??建筑面積和使用面積是什么意思？政策怎么規(guī)定的呢？

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• 142****4097

  　大多數(shù)購(gòu)房人對(duì)商品房各種面積的計(jì)算一知半解，對(duì)商品房銷(xiāo)售人員提供的各種面積測(cè)算數(shù)據(jù)也是似懂非懂，大多數(shù)商品房銷(xiāo)售人員也只是拿出現(xiàn)成的數(shù)據(jù)進(jìn)行講解，具體的測(cè)算過(guò)程應(yīng)該是什么樣的呢？下面我們進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹：
  　　一、商品房銷(xiāo)售面積的構(gòu)成
  　　《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類(lèi)，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
  　　根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷(xiāo)售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即銷(xiāo)售面積(建筑面積)=套內(nèi)建筑面積(套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽(yáng)臺(tái)面積) 公共分?jǐn)偯娣e。
  　　商品房套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》的規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積由以下三分部分成：(1)套內(nèi)的使用面積;(2)套內(nèi)墻體面積;(3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。其中套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或陌生墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內(nèi)墻體面積。非共用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套體建筑面積=套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
  　　二、房屋計(jì)算全部建筑面積的范圍
  　　計(jì)算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
  　　房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.2米以上部位計(jì)算建筑面積。
  　　穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
  　　樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
  　　房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
  　　挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。
  　　與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
  　　房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。
  　　有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
  　　玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
  　　依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
  　　有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
  　　三、房屋計(jì)算一半建筑面積的范圍
  　　計(jì)算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
  　　獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
  　　未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
  　　有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
  　　四、十類(lèi)情況不計(jì)入建筑面積的規(guī)定
  　　不計(jì)算建筑面積的范圍層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.2米的地下室和半地下室。
  　　突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
  　　房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。
  　　建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
  　　利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒?dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。
  　　獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
  　　五、應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e有哪些
  　　根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第八條、第九條的規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：
  　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;
  　　2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
  　　公用建筑面積計(jì)算原則
  　　凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
  　　公用建筑面積按以下方法計(jì)算：
  　　整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積

  查看全文↓ 2019-06-28 10:42:37
• 153****9859

  蘇信評(píng)估答：房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:42:27
• 136****7524

  就是你這套房屋建筑面積38.01平方米,但一些樓梯的公用面積也要算,當(dāng)然由一個(gè)樓梯中的各家平分,你家分?jǐn)偟?.94平方米

  查看全文↓ 2019-06-28 10:42:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??建筑面積和使用面積是什么意思?建筑面積和使用面積的差別是什么?
  答

  　　第五條 商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和?！　∩唐贩夸N(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e　　第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：　　1、套（單元）內(nèi)的使用面積；　　2、套內(nèi)墻體面積；　　3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積?！　〉谄邨l 套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下：　　1、套（單元）內(nèi)的使用面積　　住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑。按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。　　2、套內(nèi)墻體面積　　商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種?！　∩唐贩扛魈祝▎卧┲g的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！　》枪灿脡w水平投影響面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！　?、陽(yáng)臺(tái)建筑面積　　按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。　　4、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公為：　　套內(nèi)建筑面積　　套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積　　第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；　　2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

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• 問(wèn) ??建筑面積和使用面積是什么意思?建筑面積和使用面積有哪些區(qū)別呢?
  答

  建筑面積分為兩個(gè)概念，一個(gè)是你所購(gòu)買(mǎi)的房屋所占有的土地面積，比如說(shuō)包括墻壁等，還有一個(gè)概念就是所有的占地面積，比如說(shuō)一個(gè)樓盤(pán)所占有的土地面積，也包括綠地，道路等。使用面積，顧名思意，就是你所能夠使用的面積，如果你買(mǎi)了一套房子，墻壁所占有的面積是你無(wú)法使用的，除去你無(wú)法使用的面積，就是你的使用面積，所以，建筑面積大于使用面積?，F(xiàn)在幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)用建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，所以你實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的房屋面積比計(jì)算中的要小。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)建筑面積和使用面積是什么意思？
  答

  土地證上的土地使用面積一般是你的房屋建筑面積除以總層數(shù)得出的占地面積 理解為 一般多層每層的同一號(hào)房屋 如302室 和402室 建筑面積應(yīng)該相近 也就是說(shuō)同一號(hào)的房屋都是占用著相同的土地面積（如你所說(shuō)80.28平米 那么每戶的平均占用土地的面積就是14.64平米） 基本就是這個(gè)意思 但準(zhǔn)確的說(shuō)就比較繁瑣了 還要涉及墻體厚度 公用分?jǐn)偯娣e等等

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• 問(wèn) ??住宅的使用面積是什么意思?建筑面積和使用面積的區(qū)別是什么?
  答

  　　建筑面積>使用面積,對(duì)于商品房:　　第五條 商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和?！　∩唐贩夸N(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e　　第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：　　1、套（單元）內(nèi)的使用面積；　　2、套內(nèi)墻體面積；　　3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積?！　〉谄邨l 套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下：　　1、套（單元）內(nèi)的使用面積　　住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑。按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算?！　?、套內(nèi)墻體面積　　商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種?！　∩唐贩扛魈祝▎卧┲g的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！　》枪灿脡w水平投影響面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！　?、陽(yáng)臺(tái)建筑面積　　按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。　　4、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公為：　　套內(nèi)建筑面積　　套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積　　第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；　　2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

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• 問(wèn) ??住宅的使用面積是什么意思?使用面積是不是建筑面積呢?
  答

  建筑面積分為兩個(gè)概念，一個(gè)是你所購(gòu)買(mǎi)的房屋所占有的土地面積，比如說(shuō)包括墻壁等，還有一個(gè)概念就是所有的占地面積，比如說(shuō)一個(gè)樓盤(pán)所占有的土地面積，也包括綠地，道路等。使用面積，顧名思意，就是你所能夠使用的面積，如果你買(mǎi)了一套房子，墻壁所占有的面積是你無(wú)法使用的，除去你無(wú)法使用的面積，就是你的使用面積，所以，建筑面積大于使用面積?，F(xiàn)在幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)用建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，所以你實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的房屋面積比計(jì)算中的要小。

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