的房屋，不需要繳納土地出讓金等，所以價格相對低廉。但是，在目前的法律框架下，小產權房是不合法的?！靶‘a權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。針對這一現(xiàn)象，國土資源部門曾再三重申，小產權房是占用集體土地搞建設，屬于違法用地，不得登記發(fā)證，不得向城鎮(zhèn)居民出售。
  
  購買小產權房存在哪些風險？
  
  第一，小產權房無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
  
  第二，購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

  查看全文↓ 2019-06-14 09:18:04
• 153****6330

  　　小產權房到底能不能買？怎樣辨別小產權房？
  
  “小產權房”，并不是一個法律的概念，知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農村集體土地上建設的房屋，房產證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產權房”。
  
  
  
  
  
  一、什么是小產權房？
  “小產權房”其實就是“鄉(xiāng)產權”、“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。
  
  “小產權房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
  
  　　我們先來看看相關政策：
  
  2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國土資發(fā)178號）發(fā)布，明確指出小產權房不得登記發(fā)證?？偨Y來講，“小產權房”就是三無產品：
  
  1、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，買賣合同的效力一般認定為無效；
  
  2、購房合同在國土房管局不會給予備案；
  
  3、只有使用權，沒有所有權。所謂的房產證也不是真正合法有效的房產證。
  
  
  
  
  
  　　二、“小產權房”有什么缺點？
  小產權房交易不受法律保護，同時在轉讓等方面有很大的限制。
  
  1、法律效力
  
  “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效，但也區(qū)分不同情況：
  
  ①、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；
  
  ②、對于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關部門和組織批準，如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應做無效處理。
  
  2、房產轉讓
  
  “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向本非集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。
  
  3、政策風險
  
  購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓向產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。
  
  購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  
  
  
  
  
  　　三、怎樣辨別小產權房？
  鑒別是不是小產權房，可以從以下兩個角度來看：
  
  1、看有無房本
  
  很多小產權房屋是沒有房產證的。不管是小產權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。
  
  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓：
  
  ①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  
  ②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；
  
  ③、依法收回土地使用權的；
  
  ④、共有房地產、未經(jīng)其他人書面同意的；

  查看全文↓ 2019-06-14 09:18:00
• 143****3884

  近日，白云區(qū)政府清拆了一處小產權房。據(jù)了解，該小產權樓盤位于白云太和鎮(zhèn)建業(yè)北路。
  
  
  
  
  
  
  
  據(jù)悉，該項目因在未取得相關證明許可情況下施工建設，白云太和鎮(zhèn)有關部門前往現(xiàn)場依法拆除。
  
  
  
  類似的清拆事件
  
  早前惠州、東莞也集中清理了一批！
  
  
  惠州小產權房大地震！
  
  政府依法拆除多棟小產權房！
  
  
  
  
  4月的**后一天，惠東縣便清拆了一項大型違建樓盤“海岸居”。據(jù)了解，該違建樓盤位于稔山鎮(zhèn)亞婆角片區(qū)環(huán)大亞灣公路旁，共11棟，且多數(shù)都已封頂，總占地面積1.48萬平方米，屬違法建（構）筑物，是國家土地資源部衛(wèi)片執(zhí)法違法用地圖斑點。
  
  
  
  
  
  "海居岸"堪稱是惠州**大的違建樓盤,是以"小產權房"之名售出。清拆事件一出來，很多不了解小產權房的市民在第一時間把矛頭指向了“小產權房”。
  
  
  
  據(jù)惠東縣兩違辦負責人介紹：惠東縣“海岸居”違建樓盤“連小產權房也算不上”。因為小產權房土地性質是建設用地，但“海岸居”所涉土地的規(guī)劃用途為“水塘”等，并非建設用地，更談不上正式報建手續(xù)。
  
  
  塘廈：只批了4層，蓋到10層，被強拆
  
  
  
  
  
  
  
  4月10日，塘廈對林村社區(qū)壙壩處的一處“疑似小產權”違法建筑實施強制拆除。據(jù)了解，該建筑已取得《水電及裝飾工程施工登記證》，準建層數(shù)為4層，實際建至第10層，屬超層超面積建設。
  
  
  
  大嶺山：拆除兩宗違建，高達11層
  
  4月2日，大嶺山并對兩宗違法建筑實施拆除。兩宗違法建筑位于大嶺山鎮(zhèn)大片美村長嶺街，占地面積分別約為500平方米和330平方米，均為十一層半。兩宗違法建筑的業(yè)主在未取得有關用地批準文件、建設工程規(guī)劃許可證等情況下，擅自開工建設。
  
  
  
  
  關于小產權不保障的傳聞已經(jīng)不是一天兩天的事情，是為什么小產權房的市場依舊火爆。
  
  “存在即合理”的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律無疑驗證了這一點，小產權房有其存在的價值：
  
  1.消費者購房觀念的轉變：小產權房的總價低，無論是自住者還是投資者來說，在成本上的投入是大大降低了；面對商品房那讓人望成莫及的高房價，價格上的優(yōu)勢讓小產權房成為剛需的首選。
  
  2.低廉的房價讓更多的市民圓了買房的夢：小產權房可以住人，甚至同樣能享受到城市的公共服務，房子好不好，關鍵是看房子的用途。難道就只有商品房才是房子？
  
  
  
  
  如何判斷你買的小產權有沒有違建呢？如何找合規(guī)的小產權呢？
  
  一、隨著國家逐漸對農村土地二級市場的態(tài)度轉變，司法層面上也逐漸對小產權房的態(tài)度開始變得溫和。各地法院已有部分法院開始對買賣小產權房的效力認定為合法有效的民事法律行為，但也要滿足下列條件，包括：
  
  1、買受人購買小產權房目的非投資投機，炒賣倒賣房屋，而是自??；
  
  2、買賣合同以及履行完畢，買受人已實際居??；
  
  3、出賣人與買受人都是該集體經(jīng)濟組織成員，或者至少是農村戶籍；

  查看全文↓ 2019-06-14 09:17:56

相關問題

• 問 如何辨別小產權房
  答

  看五證一書,小產權一般則是止是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合 同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證?！靶‘a權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。區(qū)別大小產權房**簡單的方式，就是看該房是否具有產權證，產權證由什么單位所頒發(fā)。由國家房管部門頒發(fā)的產權證的叫“大產權房”，國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”，其中所有鄉(xiāng)政府、地方政府所頒發(fā)的產權證，一律不具備房屋所有權。

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• 問 如何辨別小產權房
  答

  1. 看有無房本很多小產權房屋是沒有房產證的。不管是小產權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓：①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；③、依法收回土地使用權的；④、共有房地產、未經(jīng)其他人書面同意的；⑤、權屬有爭議的；⑥、未依法登記領取權屬證書的；⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。2.看是不是房屋所有權或者不動產權證合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產權證。而小產權房的“房產證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當?shù)夭粍赢a登記中心頒發(fā)。

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• 問 如何辨別小產權房?如何識別我買的房子是不是小產權房
  答

  一，商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。二，商品房是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。三，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。四，商品房在當?shù)胤抗芫钟械怯泜浒?，有市級或區(qū)縣級房管部門簽發(fā)的房屋所有權證（俗稱的大紅本），買賣行為及房屋受法律保護。而這些都是小產權房不具備的。

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• 問 如何識別小產權房?怎樣辨別小產權房放和正常的商品房？
  答

  通俗點的說，由國家發(fā)產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發(fā)產權證的房屋即為小產權房。我國所購買的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。一般小產權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設的房子;三是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。大產權和小產權的區(qū)別如下：①小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產權。大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。②個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。大產權房可以自由轉讓，沒有時間上的限制。③小產權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，并且這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。大產權房的用地是由國家劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。④購買小產權房后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。

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• 問 怎樣知道是小產權房?該如何去辨別?
  答

  小產權房的共同特點有:　　一，集體土地建設的房屋?！靶‘a權房”**重要的特點就是在集體土地上 開發(fā)的房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要 在農村集體土地上進行商品房開發(fā)并公開向社會銷售，必須先經(jīng)國家征收，把 集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓 金等稅費后，才能進行開發(fā)建設?！　《瑳]有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證。而“小產權房”由于缺乏國有土地使用證，也 就談不上規(guī)劃許可證等“四證”?！　∪瑑r格便宜。“小產權房”好賣，**主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等 費用，所以價格低廉?！　∷模瑹o合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書?！　∥?，開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產權房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴格，大多是村或無開發(fā)資質的公司自己開發(fā)，有的是建設公司開發(fā)，也有的是一些單位 或個人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質和公司營業(yè)條件，房屋設計及建筑質量得不到保障。

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