?? 商品房合同更名要如何處理？有沒有什么影響嗎？

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• 144****3764

  一、是預(yù)售登記前：
  購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。
  如果購房時采用了一次付款方式則址分容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩。可按以下辦理：
  如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時支付相關(guān)手續(xù)費用。
  如果該商品房已經(jīng)竣工驗收，則無法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。
  二、預(yù)售登記后：
  購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)
  ，可在預(yù)售合同上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理，即由原買受人提出申請，撤銷合同備案后重新簽訂購房合同。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:37:11
• 137****1525

  這個不是不能改，理論上是可以改的。有以下兩種方式。
  1、找開發(fā)商改。先去撤銷網(wǎng)簽，然后再重新做網(wǎng)簽。
  這個方式對于開發(fā)商比較麻煩，所以沒有特殊情況一般開發(fā)商都不愿意做。首先要撤網(wǎng)簽，然后去房管局要從新簽的材料，然后才能從新備案簽新的合同。因為國務(wù)院規(guī)定禁止期房轉(zhuǎn)讓，對于開發(fā)商還有一個撤網(wǎng)簽率的問題，所以一般情況下開發(fā)商不愿意做。具體要看你如何去溝通了。
  2、等房產(chǎn)證下來以后再把房本變更成一個人。如果現(xiàn)在有什么問題，就只能是先以協(xié)議形式確定下來了。夫妻之間更名是只收工本費的，不是夫妻的話，就要按照過戶計算相應(yīng)稅費了，相當(dāng)于購買了部分房屋，走的是二手房的程序。你們?nèi)齻€人，應(yīng)該是按分共有，所以現(xiàn)在如果有可能在辦房本時，把另外兩個人的份額做小些，將來過戶能省些稅費。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:37:00
• 131****1786

  合同更名是期房轉(zhuǎn)讓的一種形式，在期房轉(zhuǎn)讓當(dāng)中，逃避房地產(chǎn)交易稅費，賺取房屋交易差價。因房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，就當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)而言，合同更名行為亦可視為無效，所以買賣雙方當(dāng)事人的權(quán)利難以得到保障。
  如果房產(chǎn)商配合進(jìn)行合同更名，那么地產(chǎn)商與新購房者簽訂的合同，等同于一手房買賣，更名后房產(chǎn)商與原購房者簽訂的合同進(jìn)行作廢;如果房產(chǎn)商不支持更改房屋買受人，不重新簽訂購房合同，那么合同更名手續(xù)無法辦理，合同更名亦無法進(jìn)行下去，因此，合同更名還要取決于地產(chǎn)商是否支持。
  一、如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預(yù)購協(xié)議，并交納了購房定金，這種預(yù)訂性質(zhì)的合同僅是擔(dān)保簽訂正式合同，是購買房屋的初步階段，合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同，所以更名手續(xù)比較簡單。
  二、如果簽訂了正式購房合同，但還未經(jīng)交易中心登記備案，合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。
  三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案，那么更改合同的買受人，須將已登記備案的合同撤銷，在更改了買受人后再進(jìn)行登記，所以此種合同更名手續(xù)就比較復(fù)雜。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:36:55
• 146****0793

  一般情況下，房屋買賣合同是可以更名的。
  　　在我國法律中，對更名的程序有著明確規(guī)定
  　　1、首先，根據(jù)國家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確定：“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。
  　　2、在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；
  　　3、房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
  　　因此，合同備案后不能通過更名來進(jìn)行交易。其次，如果開發(fā)商同意的話，先要撤銷合同，并且原合同撤銷之后，您要再次簽訂合同重新備案，這樣是可以的。
  　　結(jié)合上文，一般情況下購房合同是可以更名的，但其更名是存在風(fēng)險的。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:36:50

相關(guān)問題

• 問 請問商品房合同更名要如何處理
  答

  1、如果合同已備案，則無法更名。根據(jù)國家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確定：“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”因此，合同備案后不能通過更名來進(jìn)行交易。2、與開發(fā)商協(xié)商撤銷合同如果開發(fā)商同意的話，先要撤銷合同，并且原合同撤銷之后，您要再次簽訂合同重新備案，這樣是可以的。這里面**關(guān)鍵的是要取得開發(fā)商的同意，并且您需要確定，是否原合同真正撤銷，而您的合同可以成功備案。

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• 問 ?? 商品房層高誤差如何處理法院？有沒有什么影響嗎？
  答

  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1：面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實計算，買受人請求解除合同的，不予支持。2：面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。3：買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實測面積小于合同約定面，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%的部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。

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• 問 ?? 商品房質(zhì)量如何？有沒有什么影響嗎？
  答

  房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者可請求解除合同和賠償損失的。房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房者可請求解除合同和賠償損失的。判斷是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用的情況，要通過實地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定。一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并賠償損失；確實無法修復(fù)，再要求解除合同和賠償損失。二是修復(fù)后是，否仍然存在威脅購房者人身、財產(chǎn)安全的因素。如果房屋修復(fù)后，仍然不能保證購房者的人身和財產(chǎn)安全，購房者就要理直氣壯地提出解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房者的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。擅自變更房屋設(shè)計違背合同的規(guī)定

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• 問 ??離婚房子貸款如何處理呢？有沒有什么影響嗎？
  答

  夫妻共同貸款買房處理分兩種情況：1.如果離婚夫妻事先有約定的話，按事先約定協(xié)議進(jìn)行辦理就可以了；2.但是如果離婚夫妻沒有約定的話，夫妻婚后以雙方的名義購買并辦理了房屋按揭貸款的房屋房地產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在個人或雙方名下，婚后由夫妻雙方償還按揭貸款的情況。如果夫妻雙方?jīng)]有特別的房產(chǎn)分配約定，那么該房屋房產(chǎn)應(yīng)該屬于夫妻共同財產(chǎn)，未償還給銀行的房屋按揭款為共同債務(wù)。夫妻共同貸款買房離婚時房子歸誰在具體房屋分割過程中，如果夫妻雙方就房屋所有權(quán)的歸屬無法達(dá)成協(xié)議的，可以按照國家婚姻法解釋的第20條的規(guī)定處理，即：1.夫妻雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；2.夫妻雙方中的其中一方主張房屋房產(chǎn)所有權(quán)的，由于房屋評估機構(gòu)按照現(xiàn)在房屋的市場價格對房屋作出評估，取得房屋房產(chǎn)所有權(quán)的夫妻一方應(yīng)當(dāng)給予房屋另一方相應(yīng)的補償；3.夫妻雙方均不主張房屋房產(chǎn)所有權(quán)的，根據(jù)夫妻雙方的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割如果離婚之前在夫妻雙方房屋貸款還沒有完成還貸的，可以按照以下兩種情況來處理夫妻共同貸款買房離婚時房子的歸誰。1.如果夫妻在離婚前還沒籌錢還清所有房屋貸款的，并且已經(jīng)拿到房屋房產(chǎn)證解壓，夫妻雙方可以把房子賣掉分錢，還清籌措的錢款，或是辦理離婚房屋析產(chǎn)過戶住房給夫妻雙方的其中一方。2.如果房屋沒還清貸款，這樣房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，暫時是不屬于夫妻兩個的，你們夫妻雙方無權(quán)辦理房屋分割住房產(chǎn)權(quán)手續(xù)，可以把房屋分割細(xì)則寫入夫妻雙方的離異協(xié)議，再夫妻雙方離異協(xié)議拿去公證一下，以后還清貸款，在依照夫妻雙方離異協(xié)議好的去分割住房產(chǎn)權(quán)。

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• 問 ?? 超容積率如何處理？有沒有什么影響嗎？
  答

  實際容積率超過規(guī)劃容積率應(yīng)該到國土部門補交土地出讓金即可?！　∪莘e率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到?！　∪莘e率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

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