??開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證還不還錢(qián)怎么辦？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

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• 152****9599

  1、延期交房的處理方式
  　　根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  　　《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
  　　首先開(kāi)發(fā)商延遲交房承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)該在合同中有約定，如果合同有約定的按約定處理。如果合同沒(méi)有約定處理方式，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商按租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)延期交房的違約金。購(gòu)房者也可以以自己的實(shí)際損失額為準(zhǔn)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金。
  延期交房不僅僅指合同中約定的交房日期已到，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交付房屋，還包括開(kāi)發(fā)商交付的房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的情況。
  　　2、交付房款后，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商并無(wú)預(yù)售證
  　　根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； (四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

  查看全文↓ 2019-07-04 16:27:46
• 132****5047

  他們本身就是在沒(méi)有銷(xiāo)售資質(zhì)的情況下銷(xiāo)售，但是這個(gè)是你要看現(xiàn)在是什么情況，是很多業(yè)主都想退還是很少，直接點(diǎn)的辦法就是他們售樓處一哭二鬧三上吊，要是覺(jué)得拉不下臉就找項(xiàng)銷(xiāo)售經(jīng)理聊聊意思意思讓他幫幫忙，這個(gè)事不到萬(wàn)不得已別打官司，打官司你賠的更多。
  官司你是必贏但是**終你還是在律師費(fèi)上搭錢(qián)。法院以調(diào)解完事。

  查看全文↓ 2019-07-04 16:27:40
• 143****6821

  其次是開(kāi)發(fā)商要是拿不到預(yù)售證,就不能夠繼續(xù)在市場(chǎng)上運(yùn)作,也就意味著要退市.因此從開(kāi)發(fā)商的角度看,這特是他的頭等大事.所以你要向開(kāi)發(fā)商了解真實(shí)的信息,然后決定采取的措施.
  再次是沒(méi)有預(yù)售證而銷(xiāo)售出去的房子,如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一個(gè)說(shuō)法,肯定是可以退房的.因?yàn)槲遄C二書(shū)是合法經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商必備的證件,缺了一個(gè)就是違法經(jīng)營(yíng).
  

  查看全文↓ 2019-07-04 16:27:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商停工了怎么辦？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買(mǎi)方的合法利益角度出發(fā),開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的,同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的,購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算)的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同,如果未約定違約金數(shù)額,可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商拒絕貸款怎么辦？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  住房公積金貸款可以向貸款銀行提出，也可以直接向住房公積金管理部門(mén)申請(qǐng)、等待審批。住房公積金具體貸款流程如下：借款人提出書(shū)面貸款申請(qǐng)并提交有關(guān)資料，可以向貸款銀行提出，由貸款銀行受理后交住房公積金管理部門(mén)審批，也可以直接向住房公積金管理部門(mén)申請(qǐng)、等待審批；經(jīng)住房公積金管理部門(mén)審批通過(guò)的借款人，與貸款銀行簽訂借款合同和擔(dān)保合同，辦理抵押登記、保險(xiǎn)、公證等相關(guān)手續(xù)；貸款銀行按借款合同約定，將貸款一次或分次劃入開(kāi)發(fā)商在貸款銀行設(shè)立的售房款專(zhuān)用帳戶(hù)，或直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的存款帳戶(hù)；借款人在貸款銀行開(kāi)立還款帳戶(hù)，按借款合同約定的還款方式和還款計(jì)劃，如期歸還貸款本息；貸款結(jié)清后，借款人從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，到原抵押登記部門(mén)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。

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• 問(wèn) 沒(méi)有預(yù)售證交**有什么風(fēng)險(xiǎn)?買(mǎi)的房子沒(méi)有預(yù)售證**已經(jīng)交了怎么辦?
  答

  沒(méi)有預(yù)售證就買(mǎi)房是不合法的，所以如果合同簽訂是在預(yù)售證之前，是可以全額退**的。但是一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)想辦法哄你不退房，所以你只能訴訟。但是很多時(shí)候，個(gè)人訴開(kāi)發(fā)商，周期很長(zhǎng)，代價(jià)也不小。還是權(quán)衡一下，盡量和開(kāi)發(fā)商和平解決的好。貸款辦下來(lái)之前都是預(yù)售合同，正式合同是要放到建委網(wǎng)站上備案的，這樣開(kāi)發(fā)商的這個(gè)房源就被占下來(lái)了。所以，還是應(yīng)該可以退的。談不攏就用起訴的。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商有哪些合同？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  合同一般都是開(kāi)發(fā)商擬好，業(yè)主看了沒(méi)問(wèn)題就簽字，如果有問(wèn)題雙方可以通過(guò)附加條款約定，在簽訂合同時(shí)一定要注意以下幾個(gè)問(wèn)題，防止上當(dāng)受騙： 1、簽約前要審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì) 簽約前購(gòu)房者要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)以及相關(guān)的銷(xiāo)售許可文件。如果購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)可以提前查閱一下相關(guān)的法律規(guī)定或者保險(xiǎn)起見(jiàn)可以提前咨詢(xún)一下律師。具體需要審查的內(nèi)容有： （1）審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷(xiāo)售的還應(yīng)審查代理銷(xiāo)售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)和代理銷(xiāo)售合同或委托銷(xiāo)售證明。 （2）審查《商品房預(yù)售許可證》以及出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱(chēng)、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱(chēng)等是否相符。 2、簽約時(shí)要審查合同內(nèi)容 對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)（房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供）、建筑平面布置圖等。 （1）簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書(shū)或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。 （2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本內(nèi)容要具體明確。一般購(gòu)房合同都是采用開(kāi)發(fā)商提供的格式文本，這里提醒購(gòu)房者一定要采用正規(guī)管理部門(mén)提供的合同文本，如果不放心可以請(qǐng)律師一起自行擬定購(gòu)房合同。在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門(mén)備案。 3、注意約定面積條款 商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e及相關(guān)爭(zhēng)議的處理，如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差或者建筑面積與套內(nèi)建筑面積都發(fā)生誤差要按合同約定處理。 4、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理要明確 開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商要在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，不答復(fù)視為同意接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)退房并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證強(qiáng)行交房 怎么辦？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  對(duì)于逾期交房違約問(wèn)題，逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起7日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金。也就是說(shuō)，面臨開(kāi)發(fā)商逾期交房已超過(guò)30日的情況，您有兩種選擇，第一是選擇退房，您有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款、房款利息和賠償購(gòu)房實(shí)際發(fā)生的全部費(fèi)用。第二是不退房，您有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金，每日按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付。

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