?? 寫字樓物業(yè)費(fèi)如何調(diào)整？有什么作用嗎？

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• 155****6753

  　　一、報(bào)價依據(jù)
  　　在測算費(fèi)用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目，按照招標(biāo)物業(yè)所在地物業(yè)管理部門制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)性收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場同類同質(zhì)物業(yè)及行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測算。
  　　二、費(fèi)用測算的內(nèi)容
  　　測算的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項(xiàng)目的預(yù)測；管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。
  　　三、物業(yè)管理成本
  　　主要包括人員費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、法定稅費(fèi)、管理傭金（合理利潤）等。
  　　四、物業(yè)管理收入
  　　主要包括主營物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。
  　　五、費(fèi)用測算的方法
  　　根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價
  　　首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本，然后測算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，估算不可預(yù)見費(fèi)用（一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2%~5%的比例進(jìn)行估算），**后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測算出**接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:27:19
• 132****3430

  一、房屋維修管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
  1.房屋外立面完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)一。
  2.房屋主體、結(jié)構(gòu)完好，建筑質(zhì)量合格率98%以上
  3.提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修，有效維護(hù)及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。
  4.房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報(bào)告、計(jì)劃工程時限、工程預(yù)算書和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，有完整的竣工報(bào)告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。
  5.房屋緊急維修當(dāng)時通知即刻維修，其它維修2小時內(nèi)完成。維修及時率達(dá)98%，合格率達(dá)100%，險(xiǎn)情排除及時率達(dá)100%，并有詳細(xì)維修記錄。
  6.房屋門牌號碼清楚并公示于明顯位臵，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。
  7.房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負(fù)責(zé)管理。
  二、公用設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
  1.公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時查閱。
  2.各專業(yè)、工種有嚴(yán)格的操作規(guī)程，技術(shù)人員、維修操作人員經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，特種專業(yè)持證上崗，符合上崗要求。
  3.設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有詳盡的設(shè)備運(yùn)行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。
  4.電力供應(yīng)若無特別情況，須24小時保障足夠供應(yīng)，電壓波動在國家允許范圍內(nèi)。
  5. 生活用水(高壓水泵、水池及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備)
  有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的消毒措施，有衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
  6.保證電梯正常運(yùn)行，電梯轎廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。緊急按紐及對講設(shè)備正常。電梯內(nèi)有明顯操作指示、禁煙指示及其它輔助指示標(biāo)志。
  7. 電梯有專業(yè)人員維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。按國家規(guī)定定期檢測。
  8. 集中供暖按國家規(guī)定的時間進(jìn)行。運(yùn)行期間遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，保證運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。
  9. 所有公用設(shè)備定期養(yǎng)護(hù)、清潔，做到外觀整潔、內(nèi)部完好。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:27:12
• 153****0654

  可注冊，設(shè)施配套齊全，入住即可辦公，免收物業(yè)、水電、空調(diào)、寬帶、飲水、辦公家具等費(fèi)用?？伸`活調(diào)整辦公面積，企創(chuàng)也可采用虛擬辦公室和接電話等秘書服務(wù)。共享辦公設(shè)施、會議室。
  免費(fèi)共用會客區(qū)，前臺和文秘，即省每年數(shù)萬元。
  免費(fèi)共享寬帶，即省每年數(shù)千元。
  免費(fèi)共享傳真號碼,即省每年數(shù)百元。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:27:05
• 138****1812

  1. 開發(fā)商的背景
  甲級寫字樓的開發(fā)商要求有有良好的市場聲譽(yù)，而國際甲級寫字樓的開發(fā)商除了有良好聲譽(yù)之外，還需具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和在目標(biāo)客戶群的口碑。
  2. 寫字樓的位置
  甲級寫字樓處于核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接相連；國際甲級寫字樓處于核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)及地鐵直接連接。
  3. 物業(yè)管理的品質(zhì)
  前者要求是國際化的物業(yè)管理公司，有豐富的甲級寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)；后者在前者的基礎(chǔ)之上，還需要有豐富的服務(wù)于國際企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，了解跨國企業(yè)客戶對物業(yè)管理的要求標(biāo)準(zhǔn)。
  4. 寫字樓的體量
  前者需要在3萬平米以上，而國際甲級寫字樓的體量需要在5萬平米以上。
  5. 樓層的平面
  甲級寫字樓要求整層可出租使用面積超過1,000平米，使用率超過70%，房型方正，采用無柱形設(shè)計(jì)；而國際甲級寫字樓的整層可出租使用面積超過2,000平米，使用率超過75%，考慮可拆卸樓板的設(shè)置。
  6. 室內(nèi)凈高
  前者不低于2.6米，后者不低于2.8米
  7. 客梯系統(tǒng)
  前者要求客梯分區(qū)設(shè)置，平均等候時間不超過40秒，梯速2.5-4.0米/秒；后者要求平均等候時間不超過30秒，梯速3.5-5.0米/秒。
  8. 停車位
  甲級寫字樓不低于0.9個/平方米，后者不低于1.2個/平方米。
  9. 無障礙設(shè)計(jì)
  前者可以予以考慮，而后者則必須考慮。
  10. 環(huán)保要求
  甲級寫字樓需要有ISO14000認(rèn)證，國際甲級寫字樓需要有ISO14000認(rèn)證和國際LEEDS認(rèn)證。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:26:58

相關(guān)問題

• 問 ?寫字樓物業(yè)費(fèi)包括什么?寫字樓物業(yè)費(fèi)如何計(jì)算？
  答

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定第1條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價的規(guī)定》，制定本規(guī)定。第2條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)（包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)），應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。第三條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實(shí)信用的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。第四條 政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價進(jìn)行管理。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價規(guī)定的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。第五條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價應(yīng)當(dāng)做到價目齊全，內(nèi)容真實(shí)，標(biāo)示醒目，字跡清晰。第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報(bào)電話等。 實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)同時標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動幅度，以及實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第七條 物業(yè)管理企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊、多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價。第八條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關(guān)費(fèi)用的，也應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定第六條、第七條的有關(guān)內(nèi)容和方式實(shí)行明碼標(biāo)價。第九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在雙方約定后應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞较驑I(yè)主進(jìn)行明示。第十條 實(shí)行明碼標(biāo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。第十一條 物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容、標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐。不得在標(biāo)價之外，收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第十二條 對物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定明碼標(biāo)價或者利用標(biāo)價進(jìn)行價格欺詐的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》進(jìn)行處罰。

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• 問 寫字樓物業(yè)費(fèi)一般都是如何調(diào)整的
  答

  物業(yè)費(fèi)是按照每平每月來收取的，譬如辦公室面積是200平米，物業(yè)費(fèi)是5元/平/月，那就是一個月1000元的物業(yè)費(fèi)用。

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• 問 ??寫字樓物業(yè)費(fèi)包括什么
  答

  眾所周知的，辦公樓的物業(yè)費(fèi)相對來說，要比園區(qū)住宅的物業(yè)費(fèi)高出來不少。辦公樓物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也更高一些。那么，辦公樓物業(yè)費(fèi)包括什么？為什么辦公樓物業(yè)費(fèi)更貴？辦公樓物業(yè)費(fèi)包括： 1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 2.公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； 3.綠化管理費(fèi)；4.清潔衛(wèi)生費(fèi)；5.保安費(fèi)；6.辦公費(fèi)； 7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8.法定稅費(fèi)。因?yàn)檗k公樓的公共設(shè)施比較其全，電梯、消防、中央空調(diào)、水、電等要求物業(yè)公司支付，而辦公樓的物業(yè)費(fèi)就包含了這些費(fèi)用，所以辦公樓的物業(yè)費(fèi)貴。辦公樓的水電都是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，物業(yè)成本高，物業(yè)費(fèi)貴也情有可原。辦公樓公共設(shè)施，例如電梯、消防、中央空調(diào)、水、電等，與商戶基本無關(guān)，均要求物業(yè)公司支付，所以成本也要含在物業(yè)費(fèi)里的。 由此可見，辦公樓的物業(yè)費(fèi)之所以貴，也是因?yàn)榭照{(diào)等費(fèi)用比較多的。辦公樓物業(yè)費(fèi)收取，也是各個辦公樓根據(jù)服務(wù)情況不同，有所差別的。一般條件物業(yè)更好一些的辦公樓，肯定收取的費(fèi)用相對較高。

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• 問 ?? 寫字樓如何出租？有什么作用嗎？
  答

  租賃寫字樓注意以下幾點(diǎn)：要找繁華地段，這樣不論對你自己還是對自己的客戶都有好處。寫字樓里面入駐的企業(yè)。如果要是入駐的都是少兒英語班，或者教育機(jī)構(gòu)，我建議你就不要租了，這會很影響你的辦公。還有個就是價格。地段好。價格也要適中。

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• 問 ?? 如何挑選寫字樓？有什么作用嗎？
  答

  租賃寫字樓需要了解公司類型、發(fā)展階段、總體預(yù)算、團(tuán)隊(duì)規(guī)模等然后匹配需求考慮寫字樓的交通設(shè)施、身處地段、裝修情況、物業(yè)服務(wù)。寫字樓租賃一般會向物業(yè)方、出租人收取相當(dāng)于房租半個月到一個月的費(fèi)用，具體多少雙方事先就約定好了。而承租人、租客不需要支付任何中介費(fèi)用。

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