??借名買房違法嗎?借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?

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• 135****9063

  有關(guān)借名買房而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識(shí)很有必要。那么，借名買房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，借名買房的合同效力又是怎樣？下文將就此問(wèn)題展開(kāi)分析與討論，希望對(duì)您有所幫助。
  一、借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)
  1、首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；
  2、其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；
  3、再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；
  4、**后，如果銀行**后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
  在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
  二、借名買房合同的效力問(wèn)題
  在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者**大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。
  1、借名購(gòu)買一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同
  這是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶到自己名下。
  2、借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力
  對(duì)于該類合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
  而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。
  “借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么**好不要購(gòu)買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成**后落得房財(cái)兩空。

  查看全文↓ 2019-06-21 08:41:51
• 155****1673

  房子的權(quán)屬變動(dòng)形式不滿足物權(quán)法對(duì)房屋權(quán)屬的形式要求,造成法律層面的產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際層面的產(chǎn)權(quán)人不一致的形態(tài),從而引起諸多糾紛。目前問(wèn)題在于，對(duì)此類糾紛的處理，法律并沒(méi)有提供清晰的裁判規(guī)則供實(shí)踐參考,這就導(dǎo)致了標(biāo)準(zhǔn)不一的裁判可能。
  1.《物權(quán)法》條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”
  2.《民訴法司法解釋》二十四條：申請(qǐng)執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依照訴訟程序?qū)徖?。?jīng)審理，理由不成立的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求;理由成立的，根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的訴訟請(qǐng)求作出相應(yīng)的裁判。

  查看全文↓ 2019-06-21 08:41:43
• 142****3883

  1、名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難。
  2、在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，或者名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。
  3、即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
  要想避免借名買房的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
  一、弄清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)
  如果所要購(gòu)買的房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么較好不要購(gòu)買，以免發(fā)生糾紛，造成房錢兩空。
  二、簽訂“借名買房合同”需言明房屋所有權(quán)歸誰(shuí)所有，明確雙方的權(quán)利義務(wù)
  借名買房人一般是實(shí)際出資人，因此，應(yīng)當(dāng)在借名買房合同中格外注明“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)”等特殊條款，防止因房屋所有權(quán)不明確，為日后發(fā)生糾紛埋下隱患。
  三、借名買房人控制買房手續(xù)材料、留存足夠的證據(jù)
  出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等，務(wù)必保存好。這樣一旦名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)借名買房合同的約定反悔，借名買房人就可以憑借足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸借名買房人所有。
  四、約定嚴(yán)格的違約責(zé)任
  為防止名義產(chǎn)權(quán)人違反借名買房合同的約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，在借名買房合同中較好約定：登記購(gòu)房人不得過(guò)戶房屋、遲延過(guò)戶、將房屋賣給第三人，等等；如果出現(xiàn)此類違約情況，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣就為雙方嚴(yán)格履行借名買房合同，提供了相對(duì)充分的法律保障。

  查看全文↓ 2019-06-21 08:41:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 借名買房存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  1、借名買房合同或被確認(rèn)無(wú)效，借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名購(gòu)買其本人不具有資格的政策性住房，損害了社會(huì)公共利益，其雙方之間的協(xié)議無(wú)法得到法律的認(rèn)可。2、借名人易發(fā)生“房錢兩空”的后果；3、出名人的資信可能受到不利影響，一旦借名人不按規(guī)定還款，銀行則不僅有權(quán)依據(jù)合同追究出名人的法律責(zé)任。

• 問(wèn) 借名買房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  有以下幾種：（一）借名購(gòu)房政策房。實(shí)踐中借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，首先可能遭遇舉報(bào)等風(fēng)險(xiǎn)。即便買了，因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況也非常多。而且名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)出資人無(wú)法證明購(gòu)房款系由自己支付，導(dǎo)致面臨錢房?jī)煽盏木置鏁r(shí)有發(fā)生。（二）借名購(gòu)買普通房屋。1、名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難。2、在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，或者名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。3、即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

• 問(wèn) ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?
  答

  借名買房是指真正的買房人以他人的名義購(gòu)買房產(chǎn)。從表面上看是出名人購(gòu)買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實(shí)際上是借名人購(gòu)買該房屋，支付了房款。在借名買房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購(gòu)買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾?，買受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買房屋。2. 如果購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無(wú)效合同。因?yàn)檫@類房產(chǎn)的購(gòu)買者需具備一定的資格，沒(méi)有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買的，有違相關(guān)政策和法律。借名買房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！倍?，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

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• 問(wèn) ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?借名買房爭(zhēng)議如何處理?
  答

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實(shí)際購(gòu)房人出資，由名義購(gòu)房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際購(gòu)房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見(jiàn)，房地產(chǎn)限購(gòu)無(wú)疑是當(dāng)事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當(dāng)事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對(duì)方當(dāng)事人否認(rèn)的情況下，法院很難認(rèn)定借名的事實(shí)。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進(jìn)行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購(gòu)政策而借名買房，雖然實(shí)際購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格，但房地產(chǎn)限購(gòu)政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實(shí)際購(gòu)房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房限購(gòu)政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會(huì)低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效”，不符合購(gòu)買經(jīng)適房的主體通過(guò)借名買房協(xié)議而購(gòu)買了經(jīng)適房顯然損害了社會(huì)公共利益，因此這種借名協(xié)議是無(wú)效的。三、如果雙方協(xié)議無(wú)效怎么辦?如果借名協(xié)議無(wú)效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實(shí)際購(gòu)房人只能要求名義購(gòu)房人返還購(gòu)房款，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)已經(jīng)取得了購(gòu)房資格，則有權(quán)要求法院確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)尚未取得購(gòu)房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實(shí)際購(gòu)房人所有，這種情況下實(shí)際購(gòu)房人可以等到取得購(gòu)房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

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• 問(wèn) 借名買房違法嗎?借名買房發(fā)生糾紛怎么處理?
  答

  一、借父母名買房歸誰(shuí)1、看房產(chǎn)類型購(gòu)房者如果購(gòu)買的是普通商品房，且雙方有明確的約定即簽訂了借名購(gòu)房協(xié)議，則該協(xié)議有效，借名人的主張可以支持。但一旦房屋已經(jīng)被查封、過(guò)戶給善意第三人或者存在其他不能過(guò)戶的原因的，借名人要求出名人辦理過(guò)戶的主張不能成立。房產(chǎn)類型的不同，處理結(jié)果也會(huì)不同，如果購(gòu)房者購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房，則雙方簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，侵害其他符合購(gòu)房資格的購(gòu)房人的利益，一般認(rèn)定為無(wú)效。2、充足證據(jù)購(gòu)房者即使是借用父母的名字買的房子，但是不動(dòng)產(chǎn)登記之后就發(fā)生物權(quán)效力，登記產(chǎn)權(quán)人就被推定為房產(chǎn)的所屬人，除非有證據(jù)足以推翻產(chǎn)權(quán)登記簿上記載的內(nèi)容。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購(gòu)房的事實(shí)有無(wú)合理解釋等因素綜合判斷。3、合同約定有的朋友在借名買房的時(shí)候會(huì)簽訂責(zé)任合同，合同畢竟僅是內(nèi)部約定，尚須經(jīng)過(guò)變更登記才發(fā)生物權(quán)效力，不能僅憑約定的債權(quán)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。借名人向法院起訴應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方簽訂的借名購(gòu)房合同提起合同之訴，要求對(duì)方依據(jù)合同約定辦理過(guò)戶，而并不能直接要求法院確認(rèn)房屋歸其所屬。二、借名買房糾紛如何處理購(gòu)房者可以提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的證據(jù)，其主張確認(rèn)房屋歸其所屬或要求登記人辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。否則出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所屬權(quán)

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