開發(fā)商送的露臺安全嗎?開發(fā)商售樓贈送屋頂露臺,是否合法?

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• 151****0420

  許多市民在購買住宅時(shí),也會關(guān)心一個問題,那就是頂層露臺是否可以在買房時(shí)贈給業(yè)主。《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出臺后,明確界定了房屋買賣合同的“露臺”認(rèn)定為專有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買賣合同的露臺”為業(yè)主專有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬,有效地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。
  本期嘉賓:曦暉律師事務(wù)所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購買了一套頂層商品房。開發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購買頂層住宅后,還贈送頂層露臺的使用權(quán)。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款。可楊先生入住時(shí),卻被開發(fā)商告知,頂層露臺所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。
  楊先生不明白了,既然開發(fā)商稱,頂層露臺的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,在沒有經(jīng)過全體業(yè)主同意的情況下,開發(fā)商怎么有權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓不屬于開發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開發(fā)商附贈的屋頂露臺,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發(fā)商附贈的露臺有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達(dá)的露臺;一種是需要通過某一家人特定后門才能到達(dá)的露臺。參照專有部分認(rèn)定的三個條件,可以通過公共通道到達(dá)的露臺不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應(yīng)為共有部分,這樣的露臺也不能劃給特定的業(yè)主單獨(dú)使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。
  那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒有規(guī)定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。
  此外,司法解釋還專門強(qiáng)調(diào),滿足下列兩個條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:不屬于業(yè)主專有部分;不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。
  依據(jù):《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！?/span>

  查看全文↓ 2019-06-20 01:02:52
• 146****7935

  1.物權(quán)法實(shí)施前，開發(fā)商有權(quán)贈送露臺；有的是口頭的（現(xiàn)在無效了），有的是訂在協(xié)議里的（現(xiàn)在仍有效）。
  2.物權(quán)法實(shí)施后，開發(fā)商不可以送露臺的。
  物權(quán)法 第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
  除非，在協(xié)議中約定屬于頂層業(yè)主，且露臺不計(jì)入其他樓層的公攤面積，露臺的物業(yè)費(fèi)由頂層業(yè)主承擔(dān)。

  查看全文↓ 2019-06-20 01:02:44
• 131****0164

  其實(shí)《物權(quán)法》和以前的法律并沒有本質(zhì)的改變，只不過有些東西是明確了罷了。
  正常情況下，你說的地方如果不能取得產(chǎn)權(quán)證，就屬于公攤面積范圍，開發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權(quán)，否則無權(quán)處置。
  當(dāng)然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說那時(shí)發(fā)生的就是合法的。

  查看全文↓ 2019-06-20 01:02:36

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• 問 開發(fā)商送的露臺安全嗎？開發(fā)商有無權(quán)利贈送露臺？
  答

  其實(shí)《物權(quán)法》和以前的法律并沒有本質(zhì)的改變，只不過有些東西是明確了罷了。正常情況下，你說的地方如果不能取得產(chǎn)權(quán)證，就屬于公攤面積范圍，開發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權(quán)，否則無權(quán)處置。當(dāng)然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說那時(shí)發(fā)生的就是合法的。

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• 問 ??開發(fā)商送的露臺安全嗎？開發(fā)商送的露臺有沒有產(chǎn)權(quán)呢？
  答

  其實(shí)《物權(quán)法》和以前的法律并沒有本質(zhì)的改變，只不過有些東西是明確了罷了。正常情況下，你說的地方如果不能取得產(chǎn)權(quán)證，就屬于公攤面積范圍，開發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權(quán)，否則無權(quán)處置。當(dāng)然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說那時(shí)發(fā)生的就是合法的。

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• 問 ??開發(fā)商送的露臺安全嗎?露臺可否作為專有部分贈給業(yè)主？
  答

  許多市民在購買住宅時(shí),也會關(guān)心一個問題,那就是頂層露臺是否可以在買房時(shí)贈給業(yè)主?！蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出臺后,明確界定了房屋買賣合同的“露臺”認(rèn)定為專有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買賣合同的露臺”為業(yè)主專有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬,有效地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。本期嘉賓:曦暉律師事務(wù)所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購買了一套頂層商品房。開發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購買頂層住宅后,還贈送頂層露臺的使用權(quán)。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款?？蓷钕壬胱r(shí),卻被開發(fā)商告知,頂層露臺所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。楊先生不明白了,既然開發(fā)商稱,頂層露臺的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,在沒有經(jīng)過全體業(yè)主同意的情況下,開發(fā)商怎么有權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓不屬于開發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開發(fā)商附贈的屋頂露臺,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發(fā)商附贈的露臺有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達(dá)的露臺;一種是需要通過某一家人特定后門才能到達(dá)的露臺。參照專有部分認(rèn)定的三個條件,可以通過公共通道到達(dá)的露臺不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應(yīng)為共有部分,這樣的露臺也不能劃給特定的業(yè)主單獨(dú)使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒有規(guī)定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。

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• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎？開發(fā)商贈送的入戶花園是否合法？
  答

  買房注意戶型是否通過審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上還存在的贈送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實(shí)施，無法打擦邊球。但購房者在看房時(shí)也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。內(nèi)陽臺：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。大飄窗：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈送面積”無保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。不過，方圓地產(chǎn)市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報(bào)批通過了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來，以后不會有太多問題。需要注意的是公共區(qū)域的贈送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會得到保障的。此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

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• 問 開發(fā)商有權(quán)出售露臺嗎？
  答

  要看其產(chǎn)權(quán)范圍（屋頂陽臺一般是公攤部分分?jǐn)偟阶糇≌娣e中去了），如果頂層陽臺是作為公攤面積計(jì)入住戶的銷售面積中，此面積即為公共財(cái)產(chǎn)，開發(fā)商無權(quán)出售%7E

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