??容積率有什么規(guī)定？應(yīng)該怎么辦理呢？

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• 135****9036

  地產(chǎn)容積率是明確規(guī)定在《建設(shè)用地容積率管理辦法》、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》中。
  房地產(chǎn)容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:22:28
• 143****1693

  計(jì)算容積率的時(shí)候，地下面積和首層架空層是不計(jì)算的，地上建筑全部建筑面積（只要是符合建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的）都應(yīng)記入容積率計(jì)算中。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 15:22:20
• 132****3081

  容積率是地上建筑總面積除以建設(shè)用地總面積的比值。
  商品房開發(fā)容積率，一般在土地掛牌招標(biāo)拍賣時(shí)，由國(guó)土局限定其上限。
  容積率指標(biāo)與居住舒適度直接相關(guān)。
  較為舒適的住宅容積率：多層（6層及6層以下）不大于1.5；小高層（8~12層）不大于2；中高層（13~18層）不大于3；高層（19層以上）不大于5。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 15:22:14

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• 問 ?? 容積率如何修正？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平。　　容積率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會(huì)帶來較高的效益,地價(jià)隨之增高；另一方面而言,由于土地報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益**終會(huì)出現(xiàn)遞減趨勢(shì),也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估建立基礎(chǔ)?！　∪莘e率修正主要針對(duì)商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對(duì)容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況出發(fā),利用市場(chǎng)實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系。

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• 問 ?? 如何降低容積率？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  建筑容積率簡(jiǎn)稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

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• 問 ??什么是容積率竟次效應(yīng)？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  拆遷后被拆遷戶都住進(jìn)了高樓，顯然容積率大幅度的提高，由于容積率的提高就造成了建筑間距減小、公共活動(dòng)空間減少、綠化率降低、居民的舒適度下降、居民的居住成本（維護(hù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）上升，而容積率越低環(huán)境越好居民越滿意。2、誰在征收拆遷中獲益？開發(fā)商為追求暴利通過提高容積率而降低了樓面地價(jià)、得到更多用來獲利的建筑面積，滿足了經(jīng)濟(jì)利益需求。政府看中的往往就是容積率低的地區(qū)，征收拆遷成本低、出讓地價(jià)高，利潤(rùn)空間大。政府在城市建設(shè)中充分利用容積率的變化，增加了土地出讓金、稅費(fèi)等收益實(shí)現(xiàn)了短期的經(jīng)濟(jì)利益。容積率是利益共同體政府和開發(fā)商的套利工具。城市居民拆遷前大多是平房，容積率很低，建筑間距、活動(dòng)空間大，綠化率高，雖然老舊，但維修成本極低，如果家中人口增長(zhǎng)，因?yàn)橛邪l(fā)展的空間，能以很小的成本增加居住面積，根本不需花一生積蓄當(dāng)一輩子房奴去購(gòu)買商品房，而一旦被拆遷這些優(yōu)勢(shì)盡失并且被剝奪了發(fā)展權(quán)。在征收拆遷中城市居民得到的補(bǔ)償根本沒有考慮到容積率，從政府的征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則中可以看出，對(duì)被征收人房屋的評(píng)估不考慮房屋的實(shí)際占地面積、不考慮容積率的變化，加上各種名目繁多的修正，被征收戶的利益嚴(yán)重受到損害，名義上政府是按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，實(shí)際上設(shè)立了條條框框，違背了市場(chǎng)規(guī)則，且被征收人在拆遷后還要被迫從容積率低的地方轉(zhuǎn)移到容積率高的樓房中生活。

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• 問 ?? 容積率6.4房子如何？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  (1)在使用容積率計(jì)算公式 時(shí)，地下室的建筑面積不計(jì);屋頂層建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1/8的不計(jì);半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的不計(jì)。 (2)住宅層高不宜超過3.6米,辦公建筑層高不宜超過3.9米。超出部分在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)按其層高折算增加面積指標(biāo)，但發(fā)證面積不計(jì)其增加值。住宅局部共享空間及辦公共享空間不計(jì)增加面積指標(biāo)。

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• 問 ?? 怎么辦理土地容積率
  答

  　容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨(dú)立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅?！　∮?jì)算公式：　　容積率=總建筑面積÷總用地面積;　　當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算?！　∪莘e率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低?！　∷^“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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