??商品房按照什么來銷售？有什么作用嗎？

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• 144****4791

  國家早有規(guī)定，商品房只能按套銷售。更進一步，按套銷售的計價方式可以有多種，例如按整套建筑面積（含套內(nèi)與公攤兩部分面積）計價；按套內(nèi)建筑面積計價；按整幢樓房計價（一般發(fā)生在銷售獨棟別墅時）。前兩種的計價方式會出現(xiàn)單價，即總價等于單價乘以面積，后一種則雙方不講單價了。
  無論何種銷售方式，房屋總存在建筑面積吧，能賣的房其面積累加就是可售面積；賣出的房屋面積累加就是銷售面積。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 11:38:41
• 138****8059

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 11:38:35
• 157****6446

  營業(yè)稅，如果是自行建造后銷售，先按建筑業(yè)征，稅率3％；然后按銷售不動產(chǎn)再征一次，稅率5％；如果通過發(fā)包的方式建造，就只在銷售時按銷售不動產(chǎn)征一次。與營業(yè)稅一邊計算繳納的還有城建稅，教育費附加。
  
  土地增值稅，四級超率累進稅率，按增值額計交
  
  如果開發(fā)完的房用于自己辦公，或出租，要交房產(chǎn)稅稅率分別為1.2％和12％，前者按年計征，分期繳納，后者按月按租金計征。
  
  如果占用的土地是國有土地，還需要交城鎮(zhèn)土地使用稅，稅負根據(jù)當?shù)厍闆r規(guī)定。
  如果占用的是耕地，還要交耕地占用稅，一次征收，具體要根據(jù)當?shù)厍闆r
  
  在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售過程中簽訂的合同，要繳印花稅，具體要看簽訂的是什么合同來貼花。
  
  對應稅所得要交企業(yè)所得稅，25％
  
  房產(chǎn)賣方不是契稅的納稅人，不交契稅。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:38:31
• 155****8045

  一、商品房銷售認購書簽署的流程
  
  簽訂商品房買賣認購書并非商品房銷售的法定必經(jīng)程序，但在大多數(shù)情況下，售房單位出于自身利益的考慮和行業(yè)慣例，一般在簽訂正式買賣合同之前，與買受人現(xiàn)行簽訂認購書。簽署認購書按照以下程序辦理：
  
  1、買受人與售房單位達成購房意向后，在售房單位或經(jīng)紀機構(gòu)簽訂認購書。
  
  2、買受人與售房單位確定房間號，同時交付定金。
  
  3、售房單位交給買受人簽約須知，指明正式簽約程序。
  
  二、商品房買賣合同簽署的流程
  
  1、買受人與售房單位或經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房屋買賣認購書后，應在雙方約定時間內(nèi)到售房單位的銷售中心簽署買賣合同。
  
  2、買受人與售房單位或經(jīng)紀機構(gòu)就合同條款進行協(xié)商，對標準文本中的空白事項予以約定，需要簽訂補充協(xié)議的，雙方商定具體補充內(nèi)容。
  
  3、商品房買賣雙方共同簽署合同文本，其中各項合同附件均須按頁簽署，售房單位應加蓋單位公章。
  
  4、買受人按照合同約定交納**款，售房單位開具房地產(chǎn)專用發(fā)票。
  
  5、售房單位在與買受人依法解除合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。
  
  6、預售已抵押的商品房，售房單位應當通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知買受人，售房單位不得將已預售的商品房進行抵押。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 11:38:24
• 151****4369

  
  根據(jù)建設(shè)部1995年頒布、2001年修改的《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，預售商品房，開發(fā)商必須滿足以下法定條件：(1)開發(fā)商已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確立施工進度和竣工交付時間;(4)同金融機構(gòu)已經(jīng)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議;(5)經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證證明，向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。"現(xiàn)房與期房是相對的，今年取消預售制度也是讓開發(fā)項目開展商品住房現(xiàn)房銷售。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:38:16

相關(guān)問題

• 問 商品房按照什么來銷售
  答

  推行按套內(nèi)面積計價銷售，**好由法律、法規(guī)規(guī)定，但基于我國的國情，如立法周期較長、政府現(xiàn)有房地產(chǎn)管理體制的更新等，在與法律、法規(guī)不相抵觸的前提下，目前由行政規(guī)章來規(guī)定更為切合實際。 　　按“套內(nèi)面積”計價在商品房銷售中屬于新生事物，改變已有的銷售習慣，對于購房者甚至各級的管理部門都是一種挑戰(zhàn)，感到不習慣，甚至產(chǎn)生抵觸是必然的。但從長遠看，為規(guī)范房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)業(yè)的良性健康發(fā)展，我們有理由邁出這一步。構(gòu)建和諧社會是當今社會的重要旋律，只要大家本著客觀務實的精神，共同努力，就能夠化解矛盾，找到解決問題的辦法。

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• 問 ??商品房有什么好處？有什么作用嗎？
  答

  房和商品房的售房機制不同，所以購買房改出售的公房和房地產(chǎn)市場上購買的商品房是有很大區(qū)別的。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 1、購買公房的對象是有限制的，但在市場上購置商品住房的對象基本上是不受限制的。購買房改出售的公有住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居工攻符合分配住房條件的職工。而在房地產(chǎn)市場上購買商品住房的消費者基本上是不受任何限制的，只要有住房消費的需求，又有足夠的資金，就可以任意選購商品住房。2、房改售房的公房價格是受政府控制的，而市場上商品住房的價格是由市場供求關(guān)系所決定的。3、國家對職工購買房改公房的面積有所控制，但職工到市場上購買商品住房時，在面積上是沒有限制的。對購買公有住房的面積有一定的限制，且購房的數(shù)量必須嚴格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標準執(zhí)行，超過標準部分一律執(zhí)行市場價。 4、國家對職工購買房改公房制定了一系列的優(yōu)惠政策，但購買市場上的商品房，則沒有政府的優(yōu)惠政策。5、購買公房后上市出售的收益分配是有限制的，而購買商品房則擁有完全產(chǎn)權(quán)，上市出售歸個人所有。公房上市的收益分配各地規(guī)定差異很大，但總的原則是要給國家上繳一部分土地收益。

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• 問 ??商品房有什么好？有什么作用嗎？
  答

  買學區(qū)房的好處如下：　　1、能夠享受重點**的教育資源。而這做為學區(qū)房**主要的特性也就成為了**主要的關(guān)注點?！　?、樓盤項目本身也具有較好配套資源。學區(qū)房項目往往位于城市較為發(fā)達地帶，本身商業(yè)配套、交通配套等都具有較好的資質(zhì)，只是在更為突出的教育資源配套之下被購房者略為忽視了。買房置業(yè)即使是出于對學區(qū)位置的青睞，也要考慮到樓盤的生活配套，而學區(qū)房在這方面往往也有不俗的表現(xiàn)?！　?、學區(qū)房具有較大的投資優(yōu)勢。相對普通商品住宅而言，學區(qū)房房價較高，但其**空間也較大，即使是當前這般的樓市低迷期，學區(qū)房的成交量和租賃量也能夠保持較為穩(wěn)定的狀態(tài)，作為投資來說是很值得考慮的。

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• 問 ??什么是商品房買賣？有什么作用嗎？
  答

  存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房嚴格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。商品房它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

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• 問 ??什么是綠色商品房？有什么作用嗎？
  答

  綠本房產(chǎn)證是全成本商品房和準成本商品房房產(chǎn)證，該類房產(chǎn)的地價是經(jīng)政府批準，予以減免優(yōu)惠，其買售系特定的對象。該類房產(chǎn)所有權(quán)是受到一定限制的，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。目前根據(jù)有關(guān)政策，此類房產(chǎn)經(jīng)住宅局批準并補交差價，辦理手續(xù)后準予上市，可轉(zhuǎn)為紅色房產(chǎn)證。

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