??怎么買(mǎi)二手房？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？

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• 156****7835

  二手房交易流程分以下兩種情況
  一、貸款購(gòu)房
  1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  3、房屋過(guò)戶的同時(shí)銀行審查貸款條件
  4、發(fā)放貸款
  5、物業(yè)交割
  二、全款購(gòu)房
  1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  2、支付賣(mài)方定金
  3、房屋過(guò)戶
  4、物業(yè)交割
  5、全款付清
  

  查看全文↓ 2019-07-08 10:51:30
• 157****7266

  但是，由于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)二手房交易流程不了解，致使在交易過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題。為了讓消費(fèi)者能夠買(mǎi)到稱心如意的二手房，消費(fèi)二手房以它價(jià)格低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小、選擇靈活以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)吸引了越來(lái)越多購(gòu)房者的青睞。但是，由于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)二手房交易流程不了解，致使在交易過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題。為了讓消費(fèi)者能夠買(mǎi)到稱心如意的二手房，消費(fèi)者應(yīng)首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和心理承受價(jià)位等，然后依照以下步驟進(jìn)行交易： 第一步了解和尋找個(gè)人二手房源。了解和尋找房源有以下幾種途徑。通過(guò)親朋介紹，通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找，選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買(mǎi)。 第二步實(shí)地看個(gè)人二手房。選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已經(jīng)裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。 第三步 協(xié)商和簽約。確定要購(gòu)買(mǎi)的個(gè)人二手房后，您就可以與賣(mài)方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應(yīng)根據(jù)您與賣(mài)方協(xié)商的內(nèi)容，詳細(xì)、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款，合同中還應(yīng)明確規(guī)定對(duì)于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀(jì)公司代理買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽定居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過(guò)程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。 第四步 產(chǎn)權(quán)交易。簽訂了個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù);交易部門(mén)經(jīng)過(guò)相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件;按照合同規(guī)定的付款方式付清購(gòu)房款，房地產(chǎn)交易部門(mén)正式受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng);買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)，并向買(mǎi)方核發(fā)房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
  

  查看全文↓ 2019-07-08 10:51:25
• 134****6713

  一些中介公司或者賣(mài)方經(jīng)常會(huì)給購(gòu)房者提供一些“避稅”方式，如真買(mǎi)賣(mài)假贈(zèng)與、定金當(dāng)租金再過(guò)戶、先公證買(mǎi)賣(mài)再過(guò)戶、先簽訂合同再過(guò)戶等等。專業(yè)律師認(rèn)為，所謂的“合理避稅”在法律上沒(méi)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，從法律的角度來(lái)看，雙方的交易行為其實(shí)是鉆了一個(gè)法律的空子，但是雙方都要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)很大的話，必然有一方會(huì)因此受損。一旦出現(xiàn)有關(guān)法律糾紛，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的懲罰，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。
  
  小心房屋折舊率
  
  人們普遍重視房屋的位置、實(shí)用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場(chǎng)所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購(gòu)房者真的不重視，而是市場(chǎng)將其隱藏了起來(lái)，誤導(dǎo)購(gòu)房者忽略了這個(gè)問(wèn)題。專業(yè)人士認(rèn)為，忽視房屋折舊率對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言顯然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，況且土地使用權(quán)也是有年限的，通常情況下**長(zhǎng)只有70年。
  

  查看全文↓ 2019-07-08 10:51:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 買(mǎi)二手房有什么？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  二手房過(guò)戶需要哪些材料和手續(xù)　　一、登記要件 ①房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)（原件留存）； ②申請(qǐng)人身份證明（查驗(yàn)原件、復(fù)印件留存）； ③房屋所有權(quán)證書(shū)（原件留存）； ④贈(zèng)與合同（原件留存）； ⑤契稅完稅憑證（查驗(yàn)原件）。 有抵押登記或者抵押權(quán)預(yù)告登記記載的，轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意。 宅基地上農(nóng)民住宅房屋轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會(huì)書(shū)面同意。 二、登記時(shí)限 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)完成審核。 三、辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)需要哪些東西？ 需要房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋所有人身份證件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、交納契稅憑證等。到房屋所在地的房管局辦理過(guò)戶手續(xù)即可。 四、如何查詢二手房的產(chǎn)權(quán)狀況？ 1、查驗(yàn)賣(mài)方提供的產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指交易雙方當(dāng)事人的主體資格，如:代理人的授權(quán)委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等。 2、到房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)擬購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況 主要包括以下內(nèi)容:1、房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號(hào)，查詢者可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、房屋平面圖等。 3、查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān) 房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。而要了解房屋可能存在的債務(wù)則須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。主要包括以下內(nèi)容:1、抵押貸款的合同，需了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額；2、所購(gòu)房有無(wú)抵押，房屋是否被法院查封等。3、所購(gòu)房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房，房改房(城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋)，如屬于上述類型房屋，是否有批準(zhǔn)上市的相關(guān)證明。綜上，購(gòu)房人要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，除向賣(mài)房人索要產(chǎn)權(quán)文件外，還應(yīng)到房屋管理部門(mén)查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄。通過(guò)兩者比照，才能清楚地知道擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏，從而**大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) ?? 買(mǎi)二手房什么費(fèi)用？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  購(gòu)置二手房的費(fèi)用包括以下幾種：1、二手房房費(fèi)；2、若二手房辦理銀行按揭，則需要繳納：（1）銀行按揭抵押公證費(fèi)。抵押公證費(fèi)是貸款額的 1 ‰，不足 200 元的按 200 元征收。（2）按揭合同工本費(fèi) 380 元 / 套。（3）商品房案值評(píng)估費(fèi)為總房?jī)r(jià)的 3 ‰～5 ‰。3、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：（1）契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）（2）交易費(fèi)：3元/平方米（3）權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)（4）測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定 4、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： （1）交易費(fèi)：3元/平方米（2）個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）（3）營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿2年的)5、若二手房是通過(guò)中介，則需要再支付成交價(jià)的1%-3%的中介費(fèi)

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• 問(wèn) ??買(mǎi)二手房找中介好找嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  二手房的買(mǎi)賣(mài)要比商品房復(fù)雜得多，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)二手房如何辦理按揭辦理呢？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  二手房按揭貸款辦理流程：1. 遞交材料，提出申請(qǐng)；2. 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評(píng)估；3. 銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批；4. 審批通過(guò)后，買(mǎi)方向賣(mài)方支付房屋**款。然后買(mǎi)賣(mài)雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請(qǐng)審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；5. 買(mǎi)方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)；6. 辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣(mài)方賬戶存入房款，買(mǎi)方則開(kāi)始依照合同按期償還本金和利息。二手房按揭貸款買(mǎi)方資料：1. 夫妻雙方身份證；2. 暫住證(外地人口)；3. 戶口本(夫妻雙方)；4. 婚姻證明(結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)；5. 收入證明或償債能力證明(單位出示)；6. 所在單位加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(單位出示)；7. 學(xué)歷證明(大專以上提供，沒(méi)有可以不提供)；8. 申請(qǐng)人的貸款銀行活期存折；9. 銀行要求提供的其他材料。二手房按揭貸款賣(mài)方需要提供的資料：1. 夫妻雙方身份證、暫住證(外地人口)；2. 戶口本(夫妻雙方)；3. 婚姻證明(結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)；4. 房屋產(chǎn)權(quán)證；5. 配偶、共有人同意出售證明(固定格式)；6. 出售已購(gòu)公房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房須提供原購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)批準(zhǔn)文件；7. 銀行要求提供的其他材料。二手房按揭貸款申請(qǐng)條件：1. 借款人合法有效的身份證件；2. 借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；3. 借款人家庭戶口登記簿；4. 有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；5. 有共同借款人所購(gòu)二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明；6. 與售房人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；7. 所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書(shū)面授權(quán)文件；8. 貸款人要求提供的其他文件或資料。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)二手房看哪五證？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  先跟房東簽好買(mǎi)賣(mài)合同，先去評(píng)估公司評(píng)估房子的價(jià)錢(qián)，然后拿著評(píng)估單，去交稅費(fèi)， 交完稅費(fèi)雙方到場(chǎng)去辦理一些手續(xù)，然后你去銀行辦貸款，在然后拿到房產(chǎn)證土地證在去銀行 1）檢查房產(chǎn)證的真?zhèn)?，可以去建委查，房子的位置，樓層，房主等是否?duì)2）看房子內(nèi)部，外部的情況。3）二手房買(mǎi)賣(mài)，如果房子沒(méi)有抵押，全款可以直接過(guò)戶就可以了。 有抵押需要房主先解壓。然后才能買(mǎi)賣(mài)。 之后就可以交**，辦貸款，過(guò)戶，交割物業(yè)，拿鑰匙。4）沒(méi)有房產(chǎn)證，就不要買(mǎi)了。也不是沒(méi)有其他的房子

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