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應(yīng)該包含，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件的規(guī)定：三、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
全部4個回答>土地如何計算房產(chǎn)稅?土地價款怎樣計算房產(chǎn)稅
148****2921 | 2019-06-16 19:13:55
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136****7573
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：
查看全文↓ 2019-06-16 19:14:10
1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;
2.第二種按租金收入計算，其計算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
一、國家機關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn);
二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);第
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第
四、個人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);
五、經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 -
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計稅方式1.按房產(chǎn)價值計征的（土地價值進(jìn)入房產(chǎn)價值的按總價征收的，土地按照無形資產(chǎn)入賬的不用計入征收總價中），年稅率為1.2%；
查看全文↓ 2019-06-16 19:14:06
2.按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,
可見房產(chǎn)稅和土地價值沒有關(guān)系但是一下兩種情況除外
一、對企業(yè)無償劃撥并單獨計價的土地價值不計入房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
二、有償征用的土地應(yīng)計入房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 -
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自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計算關(guān)鍵是房產(chǎn)原值的確定。如果建筑物分地上與地下兩部分，土地出讓金如何在地上建筑物與地下建筑物之間劃分，怎樣確定兩者的房產(chǎn)原值，稅法規(guī)定的不甚明確。
查看全文↓ 2019-06-16 19:14:02
有些建筑物使用一段時間以后，如遇到土地規(guī)劃的調(diào)整，那么土地出讓金如何在兩者之間的劃分？本文以土地規(guī)劃調(diào)整后，補繳的土地出讓金在建筑物地上與地下部分的計稅原值如何劃分為例，解析土地出讓金的劃分方法不同，企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅也不同。
案例：某企業(yè)2013年支付土地價款5000萬元，拍得土地使用權(quán)面積14000平方米，規(guī)劃容積率2.5，支付45000萬元建安費用，建成商業(yè)房產(chǎn)地上7層，建筑面積共35000平方米（計容面積），配套地下一層建筑面積10000平方米（不計容面積）。2015年1月1日投入使用，樓上7層全部出租，地下室自用。隨著城市的發(fā)展，2018年初經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，將原建成的地下室5000平方米調(diào)整為商業(yè)用途，剩余的5000平方米仍為配套。整個項目容積率調(diào)整為2.857，補繳土地出讓金1500萬元，發(fā)生改建費用500萬元。假設(shè)忽略改建時間，當(dāng)?shù)匾?guī)定原值扣除比例為30%，自用的地下建筑以房屋原價的80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。那么，該地下室在2015年～2018年每年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅分別為多少？
一、房產(chǎn)價值的計價
要確定地下部分的房產(chǎn)稅，主要就是確定地下室的房產(chǎn)原值。自建房產(chǎn)原值主要由建安成本與土地使用權(quán)取得成本組成。
1.建安成本的分?jǐn)傁鄬唵?，地上建筑和地下建筑能分清的按照各自的建安成本各自歸集，不可區(qū)分的建安成本按地上地下建筑面積比例分?jǐn)偂?br/>
2.土地出讓金一律按照建筑面積分?jǐn)傦@然不合理。根據(jù)規(guī)劃要求，建筑面積分為計容建筑面積與不計容建筑面積，計容建筑面積的建筑物能頒發(fā)注明土地使用權(quán)面積與建筑面積的不動產(chǎn)權(quán)證，不計容建筑面積一般情況是不頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。整個項目土地出讓金是按照計容建筑面積來計算（土地使用權(quán)面積×容積率），那么，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的建筑物分?jǐn)偼恋爻鲎尳?，沒有分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的建筑物不分?jǐn)偼恋爻鲎尳鹗潜容^合理的。
二、房產(chǎn)稅的計算
按照上述對不同成本項目計入房產(chǎn)原值的方法，計算上述案例中2015年～2018年的房產(chǎn)稅如下：
1.規(guī)劃調(diào)整前房產(chǎn)稅的計算
2015年～2017年每年房產(chǎn)稅的計算過程都相同。
每年地上部分確定的房產(chǎn)原值＝5000＋45000÷（35000＋10000）×35000＝5000＋35000＝40000（萬元）。
由于該房產(chǎn)用于出租，應(yīng)按照每年取得租金的12%繳納房產(chǎn)稅。
地下室確定的房產(chǎn)原值＝45000÷（35000＋10000）×5000＝10000（萬元）。
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規(guī)定，與地上房屋相連的地下建筑與地上建筑視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2015年～2017每年繳納房產(chǎn)稅＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（萬元）。
2.規(guī)劃調(diào)整后房產(chǎn)稅的計算
因改建地下室增加建安費用500萬元全部用于改變商業(yè)用途部分，地下室應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ杀緸?0500萬元（10000＋500）。規(guī)劃調(diào)整后，土地出讓金如何在地上地下之間進(jìn)行分?jǐn)傆幸韵聝煞N計算方式：
（1）對補繳的土地出讓金全部歸入地下5000平方米部分，原土地出讓金5000萬元部分仍全部計入地上部分，則地上部分的房產(chǎn)原值與規(guī)劃調(diào)整前一致為40000萬元。
相關(guān)問題
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兩種方法： ?。ㄒ唬膬r計算應(yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)原值× （1一減除比率）× 1.2% （二）從租計算應(yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)租金收入×12％ 要按照上述公式計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準(zhǔn)確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說的計稅依據(jù)： * 計稅依據(jù) （一）以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)： 對于經(jīng)營自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來作為計稅依據(jù)的。（減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內(nèi)確定。）如果沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，將由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。 1．投資聯(lián)營的房產(chǎn) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅?！ ?．融資租賃房屋 融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進(jìn)房屋的價款、手續(xù)費，借款利息等， 與一般房產(chǎn)稅的計算有兩個方面，一方面是對房產(chǎn)的計稅余值征稅，另一方面是對出租房屋的租金收入進(jìn)行征稅，因而從應(yīng)納稅額的計算來說也有兩種方法： ?。ㄒ唬膬r計算應(yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)原值× （1一減除比率）× 1.2% ?。ǘ淖庥嬎銘?yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)租金收入×12％ 要按照上述公式計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準(zhǔn)確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說的計稅依據(jù)： * 計稅依據(jù) （一）以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)： 對于經(jīng)營自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來作為計稅依據(jù)的。（減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內(nèi)確定。）如果沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，將由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定?！ ?．投資聯(lián)營的房產(chǎn) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。 2．融資租賃房屋 融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進(jìn)房屋的價款、手續(xù)費，借款利息等， 與一般房屋出租的租金內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承擔(dān)方償還**后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，這實際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。
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計稅方式1.按房產(chǎn)價值計征的（土地價值進(jìn)入房產(chǎn)價值的按總價征收的，土地按照無形資產(chǎn)入賬的不用計入征收總價中），年稅率為1.2%；2.按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,可見房產(chǎn)稅和土地價值沒有關(guān)系但是一下兩種情況除外一、對企業(yè)無償劃撥并單獨計價的土地價值不計入房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)二、有償征用的土地應(yīng)計入房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
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城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍內(nèi)的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍限定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
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土地價款是否應(yīng)計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅?財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)文件，對土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問題進(jìn)行了明確，該文件第三條明確了將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”實際工作中，需注意掌握以下幾個問題：計算方法和順序1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產(chǎn)原值征稅，如果企業(yè)只有一塊土地**為簡單，如有多塊地需分別計算。2、因為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)**終要歸集到具體的房產(chǎn)上，而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別，所以計算順序應(yīng)該是(1)、按宗確認(rèn)房產(chǎn)原值和面積，有證房產(chǎn)按證號分別計算，無證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計算;(2)、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產(chǎn)原值，如需并入則計算確認(rèn)房產(chǎn)坐落地塊的價值;(3)計算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;(4)對照不同容積率的不同計算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))，對免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;(5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分?jǐn)倿閺膬r和從租兩部分(從租部分可能為零)。
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