只有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子如何交易?僅有使用權(quán)的房屋怎么進(jìn)行交易

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• 136****7742

  使用權(quán)是和產(chǎn)權(quán)相對(duì)的，又稱公房，也就是公家的房子，屬于國(guó)家的，擁有的是使用權(quán)，所以每個(gè)月需要交房租，要變成產(chǎn)權(quán)的也就是自己的很容易，那就是把產(chǎn)權(quán)買下來(lái)，這個(gè)房子就變成自己的了。使用權(quán)的房子也有房證，是個(gè)小本子，比個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房本要小很多。
  使用權(quán)的房子在法律上可以買賣，和產(chǎn)權(quán)的房子沒(méi)什么太大區(qū)別，價(jià)格肯定要低一些，另外交的更名過(guò)戶費(fèi)也要少一些。區(qū)別**大的就是使用權(quán)的房子賣的時(shí)候必須由單位開(kāi)介紹信，房子才可以賣，因?yàn)檫@個(gè)房子是單位的，但是這個(gè)問(wèn)題不大。
  使用權(quán)房交易有以下兩種方式：
  （一）將使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者如果想要購(gòu)買使用權(quán)房，可以將購(gòu)買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知?？梢阅脝挝还g介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。目前使用權(quán)房因政策限制尚未完全開(kāi)放，能夠上市進(jìn)行買賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過(guò)繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買賣。
  （二）房屋置換除了將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易外，還可以通過(guò)房屋置換進(jìn)行過(guò)戶。在通過(guò)置換進(jìn)行過(guò)戶時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。通過(guò)房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。一般只有擁有本地戶籍的人才能購(gòu)買使用權(quán)的房屋。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:00:29
• 146****6421

  通過(guò)合同約束，是可以買的。但是大多數(shù)使用權(quán)的價(jià)值是很低的，而受房?jī)r(jià)高漲的影響，實(shí)際購(gòu)買的使用權(quán)的標(biāo)價(jià)有非常高。所以不劃算，其實(shí)使用權(quán)也是有價(jià)值的，比如我們購(gòu)買一個(gè)房子當(dāng)作倉(cāng)庫(kù)，如果房子足夠便宜，我們還可以將部分倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)租出去以實(shí)現(xiàn)盈利。不只是房子，物件的使用權(quán)，也是可以購(gòu)買的。但是無(wú)論你如何購(gòu)買，一定要寫(xiě)清楚合同，還有對(duì)使用權(quán)進(jìn)行合理的估價(jià)，避免上當(dāng)受騙。畢竟騙子太多，傻子不夠用啊~
  使用權(quán)不能等同于購(gòu)房，因?yàn)槟阗I個(gè)商品住宅，你可以落戶，你買個(gè)商鋪你可以做買賣，你有合法的房產(chǎn)證。而使用權(quán)，是通過(guò)合同買賣，不能等同于住宅或者商鋪，你沒(méi)有房產(chǎn)證，很多權(quán)利你是不具備的。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:00:26
• 151****3925

  使用權(quán)房，國(guó)家規(guī)定是不能交易的，唯有變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房后才能交易。各地政策不盡相同，拿北京舉例吧：
  產(chǎn)權(quán)單位通常會(huì)在每一年的年初和年中分別以布告的形式進(jìn)行通知，使用權(quán)房的買方可拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科辦理房改。以位于安貞橋附近的一套使用權(quán)房為例，其建筑面積為82平方米，建筑年代為1994年，售價(jià)為36萬(wàn)元。首先進(jìn)行樓齡折舊，按每年折舊率2%計(jì)算，該套房屋的折舊費(fèi)為1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然后再計(jì)算工齡折價(jià)，工齡折價(jià)=工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計(jì)算，并以60年為上限。工齡年限若按60年計(jì)，工齡系數(shù)以700-900元/年為準(zhǔn)，按平均800元/年計(jì)算，則工齡折價(jià)為60×800=48000（元）。**后再計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款，總價(jià)為1560×82-25584-48000=54336元。即買方要交給房管部門(mén)54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。變成產(chǎn)權(quán)房后就可以進(jìn)行交易了。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:00:22
• 148****5468

  
  雖說(shuō)如今房產(chǎn)的類型有很多種，但是大多數(shù)購(gòu)房者都希望自己購(gòu)買的房屋都是完整產(chǎn)權(quán)的，有的朋友在買房的時(shí)候會(huì)遇到一些只有使用權(quán)的房屋，雖然對(duì)只有使用權(quán)的房屋存在很多疑惑，卻對(duì)具體的一些注意事項(xiàng)不太了解，那么僅僅有使用權(quán)的房子能買嗎？買二手房時(shí)應(yīng)該注意什么？
  
  
  
  僅僅有使用權(quán)的房子能買嗎？
  
  1、權(quán)益無(wú)法保障
  
  只有使用權(quán)的房屋在正常居住情況下與普通商品房無(wú)異，如何布置，裝修都隨你意，但是如果遇到了特殊情況，與普通商品房的差異就出來(lái)了。一但遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財(cái)兩空的囧境，無(wú)法得到法律上的保障，房產(chǎn)證是個(gè)人擁有房產(chǎn)的憑證。只有房屋的使用權(quán)，無(wú)法入戶口，也沒(méi)法獲得其他權(quán)利。
  
  2、無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房
  
  只有使用權(quán)的房屋通常是因?yàn)檎咴蚴艿絻?yōu)惠，所以要想從沒(méi)產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)變?yōu)橛挟a(chǎn)權(quán)的房屋，也要受到政策的限制。
  
  就目前的政策而言，對(duì)于使用權(quán)的房屋政策限制尚未完全開(kāi)放，能把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房非常少，難度極高，而且有能力把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者也基本都能買到普通商品房吧。所以在這建議慎買只有使用權(quán)的房屋。
  
  3、無(wú)法辦理貸款
  
  只有使用權(quán)的房屋是無(wú)法向銀行申請(qǐng)貸款的，所以必須一次性全款付清，當(dāng)然這會(huì)增加購(gòu)房者的壓力。這是從買房者的角度出發(fā)，從賣房者的角度看的話，買方為了保證合同的正常履行會(huì)采取怎樣的手段也是意料不到的，這些會(huì)導(dǎo)致在使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)不少的問(wèn)題。
  
  4、價(jià)格
  
  沒(méi)有產(chǎn)權(quán)卻又能吸引到不少人來(lái)買只有使用權(quán)的房屋，肯定是有原因的，**重要的原因就是這類房屋的價(jià)格，比起有產(chǎn)權(quán)的普通商品房確實(shí)便宜了不少，購(gòu)房者的購(gòu)買力可以負(fù)擔(dān)起。
  
  5、戶口問(wèn)題
  
  只有使用權(quán)的房屋無(wú)法解決購(gòu)房者的戶口問(wèn)題，有可能買賣雙方交易的時(shí)候，購(gòu)房者支付了一定定金，但是對(duì)方如果不遷移戶口，或采取種種方式拖延，為了拿到全額房款。到時(shí)候即使已經(jīng)住進(jìn)來(lái)了，但是由于現(xiàn)在的戶主不同意，而無(wú)法將戶口遷移進(jìn)來(lái)。所以在交易的時(shí)候，要特別謹(jǐn)慎，在過(guò)戶時(shí)，應(yīng)該要求賣家親自辦理過(guò)戶相關(guān)事宜、修改戶主姓名，不得委托辦理，避免后期出現(xiàn)種種問(wèn)題。
  
  買二手房時(shí)應(yīng)該注意什么？
  
  1、查明產(chǎn)權(quán)狀況
  
  在購(gòu)買二手房之前大家一定要注意了解它的產(chǎn)權(quán)狀況，這在購(gòu)買二手房時(shí)非常重要的。購(gòu)房者在買房前一定要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；然后還需要要求賣房者一同去有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄；之后要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。
  
  2、看清房屋結(jié)構(gòu)
  
  有些二手房的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，還可能經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。所以大家在挑房子的時(shí)候，不能僅僅只了解房屋建成的年代，對(duì)于建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，都要詳細(xì)的了解。
  
  以上就是關(guān)于僅僅有使用權(quán)的房子的相關(guān)介紹，僅僅只有使用權(quán)的房子是沒(méi)有法律保障的，也不能享有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)有的社會(huì)福利，面臨拆遷、回收的風(fēng)險(xiǎn)比較大，并且不容易挽回?fù)p失。雖然房?jī)r(jià)比較低，但是不能貸款，需一次性付清，因此建議這種房子**好不要買
  
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  查看全文↓ 2019-06-14 10:00:19
• 137****7908

  　　剛買了房子，卻發(fā)現(xiàn)土地證已過(guò)期；想續(xù)期，又被告知需要繳納數(shù)十萬(wàn)元的出讓金，這筆費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的三分之一甚至更多。近段時(shí)間，溫州頻頻有市民遭遇這樣的難題。隨著近日媒體的持續(xù)報(bào)道，土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題已令輿論大嘩，萬(wàn)民關(guān)注。
  
  　　昨日，溫州市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)回應(yīng)稱，“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)元”系誤讀，“我們始終都沒(méi)有這個(gè)說(shuō)法，因?yàn)檎哌€沒(méi)出?！?br/>
  號(hào)主曾于今年春節(jié)期間做客?？趶V播電視臺(tái)第一地產(chǎn)節(jié)目，與主持人楊穎暢談過(guò)土地使用權(quán)“70年大限”問(wèn)題。茲公布文字版。
  
  對(duì)海南房產(chǎn)有興趣的童鞋請(qǐng)關(guān)注“第一地產(chǎn)”。
  
  
  
  楊：楊穎（?？趶V播電視臺(tái)制片人、著名主持人）
  
  王：王琳（海南大學(xué)法學(xué)院副教授、知名評(píng)論人）　　
  
  
  
  
  
  　　楊：王教授，新年好！
  
  　　王：主持人，新年好！
  
  　　楊：又是一年過(guò)去了，算一算我到?？谝呀?jīng)7年了。
  
  　　王：有沒(méi)有感覺(jué)7年之癢？
  
  　　楊：沒(méi)有，我反倒覺(jué)得我更喜愛(ài)?？谶@座城市了。
  
  　　王：我跟你一樣。不過(guò)今年已經(jīng)是我來(lái)海南的第25個(gè)年頭了。
  
  　　楊：王老師來(lái)?？谥蟀徇^(guò)多少次家還記得嗎？
  
  　　王：十幾次吧。單位宿舍就搬過(guò)三、四次。后來(lái)自己置業(yè)，基本是三到五年換一次房子。
  
  　　楊：這是教授的3年之癢。
  
  　　王：當(dāng)然不是，主要是由于工作的變化。我不太愿意住得離單位太遠(yuǎn)。上下班的時(shí)間如果太長(zhǎng)，我會(huì)覺(jué)得時(shí)間都浪費(fèi)在交通上，這有謀殺自己生命的感覺(jué)。
  
  　　楊：王老師要是到我們電視臺(tái)來(lái)工作，是不是也會(huì)選擇在這附近置業(yè)呀。
  
  　　王：那是必須的。即使短期實(shí)現(xiàn)不了，我可能也會(huì)在附近租一套房。而且我現(xiàn)在越來(lái)越覺(jué)得，在這么一個(gè)急劇變化的時(shí)代，把房產(chǎn)當(dāng)作是百年家業(yè)，可能并不符合實(shí)際情況，至少對(duì)部分人來(lái)說(shuō)不是。我住過(guò)兩個(gè)商業(yè)小區(qū)，左鄰右舍、樓上樓下的鄰居，基本上五年左右，都換了新人。一打聽(tīng)，老業(yè)主都喬遷了。
  
  　　楊：在多數(shù)人的觀念里，房產(chǎn)就得是百年家業(yè)，甚至是數(shù)百年家業(yè)。房子得傳給兒子，兒子再傳給兒子。
  
  　　王：多數(shù)人的確是這個(gè)觀念。但是房產(chǎn)繼承的不確定性也一直存在。就象我們前面講的，婚姻有7年之癢，房產(chǎn)也有70年之癢。
  
  　　楊：70年之癢？
  
  　　王：對(duì)。**近《人民日?qǐng)?bào)》微信公號(hào)推了一篇文章，標(biāo)題就叫《70年產(chǎn)權(quán)到期后，房子到底歸誰(shuí)？答案看這里！》這篇文章在很多人的朋友圈里刷屏了，也引發(fā)了輿論對(duì)房產(chǎn)土地使用權(quán)**長(zhǎng)70年期限問(wèn)題的再次關(guān)注一。
  
  　　楊：我買的房子，就歸我。只要房子不塌，它應(yīng)該永遠(yuǎn)屬于我呀。
  
  　　王：沒(méi)有什么永遠(yuǎn)。我想起了王家衛(wèi)電影里的一句臺(tái)詞：不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，在什么東西上面都有個(gè)日期，秋刀魚(yú)會(huì)過(guò)期，肉罐頭會(huì)過(guò)期，連保鮮紙都會(huì)過(guò)期，我開(kāi)始懷疑，在這個(gè)世界上，還有什么東西是不會(huì)過(guò)期的？
  
  　　房產(chǎn)是永遠(yuǎn)不會(huì)過(guò)期的嗎？也不是。在法律上講，房屋的所有權(quán)是永久的，只要你買了這個(gè)房，房就是你的，沒(méi)有時(shí)間年限。但是房屋所在的土地是國(guó)家的，有使用期限，住宅房屋土地使用期限是70年。也就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)事實(shí)上可以分為兩部分，一塊是房屋所有權(quán)，它是永久性的；另一塊土地使用權(quán)，它是有期限的。其中住宅是**長(zhǎng)70年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體、綜合類用地是**長(zhǎng)50年，商業(yè)旅游娛樂(lè)用地**長(zhǎng)是40年。
  
  　　楊：**長(zhǎng)的意思，難道還有不到70年的？
  
  　　王：對(duì)。在房產(chǎn)剛剛走向商品化的時(shí)候，青島、深圳等地就出現(xiàn)過(guò)土地使用權(quán)只有20年或30年的房產(chǎn)。如今這批房的土地使用權(quán)限已經(jīng)到期了。
  
  　　當(dāng)然，商品房的實(shí)際使用年限不太可能完全達(dá)到法定**高土地使用年限。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)流程下來(lái)，即使一切順利也往往需要兩三年時(shí)間，可以說(shuō)，實(shí)際使用年限比法定**高年限少5年之內(nèi)，都可視之為正常情況。但造成年限“縮水”的原因很多，不同情況要區(qū)別對(duì)待，有些原因是客觀因素造成的，有的則是人為因素造成的，例如開(kāi)發(fā)商閑置土地不及時(shí)開(kāi)發(fā)。
  
  　　我們海南的情況也比較特殊。我們都知道，92－93年的海南房產(chǎn)熱潮過(guò)后，留下了一大批半批子工程，我們用了20多年時(shí)間，才算是初步洗去了這批泡沫。而土地使用權(quán)期限，是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊使用權(quán)之日起算的。購(gòu)房者在買商品房時(shí)，房?jī)r(jià)中包含了土地出讓金的部分。在商品房買賣過(guò)程中，土地的使用權(quán)人由開(kāi)發(fā)商變?yōu)橘?gòu)房者。
  
  　　我們舉個(gè)例子，一家開(kāi)發(fā)商在1992年拿到了一塊地的土地使用權(quán)70年，但項(xiàng)目在1993年下半年停工。在2013年復(fù)盤(pán)銷售。2016年，一位業(yè)主購(gòu)買了這個(gè)樓盤(pán)的尾房，這套物業(yè)的土地使用權(quán)期限事實(shí)只有46年，已經(jīng)少了24年了。
  
  
  
  　　楊：這個(gè)我明白了。問(wèn)題是到了70年大限怎么辦呢？如果我的房子還在的話，難道國(guó)家就這樣收回去了？
  
  　　王：土地使用權(quán)期限問(wèn)題的解決，不外乎三種思路。一是房隨地走。土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)由國(guó)家收回，房產(chǎn)所有權(quán)隨土地使用權(quán)的到期而轉(zhuǎn)讓給國(guó)家。
  
  　　國(guó)務(wù)院在1990年5月19日頒行的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，第12條就有明文規(guī)定，“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得?！碑?dāng)然，這里的“國(guó)家無(wú)償取得”在《物權(quán)法》出臺(tái)后已經(jīng)有了新的變化。
  
  　　第二個(gè)方案是地隨房續(xù)。土地使用權(quán)到期，由房屋產(chǎn)權(quán)所有人續(xù)期土地使用權(quán)，繼續(xù)確保房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的合一。作為業(yè)主，都希望房屋

  查看全文↓ 2019-06-14 10:00:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 只有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子如何交易
  答

  只有使用權(quán)的房屋交易不能說(shuō)是買賣，使用權(quán)房畢竟不是產(chǎn)權(quán)商品房，業(yè)主擁有的不是產(chǎn)權(quán)，而是使用權(quán)，在交易過(guò)程中會(huì)遇到戶口的問(wèn)題。房屋的使用權(quán)，可以通過(guò)簽約租借等方式獲取，相對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)，它只有住宿、存儲(chǔ)、做廠房商店等使用途徑，不可以隨便損壞或出售給他人。如果確實(shí)需要購(gòu)買，需要注意一下幾個(gè)問(wèn)題：1、權(quán)益無(wú)法保障只有使用權(quán)的房屋，購(gòu)買者只能享受到房屋居住使用上的權(quán)益，一但遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財(cái)兩空的囧境，無(wú)法得到法律上的保障，房產(chǎn)證是個(gè)人擁有房產(chǎn)的憑證。只有房屋的使用權(quán)，無(wú)法入戶口，也沒(méi)法獲得其他權(quán)利。2、無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房就目前的政策而言，對(duì)于使用權(quán)的房屋政策限制尚未完全開(kāi)放，能把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房非常少，難度極高，而且有能力把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者也基本都能買到普通商品房吧。所以在這建議慎買只有使用權(quán)的房屋。3、戶口問(wèn)題使用權(quán)無(wú)法解決購(gòu)房者的戶口問(wèn)題，雙方交易的時(shí)候，購(gòu)房者支付了一定定金之后，對(duì)方如果不遷移戶口，或采取種種方式拖延，為了拿到全額房款。到時(shí)候即使已經(jīng)住進(jìn)來(lái)了，但是由于現(xiàn)在的戶主不同意，而無(wú)法將戶口遷移進(jìn)來(lái)。這樣的情況并不少見(jiàn)，已成為了使用權(quán)交易中的大問(wèn)題之一。4、無(wú)法辦理貸款只有使用權(quán)的房屋由于產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，也就不能向銀行抵押，房款要一次性付清,不能貸款。這些會(huì)導(dǎo)致在使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)不少的問(wèn)題，買方和賣方為了保證合同的正常履行會(huì)采取怎樣的手段也是意料不到的。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 只有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子如何交易
  答

  一、僅有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子優(yōu)點(diǎn)是什么？1、價(jià)格這類房屋普遍比市場(chǎng)價(jià)格低，特別是比相同好地段的產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低不少，一方面可以減輕購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)壓力，另一方面對(duì)購(gòu)房人也是不小的誘惑。2、不受政策調(diào)控的影響由于這類房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以不受宏觀調(diào)控的影響，不會(huì)有買房資格的限制，也無(wú)需繳納房產(chǎn)交易中的各種契稅。3、可能會(huì)變成產(chǎn)權(quán)房在一定條件下，如果獲得產(chǎn)權(quán)單位同意，通過(guò)繳納一定費(fèi)用，可以把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，這樣房子就變成真正屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。二、僅有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子缺點(diǎn)是什么？1、沒(méi)有法律保障因?yàn)榉孔又挥惺褂脵?quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因此這類房子沒(méi)有法律保障，無(wú)法辦理房產(chǎn)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不能落戶，也不能獲得教育、房屋受益等權(quán)利。一旦遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財(cái)兩空的局面。2、必須全款買房由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，這類房屋不能到銀行進(jìn)行貸款，購(gòu)買這類房屋必須全款付清。3、變產(chǎn)權(quán)房難度大由于目前政策限制，使用權(quán)變產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有完全開(kāi)放，這就會(huì)導(dǎo)致使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房的難度非常大。三、僅有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子交易注意事項(xiàng)1、過(guò)戶過(guò)程要慎重這類房屋過(guò)戶前，賣家必須將房子里的戶口全部遷移出去，才能交易。在過(guò)戶時(shí)，應(yīng)該要求賣家親自辦理過(guò)戶相關(guān)事宜、修改戶主姓名，不得委托辦理。2、房屋面積要注意對(duì)于這類房屋交易要按照使用面積計(jì)算，在具體交易的時(shí)候需要進(jìn)行實(shí)際測(cè)量。3、潛在風(fēng)險(xiǎn)要注意由于這類房屋使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，使用權(quán)房的權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移會(huì)有更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)，使用權(quán)變產(chǎn)權(quán)也存在眾多不確定因素。

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• 問(wèn) 只有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子如何交易?買房：只有使用權(quán)的房子是什么意思？能買賣嗎？
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  賣房人想要進(jìn)行房屋出售，首先要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買房人要按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書(shū)。 要是買房時(shí)能夠一次性交清就容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來(lái)比較麻煩。有兩種方法：1、如果這個(gè)商品房沒(méi)有竣工驗(yàn)收，就可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未竣工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。2、如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，一般為1%。同時(shí)，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購(gòu)房，則新的單獨(dú)的買受人應(yīng)符主體資格條件，如已成年等。二、交易流程：1、賣房者需要首先還清銀行貸款；2、賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；4、 注銷完成后由購(gòu)買者和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。甲乙雙方在本著平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)之上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：

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• 問(wèn) ??商鋪只有使用權(quán)可以交易嗎？
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  不能買商鋪使用權(quán)是使用商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，不是所有權(quán)，所以，不能買賣。使用權(quán)是指對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用的權(quán)利，權(quán)利多數(shù)來(lái)源于租賃，即通過(guò)從所有權(quán)人處承租而產(chǎn)生的使用權(quán)。使用權(quán)人不享有所有權(quán)，所以，不能買賣。當(dāng)然，如果使用權(quán)還有很長(zhǎng)期限，而且所有權(quán)人同意使用權(quán)人出租的，可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（轉(zhuǎn)租）。不一定非得認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)式商鋪，只有使用權(quán)也可以。建議找些暫時(shí)不旺的地方買，政府統(tǒng)一規(guī)劃好的，**空間才大。商鋪一般40-50年，前期都是賺**空間，旺到一定程度了，賺的是租金。買的時(shí)候一定要了解周邊的發(fā)展趨勢(shì)，消費(fèi)群和消費(fèi)特點(diǎn)，交通發(fā)展，大型項(xiàng)目進(jìn)駐等等。其實(shí)商鋪，**重要的是看地段！ 地段好以后的**才大！其實(shí)商鋪，**重要的是看地段。地段好以后的**才大！在法律上并無(wú)商鋪使用權(quán)買賣的規(guī)定，基于買賣關(guān)系的本質(zhì)是轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)，即需要轉(zhuǎn)移物的占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)不能夠單獨(dú)買賣的，因此，“商鋪使用權(quán)買賣”一說(shuō)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定私下的一種運(yùn)作方式，而并非一個(gè)合法的概念，是不收法律保護(hù)的。使用權(quán)不同于產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)意味著持有人完整獲得建筑物本身，使用權(quán)是租賃概念，不擁有建筑物本身，年限到期后所付款項(xiàng)即清空。合同期滿之后，開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主將會(huì)收回使用權(quán)。這其實(shí)就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主拿著投資者的錢去培育市場(chǎng)，等市場(chǎng)成熟以后，商鋪就被開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主收回，換句話來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主是把風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了投資者身上。

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• 問(wèn) 只有使用權(quán)的房子如何買斷產(chǎn)權(quán)
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  使用權(quán)房交易有以下兩種方式：（一）將使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者如果想要購(gòu)買使用權(quán)房，可以將購(gòu)買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知?？梢阅脝挝还g介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。目前使用權(quán)房因政策限制尚未完全開(kāi)放，能夠上市進(jìn)行買賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過(guò)繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買賣。（二）房屋置換除了將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易外，還可以通過(guò)房屋置換進(jìn)行過(guò)戶。在通過(guò)置換進(jìn)行過(guò)戶時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。通過(guò)房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。一般只有擁有本地戶籍的人才能購(gòu)買使用權(quán)的房屋。

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