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地產容積率是明確規(guī)定在《建設用地容積率管理辦法》、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、《容積率指標計算規(guī)則》中。 房地產容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
全部3個回答>??什么是容積率竟次效應？應該怎么辦理呢？
155****1027 | 2019-06-27 14:46:42
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145****8470
拆遷后被拆遷戶都住進了高樓，顯然容積率大幅度的提高，由于
查看全文↓ 2019-06-27 14:48:59
容積率的提高就造成了建筑間距減小、公共活動空間減少、綠化率降低、居民的舒適度下降、居民的
居住成本（維護費、物業(yè)費等）上升，而容積率越低環(huán)境越好居民越滿意。2、誰在征收拆遷中獲益？開發(fā)商為追求暴利通過提高容積率而降低了樓面地價、得到更多用來獲利的建筑面積，滿足了經濟利益需求。
政府看中的往往就是容積率低的地區(qū)，征收拆遷成本低、出讓地價高，利潤空間大。政府在城市建設中充分利用容積率的變化，增加了土地出讓金、稅費等收益實現(xiàn)了短期的經濟利益。
容積率是利益共同體政府和開發(fā)商的套利工具。
城市居民拆遷前大多是平房，容積率很低，
建筑間距、活動空間大，綠化率高，
雖然老舊，但維修成本極低，如果家中人口增長，因為有發(fā)展的空間，能以很小的成本增加居住面積，根本不需花一生積蓄當一輩子房奴去購買商品房，而一旦被拆遷這些優(yōu)勢盡失并且被剝奪了發(fā)展權。在征收拆遷中城市居民得到的補償根本沒有考慮到容積率，從政府的征收評估技術細則中可以看出，對被征收人房屋的評估不考慮房屋的實際占地面積、不考慮容積率的變化，加上各種名目繁多的修正，被征收戶的利益嚴重受到損害，名義上政府是按市場價格補償，實際上設立了條條框框，違背了市場規(guī)則，且被征收人在拆遷后還要被迫從容積率低的地方轉移到容積率高的樓房中生活。 -
145****3136
1、容積率項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
查看全文↓ 2019-06-27 14:48:41
2、容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
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133****3303
首先，容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低，從而影響到地價。
查看全文↓ 2019-06-27 14:48:35
由于建設項目在興建時并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價格是預期收益的資本化，在建筑單方售價和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分攤的地價額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經濟剩余，純收益增加，地價上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價下降。
其次，容積率對地價作用的程度具有一定區(qū)域性。
容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響程度愈大，地價隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對地價的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉或規(guī)劃建設項目時根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對地價的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對地價的作用程度逐漸減弱。 -
152****9070
查看全文↓ 2019-06-27 14:47:21
由于建設項目在興建時并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價格是預期收益的資本化，在建筑單方售價和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分攤的地價額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經濟剩余，純收益增加，地價上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價下降。
其次，容積率對地價作用的程度具有一定區(qū)域性。
容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響程度愈大，地價隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對地價的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉或規(guī)劃建設項目時根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對地價的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對地價的作用程度逐漸減弱。
第三，容積率對地價的影響具有分用途性。
在一個城市中，不同的用地類型，其容積率對地價影響程度也不一樣，對商業(yè)用地地價影響**大，住宅用地次之，工業(yè)**弱，工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例，對同一幢建筑物而言，每平方米建筑造價是相同的，但建筑物在銷售或出租時，各層的銷售價格或租金卻有較大差異，這主要是因為各樓層的樓面地價不等而引起的。地價分配率是指各樓層樓面地價與總地價的比率。對商業(yè)用地來說，層次越高，其樓面地價越低，因而，隨著樓層數的增高，地價分配率呈遞減趨勢。調查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況，利用租金剝離法測算出每層樓面地價，進行年期修正后，得出各層樓面地價分配率. 第四，規(guī)劃確定的總平均容積率對地價總體水平有較大影響。 -
145****4983
容積率控制一定面積的建筑用地將來可以建造的建筑面積規(guī)模。容積率等于總的建筑面積除以總的占地面積。同樣面積的用地，容積率越高，建出來的面積越多。
查看全文↓ 2019-06-27 14:47:13
綠化率控制用地內的綠化面積。綠化率越高，說明用地范圍內的綠化面積越多，環(huán)境可能比較優(yōu)美。
公攤，是指一個建筑內，公用面積分攤給每個建筑單元的面積。
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容積率修正系數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平?！ ∪莘e率,是土地利用程度的技術經濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由于土地報酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益**終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎?！ ∪莘e率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當地土地市場實際情況出發(fā),利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。
全部3個回答> -
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建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物 (構筑物)所占面積、運動場地等等。
全部3個回答> -
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容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 你要是開發(fā)商，容積率大了好，你要是住戶，容積率小了好。舉個例子，一塊地100平米，2的容積率可以蓋200平米的房子，5的容積率可以蓋500平米的房子。開發(fā)商想蓋大，可以多賣錢。住戶想讓少蓋，人少了住的舒服。 一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
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(1)在使用容積率計算公式 時，地下室的建筑面積不計;屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計;半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的不計。 (2)住宅層高不宜超過3.6米,辦公建筑層高不宜超過3.9米。超出部分在核算綜合技術經濟指標時按其層高折算增加面積指標，但發(fā)證面積不計其增加值。住宅局部共享空間及辦公共享空間不計增加面積指標。
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