??現(xiàn)房銷(xiāo)售貸款為什么要預(yù)告登記？應(yīng)該怎么查詢(xún)呢？

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• 148****6262

  在我國(guó)商品房預(yù)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購(gòu)房屋的購(gòu)房者就享有了房屋購(gòu)買(mǎi)的債權(quán)，但實(shí)際上房屋仍由開(kāi)發(fā)商占有。開(kāi)發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商很有可能將房屋賣(mài)給第三人，即出現(xiàn)一房多賣(mài)的情況。
  為保護(hù)購(gòu)房人的利益，保證商品房交易安全，維護(hù)商品房交易秩序，《**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?/span>

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:31
• 135****6358

  ：預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的概念 預(yù)購(gòu)商品房，也稱(chēng)“樓花”，是指尚未竣工交付的商品房，是一種特殊的期貨。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
  因此辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這里面主要體現(xiàn)了購(gòu)房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是對(duì)銀行債權(quán)的一種保證。預(yù)告登記預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。
  如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押因此看來(lái)不能的。
  只有沒(méi)建成的房子才行

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:24
• 153****6757

  商品房竣工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)隨即辦理了初始登記，但某甲并未及時(shí)前來(lái)辦理該房屋的轉(zhuǎn)移登記。時(shí)隔半年以后，開(kāi)發(fā)企業(yè)和某乙前來(lái)申請(qǐng)?jiān)摲课莸霓D(zhuǎn)移登記。我單位發(fā)現(xiàn)該處房屋已設(shè)有預(yù)告登記，便告知當(dāng)事人該房屋原來(lái)已經(jīng)辦理過(guò)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，在這一預(yù)告登記注銷(xiāo)或失效前，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不能為某乙辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記。但開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，《物權(quán)法》第二十條第二款已規(guī)定了“預(yù)告登記后……自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。這一房屋在開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了初始登記以后，便具備了能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件，而某甲在半年多的時(shí)間內(nèi)未申請(qǐng)?jiān)摲课莸霓D(zhuǎn)移登記，預(yù)告登記已經(jīng)依法失效。因此堅(jiān)持要求我單位為某乙辦理轉(zhuǎn)移登記。
  金紹達(dá)：預(yù)告登記是對(duì)預(yù)告登記的義務(wù)人行使權(quán)利的一種限制，倘若長(zhǎng)期處于這種限制狀態(tài)，會(huì)損害預(yù)告登記義務(wù)人的利益。因此，《物權(quán)法》規(guī)定了“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。
  能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記(本登記)的條件應(yīng)包括兩個(gè)方面，一是客觀上具備了辦理本登記的條件，二是預(yù)告登記的義務(wù)人是否配合預(yù)告登記的權(quán)利人辦理本登記。是否具備了辦理本登記的客觀條件，不同類(lèi)型的預(yù)告登記有所不同：
  1．預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，是開(kāi)發(fā)企業(yè)(賣(mài)方)已完成了初始登記；2．預(yù)購(gòu)商品房抵押的預(yù)告登記，是預(yù)告登記的義務(wù)人(購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主)完成了商品房的轉(zhuǎn)移登記；3．現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓和抵押本來(lái)從房屋轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同簽訂之日起就可以辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記，只是由于當(dāng)事人自己的原因，一時(shí)無(wú)法或不打算立即辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記，這才需要以預(yù)告登記來(lái)保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。因此，如果當(dāng)事人在協(xié)議上約定某一天作為能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日，則應(yīng)從協(xié)議所約定的一天起算。如果沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行約定，則起算時(shí)間就是物權(quán)協(xié)議簽訂之日。

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:17
• 142****5341

  預(yù)告登記手續(xù)是房屋產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的預(yù)登記手續(xù)，當(dāng)然是抓緊辦理為好了。這是對(duì)自己的一種保障

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??現(xiàn)房銷(xiāo)售貸款為什么要預(yù)告登記
  答

  《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！边@里規(guī)定了預(yù)告登記失效的幾種情形：所謂“債權(quán)消滅”是指，當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系終止的情形，如買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房且辦理了預(yù)告登記之后又與出賣(mài)人協(xié)商終止合同；再如，因出賣(mài)人交付的房屋不符合合同約定的條件構(gòu)成嚴(yán)重違約，買(mǎi)受人解除買(mǎi)賣(mài)合同，要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，此時(shí)由于買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，作為預(yù)告登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系喪失了，自然預(yù)告登記也應(yīng)失效。按照《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。但是，由于債權(quán)是當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，不具有公開(kāi)性，房屋登記機(jī)構(gòu)難以知悉當(dāng)事人之間的債權(quán)是否失效，因此我們認(rèn)為，在預(yù)告登記后，如果債權(quán)消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持債權(quán)失效的證明文件（如當(dāng)事人解除買(mǎi)賣(mài)合同或抵押合同的書(shū)面協(xié)議、法院解除合同的生效判決或仲裁機(jī)構(gòu)生效的裁決）到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷(xiāo)房屋預(yù)告登記。因此，《辦法》本條第二款規(guī)定的，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記是指，房屋登記機(jī)構(gòu)必須依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的注銷(xiāo)登記。預(yù)告登記注銷(xiāo)后，再撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案手續(xù)，這時(shí)在房屋登記機(jī)構(gòu)就沒(méi)有你的房屋產(chǎn)權(quán)的所有信息，再行購(gòu)房按首套辦理，還可以享受優(yōu)惠政策。

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• 問(wèn) ?? 買(mǎi)期房如何預(yù)告登記？應(yīng)該怎么查詢(xún)呢？
  答

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時(shí)的房子不能出房產(chǎn)證，只有預(yù)告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會(huì)給抵押權(quán)人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權(quán)預(yù)告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。

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• 問(wèn) ??為什么要現(xiàn)房銷(xiāo)售
  答

  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷(xiāo)售許可證，不能將兩者混淆起來(lái)，商品房銷(xiāo)售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷(xiāo)售許可證的取得必須符合下列條件：1、開(kāi)發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；2、取得土地使用權(quán)證書(shū)和使用土地批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證；4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；6、物業(yè)管理方案已落實(shí)。買(mǎi)現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等。

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• 問(wèn) 現(xiàn)在期房出售都會(huì)進(jìn)行預(yù)告登記，那么現(xiàn)房呢？現(xiàn)房有預(yù)告登記的嗎？
  答

  不是很清楚

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• 問(wèn) ??為什么要現(xiàn)房銷(xiāo)售？誰(shuí)知道呢？
  答

  一、購(gòu)房糾紛少、風(fēng)險(xiǎn)小一般而言，從購(gòu)買(mǎi)期房到交付入住，消費(fèi)者往往要等待一年甚至幾年的時(shí)間，個(gè)中變數(shù)和消耗的時(shí)間成本往往給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的壓力?，F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房周邊建設(shè)一般都比較到位，生活設(shè)施基本都已經(jīng)成形，所以?xún)r(jià)位上也呈現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，也便于對(duì)比周邊價(jià)位和環(huán)境進(jìn)行考慮。二、眼見(jiàn)為實(shí)，規(guī)避爛尾樓準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)很明顯，看得見(jiàn)、摸得著，能切身考察樓盤(pán)的真實(shí)情況，給人以一種安全感，購(gòu)房者可讓置業(yè)顧問(wèn)帶著自己實(shí)地考察，進(jìn)屋檢查房子的質(zhì)量，觀察屋子的 整體現(xiàn)狀甚至體會(huì)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)。比如戶(hù)型，光是看紙面上的戶(hù)型圖或者參觀樣板房，很容易被誤導(dǎo)，**后交房的時(shí)候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房則更容易 掌握房屋的空間結(jié)構(gòu)。三、小區(qū)周邊環(huán)境易勘察、了解有的項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)以周邊各類(lèi)商業(yè)、教育、交通資源為賣(mài)點(diǎn)，但項(xiàng)目交付之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃并非如開(kāi)發(fā)商之前所承諾的。呈現(xiàn)在沙盤(pán)和規(guī)劃圖上的配套，未必能夠全貌實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房就不同了，你可以考察所買(mǎi)的小區(qū)的配套是否合適。四、配套已成熟，未來(lái)增值可期對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房屋內(nèi)部的空間布局往往是**大的考量因素，但是平時(shí)看房型圖，缺少空間體驗(yàn)，在**后交房的時(shí)候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房不但可以排除樣板房帶來(lái)的過(guò)度效果預(yù)計(jì)，也可以避免對(duì)戶(hù)型圖的過(guò)分信任，更有利于對(duì)房屋空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行把握。五、買(mǎi)得早不如買(mǎi)得巧對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房型的推出往往講究好壞參半的手法，先抑后揚(yáng)的手段也常常出現(xiàn)，為了保證后期銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，許多開(kāi)發(fā)商都喜歡將好房等放在較后的階段推出。對(duì)于那些比較追求居住質(zhì)量的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，有時(shí)候不妨將腳步放緩，看準(zhǔn)了好房再下手。

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